La bonne foi dans l’exécution du bail commercial : la construction prétorienne d’un standard entre devoir de loyauté et sanction de l’abus de droit
L’érection de la bonne foi au rang de principe d’ordre public par l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats a profondément renouvelé l’approche de l’exécution des conventions. L’article 1104 du Code civil dispose désormais que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » et que « cette disposition est d’ordre public » [[Article 1104 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040772.]]. Ce texte, qui succède à l’ancien article 1134, alinéa 3, dont il reprend la substance tout en élargissant son domaine temporel aux phases de négociation et de formation du contrat, irrigue désormais l’ensemble du droit des obligations. Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, n’échappe pas à cette emprise, et il n’est pas indifférent de relever que le contentieux de la bonne foi a connu, au cours des deux dernières années, un développement significatif devant la troisième chambre civile, comme en attestent la fréquence et la régularité des arrêts rendus sur ce fondement. Bien au contraire, la longue durée de la relation contractuelle — neuf années pour le bail commercial, renouvelable indéfiniment — confère à l’exigence de bonne foi une acuité particulière, en ce qu’elle impose aux parties une coopération durable que les vicissitudes de l’exploitation commerciale ne sauraient compromettre.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des cinq dernières années, construit un véritable standard de la bonne foi dans l’exécution du bail commercial, dont les manifestations se déploient principalement dans deux directions. D’une part, la mise en œuvre de la clause résolutoire est systématiquement contrôlée à l’aune de la bonne foi du bailleur, contrôle dont la rigueur ne cesse de s’accentuer ainsi qu’en attestent les arrêts les plus récents de la chambre. D’autre part, la Cour de cassation a précisé les frontières de la sanction de l’usage déloyal des prérogatives contractuelles, en distinguant soigneusement ce qui relève de la sanction de l’abus de droit et ce qui procède de la modification des droits et obligations conventionnellement convenus. Cette construction prétorienne, qui trouve son ancrage dans le texte même de l’article 1104 du Code civil, dessine les contours d’un standard de comportement dont la portée dépasse largement le seul contentieux de la clause résolutoire.
L’analyse de cette jurisprudence récente permet de dégager les deux versants de la construction prétorienne. Le premier, que l’on qualifiera de négatif, consiste dans la sanction de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de ses droits contractuels. Le second, de nature positive, réside dans l’affirmation d’un devoir de loyauté qui innerve l’exécution de l’ensemble des obligations réciproques nées du bail. L’étude successive de ces deux dimensions permettra de mesurer l’ampleur du renouvellement opéré par la troisième chambre civile.
I. L’exigence d’exécution de bonne foi, principe d’ordre public au service de l’équilibre contractuel
A. Le fondement textuel et la portée générale du principe
L’article 1104 du Code civil, issu de la réforme du droit des contrats, constitue le socle sur lequel la Cour de cassation édifie sa jurisprudence relative à la bonne foi dans le bail commercial. Ce texte, qui succède à l’ancien article 1134, alinéa 3, aux termes duquel les conventions « doivent être exécutées de bonne foi », étend le domaine de l’exigence à l’ensemble du processus contractuel. La troisième chambre civile en fait une application constante, en rappelant que le principe irrigue tant l’exécution des obligations principales que l’exercice des prérogatives contractuelles. L’arrêt publié au Bulletin et au Rapport du 30 juin 2022 en offre une illustration topique, en énonçant que le bailleur qui propose de différer le règlement du loyer pour tenir compte des circonstances exceptionnelles manifeste par là même sa bonne foi [[Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/62bd3d8b57b55769b38b73d0.]]. La Cour approuve ainsi les juges du fond d’avoir souverainement déduit l’absence de manquement à l’obligation de bonne foi des diligences accomplies par le bailleur pour adapter les modalités d’exécution du contrat aux circonstances nées de la crise sanitaire.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 20 avril 2023, la portée exacte du principe de bonne foi dans l’office du juge. Elle énonce que « si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle, elle ne l’autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties » [[Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 21-24.848, https://www.courdecassation.fr/decision/6440dbd5e704a005d1ed737e.]]. Cet attendu de principe opère une distinction fondamentale entre la sanction de l’abus, qui relève de l’office du juge, et la modification des droits conventionnellement établis, qui excède ses pouvoirs. En l’espèce, la cour d’appel avait cru pouvoir « retourner » au profit du preneur des pénalités que le règlement intérieur du centre commercial réservait au seul bailleur. La cassation prononcée rappelle que la bonne foi, si elle autorise la sanction de l’usage déloyal, ne saurait servir de fondement à une redistribution des droits contractuels que les parties n’ont pas voulue.
