L’action oblique en copropriété : le droit pour tout copropriétaire d’exiger du locataire le respect du règlement
L’action oblique, codifiée à l’article 1341-1 du Code civil, permet à un créancier d’exercer les droits et actions de son débiteur lorsque la carence de ce dernier compromet ses droits. Ce mécanisme de droit commun, issu de l’ancien article 1166 du Code civil, trouve dans le contentieux de la copropriété un terrain d’application singulier, où il vient pallier l’inaction du copropriétaire bailleur face aux manquements de son locataire au règlement de copropriété. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des dernières années, précisé les conditions et l’étendue de cette action, en consacrant le droit de chaque copropriétaire d’agir obliquement en résiliation du bail consenti par un autre copropriétaire, tout en rappelant les limites inhérentes à ce mécanisme indirect. L’analyse de cette construction prétorienne impose d’examiner, d’une part, les conditions auxquelles l’action oblique est subordonnée en matière de copropriété, et, d’autre part, les effets qu’elle produit à l’égard de l’ensemble des parties concernées.
I. Les conditions de l’action oblique en copropriété
A. Les conditions de droit commun de l’action oblique
L’article 1341-1 du Code civil dispose que « lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne » (article 1341-1 du Code civil). Ce texte, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, a repris en substance les termes de l’ancien article 1166 du même code, qui énonçait déjà que « les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne » (article 1166 du Code civil, rédaction antérieure à 2016). La nouvelle rédaction a toutefois ajouté une condition explicite tenant à la carence du débiteur, qui figurait auparavant de manière implicite dans la jurisprudence.
La première condition de l’action oblique réside dans l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible. Le créancier qui agit par la voie oblique doit justifier d’un droit de créance à l’égard du débiteur dont il entend exercer les droits. En matière de copropriété, cette créance trouve sa source dans le règlement de copropriété lui-même, lequel constitue, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, un contrat liant l’ensemble des copropriétaires. Ainsi, la troisième chambre civile a jugé que « le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres » (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327, Publié au Bulletin, citant Cass. 3e civ., 22 mars 2000, n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64). Le copropriétaire est donc titulaire d’une créance à l’encontre de chacun des autres copropriétaires, consistant dans l’obligation de respecter les stipulations du règlement et de les faire respecter par leurs locataires.
La deuxième condition, expressément énoncée par l’article 1341-1 du Code civil, tient à la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits. Il ne suffit pas que le créancier dispose d’une créance ; il doit encore démontrer que le débiteur néglige d’exercer les droits et actions qui lui permettraient de préserver le gage commun de ses créanciers. En présence d’une carence caractérisée du débiteur, le créancier se substitue à lui pour agir. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 19 septembre 2024, rappelé cette exigence en retenant que les héritiers du propriétaire débiteur « n’avaient pas exercé leurs droits à l’encontre de [l’occupant], avant que le syndicat des copropriétaires n’agisse sur le fondement de l’action oblique, ce qu’aucune des parties au litige ne contestait » (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 19-10.304). La carence s’apprécie au regard de l’inaction du débiteur, et non de son impossibilité d’agir. En d’autres termes, il importe peu que le débiteur ait été empêché ; seule son inertie est requise.
La troisième condition de l’action oblique résulte de ce que les droits et actions exercés ne doivent pas être exclusivement attachés à la personne du débiteur. Cette restriction, commune à l’ancien article 1166 et au nouvel article 1341-1 du Code civil, exclut du domaine de l’action oblique les droits extrapatrimoniaux et les actions qui, par leur nature, ne peuvent être mises en œuvre que par leur titulaire. Or, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 11 juin 2026 publié au Bulletin, que « l’action en dissolution d’une société pour justes motifs, qui n’est ouverte à l’associé que pour des motifs appréciés au regard du pacte social, est un droit propre attaché à la qualité d’associé et ne peut être exercée par un créancier personnel de celui-ci, agissant par la voie oblique » (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 24-19.326, Publié au Bulletin). Par cette décision, la troisième chambre civile rappelle que l’action oblique ne saurait permettre à un créancier de s’immiscer dans les rapports sociétaires, lesquels relèvent de droits propres insusceptibles d’exercice par voie oblique. Cette solution, rendue en matière de société civile immobilière, illustre les limites du mécanisme et confirme la distinction entre les droits patrimoniaux, susceptibles d’exercice oblique, et les droits propres, qui y échappent.
