L’exception d’inexécution dans le bail commercial : la construction prétorienne d’une immunité du preneur face à la clause résolutoire
I. La consécration prétorienne d’un droit autonome du preneur à opposer l’exception d’inexécution
A. L’émancipation de l’exception d’inexécution du formalisme de la mise en demeure
Le droit commun des contrats consacre, aux articles 1219 et 1220 du Code civil, le mécanisme de l’exception d’inexécution par lequel une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave. [[ Article 1219 du Code civil, issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » Le texte reprend, en le précisant, le mécanisme de l’ancien article 1184 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016. L’article 1220 étend ce mécanisme au cas où « il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. » ]] Dans le contrat de bail commercial, ce mécanisme connaît une déclinaison particulière qui met en tension deux obligations réciproques : l’obligation de délivrance du bailleur, définie par l’article 1719 du Code civil, et l’obligation de paiement du loyer par le preneur, énoncée à l’article 1728 du même code. [[ Article 1719 du Code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. » Article 1728 : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » ]]
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 18 septembre 2025, posé un principe fondateur dont la portée doctrinale est considérable. Elle énonce que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers « sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». [[ Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin (FS-B), https://www.courdecassation.fr/decision/68cba041e4abb8795b568fc7. La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait « ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas » en exigeant une mise en demeure. La décision a été rendue sur renvoi après cassation d’un premier arrêt (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 19-18.489). ]] Cette formule, délibérément choisie par la formation de section, consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport aux mécanismes procéduraux préalables qui gouvernent classiquement les relations contractuelles.
Par cette décision, la Cour de cassation rompt avec une pratique judiciaire qui subordonnait trop souvent l’invocation de l’exception d’inexécution à l’envoi préalable d’une mise en demeure par le preneur. La solution est d’autant plus remarquable qu’elle s’inscrit dans le contexte particulier du statut des baux commerciaux, où la clause résolutoire constitue l’arme principale du bailleur pour sanctionner le défaut de paiement. En dispensant le preneur de toute formalité préalable, la Cour renforce considérablement la protection du locataire confronté à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. [[ Sur le formalisme de la clause résolutoire, voir l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui impose un commandement de payer mentionnant un délai d’un mois, à peine de nullité. La réforme issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en vigueur depuis le 28 mai 2026, a introduit la condition de capacité financière du preneur pour l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. ]]
Or, la portée de cet arrêt dépasse la simple question du formalisme. En consacrant le caractère non-conditionnel du droit du preneur à opposer l’exception d’inexécution, la troisième chambre civile affirme que le manquement du bailleur à son obligation essentielle de délivrance justifie, par lui-même et sans intermédiaire procédural, la suspension de l’obligation corrélative de paiement. Cette construction prétorienne s’inscrit dans le prolongement logique de la théorie des obligations synallagmatiques : l’article 1184 ancien du Code civil, applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, disposait que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement ». [[ Article 1184 ancien du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. La Cour de cassation vise ce texte dans ses visas, tant pour l’arrêt du 18 septembre 2025 que pour celui du 5 mars 2026, car les contrats de bail litigieux étaient antérieurs à la réforme du droit des contrats. La nouvelle rédaction de l’article 1224 du Code civil ne remet pas en cause le principe de la condition résolutoire implicite. ]] L’obligation de paiement du preneur et l’obligation de délivrance du bailleur sont interdépendantes : la défaillance de l’une justifie la suspension de l’autre.