Dès lors, le principe de bonne foi apparaît comme un instrument de régulation de l’exercice des droits, et non comme un instrument de révision du contrat. Cette distinction est essentielle pour comprendre la portée exacte du contrôle exercé par la Cour de cassation sur la mise en œuvre de la clause résolutoire, qui constitue le terrain d’élection de l’application du principe.
B. La sanction de la mise en œuvre déloyale de la clause résolutoire
La clause résolutoire, régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, constitue le mécanisme contractuel par lequel le bailleur peut obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du preneur à ses obligations. Ce texte, qui conditionne désormais la suspension judiciaire de la clause résolutoire à la capacité financière du preneur, n’a toutefois pas modifié l’exigence prétorienne selon laquelle la clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi [[Article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477.]]. La jurisprudence de la troisième chambre civile est, sur ce point, d’une constance remarquable.
L’arrêt du 12 février 2026, rendu au visa de l’article 1104 du Code civil, illustre avec netteté la rigueur du contrôle opéré par la Cour de cassation. Au terme de cette décision, la cour d’appel qui constate la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette clause avait été mise en œuvre de bonne foi par les bailleurs, prive sa décision de base légale [[Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-16.691, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7b05cdc6046d47fec8bd.]]. La Cour impose ainsi aux juges du fond une obligation positive de vérification de la loyauté du bailleur dans le déclenchement du mécanisme résolutoire. En l’espèce, la locataire faisait valoir que les bailleurs, après avoir refusé d’encaisser les chèques qu’elle leur adressait mensuellement en paiement du loyer, avaient mis en œuvre la clause résolutoire dans des conditions révélant leur mauvaise foi. Le défaut de réponse à ce moyen commandait la cassation.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle continue. L’arrêt du 25 avril 2024 avait déjà censuré, sur le fondement de l’ancien article 1134, alinéa 3, devenu l’article 1104, la cour d’appel qui s’était abstenue de rechercher si la clause résolutoire avait été mise en œuvre de bonne foi par la bailleresse [[Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 23-10.384, https://www.courdecassation.fr/decision/6629f26bdc6faf00095886e9.]]. Le preneur invoquait, dans cette affaire, la tolérance prolongée de la bailleresse à l’égard des activités exercées dans les lieux, tolérance dont elle se prévalait soudainement à l’approche du terme du bail pour échapper au paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation, en censurant l’arrêt pour défaut de recherche sur la bonne foi, impose aux juges du fond de vérifier que la mise en œuvre de la clause résolutoire n’est pas détournée de sa finalité — qui est de sanctionner un manquement actuel et grave — pour servir des intérêts étrangers à l’économie du contrat.
De même, dans un arrêt du 15 février 2023, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt qui avait constaté la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, sans rechercher si celle-ci avait été mise en œuvre de bonne foi par la bailleresse et non « dans le but de se soustraire au paiement de travaux lui incombant et réclamés par le preneur avant la délivrance du commandement de payer » [[Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 22-11.393, https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8c689dfdee05deff07ac.]]. La Cour exige ainsi une analyse concrète de l’intention du bailleur au moment de la délivrance du commandement, et refuse que la clause résolutoire serve d’instrument de pression ou de contournement des obligations pesant sur le bailleur lui-même.
En conséquence, la construction prétorienne fait émerger un véritable standard de comportement : le bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire doit établir qu’il n’a pas, par son propre comportement, contribué à la situation de défaillance du preneur, ni toléré antérieurement les manquements qu’il invoque, ni détourné la clause de sa finalité pour servir un intérêt distinct de la sanction du manquement contractuel. À cet égard, la jurisprudence considère que la mauvaise foi du bailleur fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement délivré dans ces conditions étant privé d’effet. L’arrêt du 7 septembre 2022 le rappelle en ces termes : la clause résolutoire « ne peut produire effet si elle est mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur » [[Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-16.437, https://www.courdecassation.fr/decision/631990f66c6fb34f13970f0d.]]. La formule, dont la généralité est remarquable, érige la bonne foi en condition de validité de l’exercice du droit résolutoire, et non en simple tempérament.