B. Les conditions propres au contentieux de la copropriété
L’application de l’action oblique au sein de la copropriété obéit à des conditions spécifiques, dégagées par la Cour de cassation, qui viennent se superposer aux conditions de droit commun. Ces conditions spécifiques trouvent leur origine dans un arrêt fondateur de la troisième chambre civile du 14 novembre 1985, dont la Cour de cassation a expressément rappelé la portée dans son arrêt du 8 avril 2021. Selon cette décision, « un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires » (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327, Publié au Bulletin, rappelant Cass. 3e civ., 14 novembre 1985, n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143).
Or, par cet arrêt du 8 avril 2021, la Cour de cassation a franchi un pas décisif en étendant au copropriétaire individuel la faculté d’agir obliquement qui était jusqu’alors reconnue au seul syndicat des copropriétaires. La haute juridiction a en effet jugé que « tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci » (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327, Publié au Bulletin). Cet attendu de principe, publié au Bulletin, ouvre ainsi à chaque copropriétaire la possibilité d’agir directement en résiliation du bail consenti par un autre copropriétaire, sans avoir à passer par l’intermédiaire du syndicat.
Deux conditions cumulatives conditionnent cette action. En premier lieu, le locataire doit avoir méconnu les stipulations du règlement de copropriété, lequel détermine, aux termes de l’article 8, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, « la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». Ce manquement doit être suffisamment caractérisé pour justifier la résiliation du bail. En second lieu, le copropriétaire-bailleur doit être demeuré inactif en dépit de l’information qui lui a été donnée des agissements de son locataire. La cour d’appel de Paris, dont l’arrêt a été confirmé par la Cour de cassation le 8 avril 2021, avait ainsi relevé que la bailleresse, « informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l’activité de la société [locataire], n’avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété ». La carence du bailleur est donc au cœur du dispositif, l’action oblique ne se concevant que comme un remède à son inertie.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que cette action oblique peut également être exercée par le locataire lui-même à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Dans un arrêt du 3 juillet 2025, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé par un syndicat des copropriétaires contre un arrêt de la cour d’appel de Nouméa qui avait accueilli l’action d’une locataire titulaire de baux commerciaux. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir constaté que « le règlement de copropriété, dont le bail consenti à la locataire reprenait les clauses, conférait aux propriétaires des locaux situés au rez-de-chaussée le droit d’utiliser les parties communes sises au droit de leur lot et d’y réaliser tous aménagements » et d’en avoir déduit que « la locataire disposait d’un droit d’usage sur les espaces communs et à tout le moins d’une tolérance […] de sorte qu’elle avait intérêt à agir » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-18.576). Cette décision démontre que l’action oblique en copropriété n’est pas un instrument réservé aux copropriétaires ou au syndicat, mais qu’elle peut également bénéficier au preneur qui justifie d’un intérêt légitime à agir.
Dès lors, les conditions de l’action oblique en copropriété apparaissent comme une synthèse entre les exigences du droit commun des obligations et les particularités du statut de la copropriété. La créance du copropriétaire, fondée sur le règlement de copropriété, la carence du bailleur et la violation du règlement par le locataire constituent les trois piliers de cette construction jurisprudentielle qui, tout en puisant dans le droit commun, s’en affranchit partiellement pour répondre aux besoins spécifiques de la vie en copropriété.
II. Les effets et les limites de l’action oblique en copropriété
A. La portée de l’action oblique à l’égard des parties en présence
L’action oblique produit des effets distincts à l’égard des trois catégories de protagonistes qu’elle met en présence : le copropriétaire agissant, le copropriétaire-bailleur négligent dont les droits sont exercés, et le locataire dont le bail est menacé de résiliation. Ces effets, qui résultent tant du mécanisme de droit commun que des spécificités de la copropriété, déterminent l’utilité pratique de l’action oblique.
