Rétractation de l’offre de vente du bailleur commercial : l’exécution forcée exclue par la Cour de cassation (Civ3, 25 juin 2026)
Le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce au profit du locataire commercial constitue, depuis son introduction par la loi du 18 juin 2014, l’une des protections les plus significatives du statut des baux commerciaux. Ce dispositif, qui impose au bailleur souhaitant vendre le local loué d’en notifier le prix et les conditions au preneur, soulève depuis son entrée en vigueur une question demeurée sans réponse claire : le propriétaire qui se rétracte avant l’acceptation de son locataire peut-il être contraint à la vente forcée, ou n’encourt-il qu’une obligation de réparation ? Par un arrêt publié au Bulletin rendu le 25 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation tranche cette difficulté avec une netteté qui fera date.
Dans cette affaire, des propriétaires indivis d’un local commercial donné à bail avaient fait signifier à la sous-locataire — et non à la locataire principale — un projet de vente par l’intermédiaire d’un notaire. Informée de cette offre, la sous-locataire avait manifesté son acceptation sous condition suspensive de prêt le 27 janvier 2021. Dès le lendemain, les bailleurs avaient indiqué n’avoir jamais donné instruction au notaire et considéraient l’offre comme inopérante. La locataire principale notifia à son tour son acceptation le 1er février 2021, puis assigna les bailleurs en constat de la vente. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 15 novembre 2024, fit droit à cette demande et condamna les propriétaires à signer l’acte authentique, en retenant que le bailleur ne pouvait rétracter son offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Elle énonce un principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce : si le bailleur reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente.
Cette décision, rendue par la formation de section de la troisième chambre civile, opère une synthèse remarquable entre le droit commun de la formation du contrat issu de la réforme de 2016 et le régime spécial du bail commercial. Elle mérite une analyse approfondie, tant dans sa construction théorique que dans ses implications pratiques pour les bailleurs, les locataires et leurs conseils.
I. La combinaison des articles 1113, 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce : la primauté retrouvée du droit commun du contrat
A. L’offre de vente du bailleur commercial : un régime hybride entre irrévocabilité légale et faculté de rétractation
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Le texte précise qu’elle vaut offre de vente au profit du locataire, lequel dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception pour se prononcer (article L. 145-46-1 du code de commerce).
Le mécanisme ainsi institué est hybride. D’un côté, la notification vaut offre de vente au sens du droit commun des obligations, tel que défini par l’article 1113 du code civil aux termes duquel « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager » (article 1113 du code civil). D’un autre côté, le texte enferme cette offre dans un délai légal d’un mois — ce qui, dans l’économie du droit commun, confère à cette offre un caractère irrévocable pendant cette période. En effet, l’article 1116 du code civil dispose que l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable », et que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat » et « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat » (article 1116 du code civil).
Or, la question qui se posait avec une acuité particulière était de savoir si le caractère d’ordre public du droit de préférence du locataire, affirmé par la jurisprudence, faisait obstacle à l’application de la règle civiliste de l’article 1116. La cour d’appel de Paris avait répondu par l’affirmative en considérant que le bailleur, lié par son offre pendant le délai légal, ne pouvait la rétracter sans s’exposer à l’exécution forcée de la vente. C’est précisément cette analyse que la Cour de cassation écarte.
En affirmant que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente », la troisième chambre civile opère une distinction fondamentale entre deux hypothèses qu’il convient de ne pas confondre (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin).
La première hypothèse est celle de la vente à un tiers : le bailleur, lié par l’offre, ne peut valablement vendre le bien à une autre personne avant l’expiration du délai d’un mois. Une telle vente serait frappée de nullité. La seconde hypothèse, distincte, est celle de la rétractation pure et simple de l’offre : le bailleur renonce à vendre et en informe le locataire avant que ce dernier n’ait accepté. Dans ce second cas, le contrat n’est pas formé, faute de rencontre des volontés, et la sanction ne peut être que la réparation du préjudice subi par le locataire du fait de cette rétractation fautive.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la philosophie de la réforme du droit des contrats de 2016, qui a consacré le principe de liberté contractuelle et a entendu cantonner l’exécution forcée aux hypothèses où le contrat est effectivement formé. Elle trouve également un écho dans la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile qui, par un arrêt du 14 décembre 2022, avait rappelé que la rétractation fautive d’une offre engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur sur le fondement de l’article 1240 du code civil, sans permettre au destinataire déçu d’obtenir l’exécution forcée du contrat (Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-20.403).
B. La distinction fondamentale entre la nullité de la vente au tiers et l’impossible exécution forcée après rétractation
La portée de l’arrêt du 25 juin 2026 ne peut être pleinement saisie qu’à la lumière de la distinction qu’il opère entre deux régimes de sanction. Cette distinction mérite d’être analysée avec précision, car elle gouverne désormais l’ensemble du contentieux du droit de préférence du locataire commercial.
En premier lieu, la nullité de la vente consentie à un tiers en violation du droit de préférence est clairement maintenue. La Cour de cassation le rappelle expressément : le bailleur reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle. Cette solution est constante depuis l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 décembre 2025, qui avait jugé que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin).
