Indices des loyers commerciaux au premier trimestre 2026 : la divergence inédite entre l’ICC, l’ILC et l’ILAT et ses conséquences sur la révision des loyers
Les indices servant à la révision des loyers commerciaux n’ont jamais connu pareille divergence. Le 24 juin 2026, l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) a publié les indices du premier trimestre 2026 : l’indice du coût de la construction (ICC) s’établit à 2 084, en repli de 2,89 % sur un an ; l’indice des loyers commerciaux (ILC) s’élève à 135,26, en baisse de 0,45 % ; l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), quant à lui, atteint 137,42, enregistrant une variation positive de 0,09 %. La photographie est saisissante : jamais l’écart entre ces trois référentiels n’avait atteint une telle ampleur depuis la création de l’ILC en 2008 et de l’ILAT en 2011. L’intérêt de cette publication est d’autant plus remarquable qu’elle intervient un mois après la promulgation de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, qui a introduit un nouvel article L. 145-38-1 dans le Code de commerce et modifié le régime de l’indexation conventionnelle. Or, l’articulation entre cette réforme législative et la divergence constatée des indices n’a fait l’objet d’aucune analyse doctrinale transversale à ce jour.
Le sujet n’est pas seulement technique. Il engage l’équilibre économique de centaines de milliers de baux commerciaux en cours sur le territoire national. Selon les indices appliqués et les clauses stipulées, la révision d’un même loyer peut aboutir à une baisse de près de 3 % ou à une hausse d’un peu plus de 0,09 %. À l’échelle d’un bail commercial de longue durée, l’incidence cumulée est considérable. Par ailleurs, la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, sensiblement affiné sa jurisprudence sur le contentieux de l’indexation, de la révision et de la fixation du loyer. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile le 30 mai 2024 et les 22 mai et 18 décembre 2025, complétés par la décision du 18 juin 2026, témoignent d’une construction prétorienne qui, conjuguée aux indices du premier trimestre 2026, redessine le paysage de la révision des loyers commerciaux.
Pour mesurer la portée de cette situation, il faut d’abord restituer la divergence des indices dans ses dimensions statistique et structurelle (I), avant d’en analyser les conséquences juridiques sur la révision des loyers commerciaux (II).
I. La divergence des indices au premier trimestre 2026 : une photographie statistique et ses raisons structurelles
A. La photographie statistique : un écart sans précédent entre l’ICC, l’ILC et l’ILAT
Aux termes de l’article L. 145-34 du Code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de « l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier ». Le législateur a ainsi consacré la dualité des indices de référence, tout en laissant aux parties la faculté de choisir, par clause contractuelle, l’indice applicable. L’article L. 145-38 relatif à la révision triennale reprend cette même dualité, en précisant que « la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ».
Or, les valeurs publiées le 24 juin 2026 par l’INSEE révèlent une situation statistique que l’on peut qualifier d’exceptionnelle. L’ICC, à 2 084, accuse un recul de 2,89 % sur un an, poursuivant une tendance baissière amorcée au quatrième trimestre 2024. Cet indice, calculé à partir de l’évolution du coût des matériaux et de la main-d’œuvre dans le bâtiment, est structurellement le plus volatil des trois. L’ILC, à 135,26, enregistre une baisse plus modérée de 0,45 % sur un an, après une baisse de 0,50 % au trimestre précédent. Composé pour 50 % de l’indice des prix à la consommation, pour 25 % de l’indice du coût de la construction et pour 25 % de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail, il amortit les variations de l’ICC tout en restant sensible à la conjoncture économique générale. L’ILAT enfin, à 137,42, rompt avec cette dynamique baissière en affichant une variation positive de 0,09 %, confirmant la résistance spécifique du marché des bureaux et des activités tertiaires.