À l’égard du copropriétaire-bailleur dont l’action est exercée, le premier effet est l’absence de dessaisissement. L’action oblique n’emporte pas transfert du droit d’agir au créancier poursuivant ; elle permet seulement à ce dernier d’exercer le droit du débiteur, pour le compte de celui-ci. Le débiteur conserve donc la faculté d’agir lui-même, parallèlement à l’action oblique, ou d’intervenir à l’instance engagée par son créancier. En outre, et c’est là un trait essentiel du mécanisme, le bénéfice de l’action oblique profite à l’ensemble des créanciers du débiteur. Le créancier agissant ne bénéficie d’aucun privilège sur les sommes qui pourraient être allouées ; il tire, selon la formule doctrinale classique, « les marrons du feu » pour le compte de tous.
La Cour de cassation a rappelé avec force cette règle dans un arrêt du 19 septembre 2024, en censurant une cour d’appel qui avait condamné des occupants sans droit ni titre à verser directement au syndicat des copropriétaires une somme provisionnelle de 40 000 euros au titre des charges impayées. La troisième chambre civile a jugé que « l’exercice, par un créancier, d’une action en justice appartenant à son débiteur, a uniquement pour effet de faire entrer le bénéfice de la condamnation dans le patrimoine de ce dernier » (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 19-10.304). En d’autres termes, le syndicat ne peut obtenir paiement direct entre ses mains des sommes dues au copropriétaire débiteur ; ces sommes doivent d’abord entrer dans le patrimoine du débiteur avant que le syndicat ne puisse, le cas échéant, les appréhender par les voies d’exécution de droit commun. Cette solution, qui applique rigoureusement les principes de l’action oblique, constitue un rappel salutaire des limites du mécanisme.
À l’égard du locataire, le principal effet de l’action oblique réside dans l’opposabilité des exceptions. Le locataire poursuivi peut opposer au copropriétaire agissant tous les moyens de défense qu’il aurait pu invoquer contre le copropriétaire-bailleur lui-même. Il s’agit là d’une application de la règle selon laquelle le créancier ne peut exercer les droits du débiteur qu’à concurrence de ce que ce dernier aurait pu obtenir. Ainsi, le locataire pourra invoquer une exception d’inexécution, se prévaloir d’une clause du bail ou du règlement de copropriété, ou encore contester la matérialité des manquements qui lui sont reprochés. La qualité de copropriétaire du demandeur ne lui confère aucun droit supplémentaire par rapport à ceux que le bailleur aurait pu faire valoir.
En conséquence, l’action oblique en copropriété se distingue nettement de l’action directe. Alors que l’action directe permet au créancier d’agir en son propre nom et pour son propre compte, l’action oblique le contraint à agir au nom et pour le compte de son débiteur. Cette différence de nature a des conséquences pratiques considérables, notamment quant à la répartition du produit de l’action et quant aux exceptions opposables par le défendeur.
B. Les frontières de l’action oblique entre droit commun et droit de la copropriété
Si l’action oblique a connu un développement remarquable dans le contentieux de la copropriété, ses limites ont également été précisées par la Cour de cassation, tant en ce qui concerne la nature des actions susceptibles d’être exercées que les personnes pouvant s’en prévaloir. L’arrêt du 11 juin 2026, par lequel la troisième chambre civile a jugé que « l’action en dissolution d’une société pour justes motifs […] est un droit propre attaché à la qualité d’associé et ne peut être exercée par un créancier personnel de celui-ci, agissant par la voie oblique » (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 24-19.326, Publié au Bulletin), constitue une illustration éclatante de ces frontières. Bien que rendu en matière de société civile immobilière, cet arrêt énonce un principe général applicable à l’ensemble des droits propres, qui ne sauraient être exercés par voie oblique.