Par ailleurs, l’arrêt du 15 février 2023 avait déjà précisé le domaine d’application de ce droit de préférence en jugeant que les dispositions de l’article L. 145-46-1 ne sont pas applicables aux ventes de gré à gré d’actifs immobiliers dépendant d’une liquidation judiciaire, lesquelles constituent des ventes faites d’autorité de justice au sens de l’article L. 642-18 du code de commerce (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-16.475, Publié au Bulletin). La jurisprudence a ainsi progressivement délimité les contours de ce droit, tant dans son étendue que dans les sanctions de sa violation.
En second lieu, et c’est là l’apport essentiel de l’arrêt du 25 juin 2026, la rétractation de l’offre avant acceptation obéit à un régime distinct de celui de la vente à un tiers. La Cour de cassation prend soin de préciser que la rétractation doit être « motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre » — ce qui suppose un changement de circonstances ou une décision réfléchie de ne plus aliéner le bien, et non une manœuvre dilatoire destinée à contourner le droit du locataire. Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut être contraint de vendre, car le contrat n’a jamais été formé. Il ne peut qu’être condamné à réparer le préjudice subi par le locataire, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.
Cette construction est d’une grande cohérence théorique. Elle respecte le principe fondamental du droit des contrats selon lequel l’exécution forcée suppose l’existence d’un contrat valablement formé. Elle préserve dans le même temps la protection du locataire, qui conserve un droit à réparation si la rétractation lui cause un préjudice — frais engagés pour le montage du financement, perte d’une chance d’acquérir le bien, coûts de recherche d’un nouveau local. En cela, l’arrêt réalise un équilibre subtil entre la liberté du bailleur de ne pas vendre et la sécurité juridique du preneur.
Il importe de souligner que cette solution s’applique exclusivement au cas où l’offre n’a pas encore été acceptée par le locataire. Si, en revanche, l’acceptation est intervenue avant la rétractation, le contrat est formé et le bailleur ne peut plus se dédire. L’exécution forcée de la vente redevient alors pleinement envisageable. La chronologie des événements — rétractation avant ou après acceptation — constitue ainsi la ligne de partage déterminante entre les deux régimes.
II. Les conséquences pratiques pour l’équilibre des droits du bailleur et du locataire commercial
A. La rétractation avant acceptation : une faculté pour le bailleur assortie d’un risque indemnitaire
L’arrêt du 25 juin 2026 ouvre au bailleur une faculté dont l’étendue exacte mérite d’être précisée. Le propriétaire qui, après avoir notifié son intention de vendre au locataire, change d’avis et renonce à son projet, peut désormais se rétracter sans craindre d’être contraint à la vente forcée. Cette solution est conforme à la lettre de l’article 1116 du code civil, qui dispose que la rétractation fautive « empêche la conclusion du contrat » et « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur » — ce qui signifie, a contrario, qu’elle ne permet pas au destinataire de l’offre d’obtenir l’exécution forcée d’un contrat qui n’a jamais existé.
Le motif de la rétractation, tel que caractérisé par la Cour de cassation, revêt une importance particulière. La rétractation doit être « motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre ». Cette formulation suggère que la Cour entend distinguer la rétractation légitime — celle qui procède d’un véritable changement de volonté du propriétaire — de la rétractation abusive, qui viserait à contourner le droit de préférence du locataire tout en maintenant le projet de vendre à un tiers à des conditions différentes.
Dans cette dernière hypothèse, la qualification de rétractation pourrait être remise en cause par le juge, qui serait susceptible de requalifier l’opération en vente à un tiers en fraude des droits du locataire, exposant ainsi le bailleur à la nullité de la vente. La frontière entre ces deux situations dépendra largement des circonstances de fait et des éléments de preuve que le locataire sera en mesure de produire.
Par ailleurs, la rétractation, même légitime, n’est pas sans conséquence pour le bailleur. Elle l’expose à une action en réparation sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil. Aux termes de l’article 1240, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Le locataire devra démontrer l’existence d’une faute — qui résultera de la rétractation elle-même, contraire à l’interdiction de rétracter avant l’expiration du délai —, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.
Le préjudice indemnisable pourra inclure les frais engagés par le locataire en vue de l’acquisition — honoraires de négociation, frais de dossier bancaire, frais de montage juridique — ainsi que, le cas échéant, la perte d’une chance d’acquérir le bien dans des conditions similaires. En revanche, conformément à l’article 1116 du code civil, la responsabilité encourue « sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat » : le locataire ne peut prétendre à être replacé dans la situation qui aurait été la sienne si la vente avait été conclue, ce qui exclut l’indemnisation du gain manqué.
Cette limitation de l’assiette indemnitaire est cohérente avec le choix du législateur de 2016 de ne pas assimiler la rétractation fautive à l’inexécution d’un contrat qui n’existe pas. Elle tempère sensiblement le risque financier auquel s’expose le bailleur qui se rétracte, tout en préservant un effet dissuasif par l’obligation de réparer le préjudice effectivement subi par le locataire.