L’écart de variation sur un an entre l’ICC (-2,89 %) et l’ILAT (+0,09 %) atteint ainsi 2,98 points de pourcentage, un niveau qui n’avait jamais été observé depuis la création de l’ILAT par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011. Cette divergence n’est pas une simple curiosité statistique : elle emporte des conséquences juridiques directes, car les clauses d’indexation stipulées dans les baux commerciaux continuent, pour nombre d’entre elles, de se référer à l’ICC. En effet, si l’article L. 145-34 exclut le recours à l’ICC pour les baux renouvelés depuis le 1er septembre 2014, cette exclusion ne concerne que le plafonnement légal, et non la révision conventionnelle. De surcroît, pour les baux conclus antérieurement, la référence à l’ICC demeure parfaitement valable sous l’empire de la liberté contractuelle, sous réserve des règles d’ordre public du statut.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, à cet égard, rappelé avec constance que « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). La liberté contractuelle demeure le principe, et les parties peuvent parfaitement avoir choisi un indice dont l’évolution leur est aujourd’hui défavorable. Cette liberté trouve toutefois sa limite dans l’ordre public du statut, et notamment dans l’article L. 145-15 du Code de commerce qui répute non écrites les clauses faisant échec aux dispositions protectrices du preneur.
B. Les raisons structurelles de cette divergence
La divergence constatée au premier trimestre 2026 ne résulte pas d’un accident statistique ponctuel mais de facteurs structurels qui se sont accumulés depuis le second semestre 2024. Le premier facteur tient à la composition même des indices. L’ICC est exclusivement adossé au secteur de la construction, lequel a bénéficié d’une détente significative des prix des matériaux à compter de l’automne 2024, après deux années de tension inflationniste. La baisse du coût de l’acier, du bois et des produits pétroliers, conjuguée à une stabilisation des salaires dans le bâtiment, a mécaniquement entraîné ce recul de 2,89 %. L’ILC, de par sa composition composite, a été partiellement protégé de cette baisse par la stabilité relative de l’indice des prix à la consommation (IPC), qui en constitue la moitié de son calcul. L’ILAT, exclusivement assis sur l’évolution des loyers des activités tertiaires, reflète la résistance du marché locatif des bureaux, notamment en Île-de-France, où la demande est restée soutenue pour les immeubles de qualité.
Le deuxième facteur est d’ordre juridique et tient à la modification législative introduite par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce, créé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, est venu valider rétroactivement les clauses d’indexation dites « tunnels », qui prévoient une révision automatique du loyer en fonction d’un indice sans permettre au preneur d’en contester l’application. Cette validation législative, qui met fin à une construction prétorienne amorcée par la Cour de cassation en 2022, modifie en profondeur l’environnement juridique dans lequel s’inscrit la divergence des indices. En effet, la troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 12 janvier 2022, que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R, rappelant Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, publié). La loi du 26 mai 2026 a, en quelque sorte, inversé cette logique en autorisant ce que la jurisprudence tendait à sanctionner.
Le troisième facteur est plus conjoncturel mais non moins décisif : la troisième chambre civile a, dans l’arrêt Promod du 18 juin 2026, confirmé que « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). Cette décision, qui réaffirme avec force le principe de la liberté contractuelle en matière de loyer binaire, prend une résonance particulière à l’heure où la divergence des indices place bailleurs et preneurs dans des situations radicalement opposées selon l’indice de référence stipulé dans leur contrat.
II. Les conséquences juridiques de la divergence des indices sur la révision des loyers commerciaux
A. Le choix de l’indice : un enjeu stratégique renouvelé par la jurisprudence récente
Le choix de l’indice de référence applicable à la révision du loyer commercial est d’abord une question contractuelle. En application de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, toujours applicable aux baux conclus avant cette date, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». La Cour de cassation, dans l’arrêt Monoprix du 30 mai 2024, a rappelé avec une netteté particulière que « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). Cette liberté, toutefois, n’est pas sans limite, et la divergence des indices au premier trimestre 2026 en ravive les tensions.