II. Les prolongements jurisprudentiels du standard de bonne foi
A. L’abus de droit et la sanction de l’usage déloyal des prérogatives contractuelles
Au-delà du contentieux spécifique de la clause résolutoire, la troisième chambre civile a développé une jurisprudence plus large sur l’abus de droit dans l’exercice des prérogatives nées du bail commercial. L’arrêt du 26 mars 2020, bien que rendu en matière de bail rural, énonce un principe auquel la Cour de cassation se réfère de manière constante en matière commerciale : « l’abus de droit sanctionne l’usage déloyal qu’une partie fait de ses prérogatives contractuelles » [[Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-13.302, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5944aa4c3b2dde12016d.]]. Ce considérant, qui fait écho à la théorie générale de l’abus de droit développée par la doctrine civiliste depuis le début du XXᵉ siècle, trouve dans le statut des baux commerciaux un terrain d’application privilégié en raison de la multiplicité des prérogatives que ce statut confère aux parties.
La notion d’abus de droit se distingue de la simple inexécution contractuelle en ce qu’elle sanctionne un comportement qui, formellement conforme aux stipulations du contrat ou aux dispositions légales, est en réalité détourné de sa finalité. Ainsi, l’exercice par le bailleur de son droit de refuser le renouvellement du bail peut-il être constitutif d’un abus lorsqu’il n’est motivé que par la volonté de nuire au preneur ou d’éluder le paiement de l’indemnité d’éviction. La charge de la preuve de l’intention de nuire pèse sur le preneur qui l’invoque, mais celle-ci peut être déduite des circonstances de fait caractérisant le détournement de la prérogative de sa finalité.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que l’abus de droit ne saurait être caractérisé par le seul constat du préjudice subi par le preneur du fait de l’exercice régulier d’une prérogative par le bailleur. La décision du 19 octobre 2022 rappelle que la bonne foi du bailleur s’apprécie au moment de la mise en œuvre de la clause résolutoire, et que le seul écoulement d’un laps de temps entre le manquement et la délivrance du commandement ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi [[Cass. 3e civ., 19 octobre 2022, n° 20-22.963, https://www.courdecassation.fr/decision/634f9415b5afe5adfff28820.]]. De même, l’arrêt du 28 septembre 2022 énonce que la mauvaise foi est exclue lorsque le commandement est fondé sur une créance de loyer « non contestable », sauf à démontrer des circonstances particulières établissant le détournement de la procédure [[Cass. 3e civ., 28 septembre 2022, n° 21-21.636, https://www.courdecassation.fr/decision/6333ea4ee5004d05dab7c0e2.]].
En conséquence, l’abus de droit constitue un tempérament à l’exercice des prérogatives contractuelles qui ne remet pas en cause la substance de ces prérogatives, mais en sanctionne l’exercice détourné. Cette construction rejoint celle de l’article 1104 du Code civil, dont elle constitue une application particulière : le débiteur de bonne foi est celui qui exerce ses droits conformément à leur finalité, sans chercher à nuire à son cocontractant ni à éluder ses propres obligations.
B. Le devoir de loyauté comme vecteur d’équilibre des obligations réciproques
Si la sanction de la mauvaise foi constitue le versant négatif de la construction prétorienne, l’affirmation d’un devoir positif de loyauté en représente le versant positif. La Cour de cassation déduit en effet de l’article 1104 du Code civil une obligation pour chaque partie de prendre en considération les intérêts légitimes de son cocontractant dans l’exécution de ses propres obligations. Cette obligation, sans être autonome, innerve l’ensemble des obligations nées du bail commercial.
L’arrêt du 30 juin 2022, déjà cité, illustre cette dimension positive de la bonne foi. En relevant que la bailleresse avait « vainement proposé de différer le règlement du loyer d’avril 2020 » et qu’elle avait ainsi « tenu compte des circonstances exceptionnelles », la Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir recherché si le bailleur avait adapté l’exécution du contrat aux circonstances. L’obligation de bonne foi se traduit donc, dans ce contexte, par un devoir d’adaptation raisonnable des modalités d’exécution du contrat lorsque les circonstances l’exigent. À défaut, le bailleur qui se prévaudrait d’une inexécution du preneur sans avoir lui-même proposé une solution aménageant le contrat s’exposerait au grief de mauvaise foi.
