L’étiolement du droit de préférence du locataire commercial : de la loi Pinel au reflux jurisprudentiel (2023-2026)
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, a instauré au profit du locataire commercial un droit de préférence en cas de vente du local loué par le bailleur. Ce dispositif, dont la ratio legis est la protection du fonds de commerce contre les aléas de la propriété immobilière, se trouve aujourd’hui au coeur d’un contentieux nourri qui en a progressivement redessiné les contours. Les décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 témoignent d’un resserrement continu du périmètre de cette garantie légale, au point que l’exception — la cession globale d’immeuble — tend à y occuper une place prépondérante. L’analyse de cette évolution invite à s’interroger sur la portée effective du droit de préférence dans la pratique contemporaine des baux commerciaux.
I. La construction légale du droit de préférence comme instrument de protection du fonds de commerce
A. Le mécanisme de l’article L. 145-46-1 du code de commerce
Le droit de préférence du locataire commercial, consacré par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, constitue l’une des innovations majeures du statut des baux commerciaux de ces dernières décennies. L’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette notification valant offre de vente à son profit [[Article L. 145-46-1 du code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142445.]]. Le texte confère au preneur un délai d’un mois pour accepter l’offre et, en cas d’acceptation, un délai de deux mois pour réaliser la vente, porté à quatre mois s’il recourt à un prêt.
L’économie générale du dispositif traduit la volonté du législateur de protéger le fonds de commerce contre la spéculation immobilière, en permettant au locataire de se porter acquéreur prioritaire du local dans lequel il exerce son activité. En dissociant la propriété du fonds de celle des murs, le statut des baux commerciaux place le preneur dans une situation de dépendance économique à l’égard du bailleur, que le droit de préférence vise précisément à atténuer. Par ailleurs, le législateur a entendu conférer à ce droit un caractère d’ordre public, toute renonciation anticipée du locataire étant prohibée.
La jurisprudence a rapidement précisé les conditions d’exercice de ce droit. Dans un arrêt du 11 janvier 2023, la troisième chambre civile a eu l’occasion de se prononcer sur l’articulation entre le pacte de préférence stipulé au contrat de bail et le droit légal issu de l’article L. 145-46-1 [[Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.735, https://www.courdecassation.fr/decision/63be618f13ef607c90ab61b4.]]. La Cour a considéré que le locataire qui revendique le bénéfice d’un pacte de préférence conventionnel est recevable à agir en nullité de la vente conclue en méconnaissance de ce droit, sous réserve de rapporter la preuve de la connaissance par le tiers acquéreur de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.
Le mécanisme légal n’est toutefois pas absolu. Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 énumère plusieurs hypothèses dans lesquelles le droit de préférence est écarté : la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, la cession au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou descendant de celui-ci, ainsi que l’exercice du droit de préemption urbain. Ces exceptions, initialement conçues comme des tempéraments limités à des situations particulières, ont connu une extension prétorienne significative au cours des trois dernières années.
La procédure instituée par le texte est d’une précision remarquable. Le bailleur doit notifier au locataire le prix et les conditions de la vente envisagée, à peine de nullité de la notification. Si le propriétaire décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces nouvelles conditions, cette seconde notification valant également offre de vente. Le non-respect de ce formalisme est sanctionné par la nullité de la vente, ce qui confère au dispositif une effectivité que la pratique notariale a intégrée, mais que la jurisprudence récente tend à circonscrire par une lecture restrictive du champ d’application du texte.
B. La sanction de la violation du droit de préférence : nullité et substitution
La violation du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est sanctionnée par la nullité de la vente conclue en fraude des droits du locataire. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé, dans un arrêt du 27 janvier 2026, le caractère d’ordre public de ces dispositions, précisant que le pacte de préférence conventionnel ne saurait être écarté par des stipulations contractuelles contraires [[CA Aix-en-Provence, 27 janvier 2026, n° 25/05850, https://www.courdecassation.fr/decision/6979f82acdc6046d47f89434.]]. La nullité encourue est une nullité relative, destinée à la protection du locataire, qui peut être couverte par la renonciation de ce dernier postérieurement à la connaissance de la vente.
La Cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 20 février 2026, a par ailleurs précisé que le droit conféré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est strictement personnel au locataire et qu’aucune faculté de substitution n’est autorisée par le texte [[CA Nîmes, 20 février 2026, n° 23/01285, https://www.courdecassation.fr/decision/69994f34cdc6046d4732de59.]]. Cette solution, qui interdit au preneur de se faire substituer un tiers dans l’exercice du droit de préférence, confirme la finalité protectrice du dispositif, exclusivement attachée à la personne du locataire exploitant et non à la valeur économique du fonds comme actif cessible.
La Cour d’appel de Chambéry a également eu l’occasion de rappeler, le 21 mai 2024, que le droit de préférence ne trouve pas à s’appliquer en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts, conformément aux exceptions prévues par le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 [[CA Chambéry, 21 mai 2024, n° 21/02154, https://www.courdecassation.fr/decision/664d8b7af19ab60008532f7e.]]. Cette décision illustre la porosité croissante entre le principe et ses exceptions, que les développements jurisprudentiels ultérieurs n’ont cessé d’accentuer.
L’action en nullité pour violation du droit de préférence est soumise au délai de prescription de droit commun de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil. Ce délai court à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, soit en pratique la date de publication de la vente au fichier immobilier ou la date à laquelle il a été informé de la cession. La substitution du locataire dans les droits de l’acquéreur, qui constitue la sanction naturelle de la violation du droit de préférence, suppose que le preneur démontre sa capacité financière à réaliser l’acquisition aux conditions de la vente contestée.
II. Le reflux jurisprudentiel : l’exception devenue principe
A. L’extension de la notion de cession globale par les arrêts du 19 juin 2025
Les deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 19 juin 2025, tous deux publiés au Bulletin, constituent un moment de clarification — et de resserrement — dans l’interprétation de la portée du droit de préférence du locataire commercial. Ces décisions, rendues en formation de section, ont été abondamment commentées par la doctrine et les praticiens du droit immobilier, tant leurs implications pratiques sont considérables.
Dans la première espèce, la Cour était saisie d’un pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Limoges du 30 mars 2023. Un local à usage de bar, discothèque et petite restauration avait été donné à bail commercial, puis l’ensemble immobilier comprenant ce local ainsi qu’un terrain attenant à usage de parking avait été cédé à un tiers sans que le locataire n’ait été destinataire de l’offre de vente prévue par l’article L. 145-46-1. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant un principe dont la formulation, par sa généralité, a immédiatement retenu l’attention. Selon la troisième chambre civile, le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial [[Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f75253664177a3e758.]].
La Cour a précisé que l’exception prévue par le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, relative à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, s’applique y compris dans l’hypothèse d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial. En l’absence de disposition légale expresse, le texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti. Cette lecture littérale de l’article L. 145-46-1 conduit à écarter le droit de préférence dès lors que la vente porte sur un ensemble immobilier plus vaste que le seul local donné à bail, quand bien même la partie excédentaire ne constituerait qu’un simple accessoire, tel un parking.
Le second arrêt du même jour, rendu dans une configuration factuelle voisine, a confirmé et amplifié cette solution. Dans cette affaire, un bail commercial portait sur une partie d’un lot de copropriété à usage de bureaux, le bailleur ayant cédé plusieurs lots comprenant ce local ainsi qu’une cave et deux boxes. La Cour de cassation a de nouveau écarté le droit de préférence en retenant que le locataire ne bénéficie pas d’un tel droit lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial [[Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f55253664177a3e756.]]. La troisième chambre civile a explicitement énoncé que l’exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial.