La première tension concerne les clauses d’indexation asymétriques, qui ne jouent qu’à la hausse de l’indice de référence. La Cour de cassation a, par deux arrêts rendus en 2025, précisé le régime de ces clauses. Dans l’arrêt du 22 mai 2025, elle a posé le principe selon lequel « est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336). Cette solution a été reprise à l’identique dans l’arrêt du 18 décembre 2025, qui casse partiellement une décision de la cour d’appel de Nîmes pour avoir « retenu que la clause d’échelle mobile qui exclut une réciprocité de variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse est illicite » et l’avoir réputée non écrite en son entier sans caractériser l’indivisibilité (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.218).
En conséquence, une clause d’indexation stipulée en référence à l’ICC et ne prévoyant qu’une révision à la hausse est aujourd’hui partiellement inefficace : la stipulation prohibée est réputée non écrite, et la clause survit pour le surplus, permettant au preneur de se prévaloir d’une baisse de l’indice. Avec un ICC en recul de 2,89 % sur un an, l’enjeu est immédiat et considérable. Un preneur dont le bail comporte une telle clause peut désormais exiger une révision à la baisse de son loyer, à proportion de la variation négative de l’ICC, dès lors que la stipulation limitant la révision à la hausse est réputée non écrite.
La deuxième tension résulte de l’introduction du nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce par la loi du 26 mai 2026. Ce texte, en validant les clauses d’indexation « tunnel », autorise les parties à stipuler une indexation automatique sans faculté de révision judiciaire intermédiaire. Dans le contexte de la divergence actuelle des indices, la portée de cette validation est ambivalente. D’un côté, elle sécurise les bailleurs qui avaient inséré de telles clauses dans leurs baux, en les protégeant contre une annulation sur le fondement de l’article L. 145-15. De l’autre, elle prive le preneur de la faculté de solliciter une révision judiciaire du loyer en cas de baisse significative de l’indice de référence, ce qui est précisément la situation créée par la chute de l’ICC au premier trimestre 2026. La question de la conformité de ce nouveau dispositif à l’économie générale du statut des baux commerciaux, qui repose sur un équilibre entre la protection du preneur et la liberté contractuelle, méritera sans doute d’être soumise au juge dans les prochains mois.
À cet égard, l’arrêt Promod du 18 juin 2026 offre une grille de lecture utile. La troisième chambre civile y rappelle que « le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). La Cour impose ainsi au juge de rechercher, même en l’absence d’une clause expresse, si les parties n’ont pas exprimé une volonté commune de soumettre la fixation du loyer à la valeur locative. Cette obligation de recherche, dégagée par l’arrêt Monoprix de 2024 et réaffirmée en 2026, constitue un tempérament important au principe de liberté contractuelle et pourrait trouver à s’appliquer dans les contentieux liés à la divergence des indices.
B. L’office du juge des loyers commerciaux face à une divergence inédite
L’article R. 145-23 du Code de commerce dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace ». Ce texte fonde la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux pour connaître des litiges relatifs au prix du bail. Or, la divergence des indices au premier trimestre 2026 place ce juge dans une situation inédite, qui interroge directement l’étendue de son office.
La Cour de cassation a, dans l’arrêt Monoprix, précisé la qualification procédurale du moyen tiré de l’existence d’un loyer binaire pour s’opposer à une demande de fixation judiciaire du prix du bail renouvelé. Elle a jugé que « l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir » et que, « en conséquence, le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). Cette solution, rendue à propos d’un litige opposant la SCI Nice Cimiez à la société Monoprix, est directement transposable aux contentieux qui naîtront de la divergence des indices. Le juge des loyers commerciaux ne pourra pas se déclarer incompétent ou déclarer irrecevable la demande d’un preneur qui sollicite la fixation du loyer à la valeur locative en raison de la baisse de l’ICC, quand bien même le bail comporterait une clause d’indexation automatique. Il devra examiner au fond si les parties ont ou non manifesté une volonté commune de soumettre le loyer à la valeur locative.
Par ailleurs, en présence d’une clause d’échelle mobile, l’article L. 145-39 du Code de commerce prévoit que « la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ». La baisse de 2,89 % de l’ICC sur un an ne déclenche pas, à elle seule, le mécanisme de l’article L. 145-39, qui exige une variation de plus de 25 %. Toutefois, sur une période de plusieurs années, l’effet cumulé de la baisse de l’ICC pourrait atteindre ce seuil, permettant alors au preneur de solliciter une révision judiciaire dérogatoire au mécanisme contractuel d’indexation. La vigilance s’impose donc dans la durée.
