La franchise de loyer dans le bail commercial : nature juridique et incidence sur la fixation du loyer de renouvellement

La franchise de loyer constitue une pratique usuelle du marché locatif commercial, par laquelle le bailleur consent au preneur une exonération temporaire, totale ou partielle, du paiement du loyer. Ce mécanisme, qui ne fait l’objet d’aucune disposition spécifique au sein du statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce, est le produit de la liberté contractuelle reconnue aux parties par l’article 1103 du Code civil, aux termes duquel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » (C. civ., art. 1103). La franchise se rencontre le plus fréquemment au commencement du bail, pour permettre au locataire de supporter les coûts d’aménagement ou de lancement de son exploitation, mais elle peut également intervenir en cours de contrat, à l’occasion d’une renégociation ou en contrepartie de travaux réalisés par le preneur. Elle peut encore être consentie à titre d’accompagnement lors de difficultés économiques conjoncturelles, ou comme contrepartie à l’acceptation par le preneur de clauses exorbitantes du droit commun, telles que la prise en charge des grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil. La qualification juridique de cet avantage temporaire et ses répercussions sur le régime impératif du renouvellement demeurent néanmoins source d’incertitudes. La Cour de cassation a, par touches successives, précisé la portée de la franchise sans jamais en codifier le régime de manière exhaustive. Or, l’enjeu est considérable : le loyer acquitté au cours du bail expiré constitue l’assiette du plafonnement légal lors du renouvellement. Il s’agit dès lors de déterminer si la franchise doit être prise en compte dans la détermination du loyer de référence et, au-delà, si elle affecte la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative. L’analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile permet de discerner, d’une part, la nature contractuelle de la franchise de loyer (I), d’autre part, ses effets sur les mécanismes de fixation du loyer de renouvellement (II).

I. La franchise de loyer, modalité contractuelle du bail commercial

A. Une exonération temporaire dépourvue de caractère libéral

La franchise de loyer s’entend de la dispense, consentie par le bailleur, d’acquitter tout ou partie du loyer pendant une période déterminée. Elle se distingue fondamentalement de la libéralité au sens de l’article 893 du Code civil, car elle ne procède pas d’une intention gratuite mais s’inscrit dans l’économie générale du contrat de bail. La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté dans un arrêt du 1er février 2018, en censurant une cour d’appel qui avait interprété la franchise totale du loyer de base comme annulant le loyer de référence pour le calcul du loyer variable additionnel : « le bail stipulait une franchise totale de loyer de base « nonobstant l’application du loyer variable », la cour d’appel, qui n’a pas pris comme référence le loyer de base prévu au bail, a violé le principe susvisé » (Civ. 3e, 1er fév. 2018, n° 16-26.801). Cette décision illustre la règle selon laquelle la franchise n’éteint pas l’obligation au loyer dans sa dimension contractuelle : elle en suspend seulement l’exigibilité. Par ailleurs, l’arrêt du 17 mai 2018 a eu l’occasion de se prononcer sur une franchise de loyer de cinq mois consentie dès l’engagement initial, réitérée à la signature d’un avenant (Civ. 3e, 17 mai 2018, n° 17-11.760). Si la cassation est intervenue sur un autre fondement touchant au diagnostic amiante et à l’obligation de délivrance du bailleur, l’espèce confirme que la franchise est traitée par le juge comme une stipulation ordinaire du contrat, soumise aux règles d’interprétation de droit commun. En conséquence, la franchise de loyer ne saurait être analysée comme une renonciation définitive du bailleur à son droit au loyer ; elle constitue une modalité d’exécution du bail, temporaire par nature, dont la portée doit être recherchée dans la commune intention des parties. Dès lors, le juge appelé à en connaître doit en priorité s’attacher à la lettre du contrat, conformément à l’article 1192 du Code civil qui dispose que « l’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation » (C. civ., art. 1192). L’arrêt du 13 juin 2019 a, dans le même sens, examiné l’incidence d’une franchise de loyer consentie par la société Acanthe Développement à sa locataire, en retenant que cet avantage devait être apprécié au regard de l’ensemble des stipulations contractuelles et non isolément (Civ. 3e, 13 juin 2019, n° 18-16.176). Cette approche globale conforte la thèse d’une franchise intégrée à l’économie du contrat, dépourvue d’autonomie conceptuelle.

