Le changement de syndic ne se termine pas le soir de l’assemblee generale. Depuis fin mai et juin 2026, plusieurs decisions de refere rappellent une difficulte tres concrete : le nouveau syndic est vote, mais l’ancien syndic tarde a remettre les comptes, les archives, les contrats, les cles, les pieces comptables ou les fonds de la copropriete.
Pour le conseil syndical, la situation devient vite dangereuse. Les appels de fonds ne peuvent plus etre correctement suivis. Les fournisseurs ne savent plus qui contacter. Les dossiers de sinistre restent bloques. Les coproprietaires demandent des comptes, alors que le nouveau syndic n’a pas encore tout recu.
La reponse courte est la suivante : l’ancien syndic a des delais legaux stricts. Il doit remettre tres vite la tresorerie, les references bancaires, les archives et les documents de gestion. S’il ne le fait pas, le nouveau syndic ou le president du conseil syndical peut le mettre en demeure, puis saisir le president du tribunal judiciaire en refere pour obtenir une remise sous astreinte.
Changer de syndic : ce qu’il faut preparer avant l’assemblee generale
Le changement de syndic doit etre anticipe avant l’envoi de la convocation. L’article 10 du decret du 17 mars 1967 permet a un ou plusieurs coproprietaires, ou au conseil syndical, de notifier au syndic les questions a inscrire a l’ordre du jour. Le syndic doit les porter a l’ordre du jour de la prochaine assemblee, sauf si la demande arrive trop tard pour etre integree a cette convocation.
En pratique, il ne suffit pas d’ecrire « changer de syndic ». Il faut preparer une resolution claire, joindre le contrat du syndic candidat et permettre aux coproprietaires de voter en connaissance de cause. L’article 13 du meme decret rappelle que l’assemblee generale ne prend de decision valable que sur les questions inscrites a l’ordre du jour.
La designation ou la revocation du syndic releve de la majorite de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le point sensible est donc le calendrier : si le contrat concurrent arrive apres la convocation, la resolution risque d’etre repoussee a l’assemblee suivante, sauf situation particuliere.
Avant l’assemblee, il faut conserver la preuve de l’envoi au syndic : lettre recommandee, remise contre recepisse, date de reception, projet de resolution et contrat du candidat. Cette preuve devient essentielle si l’ancien syndic refuse d’inscrire la question, limite le vote ou conteste ensuite la regularite du changement.
Que doit remettre l’ancien syndic apres son remplacement ?
L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 organise la transition. Le texte distingue trois delais.
Dans les quinze jours suivant la cessation de ses fonctions, l’ancien syndic doit remettre au nouveau syndic la situation de tresorerie, les references des comptes bancaires du syndicat et les coordonnees de la banque.
Dans le delai d’un mois, il doit remettre l’ensemble des documents et archives du syndicat, y compris les documents dematerialises relatifs a la gestion de l’immeuble ou aux lots geres, dans un format telechargeable et imprimable.
Dans le delai de deux mois suivant l’expiration du delai precedent, il doit fournir l’etat des comptes des coproprietaires et l’etat des comptes du syndicat, apres apurement et cloture.
L’article 33-1 du decret du 17 mars 1967 ajoute une garantie pratique : la transmission des documents et archives doit etre accompagnee d’un bordereau recapitulatif, dont une copie est remise au conseil syndical. Ce bordereau evite les remises floues, les cartons non inventories et les discussions posterieures sur ce qui aurait ete transmis.
Les pieces a verifier sont notamment les balances comptables, grands livres, releves generaux de depenses, factures, contrats d’entretien, contrats d’assurance, dossiers sinistres, proces-verbaux d’assemblees, feuilles de presence, liste des coproprietaires, mutations, reglement de copropriete, plans, dossiers d’ouvrages executes, cles et acces numeriques.
Ancien syndic qui ne remet pas les pieces : que disent les decisions recentes ?
Les decisions rendues au printemps 2026 montrent que le juge des referes peut intervenir rapidement lorsque la transition est bloquee.
Dans une ordonnance du 27 mai 2026, le tribunal judiciaire de Nanterre a retenu que la transmission tardive des pieces par l’ancien syndic avait entrave la gestion de la copropriete. Le juge a accorde une provision de 1 000 euros au syndicat des coproprietaires et condamne l’ancien syndic aux frais de procedure. Source officielle : TJ Nanterre, 27 mai 2026, n 25/02294.
Dans une ordonnance du 2 juin 2026, le tribunal judiciaire de Mulhouse a condamne l’ancien syndic a transmettre une liste precise de documents sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois. Le juge a aussi rappele que la simple affirmation de l’ancien syndic selon laquelle il ne detiendrait plus aucune piece ne suffit pas a l’exonerer. Source officielle : TJ Mulhouse, 2 juin 2026, n 25/00478.
Dans une ordonnance du 10 juin 2026, le tribunal judiciaire de Marseille a ordonne a un ancien syndic de communiquer les documents de gestion dans les trente jours, avec une astreinte de 20 euros par jour de retard pendant trois mois. Source officielle : TJ Marseille, 10 juin 2026, n 26/01290.
Ces decisions ne signifient pas que toute demande de dommages et interets sera automatiquement admise. Le juge verifie le retard, les relances, la mise en demeure, les pieces manquantes et le prejudice. Mais elles confirment un point utile : le blocage de la transition n’est pas une simple difficulte administrative. Il peut justifier une action rapide.
Quelle mise en demeure envoyer a l’ancien syndic ?