En conséquence, cette jurisprudence établit que l’exception d’inexécution constitue un droit propre du preneur, qui naît de l’inexécution du bailleur et non de l’accomplissement d’une formalité. À cet égard, il convient de relever que cette solution s’inscrit dans une tendance plus large de la troisième chambre civile à renforcer les prérogatives du preneur face aux mécanismes contractuels de résiliation. L’arrêt du 3 décembre 2020 avait déjà admis, dans une espèce où le bailleur manquait à son obligation de délivrance, que le preneur puisse consigner les loyers plutôt que de les suspendre unilatéralement. [[ Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-20.790, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4ca916790d76d94b859c. La consignation des loyers est présentée comme une alternative à la suspension unilatérale, permettant au preneur d’éviter le risque contentieux tout en manifestant sa bonne foi. ]] La consécration de la dispense de mise en demeure, en 2025, s’inscrit donc dans une évolution jurisprudentielle cohérente qui tend à reconnaître au preneur des moyens de pression effectifs face à la défaillance du bailleur, sans pour autant méconnaître l’équilibre contractuel inhérent au contrat de bail. Cette évolution est d’autant plus notable qu’elle s’opère dans le cadre du statut impératif des baux commerciaux, qui limite déjà la liberté contractuelle des parties au nom de la protection du fonds de commerce. La Cour de cassation a ainsi entendu protéger le preneur contre une jurisprudence des juges du fond qui, en imposant une mise en demeure préalable que la loi ne prévoit pas, privait le mécanisme de l’exception d’inexécution de son effectivité. La cassation prononcée le 18 septembre 2025 pour violation des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du Code civil sanctionne précisément cette dérive formaliste. [[ La Cour de cassation, dans l’arrêt du 18 septembre 2025, motive sa cassation en ces termes : « En statuant ainsi, en exigeant une mise en demeure, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, a violé les textes susvisés. » La formulation est d’une netteté remarquable, qui ne laisse aucune place à l’interprétation contraire. ]]
B. La primauté de l’exception d’inexécution sur l’acquisition de la clause résolutoire
L’arrêt du 5 mars 2026 franchit une étape supplémentaire dans la construction prétorienne, en précisant l’articulation entre l’exception d’inexécution et la procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire. La question posée à la Cour de cassation était la suivante : le preneur qui n’a pas saisi le juge pour obtenir des délais de paiement dans le mois du commandement peut-il néanmoins opposer une exception d’inexécution pour paralyser les effets de la clause résolutoire ?
La troisième chambre civile répond par l’affirmative, dans les termes suivants : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. » [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin (FS-B), https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386. La Cour censure l’arrêt de la cour d’appel de Cayenne du 26 février 2024 qui avait retenu que « la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat, et l’exception d’inexécution devenant inefficace une fois que la clause résolutoire est acquise, il est vain pour la locataire d’invoquer l’exception d’inexécution ». ]]
Cette solution constitue un infléchissement majeur de la pratique antérieure. Avant cet arrêt, une certaine jurisprudence des juges du fond considérait que l’acquisition de la clause résolutoire, un mois après un commandement demeuré infructueux, faisait obstacle à toute contestation ultérieure fondée sur l’exception d’inexécution, sauf pour le preneur à avoir saisi le juge dans ce délai d’un mois pour obtenir des délais de paiement. La Cour de cassation écarte cette lecture en affirmant la primauté du contrôle du bien-fondé de l’exception d’inexécution sur toute considération procédurale tirée du délai d’un mois. [[ L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que les juges « peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ». La Cour de cassation distingue désormais clairement la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire, qui suppose une demande de délais dans le mois, et l’exception d’inexécution, qui n’est pas soumise à cette condition temporelle. ]]
Par ailleurs, l’arrêt du 5 mars 2026 opère une distinction fondamentale entre deux régimes juridiques distincts. D’une part, le régime de la suspension judiciaire de la clause résolutoire prévu par l’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce, qui subordonne l’intervention du juge à une demande présentée dans les formes et conditions de l’article 1343-5 du Code civil et qui permet d’accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause. [[ Article 1343-5 du Code civil : le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La réforme du 26 mai 2026 a introduit, au sein de l’article L. 145-41, une condition nouvelle : l’octroi de délais de paiement est désormais subordonné à la capacité financière du preneur à apurer sa dette. ]] D’autre part, le régime de l’exception d’inexécution, qui ne relève pas de l’octroi de délais mais de la contestation du principe même de l’obligation de paiement. Ces deux régimes ne se confondent pas et ne sont pas soumis aux mêmes conditions procédurales.