B. La distinction entre franchise du loyer de base et franchise de l’intégralité du loyer

La pratique contractuelle distingue deux régimes de franchise, dont les effets juridiques diffèrent sensiblement. La franchise du loyer de base, parfois dénommée franchise du loyer minimum garanti, laisse subsister l’obligation de paiement du loyer variable lorsque le bail en comporte un. L’arrêt précité du 1er février 2018 en fournit une illustration éclatante : une franchise totale du loyer de base de douze mois avait été consentie à la société Casa France, mais le bail stipulait que cette franchise s’appliquait « nonobstant l’application du loyer variable ». La cour d’appel de Rouen avait considéré que le loyer de base étant ramené à zéro, aucun loyer variable n’était dû. La Cour de cassation casse cette analyse, rappelant que la volonté des parties exprimée dans la clause doit prévaloir sur toute interprétation judiciaire qui en dénaturerait les termes. La franchise du loyer de base n’emporte donc pas, sauf stipulation contraire expresse, extinction de l’obligation de paiement du loyer variable. La franchise de l’intégralité du loyer, en revanche, suspend l’ensemble des obligations pécuniaires du preneur pendant la période considérée. Elle se rencontre typiquement en début de bail, lorsque le bailleur accorde une période de gratuité totale pour permettre l’installation du fonds. Cette seconde hypothèse soulève une difficulté particulière au regard du plafonnement du loyer de renouvellement, dès lors que le loyer effectivement acquitté pendant la période de franchise est nul et que l’assiette du plafonnement légal pourrait s’en trouver affectée. À cet égard, la troisième chambre civile a rappelé, dans son arrêt du 12 novembre 2020, l’office du juge des loyers commerciaux : « il lui incombait de rechercher, nonobstant l’absence de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, si le loyer du bail renouvelé, calculé par application de l’indice prévu à l’article L. 145-34 du même code, excédait la valeur locative » (Civ. 3e, 12 nov. 2020, n° 18-25.967). Cette formulation est décisive : le juge ne saurait se borner à appliquer mécaniquement l’indice au dernier loyer contractuel sans vérifier que le résultat obtenu n’excède pas la valeur locative des lieux loués.

II. Les incidences de la franchise sur le renouvellement du bail

A. L’articulation avec la détermination de la valeur locative

Le loyer du bail renouvelé doit, aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, correspondre à la valeur locative. Celle-ci est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (C. com., art. L. 145-33). Le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 en ses articles R. 145-3 à R. 145-8 précise la consistance de ces éléments et prévoit notamment que les obligations imposées au preneur au-delà de celles qui incombent normalement au bailleur constituent un facteur de minoration de la valeur locative, tandis que les obligations inhabituelles mises à la charge du bailleur constituent un facteur de majoration (C. com., art. R. 145-8). Dès lors, la question se pose de savoir si la franchise de loyer consentie au cours du bail expiré doit être prise en considération au titre des « obligations respectives des parties » pour apprécier la valeur locative. L’arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile le 3 novembre 2016, dans sa formation de section, a posé une règle fondamentale s’agissant des clauses de loyer binaire : « la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative ; que le juge statue alors selon les critères de l’article L. 145-33 précité, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle » (Civ. 3e, 3 nov. 2016, n° 15-16.826, FS-P+B+R+I). Par analogie, il est permis de considérer que la franchise de loyer, en tant qu’elle constitue une obligation contractuelle du bailleur de ne pas percevoir de loyer pendant une période donnée, participe de l’économie du contrat et doit être intégrée à l’appréciation globale de la valeur locative par le juge.

