Depuis l’interdiction progressive de louer les passoires énergétiques, certains propriétaires tentent de contourner la difficulté en proposant un bail de résidence secondaire, même lorsque le locataire vit réellement dans le logement. Le risque est simple : si le logement constitue en fait la résidence principale du locataire, le bail peut être requalifié et le bailleur peut se retrouver exposé à des demandes de travaux, de baisse de loyer ou de dommages-intérêts.
Le sujet est devenu plus sensible en 2026. Les logements classés G sont déjà au coeur du contentieux locatif, les annonces mentionnant le DPE sont surveillées, et les locataires commencent à comprendre que le titre du contrat ne suffit pas toujours. Un bail appelé « résidence secondaire » ne protège pas le bailleur si les faits montrent une occupation principale et durable.
Pour le locataire, l’enjeu est de prouver l’usage réel du logement. Pour le bailleur, l’enjeu est de ne pas utiliser un contrat inadapté pour éviter les règles de décence énergétique.
DPE G et résidence secondaire : pourquoi le montage est risqué
Un logement classé G au DPE n’est pas traité de la même manière selon la nature réelle de l’occupation.
Lorsque le logement est la résidence principale du locataire, la loi du 6 juillet 1989 s’applique. Elle impose au bailleur de délivrer un logement décent, d’assurer la jouissance paisible et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE entrent dans le calendrier des logements non décents sur le plan énergétique. La page officielle du ministère sur le diagnostic de performance énergétique rappelle que les logements classés G sont concernés à compter de 2025, les logements F à compter de 2028 et les logements E à compter de 2034.
Le bail de résidence secondaire est différent. Il vise un logement qui n’est pas la résidence principale du locataire. Il relève beaucoup plus largement de la liberté contractuelle et du droit commun du bail. Le propriétaire peut donc être tenté de l’utiliser pour éviter les contraintes applicables au bail d’habitation classique.
Mais le juge ne s’arrête pas à l’étiquette du contrat. Il regarde les faits.
Quand le bail peut être requalifié en résidence principale
La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Si le locataire vit sur place, reçoit son courrier, y dort l’essentiel de l’année et y organise sa vie personnelle, le bail de résidence secondaire peut être contesté.
Les indices utiles sont concrets :
- adresse fiscale déclarée dans le logement ;
- avis d’imposition ou taxe d’habitation mentionnant l’adresse ;
- assurance habitation en résidence principale ;
- factures d’électricité, de gaz ou d’internet cohérentes avec une occupation continue ;
- attestation d’employeur, d’école ou d’organisme social ;
- courrier de banque, CAF, assurance maladie ou administration ;
- état des lieux et échanges avec l’agence ;
- annonce initiale laissant entendre une location durable ;
- durée du bail et renouvellements successifs ;
- absence de résidence principale ailleurs.
Le locataire doit construire une chronologie. Date d’entrée. Date de signature. Date de remise du DPE. Date des premiers courriers. Date à laquelle le bailleur a refusé d’appliquer les règles du bail d’habitation. Sans chronologie, le dossier reste fragile.
Ce que change la requalification pour le locataire
Si le bail est requalifié en bail d’habitation résidence principale, le locataire peut demander l’application de la loi du 6 juillet 1989.
Cela change plusieurs points.
D’abord, le bailleur doit respecter les règles relatives au logement décent. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment de remettre un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Ensuite, le DPE devient une pièce centrale. Le DPE est obligatoire lors de la location d’un logement et il est opposable depuis le 1er juillet 2021. Le ministère précise que le DPE doit informer le locataire, recommander des travaux et identifier les passoires énergétiques.
Enfin, le locataire peut demander au juge d’ordonner des travaux ou d’aménager le loyer si le logement ne respecte pas les critères de décence. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de déterminer les travaux à réaliser, leur délai d’exécution et, si nécessaire, de réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à leur exécution.
La requalification ne signifie pas que le locataire peut arrêter seul de payer. Même face à un DPE G, il faut éviter l’arrêt unilatéral du loyer sans décision de justice. Cette erreur expose à un commandement de payer et à une procédure d’expulsion.
Le locataire peut-il obtenir une baisse de loyer ?
Oui, mais pas automatiquement.
Le locataire peut demander une baisse ou une suspension judiciaire du loyer lorsque le logement ne répond pas aux critères de décence. Il peut aussi demander des dommages-intérêts si le logement a causé un trouble de jouissance : froid, humidité, impossibilité de chauffer normalement, factures d’énergie anormales, inconfort durable, perte d’usage d’une pièce, risques pour la santé.
Le juge examine les preuves. Un DPE G est un point d’appui important, mais il faut aussi montrer les conséquences concrètes. Des factures, des relevés de température, des photos, des courriers restés sans réponse, un constat, des devis ou un rapport technique renforcent la demande.
Le dossier est encore plus solide si le bailleur savait que le logement était classé G et a tenté d’utiliser un bail de résidence secondaire alors que le logement était manifestement destiné à une occupation principale.
Que doit faire le locataire avant de saisir le juge ?
La première étape consiste à vérifier le contrat et les pièces annexées.
Il faut relire le bail, l’annonce, les échanges avant signature, le DPE, l’état des lieux, les quittances, les courriels de l’agence et les documents remis au moment de l’entrée dans les lieux. Il faut aussi vérifier si le logement est présenté comme résidence secondaire uniquement dans le contrat, ou si tous les faits montrent au contraire une occupation principale.