La portée de ces décisions est immédiatement apparue aux praticiens. Désormais, il suffit au bailleur d’inclure dans la vente un bien annexe, fût-il de valeur minime — un box, une cave, un emplacement de stationnement — pour neutraliser le droit de préférence du locataire. La distinction entre le principe et l’exception s’en trouve inversée : ce qui devait demeurer un tempérament à l’application du droit de préférence en devient le contournement systématique, par la simple adjonction d’un accessoire au local principal dans l’assiette de la cession. La doctrine a immédiatement relevé le risque de fraude, le bailleur pouvant structurer la vente de manière à échapper délibérément à l’obligation légale d’information préalable du preneur.
Cette orientation jurisprudentielle s’inscrit dans un mouvement plus large de limitation du champ d’application de l’article L. 145-46-1. La troisième chambre civile avait déjà jugé, dans un arrêt du 15 février 2023 publié au Bulletin, que les dispositions de ce texte ne sont pas applicables à la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire, une telle vente étant faite d’autorité de justice au sens de l’article L. 642-18 du code de commerce [[Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-16.475, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8bd29dfdee05deff0716.]]. La Cour avait alors substitué ce motif de pur droit à ceux de la cour d’appel pour rejeter le pourvoi du locataire évincé. De même, dans un arrêt du 30 juin 2021, la Cour avait déjà eu à connaître de la question de la purge du droit de préférence dans le cadre d’une cession judiciaire [[Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-11.893, https://www.courdecassation.fr/decision/60dd5a853890147026238ec3.]], confirmant que les contraintes procédurales des ventes judiciaires priment sur le droit du preneur.
B. L’articulation délicate entre le droit légal et le pacte de préférence conventionnel
Parallèlement au resserrement du périmètre légal, la Cour de cassation a précisé l’articulation entre le droit de préférence issu de l’article L. 145-46-1 du code de commerce et les pactes de préférence stipulés conventionnellement dans les contrats de bail. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 apporte sur ce point des éclaircissements décisifs.
Dans cette affaire, deux baux commerciaux avaient été consentis le 15 mars 2007 sur deux locaux composant un même lot de copropriété, chaque bail stipulant un droit de préférence conventionnel en cas de vente du bien loué. Le lot de copropriété dans son ensemble avait été cédé en 2018 sans que les locataires n’aient été appelés à exercer leur droit. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par l’un des locataires en retenant que le droit de préférence conventionnel n’était instauré qu’en cas de vente du seul local commercial objet du bail, les deux locataires du lot ne pouvant bénéficier concurremment d’un droit de préférence sur l’ensemble du lot de copropriété [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.372, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f51cdc6046d47941f84.]].
La Cour a ainsi validé l’interprétation souveraine de la cour d’appel qui avait estimé que le pacte de préférence, tel que rédigé, ne portait que sur le local individuellement loué et non sur la totalité du lot. Cette solution met en lumière la nécessité, pour le locataire qui entend se prémunir contre une cession globale, de négocier une clause conventionnelle expresse étendant le droit de préférence à la totalité de l’immeuble ou du lot de copropriété dans lequel le local est situé. À défaut d’une telle stipulation, le droit conventionnel se trouve cantonné à l’assiette exacte du bail, à l’instar du droit légal.
Cette décision s’inscrit dans le droit fil de l’arrêt du 11 janvier 2023 précité, qui avait déjà reconnu la validité et l’efficacité potentielle des pactes de préférence conventionnels. Mais l’arrêt du 5 mars 2026 en révèle aussi la fragilité intrinsèque : un pacte de préférence mal calibré, limité au seul local pris à bail, ne protège pas le locataire contre une cession portant sur un ensemble immobilier plus vaste. Or, c’est précisément dans cette hypothèse que le droit légal, tel qu’interprété par les arrêts du 19 juin 2025, se trouve lui-même inopérant. La conjugaison des jurisprudences de 2025 et 2026 aboutit ainsi à une double exclusion du droit de préférence, légal comme conventionnel, dans tous les cas où la vente dépasse l’assiette stricte du bail.