Dès lors, la portée pratique de cette solution est considérable pour le preneur confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il peut opposer en défense l’exception d’inexécution sans avoir préalablement saisi le juge dans le mois du commandement. Cette immunité procédurale, consacrée par la Cour de cassation en formation de section, modifie substantiellement l’équilibre des forces entre bailleur et preneur dans le contentieux de la clause résolutoire. La combinaison des arrêts du 18 septembre 2025 et du 5 mars 2026 aboutit à une double immunité procédurale : le preneur n’est tenu ni à une mise en demeure préalable, ni à une saisine du juge dans le mois du commandement de payer. [[ Pour une analyse plus approfondie du statut des baux commerciaux, voir notre page dédiée : Avocats en droit des baux commerciaux à Paris. ]]
Cette double immunité n’est toutefois pas absolue et ne saurait dispenser le preneur de toute diligence dans la conduite de sa défense. L’arrêt du 5 mars 2026 impose au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, ce qui implique que le preneur doit produire les éléments de preuve établissant le manquement du bailleur. La charge de la preuve pèse sur le preneur qui invoque l’exception, conformément au droit commun de l’article 1353 du Code civil. En pratique, le preneur confronté à un commandement de payer devra donc réunir sans délai les constats d’huissier, rapports d’expertise, correspondances échangées avec le bailleur et tous autres éléments de nature à démontrer l’impropriété des locaux à leur destination contractuelle. La protection procédurale consacrée par la Cour de cassation ne saurait suppléer la carence probatoire du preneur.
II. Les limites jurisprudentielles de l’exception d’inexécution
A. L’exigence d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance
Si la Cour de cassation a consacré l’autonomie procédurale de l’exception d’inexécution, elle en a aussi précisé les conditions de fond avec une rigueur constante. L’exception d’inexécution ne peut prospérer que si le preneur démontre un manquement imputable au bailleur à son obligation de délivrance, d’entretien ou de jouissance paisible. La jurisprudence des dernières années a dessiné les contours de cette exigence avec une netteté croissante.
La crise sanitaire liée à la covid-19 a fourni à la troisième chambre civile l’occasion de poser des limites claires. Par deux arrêts du 30 juin 2022, rendus en formation de section et publiés au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que « l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ». [[ Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, publié au Bulletin et au Rapport (FS-B+R), https://www.courdecassation.fr/decision/62bd3d8b57b55769b38b73d0 ; Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127, publié au Bulletin (FS-B), https://www.courdecassation.fr/decision/62bd3d8d57b55769b38b73d2. ]] La mesure de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’étant pas constitutive d’une inexécution du bailleur, le preneur ne pouvait s’en prévaloir pour suspendre le paiement des loyers.
Cette solution a été réaffirmée quelques mois plus tard, le 23 novembre 2022, dans un arrêt également publié au Bulletin. La Cour y précise que « l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs ». [[ Cass. 3e civ., 23 nov. 2022, n° 21-21.867, publié au Bulletin (FS-B), https://www.courdecassation.fr/decision/637dcb3614982305d4c204bc. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir « à bon droit » retenu que les mesures d’interdiction ne constituent pas une circonstance affectant le bien loué emportant perte de la chose. ]] Dès lors, l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que si le manquement est personnel au bailleur et directement lié à l’état ou à la destination du local loué.
En conséquence, la construction prétorienne de la troisième chambre civile établit une distinction nette entre, d’une part, le manquement imputable au bailleur et, d’autre part, les circonstances extérieures qui ne sauraient fonder une suspension du paiement des loyers. Le défaut d’entretien, l’absence de réalisation de travaux promis et la non-conformité des locaux à leur destination contractuelle sont constitutifs d’un manquement imputable au bailleur qui justifie l’exception d’inexécution. En revanche, les mesures administratives d’interdiction de recevoir du public, les restrictions réglementaires générales ou l’évolution défavorable du marché ne peuvent être reprochées au bailleur et ne fondent donc pas une suspension légitime du paiement des loyers.