La deuxième étape consiste à écrire au bailleur.
La lettre doit rester factuelle. Elle peut indiquer que le logement constitue la résidence principale du locataire, demander l’application de la loi du 6 juillet 1989, rappeler le classement DPE G, demander les travaux nécessaires et solliciter une réponse écrite dans un délai déterminé.
La troisième étape consiste à préparer les preuves. Le locataire doit réunir les documents qui démontrent son occupation principale et les éléments techniques liés au DPE G.
La quatrième étape peut être une tentative de règlement amiable ou une saisine de la commission départementale de conciliation lorsque le litige relève des rapports locatifs. Cette étape n’empêche pas d’agir ensuite devant le juge si le bailleur refuse de régulariser.
Quelles demandes présenter au juge ?
Selon le dossier, plusieurs demandes peuvent être envisagées :
- requalification du bail de résidence secondaire en bail d’habitation résidence principale ;
- constat du caractère non décent du logement ;
- injonction de réaliser des travaux ;
- fixation d’un délai d’exécution ;
- réduction ou suspension du loyer jusqu’aux travaux ;
- restitution d’une partie des loyers si le préjudice est prouvé ;
- dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;
- remboursement de frais directement liés au défaut du logement ;
- production de documents manquants, notamment DPE ou diagnostics.
Il faut choisir les demandes utiles. Un dossier surchargé de demandes mal prouvées peut perdre en force. Le plus souvent, le coeur du litige tient en trois points : la vraie nature du bail, le classement énergétique du logement et les conséquences concrètes pour le locataire.
Comment le bailleur peut se défendre
Le bailleur n’est pas désarmé.
Il peut démontrer que le logement est réellement une résidence secondaire : le locataire dispose d’une autre adresse principale, la durée d’occupation est limitée, le contrat correspond aux faits, les consommations sont faibles, les échanges avant signature étaient clairs.
Il peut aussi montrer qu’il a remis un DPE valable, qu’il a proposé des travaux, que le locataire a refusé l’accès au logement ou que certaines interventions nécessitent une décision de copropriété.
En revanche, la défense devient plus difficile si le logement est occupé toute l’année, si le locataire n’a pas d’autre domicile, si l’agence connaissait cette situation et si le bail de résidence secondaire semble avoir été choisi uniquement pour éviter les règles du bail d’habitation.
Pour le bailleur, la bonne stratégie n’est pas de nier le problème. Il faut vérifier le DPE, faire établir des devis, proposer un calendrier de travaux, conserver les preuves des démarches et éviter les formulations écrites laissant penser que le bail de résidence secondaire a été utilisé pour contourner l’interdiction de louer.
Paris et Île-de-France : un risque renforcé
À Paris et en Île-de-France, la tension locative rend ces dossiers fréquents. Des logements classés G, parfois petits, anciens ou sous toiture, peuvent être proposés avec des contrats de résidence secondaire alors que l’occupant y vit réellement.
Le contexte local joue dans la preuve. Un étudiant, un salarié, un indépendant ou une personne séparée peut avoir accepté un contrat de résidence secondaire faute d’autre solution, alors même que le logement était son domicile effectif.
Dans ces dossiers, il faut vérifier :
- l’adresse utilisée pour les démarches administratives ;
- le mode de paiement du loyer ;
- les échanges avec l’agence ;
- la réalité d’un autre domicile ;
- les factures d’énergie ;
- les contraintes de copropriété si des travaux sont nécessaires ;
- les démarches du bailleur pour sortir le logement de la classe G.
Le cabinet intervient sur les litiges de droit immobilier à Paris et sur les difficultés liées aux troubles de jouissance locative.
Les pièces à réunir avant d’agir
Le locataire doit réunir le bail, les avenants, l’annonce, le DPE, l’état des lieux, les quittances, l’attestation d’assurance, les factures d’énergie, les justificatifs d’adresse, les avis d’imposition, les courriers au bailleur, les réponses de l’agence, les photos, les relevés de température si le logement est difficile à chauffer ou à rafraîchir, et tout document montrant l’occupation réelle.
Le bailleur doit réunir le contrat, la preuve de remise du DPE, les échanges précontractuels, les justificatifs montrant que le logement était bien loué comme résidence secondaire, les devis, les demandes d’accès pour travaux, les échanges avec le syndic et les refus éventuels du locataire.
La preuve doit être organisée. Une pile de documents non datés est moins utile qu’un tableau chronologique clair.
Ce qu’il faut retenir
Un bail intitulé « résidence secondaire » ne suffit pas à écarter les règles du bail d’habitation si le logement est en réalité la résidence principale du locataire.
Lorsqu’un logement classé DPE G est occupé comme résidence principale, le locataire peut demander l’application de la loi du 6 juillet 1989, la requalification du bail, des travaux, une réduction ou suspension judiciaire du loyer et, si le préjudice est démontré, des dommages-intérêts.
Le bailleur doit éviter les montages artificiels. Si le logement est réellement une résidence secondaire, les faits doivent le confirmer. Si le logement est destiné à une occupation principale, il faut traiter le DPE G, les travaux et la conformité du bail avant que le litige ne s’installe.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Analyse de votre bail, DPE G, résidence secondaire, résidence principale réelle, demande de travaux, baisse de loyer, trouble de jouissance et recours à Paris et en Île-de-France.
Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.