La loi du 26 mai 2026 ajoute une dimension supplémentaire à l’office du juge. En validant les clauses « tunnel », le législateur a réduit le champ d’intervention du juge des loyers commerciaux en matière d’indexation. Pour autant, cette réduction n’est pas absolue. L’article L. 145-38-1 nouveau, s’il autorise les clauses d’indexation automatique, ne saurait faire échec aux dispositions d’ordre public du statut, et notamment à l’article L. 145-15 qui répute non écrites les clauses contraires aux articles L. 145-37 à L. 145-41. La troisième chambre civile a, dans l’arrêt du 18 décembre 2025, rappelé cette primauté de l’ordre public en visant expressément « les articles L. 145-15, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, et L. 145-39 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.218). Il en résulte que le juge conserve un pouvoir de contrôle qui, s’il est désormais encadré par la nouvelle disposition législative, n’est pas pour autant aboli.
L’article L. 145-33 du Code de commerce fixe le principe selon lequel « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », celle-ci étant déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ce texte, dont la Cour de cassation a rappelé le caractère supplétif dans l’arrêt Monoprix, n’en demeure pas moins la norme de référence pour le juge lorsqu’il est appelé à fixer le loyer à défaut d’accord des parties. Or, la divergence des indices crée précisément une situation dans laquelle l’absence d’accord des parties est plus probable que jamais : le bailleur dont le bail est indexé sur l’ICC subit une baisse mécanique de son revenu locatif, tandis que le preneur dont le bail est indexé sur l’ILAT voit son loyer augmenter. Dans les deux cas, la tentation de solliciter une fixation judiciaire à la valeur locative sera forte.
La Cour de cassation a, dans l’arrêt du 30 mai 2024, énoncé une règle de méthode destinée à guider le juge dans cette recherche : « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond énoncé aux paragraphes 17 et 18, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). La recherche de la volonté commune, y compris extrinsèque au contrat, donne au juge un pouvoir d’investigation qui, dans le contexte de la divergence des indices, pourrait le conduire à s’écarter de la référence contractuelle au profit de la valeur locative, s’il estime que les parties n’ont pas entendu exclure une telle fixation.
Conclusion
La publication des indices du premier trimestre 2026 par l’INSEE le 24 juin 2026 constitue un événement dont la portée juridique dépasse le simple constat statistique. La divergence inédite entre l’ICC (-2,89 %), l’ILC (-0,45 %) et l’ILAT (+0,09 %) crée pour les parties à un bail commercial une situation contractuelle profondément asymétrique, dont l’issue dépendra pour l’essentiel de l’indice de référence stipulé dans le contrat. La réforme introduite par la loi du 26 mai 2026, en validant les clauses d’indexation « tunnel » et en créant un nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce, ne neutralise pas cette asymétrie : elle en déplace le curseur en sécurisant le bailleur sur le terrain de la validité de la clause, mais sans lui offrir de protection contre une baisse de l’indice lorsque la stipulation asymétrique est réputée non écrite. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, et singulièrement les arrêts des 30 mai 2024, 22 mai 2025, 18 décembre 2025 et 18 juin 2026, fournit aux praticiens et aux juges une grille d’analyse qui, pour être exigeante, n’en est pas moins cohérente : la liberté contractuelle reste le principe, mais elle est étroitement bornée par l’ordre public du statut et par l’obligation faite au juge de rechercher la volonté commune des parties. Cette tension entre la loi nouvelle et la construction prétorienne antérieure promet de nourrir un contentieux abondant dans les mois et les années à venir, et rend plus que jamais nécessaire l’accompagnement stratégique des parties à un bail commercial. Au-delà de l’analyse doctrinale, la maîtrise des indices de référence et de la jurisprudence de la troisième chambre civile constitue un levier déterminant dans la négociation et la gestion contentieuse des baux commerciaux.
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