La mise en demeure doit etre precise. Un courrier vague demandant « toutes les pieces » expose a une reponse partielle ou a un debat inutile.
Il faut indiquer la date de l’assemblee generale ayant designe le nouveau syndic, la date de cessation des fonctions de l’ancien syndic, les delais de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et la liste des documents manquants.
Il faut aussi reclamer un bordereau recapitulatif conforme a l’article 33-1 du decret du 17 mars 1967. Si des archives sont chez un prestataire specialise, l’ancien syndic doit informer ce prestataire du changement et communiquer les coordonnees du nouveau syndic.
La mise en demeure doit etre adressee par un canal probant : lettre recommandee avec avis de reception, signification par commissaire de justice si la tension est forte, ou courrier officiel d’avocat lorsque le dossier justifie une pression immediate.
Le conseil syndical doit centraliser les preuves : proces-verbal d’assemblee, contrat du nouveau syndic, demandes deja envoyees, reponses de l’ancien syndic, preuves de reception, liste des pieces recues, bordereaux incomplets, captures de l’extranet et relances des fournisseurs.
Quand saisir le juge des referes ?
Apres une mise en demeure restee infructueuse, l’article 18-2 permet au syndic nouvellement designe ou au president du conseil syndical de demander au president du tribunal judiciaire statuant en refere d’ordonner la remise des pieces sous astreinte.
Le refere est adapte lorsque la copropriete doit agir vite. C’est souvent le cas si les comptes bancaires ne sont pas accessibles, si les fournisseurs menacent de suspendre leurs prestations, si un sinistre est en cours, si les appels de fonds ne peuvent pas etre justifies ou si le nouveau syndic ne peut pas reprendre une procedure judiciaire.
La demande doit etre concrete. Il faut eviter les listes impossibles a verifier et demander les categories de pieces qui correspondent vraiment au blocage : comptabilite, banques, contrats, assurances, dossiers sinistres, AG, mutations, cles, acces numeriques, extranet, factures et justificatifs.
Le juge peut assortir sa decision d’une astreinte. L’astreinte n’est pas une indemnite automatique ; elle sert a forcer l’execution. Si l’ancien syndic persiste, une nouvelle etape peut etre necessaire pour liquider l’astreinte.
Peut-on engager la responsabilite de l’ancien syndic ?
Oui, mais il faut distinguer deux situations.
Premiere situation : l’ancien syndic detient les pieces mais ne les remet pas. Le refere permet d’obtenir la transmission, souvent sous astreinte. Une provision peut etre demandee si le prejudice est suffisamment evident : gestion entravee, frais supplementaires, impossibilite de suivre les fournisseurs, pertes de temps documentees.
Deuxieme situation : l’ancien syndic affirme qu’il ne possede plus certains documents ou ne les a jamais tenus correctement. Le juge des referes peut refuser de lui ordonner de fabriquer apres coup des documents qui n’existent pas ou qu’il ne detient pas. Le litige bascule alors vers la responsabilite civile professionnelle du syndic : defaut de tenue des archives, defaut de conservation, gestion fautive ou carence ayant cause un prejudice au syndicat.
Dans les deux cas, il faut eviter une erreur : attendre trop longtemps. Plus le conseil syndical documente tot les manquements, plus il est facile de distinguer ce qui manque, ce qui a ete remis tardivement et ce qui n’a jamais ete correctement gere.
Paris et Ile-de-France : pourquoi agir vite devant le tribunal judiciaire
A Paris et en Ile-de-France, les coproprietes cumulent souvent plusieurs urgences : travaux de renovation energetique, controle des charges, sinistres, votes de travaux, encadrement des locations, dossiers de ravalement ou contentieux avec des entreprises.
Un changement de syndic bloque peut donc avoir des consequences immediates. Sans archives, le nouveau syndic peut mal preparer une assemblee generale. Sans releves bancaires, il peut perdre du temps sur la tresorerie. Sans contrats d’entretien, il peut rater une echeance. Sans dossier sinistre, il peut compromettre une declaration ou une expertise.
La juridiction competente est en principe le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour une copropriete parisienne, le dossier sera oriente vers le tribunal judiciaire de Paris. Pour une copropriete situee dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne, la Seine-Saint-Denis, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise ou la Seine-et-Marne, il faut verifier le ressort exact avant d’assigner.
Dans les dossiers urgents, l’intervention d’un avocat permet surtout de cadrer la demande : qui agit, quelles pieces reclamer, quelle astreinte demander, quel prejudice chiffrer et quelles preuves joindre.
Les pieces a reunir avant d’agir
Avant d’engager un recours, il faut constituer un dossier simple et chronologique.
Reunissez le proces-verbal de l’assemblee generale ayant designe le nouveau syndic, la convocation, le contrat du nouveau syndic, le contrat de l’ancien syndic, les courriers d’inscription a l’ordre du jour, les mises en demeure, les preuves de reception, les bordereaux de remise, les courriels d’echange et la liste des documents encore manquants.
Ajoutez les elements qui prouvent l’urgence : factures impayees, relances fournisseurs, impossibilite de recuperer un dossier sinistre, blocage bancaire, absence de cle, absence d’acces extranet, plaintes des coproprietaires ou impossibilite de convoquer une assemblee.
Enfin, classez les demandes par priorite. Le juge comprend mieux une demande en trois blocs qu’une liste confuse de cent pieces : tresorerie et comptes bancaires ; comptabilite et charges ; archives administratives, contrats, assurances, sinistres et cles.
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Voir aussi : avocat copropriete Paris, contester une assemblee generale de copropriete et recours contre un syndic defaillant.
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