L’arrêt du 24 septembre 2020 avait déjà contribué à dessiner cette ligne de partage. La Cour de cassation y avait censuré une cour d’appel qui avait refusé au preneur le droit d’invoquer l’exception d’inexécution en cas de trouble de jouissance résultant d’une action en revendication de propriété exercée par un tiers. [[ Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.547, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca3329048d820f08ff4174. La Cour rappelle que « le bailleur est tenu de répondre du trouble subi par son locataire par suite d’une action concernant la propriété du fonds en cas d’éviction ou de risque d’éviction du preneur » et que la possibilité offerte au preneur de solliciter une diminution du prix « ne lui interdit pas d’invoquer l’exception d’inexécution ». ]] Le risque d’éviction, même non réalisé, constitue un trouble imputable au bailleur au sens de l’article 1726 du Code civil, susceptible de fonder l’exception d’inexécution. Cette décision illustre la diversité des situations dans lesquelles le manquement du bailleur peut être caractérisé, au-delà du seul défaut matériel d’entretien des locaux loués. [[ Article 1726 du Code civil : « Si le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble ou l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire. » ]]
Par ailleurs, l’arrêt du 27 février 2020 avait déjà rappelé le principe selon lequel le manquement du bailleur à son obligation de délivrance autorise le preneur à soulever l’exception d’inexécution, sans que le bailleur puisse s’en affranchir en invoquant l’existence d’une clause résolutoire. [[ Cass. 3e civ., 27 fév. 2020, n° 18-20.865, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5b42973f3d32b7e29523. ]] Cette jurisprudence constante, antérieure aux arrêts fondateurs de 2025 et 2026, démontre que la troisième chambre civile a progressivement construit un édifice cohérent autour de l’exception d’inexécution, dont les dernières décisions ne sont que l’aboutissement logique. [[ Sur l’obligation de délivrance du bailleur et ses implications contentieuses, voir notre analyse : Avocat en droit du bail commercial à Paris. ]]
B. L’office du juge dans le contrôle de proportionnalité et de bonne foi
La troisième chambre civile, tout en consacrant l’autonomie procédurale de l’exception d’inexécution, a parallèlement renforcé l’office du juge dans l’appréciation de son bien-fondé. L’arrêt du 5 mars 2026 impose au juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de « vérifier le bien-fondé » de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur. Cette obligation de vérification, sanctionnée par la cassation pour défaut de base légale, confère au juge du fond un rôle actif qui dépasse le simple constat formel du non-paiement dans le mois du commandement. [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, précité. La Cour censure pour défaut de base légale au visa des articles 1184 ancien, 1719, 1728 C. civ. et L. 145-41 C. com., ce qui démontre que l’obligation de vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution est une obligation de moyen renforcée pesant sur le juge du fond. ]]
Or, ce contrôle juridictionnel s’exerce dans un cadre qui n’est pas celui d’une appréciation discrétionnaire mais d’une analyse rigoureuse de la proportionnalité entre le manquement du bailleur et la suspension du paiement des loyers. Le principe posé par l’article 1219 du Code civil exige que l’inexécution soit « suffisamment grave » pour justifier le refus d’exécuter sa propre obligation. [[ Article 1219 du Code civil, d’application générale à tous les contrats synallagmatiques, dont le bail commercial constitue une déclinaison particulière soumise au statut impératif des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. La condition de gravité suffisante est appréciée souverainement par les juges du fond sous le contrôle, pour erreur de droit, de la Cour de cassation. ]] Le juge doit donc apprécier si les désordres affectant les locaux, leur ampleur, leur durée et leur incidence sur l’exploitation du fonds de commerce sont d’une gravité telle qu’ils justifient la suspension totale du paiement des loyers, ou si une simple réduction du loyer serait proportionnée au trouble subi.