Cette distinction entre droits patrimoniaux et droits propres est au cœur de l’économie de l’action oblique. Les droits patrimoniaux, qui ont une valeur économique et sont détachables de la personne de leur titulaire, peuvent être exercés par la voie oblique. Les droits propres, en revanche, sont attachés à la qualité de la personne qui les détient et ne peuvent être exercés que par elle. L’action en résiliation d’un bail pour violation du règlement de copropriété relève de la première catégorie : il s’agit d’une action à caractère patrimonial que le bailleur peut exercer ou que son créancier copropriétaire peut exercer à sa place. L’action en dissolution pour justes motifs d’une société relève de la seconde catégorie : elle est attachée à la qualité d’associé et ne peut être exercée que par celui-ci.
Par ailleurs, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndicat des copropriétaires une qualité pour agir en justice aux fins de sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Cette disposition ne fait pas obstacle à l’action oblique du copropriétaire individuel, mais elle offre une voie complémentaire et, dans certains cas, plus efficace. Le syndicat dispose en effet de la faculté d’agir en son nom propre, sans avoir à démontrer une carence du bailleur, dès lors que les agissements du locataire portent atteinte aux parties communes ou à la destination de l’immeuble. L’action du syndicat et l’action oblique du copropriétaire sont donc distinctes dans leur fondement, même si elles peuvent tendre au même résultat.
Enfin, la Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 15 juin 2023, l’exigence de motivation qui pèse sur les juges du fond lorsqu’ils statuent sur une action oblique en copropriété. Dans cette affaire, un syndicat des copropriétaires avait agi obliquement en résolution d’un bail commercial et en indemnisation de ses préjudices. La cour d’appel de Paris avait rejeté la demande d’indemnisation en se bornant à reproduire les motifs du jugement de première instance, sans répondre aux conclusions du syndicat. La Cour de cassation a censuré cet arrêt pour défaut de motivation, rappelant que « tout jugement doit être motivé » et que « le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 20-22.617). Cette décision, si elle ne se prononce pas sur le fond du droit, souligne l’importance que la haute juridiction attache au respect des garanties procédurales dans le contentieux de l’action oblique.
Dès lors, l’action oblique en copropriété apparaît comme un instrument juridique à la fois puissant et encadré. Puissant, parce qu’il permet à un copropriétaire de pallier la carence d’un bailleur négligent et d’obtenir la résiliation du bail d’un locataire qui méconnaît le règlement de copropriété. Encadré, parce que la Cour de cassation veille à ce que ce mécanisme ne soit pas détourné de sa finalité et ne porte pas une atteinte excessive aux droits du débiteur et du locataire. Les arrêts récents de la troisième chambre civile témoignent de cette recherche d’équilibre entre l’efficacité de l’action oblique et le respect des principes fondamentaux du droit des obligations et de la copropriété.
Conclusion
L’action oblique constitue, en droit de la copropriété, un instrument processuel remarquable par sa souplesse et son efficacité. En consacrant, par l’arrêt du 8 avril 2021, le droit de tout copropriétaire d’agir obliquement en résiliation du bail d’un locataire qui méconnaît le règlement de copropriété, la Cour de cassation a offert aux copropriétaires une voie d’action autonome, distincte de celle du syndicat. Les arrêts subséquents ont précisé les contours de ce mécanisme, en rappelant que le produit de l’action oblique entre dans le patrimoine du débiteur et non dans celui du créancier agissant, et que les droits propres attachés à la personne du débiteur échappent à l’exercice oblique. La copropriété, parce qu’elle juxtapose des droits individuels et des intérêts collectifs, demeure un terrain d’élection pour ce mécanisme qui, sans être une action directe, permet de rétablir l’effectivité du règlement de copropriété lorsque le bailleur se dérobe à ses responsabilités. Dans un contexte où les contentieux de la copropriété se multiplient et où les troubles de jouissance locative constituent une source croissante de difficultés, la maîtrise de l’action oblique représente pour les praticiens du droit immobilier un levier contentieux dont l’importance ne saurait être sous-estimée. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en précisant les conditions et les limites de cette action, a doté les copropriétaires d’un outil processuel à la mesure des enjeux contemporains de la vie en copropriété.
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