En outre, l’obligation de délivrance, définie par l’article 1719 du Code civil, est interprétée à la lumière de l’exigence de bonne foi. L’arrêt publié au Bulletin du 15 décembre 2021 énonce que « le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l’absence de clause particulière, d’en assurer la commercialité » [[Cass. 3e civ., 15 décembre 2021, n° 20-14.423, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/61b99380ef20f6a61afc360c.]]. Si la Cour écarte toute obligation générale de garantie de commercialité, elle n’en admet pas moins que des stipulations particulières du bail peuvent créer à la charge du bailleur des obligations renforcées dont la méconnaissance engage sa responsabilité.
De surcroît, la bonne foi commande au bailleur de ne pas entraver l’exécution de ses propres obligations en invoquant la défaillance du preneur qu’il a lui-même provoquée. L’arrêt du 15 février 2023, précité, est particulièrement éclairant à cet égard : la Cour de cassation reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si la bailleresse n’avait pas utilisé la clause résolutoire dans le but de se soustraire au paiement de travaux lui incombant. Le devoir de loyauté interdit ainsi au bailleur de tirer profit de sa propre inexécution pour précipiter la résiliation du contrat.
La réforme issue de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique vient renforcer cette exigence de loyauté en soumettant la suspension judiciaire de la clause résolutoire à des conditions objectives tenant à la capacité financière du preneur et à la reprise du paiement du loyer courant. Cette réforme, sans modifier directement l’exigence de bonne foi, crée un cadre légal dans lequel le juge des loyers commerciaux dispose de pouvoirs accrus pour apprécier l’équilibre des intérêts en présence. À cet égard, l’analyse de la bonne foi du bailleur demeure un élément central de l’appréciation judiciaire, la réforme législative ne pouvant être interprétée comme une attenuation de l’exigence prétorienne de loyauté.
En définitive, la bonne foi dans l’exécution du bail commercial constitue bien davantage qu’une simple règle morale dépourvue de sanction. Elle est un standard juridique à part entière, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation décline les applications avec une rigueur croissante. La multiplication des arrêts de cassation pour défaut de recherche sur la bonne foi du bailleur atteste de la volonté de la Haute juridiction de faire de ce standard un instrument effectif de régulation des relations entre bailleurs et preneurs. La pratique contractuelle gagnerait à intégrer cette exigence dès la rédaction des clauses du bail, en prévoyant des mécanismes de concertation et d’adaptation qui permettraient aux parties de démontrer, le cas échéant, leur loyauté dans l’exécution du contrat.
Conclusion
La construction prétorienne de la bonne foi dans l’exécution du bail commercial, dont la présente étude a tenté de restituer les lignes de force, se caractérise par une double orientation. D’une part, la Cour de cassation contrôle avec une vigilance constante la loyauté du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, en imposant aux juges du fond une obligation positive de recherche de la bonne foi qui constitue, en pratique, un tempérament efficace à la résiliation de plein droit. D’autre part, la Haute juridiction délimite avec précision les frontières de l’office du juge, en rappelant que le principe de bonne foi ne saurait servir de fondement à une modification des droits et obligations conventionnellement convenus entre les parties, ainsi que l’illustre la cassation prononcée le 20 avril 2023 au sujet du prétendu « retournement » des pénalités contractuelles au profit du preneur. Cette double orientation confère au standard de bonne foi une portée équilibrée, qui en fait un instrument de régulation de l’exercice des droits plutôt qu’un instrument de révision du contrat. La pratique du droit des baux commerciaux gagnerait, de toute évidence, à intégrer cette exigence en amont, dès la rédaction des clauses du bail, par la prévision de mécanismes conventionnels de concertation propres à démontrer la loyauté des parties dans l’exécution du contrat. L’évolution de la jurisprudence au cours des dernières années atteste de la permanence et de la vitalité de ce standard, dont les applications concrètes, loin de se réduire au seul contentieux de la clause résolutoire, irriguent l’ensemble des obligations réciproques nées du bail commercial, de l’obligation de délivrance à l’obligation d’entretien, en passant par l’exercice des prérogatives liées au renouvellement et à la résiliation du bail.
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