En outre, l’arrêt du 12 mars 2020 rappelle que le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution de manière dilatoire ou opportuniste. La Cour de cassation y retient que « le preneur ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance de cet acte ». [[ Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-14.200, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5a090ae03930cbf1058d. La solution rappelle que la bonne foi contractuelle, principe directeur consacré par l’article 1104 du Code civil (« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »), gouverne l’ensemble du contentieux de l’exception d’inexécution. ]] Cette exigence de bonne foi fonctionne dans les deux sens : le preneur doit invoquer l’exception d’inexécution de bonne foi, sans instrumentaliser ce mécanisme pour échapper à ses obligations, tandis que le bailleur ne peut se prévaloir d’un commandement de payer délivré de mauvaise foi alors qu’il manque lui-même à ses obligations essentielles.
Par ailleurs, la jurisprudence de la troisième chambre civile suggère que le juge doit également apprécier la temporalité de l’exception d’inexécution. Le preneur ne peut suspendre le paiement des loyers que pour la période durant laquelle les locaux sont effectivement impropres à leur destination. L’arrêt du 18 septembre 2025 circonscrit expressément l’exception d’inexécution « à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ». [[ Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, précité. La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait condamné la locataire au paiement des loyers de janvier à décembre 2016 sans distinguer la période antérieure au sinistre du 18 août 2016 de la période postérieure, et sans rechercher à compter de quelle date les locaux étaient devenus impropres à leur usage. ]] Cette précision temporelle est essentielle : elle interdit au preneur de rétroagir l’exception d’inexécution à une période durant laquelle les locaux étaient conformes à leur destination et de refuser le paiement de loyers échus antérieurement à la survenance du manquement.
Enfin, l’arrêt du 22 octobre 2020 rappelle que l’exception d’inexécution ne peut prospérer lorsque les désordres invoqués par le preneur sont d’une gravité insuffisante. [[ Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 18-24.215, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca2d895cd1533dd5952b98. ]] La Cour de cassation y approuve les juges du fond d’avoir écarté l’exception d’inexécution au motif que les désordres étaient limités et ne rendaient pas les locaux impropres à leur usage commercial. Le contrôle de proportionnalité exercé par le juge constitue ainsi le garde-fou qui empêche le détournement de l’exception d’inexécution à des fins dilatoires. [[ Sur le contentieux commercial lié au bail, voir notre analyse : Avocat en contentieux commercial à Paris. ]]
Conclusion
La construction prétorienne de la troisième chambre civile, édifiée par touches successives entre septembre 2020 et mars 2026, a profondément renouvelé le régime de l’exception d’inexécution dans le bail commercial. En consacrant l’autonomie procédurale de ce mécanisme — dispensé de mise en demeure préalable par l’arrêt du 18 septembre 2025 et émancipé du délai d’un mois du commandement par l’arrêt du 5 mars 2026 — la Cour de cassation a doté le preneur d’un instrument de défense substantiel face à la clause résolutoire. Parallèlement, la jurisprudence a défini avec précision les conditions de fond de ce mécanisme, exigeant un manquement personnel du bailleur à son obligation de délivrance et soumettant l’exception à un contrôle juridictionnel de proportionnalité. Cette double dynamique — renforcement procédural et encadrement substantiel — confère à l’exception d’inexécution une place centrale dans l’équilibre contemporain du bail commercial, entre protection du preneur et sauvegarde des droits du bailleur. La construction prétorienne de la troisième chambre civile, en distinguant nettement le régime de l’exception d’inexécution de celui de la suspension judiciaire de la clause résolutoire, a ainsi érigé un édifice doctrinal d’une remarquable cohérence, dont les praticiens du droit des baux commerciaux ne peuvent désormais faire l’économie.
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