Le 18 juin 2026, la Cour de cassation a rendu un arrêt important pour les copropriétaires qui découvrent, après coup, qu’une assemblée générale a été convoquée par un syndic dont le pouvoir était contestable.
La situation est fréquente en pratique. Une assemblée générale désigne ou renouvelle un syndic. Cette désignation est ensuite annulée. Entre-temps, ce syndic a convoqué une nouvelle assemblée générale, fait voter des travaux, un budget, des appels de fonds, une procédure ou un changement de règlement.
La question devient alors immédiate : faut-il prouver que cette irrégularité a causé un préjudice personnel pour faire annuler l’assemblée générale suivante ?
La réponse donnée par la Cour de cassation est nette. Lorsque le syndic était dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée qui l’avait désigné, la convocation et l’assemblée ainsi convoquée peuvent être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai légal, sans qu’il ait à démontrer un grief ou une faute du syndic.
Pour un copropriétaire, l’arrêt change surtout la manière de réagir. Il ne suffit pas de dire que le syndic est critiquable. Il faut vérifier la chaîne de désignation, le délai de contestation, la qualité pour agir et les décisions qui doivent réellement être attaquées.
Quand le syndic peut-il convoquer l’assemblée générale ?
En copropriété, l’assemblée générale est en principe convoquée par le syndic.
Cette règle paraît simple, mais elle suppose une condition préalable : le syndic doit avoir été valablement désigné et disposer encore de son mandat lorsqu’il envoie les convocations.
Le problème apparaît lorsque la décision qui l’a désigné est annulée. L’annulation produit un effet rétroactif. Juridiquement, le syndic est alors réputé ne pas avoir eu le pouvoir que l’assemblée lui avait donné.
Dans l’affaire jugée le 18 juin 2026, un copropriétaire contestait une convocation du 18 novembre 2019 et l’assemblée générale tenue le 9 décembre 2019. Il soutenait que le cabinet ayant convoqué cette assemblée était dépourvu de pouvoir, car l’assemblée qui l’avait désigné comme syndic avait été annulée.
La cour d’appel avait rejeté sa demande en considérant qu’il fallait démontrer des griefs ou des fautes. La Cour de cassation censure ce raisonnement.
Elle retient que le syndic privé de pouvoir par l’effet rétroactif de l’annulation de sa désignation ne peut pas valablement convoquer l’assemblée générale suivante.
La formule essentielle tient en quelques mots : le copropriétaire n’est pas tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic.
Source : Cour de cassation, 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231.
Ce que l’arrêt du 18 juin 2026 permet de contester
L’arrêt ne signifie pas que toute erreur du syndic entraîne automatiquement l’annulation de toutes les décisions prises en copropriété.
Il vise un cas précis : une assemblée générale a été convoquée par un syndic dont le pouvoir de convocation disparaît rétroactivement parce que sa propre désignation a été annulée.
Dans ce cas, deux cibles peuvent être discutées.
D’abord, la convocation elle-même. Si elle émane d’une personne qui n’avait pas le pouvoir de convoquer, sa régularité est atteinte.
Ensuite, l’assemblée générale tenue à la suite de cette convocation. Les décisions votées lors de cette assemblée peuvent être remises en cause, car l’assemblée a été organisée sur une base irrégulière.
En pratique, cela peut concerner des votes très sensibles : approbation des comptes, budget prévisionnel, appels de fonds travaux, désignation d’un nouveau syndic, autorisation de travaux, procédure judiciaire, modification du règlement de copropriété ou répartition de certaines charges.
Le point décisif est le lien entre l’irrégularité et l’assemblée contestée. Si le syndic était régulièrement en fonction au moment de la convocation, l’arrêt ne suffit pas. Il faudra chercher un autre motif : délai de convocation, ordre du jour, majorité, pouvoir de représentation, documents obligatoires ou abus de majorité.
Qui peut agir contre l’assemblée générale ?
L’action en contestation n’est pas ouverte à tous les copropriétaires dans les mêmes conditions.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants.
Le copropriétaire opposant est celui qui a voté contre la résolution contestée.
Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent ni représenté lors de l’assemblée générale.
Le copropriétaire qui a voté pour une résolution ne peut pas, en principe, la contester ensuite simplement parce qu’il regrette son vote. La stratégie doit donc être construite résolution par résolution.
Dans le cas d’une assemblée convoquée par un syndic irrégulièrement désigné, la difficulté est plus large, car la contestation peut viser l’assemblée elle-même. Il faut alors examiner la présence du copropriétaire, ses votes, le procès-verbal, la notification et la manière dont la demande sera formulée devant le tribunal.
Source : article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le délai de deux mois reste décisif
L’arrêt du 18 juin 2026 ne supprime pas le délai de contestation.
Le délai ordinaire est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Ce délai est bref. Il ne se contente pas d’une lettre au syndic, même motivée et envoyée en recommandé.
Il faut introduire une action judiciaire dans le délai.
En pratique, beaucoup de copropriétaires perdent leur recours parce qu’ils commencent par discuter avec le syndic, demandent une régularisation, écrivent au conseil syndical, attendent la prochaine assemblée ou cherchent à obtenir des pièces pendant plusieurs semaines.
Ces démarches peuvent être utiles pour comprendre le dossier. Elles ne remplacent pas l’assignation lorsque le délai court.
Il faut donc noter trois dates dès la réception du procès-verbal : la date de tenue de l’assemblée, la date de première présentation ou de réception de la notification, et la date limite pour agir.
Si le procès-verbal n’a pas été régulièrement notifié, l’analyse change. Il faut vérifier le mode d’envoi, l’adresse utilisée, la qualité du destinataire et les pièces de notification. Mais il ne faut pas présumer que le délai est ouvert indéfiniment sans contrôler les documents.
Quelles pièces réunir avant d’agir ?
Le dossier doit être construit avant toute assignation.
La première pièce est le procès-verbal de l’assemblée contestée, avec ses annexes utiles si elles ont été communiquées.
La deuxième est la convocation : date d’envoi, auteur de la convocation, ordre du jour, documents joints, preuve de réception.
La troisième est la décision qui désigne ou renouvelle le syndic. Il faut identifier la résolution, la date de l’assemblée, la durée du mandat et les conditions de vote.
La quatrième est la décision ayant annulé cette désignation, lorsqu’elle existe déjà. Sans cette pièce, l’argument peut être plus difficile à porter, car il faut démontrer concrètement l’irrégularité du pouvoir du syndic.
Il faut aussi réunir le règlement de copropriété, les contrats de syndic, les appels de fonds, les courriers échangés, les courriels du conseil syndical et les preuves de notification du procès-verbal.
Le but n’est pas seulement de montrer que le syndic a commis une erreur. Le but est de démontrer que l’assemblée a été convoquée par une personne dépourvue de pouvoir, puis de demander une conséquence juridiquement précise.
Faut-il prouver un préjudice ?
Dans le cas tranché par la Cour de cassation, non.
C’est l’apport pratique de l’arrêt.
Le copropriétaire n’a pas à démontrer qu’il aurait voté autrement, que la décision lui a coûté de l’argent, que son lot a perdu de la valeur ou que le syndic a agi de mauvaise foi.
L’irrégularité porte sur le pouvoir même de convoquer l’assemblée. C’est une irrégularité de structure.
Cela ne dispense pas de respecter le délai, la qualité pour agir et la précision des demandes. Cela ne dispense pas non plus d’identifier les conséquences de l’annulation.
Le tribunal doit comprendre ce qui est demandé : annulation de la convocation, annulation de l’assemblée, annulation de certaines résolutions, restitution de sommes, suspension d’appels de fonds, indemnisation ou convocation d’une nouvelle assemblée dans des conditions régulières.
Que faire si des travaux ou appels de fonds ont déjà été votés ?
La contestation d’une assemblée générale peut avoir des conséquences fortes lorsque des travaux ont été votés.
Le copropriétaire doit agir vite, surtout si les travaux sont sur le point de commencer ou si les appels de fonds sont déjà exigés.
Il faut distinguer trois situations.