B. La persistance du droit de préférence comme rempart pour le locataire : portée et limites de la protection légale
Si l’arrêt du 25 juin 2026 écarte la sanction de l’exécution forcée en cas de rétractation avant acceptation, il ne remet nullement en cause l’effectivité du droit de préférence du locataire commercial dans son ensemble. Bien au contraire, la Cour de cassation réaffirme avec force que le bailleur reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal d’un mois et que toute vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle.
Le locataire conserve ainsi une protection substantielle à plusieurs niveaux. D’abord, il bénéficie d’un droit à l’information : le bailleur est tenu de lui notifier le prix et les conditions de la vente envisagée, à peine de nullité de la notification elle-même. Ensuite, il dispose d’un délai d’un mois pour accepter l’offre, période pendant laquelle le bailleur ne peut valablement vendre à autrui. Enfin, si le bailleur passe outre cette interdiction et vend à un tiers, la sanction est la nullité de la vente, soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce.
La décision du 18 décembre 2025 avait déjà précisé que l’action en nullité de la vente intentée par le locataire est exercée en vertu du statut des baux commerciaux et se prescrit par deux ans. Cette prescription brève constitue à la fois une protection pour le locataire — qui dispose d’un délai raisonnable pour agir — et une sécurité pour l’acquéreur tiers, qui ne reste pas indéfiniment exposé à une remise en cause de son titre de propriété (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin).
Le point de départ du délai de prescription biennale mérite une attention particulière. Il court à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action, conformément au droit commun de l’article 2224 du code civil. La publication de la vente au service de la publicité foncière constitue à cet égard un événement de nature à faire courir le délai, le locataire étant réputé en avoir connaissance.
En pratique, le locataire confronté à une rétractation du bailleur dispose de plusieurs options. Il peut, dans un premier temps, vérifier que la rétractation est sincère et que le bailleur n’a pas, en réalité, vendu le bien à un tiers sans l’en informer. Si tel est le cas, il pourra agir en nullité de la vente dans le délai de deux ans. Si, au contraire, la rétractation est avérée et que le bailleur a effectivement renoncé à vendre, le locataire pourra engager une action en responsabilité extracontractuelle pour obtenir réparation de son préjudice. Il pourra également, le cas échéant, solliciter l’autorisation judiciaire de céder son bail dans les conditions prévues à l’article L. 145-16 du code de commerce, si la rétractation du bailleur compromet la poursuite de son activité.
Le droit de préférence ne s’applique au demeurant pas dans toutes les hypothèses. L’article L. 145-46-1 exclut expressément de son champ la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cession d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, la cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur, ainsi que les cessions intervenant dans le cadre du droit de préemption urbain. Ces exclusions, dont la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser la portée, limitent le bénéfice du droit de préférence à un périmètre circonscrit mais néanmoins substantiel.
L’arrêt du 15 février 2023 a par ailleurs précisé que les dispositions de l’article L. 145-46-1 ne s’appliquent pas aux ventes de gré à gré d’actifs immobiliers dépendant d’une liquidation judiciaire, ces ventes étant des ventes faites d’autorité de justice au sens de l’article L. 642-18 du code de commerce (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-16.475, Publié au Bulletin). Le locataire dont le bailleur fait l’objet d’une procédure collective ne peut donc se prévaloir du droit de préférence pour s’opposer à la vente du bien par le liquidateur.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 constitue une décision de principe dont la portée dépasse le cadre du seul droit des baux commerciaux. En combinant les dispositions du droit commun des obligations issues de la réforme de 2016 avec le régime spécial du bail commercial, la Cour de cassation rappelle avec autorité que les règles de formation du contrat s’appliquent de plein droit, y compris lorsque le législateur a institué un mécanisme protecteur au profit d’une partie réputée vulnérable.
La solution ainsi dégagée — la rétractation de l’offre avant acceptation n’expose le bailleur qu’à des dommages et intérêts, à l’exclusion de l’exécution forcée de la vente — s’inscrit dans une construction jurisprudentielle cohérente qui distingue soigneusement la violation du droit de préférence par la vente à un tiers, sanctionnée par la nullité, de la simple rétractation de l’offre avant toute acceptation, qui ne peut donner lieu qu’à réparation.
Les praticiens du droit de l’immobilier commercial retiendront de cet arrêt plusieurs enseignements. Pour le bailleur, la notification de l’offre de vente au locataire n’est pas irréversible : il peut se rétracter tant que l’acceptation n’est pas intervenue, à condition que cette rétractation soit sincère et qu’il assume les conséquences indemnitaires de sa décision. Pour le locataire, l’acceptation rapide de l’offre demeure la meilleure garantie de voir la vente se réaliser, toute tergiversation exposant au risque d’une rétractation qui, si elle ne prive pas le preneur de toute réparation, le privera assurément du bien convoité. L’équilibre ainsi établi par la Cour de cassation, entre la liberté contractuelle du propriétaire et la protection du commerçant locataire, paraît à bien des égards plus conforme aux principes généraux du droit des obligations que la solution contraire retenue par les juges du fond.
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