Par ailleurs, l’arrêt du 11 avril 2019 apporte une précision utile concernant le mécanisme du loyer progressif par paliers, proche cousin de la franchise : lorsque le loyer est fixé par paliers successifs, le juge doit déterminer le loyer plafonné en prenant en compte la progression contractuellement prévue (Civ. 3e, 11 avr. 2019, n° 18-17.322). Cette solution confirme que les aménagements temporels du loyer ne sont pas ignorés par le juge du renouvellement, mais bien intégrés dans son raisonnement. L’arrêt rendu le 1er décembre 2016 est venu rappeler, dans une espèce où le bailleur demandait la fixation du loyer déplafonné à la valeur locative, que le juge doit se placer à la date du renouvellement pour apprécier cette valeur et ne saurait se fonder sur des éléments antérieurs sans lien avec l’état du marché locatif à cette date (Civ. 3e, 1er déc. 2016, n° 15-20.365). En conséquence, la franchise consentie au cours du bail expiré ne saurait mécaniquement minorer la valeur locative lors du renouvellement : le juge doit apprécier si les conditions du marché locatif au jour du renouvellement justifient ou non une telle pratique et dans quelle mesure elle reflète la réalité de la valeur locative des lieux.

L’arrêt du 12 mai 2016 a quant à lui retenu qu’une clause de loyer variable, même en présence d’un local réputé monovalent, est de nature à exclure la fixation judiciaire du loyer si telle est la volonté des parties (Civ. 3e, 12 mai 2016, n° 15-14.107). Cette jurisprudence nourrit la réflexion sur l’articulation entre franchise et loyer variable : si une franchise totale du loyer de base est consentie, le loyer variable continue de produire ses effets et le juge du renouvellement ne pourra en faire abstraction pour déterminer la valeur locative du bail renouvelé. La troisième chambre civile a également jugé, dans un arrêt du 1er décembre 2016, que le juge ne peut se borner à constater un écart entre le loyer plafonné et la valeur locative sans caractériser la modification notable des éléments visés à l’article L. 145-33 (Civ. 3e, 1er déc. 2016, n° 15-19.304). Dès lors, si la franchise peut constituer un indice parmi d’autres de l’évolution des obligations respectives des parties, elle ne saurait, à elle seule, caractériser une modification notable justifiant le déplafonnement du loyer.

B. L’impact sur le mécanisme du plafonnement légal

L’article L. 145-34 du Code de commerce dispose que, à moins d’une modification notable des éléments de la valeur locative, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (C. com., art. L. 145-34). Le principe du plafonnement postule l’existence d’un loyer de référence, lequel est le loyer contractuellement stipulé au jour de la prise d’effet du bail ou, à défaut, le dernier loyer acquitté. Or, la franchise de loyer introduit une distorsion entre le loyer stipulé et le loyer effectivement acquitté. La Cour de cassation, dans son avis du 9 mars 2018, a admis que les parties peuvent convenir d’une clause de lissage permettant d’étaler l’augmentation du loyer déplafonné « par paliers de 10 % jusqu’à épuisement du loyer plafonné sans discussion possible entre les parties » (Civ. 3e, avis, 9 mars 2018, n° 17-70.040, publié au Bulletin). Ce mécanisme de lissage, qui s’apparente à une franchise inversée en ce qu’il retarde la pleine application du loyer renouvelé, témoigne de la reconnaissance par la Haute juridiction de la légitimité des aménagements temporels du loyer. En ce qui concerne la franchise proprement dite, deux situations doivent être distinguées. Premièrement, lorsque la franchise a été consentie en début de bail et que le loyer stipulé est, en réalité, le loyer de croisière applicable après l’expiration de la période de gratuité, c’est ce loyer qui doit servir d’assiette au plafonnement. La franchise n’est alors qu’une mesure d’accompagnement temporaire qui n’affecte pas la détermination du loyer de référence. Deuxièmement, lorsque la franchise constitue une réduction durable de la charge locative consentie en cours de bail, la question est plus délicate. L’arrêt du 6 juin 2019 a rappelé, dans une espèce où étaient en cause des activités parallèles, que le juge doit se fonder sur les stipulations contractuelles dans leur ensemble (Civ. 3e, 6 juin 2019, n° 18-14.753). En conséquence, la franchise ne saurait être isolée de son contexte contractuel pour en tirer des conséquences automatiques sur le plafonnement. La troisième chambre civile a par ailleurs jugé, dans un arrêt du 27 février 2020, que le juge doit se référer au contrat pour déterminer si le loyer comporte une part variable et, dans l’affirmative, en tenir compte pour fixer le loyer de renouvellement (Civ. 3e, 27 fév. 2020, n° 19-14.461). Cette solution, transposable à la franchise, confirme que le juge des loyers commerciaux ne peut faire abstraction des clauses particulières qui ont aménagé la charge locative au cours du bail expiré. L’arrêt du 7 janvier 2021, rendu en matière de réparations locatives, a rappelé un principe plus général qui éclaire indirectement le débat : « l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative » (Civ. 3e, 7 janv. 2021, n° 19-23.269). Ce faisant, la Cour distingue nettement le préjudice résultant d’un manquement contractuel de la perte de valeur locative, laquelle relève d’une appréciation distincte.