La question de l’articulation entre le droit légal et le droit conventionnel se pose également sous l’angle de la hiérarchie des normes. L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Un pacte de préférence conventionnel pourrait donc, en théorie, conférer au locataire des droits plus étendus que ceux prévus par l’article L. 145-46-1. Toutefois, la Cour de cassation paraît considérer, au moins implicitement, que les exceptions légales au droit de préférence constituent un socle minimal que les parties ne sauraient écarter, sauf à stipuler une clause expresse et non équivoque étendant le champ du droit conventionnel au-delà du seul local loué.
Dans un arrêt du 19 mars 2026, la troisième chambre civile a par ailleurs rappelé les conditions de fond du bénéfice du statut des baux commerciaux, en précisant que le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut, dès lors que les conditions matérielles d’exploitation établissent une unité d’exploitation unique et indivisible [[Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581, https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fbacdc6046d472d5a13.]]. Cette décision, bien que relative à l’immatriculation et non au droit de préférence, confirme l’attention que la Cour porte à la délimitation précise de l’assiette locative, notion autour de laquelle s’articule l’ensemble du contentieux du droit de préférence.
Les implications pratiques de cette évolution jurisprudentielle sont considérables pour les locataires commerciaux. La protection que le législateur de 2014 avait entendu leur accorder se trouve significativement amoindrie par l’interprétation extensive que la Cour de cassation donne des exceptions légales. Le bailleur qui souhaite vendre son bien sans offrir au locataire la priorité d’achat peut désormais structurer la cession de manière à inclure, dans l’assiette de la vente, un bien distinct du local loué, fût-il de faible valeur. Cette faculté de contournement, que la Cour de cassation a validée, réduit la portée effective du dispositif à la seule hypothèse — devenue résiduelle — d’une vente portant exclusivement et précisément sur le local objet du bail, sans aucun autre bien immobilier.
Dans ce contexte, la rédaction du bail commercial revêt une importance stratégique renouvelée. Le locataire avisé négociera, dès la conclusion ou le renouvellement du contrat, une clause de préférence conventionnelle dont l’assiette ne se limite pas au seul local loué mais s’étend à l’intégralité de l’ensemble immobilier dans lequel il s’insère. Une telle stipulation, pour être efficace, devra être formulée en termes exprès et non équivoques, de manière à ne pas se heurter à l’interprétation restrictive que la Cour de cassation a fait prévaloir dans l’arrêt du 5 mars 2026. La combinaison d’un droit conventionnel étendu et d’une veille active sur les projets de cession du bailleur constitue, dans l’état actuel de la jurisprudence, la seule parade effective pour le preneur soucieux de préserver sa faculté d’acquisition prioritaire.
Le législateur pourrait être appelé à redéfinir les contours du droit de préférence pour rétablir l’équilibre que la jurisprudence a rompu. Une intervention législative précisant que l’exception de cession globale ne s’applique qu’aux ensembles immobiliers comprenant plusieurs locaux commerciaux distincts, ou exigeant que l’accessoire adjoint au local principal présente un caractère substantiel et non artificiel, permettrait de restaurer la portée protectrice du dispositif sans porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur.
Conclusion
L’évolution jurisprudentielle du droit de préférence du locataire commercial, des arrêts du 15 février 2023 à ceux du 5 mars 2026, dessine un mouvement continu de resserrement du champ d’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Les décisions du 19 juin 2025, en étendant la notion de cession globale d’immeuble à toute vente excédant l’assiette du bail, ont consacré un reflux de la protection légale que la loi Pinel avait entendu instituer. L’arrêt du 5 mars 2026, en cantonnant le pacte de préférence conventionnel aux limites du local individuellement loué, a parachevé ce mouvement en privant le locataire de la possibilité d’obtenir par la voie contractuelle ce que la loi ne lui garantit plus. La sécurité juridique du preneur à bail commercial s’en trouve affectée, et la vigilance dans la rédaction des clauses de préférence, lors de la conclusion ou du renouvellement du bail, devient un impératif de premier ordre pour la préservation des droits du locataire exploitant. Une intervention du législateur, précisant les contours de l’exception de cession globale pour en prévenir les usages détournés, serait de nature à restaurer l’équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la protection du fonds de commerce que la loi de 2014 avait entendu garantir.
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