Si les travaux ne sont pas encore engagés, la stratégie peut viser l’annulation de la résolution et, selon l’urgence, une mesure conservatoire.
Si les appels de fonds ont été émis, il faut analyser si le copropriétaire doit payer sous réserve, contester la dette, demander la suspension ou éviter une procédure de recouvrement parallèle.
Si les travaux ont déjà commencé, l’annulation de l’assemblée peut devenir plus complexe dans ses effets pratiques. Le débat ne porte plus seulement sur la régularité du vote, mais aussi sur la remise en état, les contrats conclus, les dépenses engagées et l’intérêt collectif de la copropriété.
Il est risqué de décider seul de ne plus payer les charges. Une contestation d’assemblée générale ne neutralise pas automatiquement toute obligation de paiement. Une stratégie de paiement sous réserve ou de contestation ciblée peut être préférable selon les pièces.
Paris et Île-de-France : pourquoi réagir vite
À Paris et en Île-de-France, les contentieux de copropriété portent souvent sur des immeubles anciens, des travaux urgents, des ravalements, des mises aux normes, des ascenseurs, des infiltrations ou des charges importantes.
Une assemblée irrégulièrement convoquée peut donc produire rapidement des effets financiers.
Le copropriétaire qui reçoit un procès-verbal doit vérifier sans attendre si le syndic qui a convoqué l’assemblée avait un mandat valable à la date d’envoi des convocations.
Il faut aussi regarder si une procédure antérieure était en cours sur la désignation du syndic. Dans certaines copropriétés, plusieurs assemblées se succèdent alors qu’une contestation plus ancienne n’est pas encore définitivement tranchée.
Le bon réflexe consiste à dresser une chronologie courte : assemblée ayant désigné le syndic, contestation éventuelle de cette assemblée, décision d’annulation, date de convocation de l’assemblée suivante, date de tenue, notification du procès-verbal.
Cette chronologie permet de savoir si l’arrêt du 18 juin 2026 peut réellement servir.
Quelle stratégie adopter ?
Le premier choix consiste à déterminer si l’on attaque toute l’assemblée ou seulement certaines résolutions.
Attaquer toute l’assemblée peut être cohérent lorsque le vice touche la convocation elle-même. Mais cette demande doit être maniée avec précision, car l’annulation globale peut avoir des effets importants sur la vie de la copropriété.
Le deuxième choix consiste à décider s’il faut demander une mesure urgente. Une procédure au fond peut prendre du temps. Si une décision votée produit un effet immédiat, il faut évaluer l’intérêt d’un référé ou d’une demande de suspension selon les circonstances.
Le troisième choix consiste à anticiper la régularisation. Une nouvelle assemblée peut parfois revoter certaines décisions. Cela ne rend pas automatiquement inutile l’action engagée, mais cela peut modifier l’intérêt pratique du recours.
Le quatrième choix concerne la preuve. Un dossier solide n’est pas un dossier volumineux. C’est un dossier dans lequel le juge comprend immédiatement qui a convoqué, sur quel mandat, pourquoi ce mandat est contesté et dans quel délai l’action a été introduite.
À retenir
Une assemblée générale de copropriété convoquée par un syndic irrégulièrement désigné peut être annulée si le copropriétaire agit dans le délai légal.
Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2026, lorsque le syndic est privé rétroactivement de son pouvoir de convocation par l’annulation de l’assemblée qui l’avait désigné, le copropriétaire n’a pas à prouver un grief personnel ni une faute du syndic.
Le délai de deux mois reste le point de vigilance principal.
La contestation doit être judiciaire. Une lettre au syndic ne suffit pas.
Avant d’agir, il faut réunir la convocation, le procès-verbal, la décision de désignation du syndic, la décision d’annulation éventuelle, le contrat de syndic et les preuves de notification.
Pour les copropriétés parisiennes ou franciliennes, la rapidité est souvent décisive lorsque l’assemblée a voté des travaux, des appels de fonds ou une procédure.
Pour approfondir le sujet, vous pouvez consulter notre page dédiée aux assemblées générales de copropriété et notre page sur le droit de la copropriété.
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