L’arrêt rendu le 18 juin 2026 dans l’affaire Promod, le plus récent de la série, est venu confirmer que le loyer d’un bail commercial composé d’une part fixe et d’une part variable relève de la seule convention des parties et que le juge ne peut être saisi que si les parties en ont exprimé la volonté commune (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-21.045). Cette décision, qui s’inscrit dans la continuité de l’arrêt Monoprix du 30 mai 2024 ayant érigé l’opposition du preneur en défense au fond soumise à la prescription biennale (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R), illustre la ligne constante de la troisième chambre civile : le contrat prime, et le juge ne se substitue aux parties que dans les strictes limites que celles-ci ont tracées. Par ailleurs, l’arrêt du 29 novembre 2018 a précisé, dans la formation la plus solennelle, que les parties peuvent valablement stipuler une clause de recours au juge pour fixer le loyer de base lors du renouvellement (Civ. 3e, 29 nov. 2018, n° 17-27.798, FS-P+B+I). Cette jurisprudence, confrontée au régime de la franchise, conduit à une conclusion nuancée : la franchise de loyer, en tant qu’aménagement temporel du loyer contractuel, ne constitue pas en elle-même un facteur de modification notable de la valeur locative au sens de l’article L. 145-34, mais elle doit être intégrée dans l’appréciation globale des obligations respectives des parties pour la détermination de la valeur locative, conformément à l’article R. 145-8 du Code de commerce. Il appartient au praticien de veiller à la rédaction précise de la clause de franchise, en distinguant clairement son objet — loyer de base seulement ou intégralité du loyer —, sa durée et son incidence éventuelle sur le loyer de référence servant d’assiette au plafonnement lors du renouvellement.

Conclusion

L’analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile révèle que la franchise de loyer, bien que dépourvue de régime légal propre, est encadrée par les principes généraux du droit des contrats et du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation lui reconnaît la nature d’une modalité d’exécution du bail, temporaire et révocable, dont la portée doit être recherchée dans la commune intention des parties. La distinction entre franchise du loyer de base et franchise de l’intégralité du loyer est essentielle pour déterminer le sort du loyer variable et l’assiette du plafonnement lors du renouvellement. Le juge des loyers commerciaux, saisi d’une demande de fixation du loyer renouvelé, doit intégrer la franchise dans l’économie globale du contrat pour apprécier la valeur locative, sans toutefois lui conférer un effet automatique sur le plafonnement légal. La rédaction de la clause de franchise constitue, à cet égard, un enjeu majeur de la pratique notariale et du conseil juridique en matière de baux commerciaux. Une clause mal rédigée expose les parties à un contentieux dont l’issue, on l’a vu, dépend largement de l’interprétation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation. La consultation d’un avocat en droit des baux commerciaux permet d’anticiper ces difficultés et de sécuriser l’équilibre contractuel recherché par les parties, en veillant à ce que la clause de franchise définisse avec précision son périmètre, sa durée, son incidence sur le loyer de référence et ses modalités de prise en compte lors du renouvellement.