La garantie d’éviction dans le bail commercial : la dialectique du trouble de fait et du trouble de droit à l’épreuve des jurisprudences récentes
L’obligation de jouissance paisible que l’article 1719 du Code civil met à la charge du bailleur constitue, avec l’obligation de délivrance et l’obligation d’entretien, l’un des trois piliers du contrat de bail. Cette obligation, que le texte qualifie d’essentielle en précisant qu’elle pèse sur le bailleur « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », irrigue l’ensemble du droit des baux, qu’ils relèvent du droit commun ou du statut des baux commerciaux. [[Article 1719 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127 : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : […] 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »]]
Pourtant, l’attention doctrinale et contentieuse s’est longtemps concentrée sur les obligations de délivrance et d’entretien, laissant dans une relative pénombre l’obligation de garantie d’éviction qui en forme le prolongement naturel. Cette asymétrie n’est pas justifiée. La garantie d’éviction irrigue un contentieux abondant devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont les décisions récentes dessinent une construction prétorienne d’une précision remarquable.
La présente étude se propose d’analyser la garantie d’éviction dans le bail commercial au prisme des jurisprudences les plus récentes de la troisième chambre civile. Elle s’articulera autour de la dialectique qui oppose le trouble de droit, dont le bailleur doit répondre, au trouble de fait, dont il peut en principe s’exonérer, avant d’examiner les infléchissements que la jurisprudence a apportés à cette summa divisio dans le contexte particulier du bail commercial.
I. La garantie d’éviction, fondement de l’obligation de jouissance paisible du bailleur commercial
A. Le socle légal et l’autonomie de la garantie par rapport à la délivrance
L’article 1719 du Code civil énonce trois obligations distinctes à la charge du bailleur, dont l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Cette obligation de jouissance paisible se décompose elle-même en deux volets complémentaires : une obligation personnelle du bailleur, qui s’interdit de troubler lui-même la jouissance du preneur, et une obligation de garantie contre les tiers, que la doctrine désigne sous le nom de garantie d’éviction. [[V. notam., J. Huet, Les principaux contrats spéciaux, LGDJ, 3e éd., 2012, n° 21137 et s.]]
Cette garantie d’éviction est autonome de l’obligation de délivrance, avec laquelle elle est parfois confondue en pratique. La délivrance s’apprécie au moment de l’entrée en jouissance et porte sur la conformité de la chose louée à l’usage convenu. La garantie d’éviction, en revanche, se déploie pendant toute la durée du bail et protège le preneur contre les troubles qui surviendraient postérieurement à la conclusion du contrat.
L’indépendance de ces deux obligations a été rappelée avec fermeté par la troisième chambre civile dans un arrêt du 26 janvier 2022, qui distingue soigneusement les demandes fondées sur le manquement à l’obligation de délivrance de celles fondées sur le trouble de jouissance, en relevant que ces deux fondements « avaient un objet distinct » et « étaient fondés sur des droits différents ». [[Civ. 3e, 26 janv. 2022, n° 20-17.715, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f2377743e3330ccf0759 : la Cour retient que les demandes fondées « sur la résiliation de plein droit du bail » ont « un objet distinct » de celles fondées sur l’exception d’inexécution, et ne « tendaient pas aux mêmes fins ».]]
Par ailleurs, cette autonomie emporte une conséquence procédurale notable : l’action fondée sur la garantie d’éviction n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, qui ne concerne que les actions entre bailleur et preneur relatives au statut des baux commerciaux. Dès lors que l’action est fondée sur le droit commun du contrat de bail, elle relève de la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil, ce qui élargit considérablement la période pendant laquelle le preneur peut agir.
B. La distinction cardinale entre troubles de droit et troubles de fait
Le Code civil établit une distinction fondamentale entre les troubles de droit et les troubles de fait, qui commande l’étendue de la garantie due par le bailleur. L’article 1725 dispose que « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ». [[Article 1725 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442832.]]
En conséquence, le bailleur n’est tenu de garantir le preneur que contre les troubles de droit, c’est-à-dire ceux qui résultent de l’exercice d’un droit sur la chose louée par un tiers. L’article 1726 prévoit à cet égard que « si le locataire a été troublé dans sa jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire ». [[Article 1726 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442836.]]
L’article 1727 complète ce dispositif en prévoyant un mécanisme d’appel en garantie : lorsque les auteurs du trouble prétendent avoir un droit sur la chose louée, le preneur doit appeler le bailleur en garantie et peut exiger d’être mis hors d’instance. [[Article 1727 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442843 : « Si ceux qui ont commis les voies de fait, prétendent avoir quelque droit sur la chose louée (…) il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d’instance, s’il l’exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède. »]]
La troisième chambre civile a synthétisé cette distinction dans un attendu de principe, énoncé dans un arrêt du 9 mars 2023 publié au Bulletin, qui constitue désormais la formulation de référence en la matière. La Cour y énonce que « le bailleur doit garantir son locataire du risque d’éviction c’est-à-dire du trouble apporté à sa jouissance par l’exercice d’une action concernant la propriété du fonds ou le risque d’une telle action par ceux qui disposent de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au locataire », reprenant ainsi la formule qu’elle avait dégagée dans un précédent arrêt du 2 mars 2017. [[Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-21.698, FS-B, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/640988c16424a5fb02710cf2, motifs §13. La Cour reprend la formule de Civ. 3e, 2 mars 2017, n° 15-25.136, Bull. 2017, III, n° 29.]]
À cet égard, la distinction entre le trouble de droit et le trouble de fait ne se réduit pas à une question de qualification formelle. Elle commande la charge de la preuve et l’étendue de la réparation. Le trouble de droit engage la garantie du bailleur indépendamment de toute faute de sa part, tandis que le trouble de fait oblige le preneur à agir personnellement contre l’auteur du trouble, sans recours contre le bailleur, sauf à démontrer une faute de ce dernier dans la surveillance ou la protection des lieux loués.
II. Les évolutions jurisprudentielles récentes de la garantie d’éviction dans le bail commercial
A. La responsabilité objective du bailleur pour les troubles émanant de colocataires
La jurisprudence de la troisième chambre civile a considérablement renforcé la protection du preneur contre les troubles émanant d’autres occupants de l’immeuble. Dans un arrêt du 6 juillet 2022, la Cour a posé un principe d’une portée considérable en énonçant que « le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de garantir au preneur la jouissance paisible des locaux, ce qui le rend responsable des troubles qui y sont apportés et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en cas de force majeure ». [[Civ. 3e, 6 juillet 2022, n° 21-18.162, https://www.courdecassation.fr/decision/62c5279fa2c4236379079427, motifs §8.]]
L’espèce soumise à la Cour concernait un incendie survenu dans le véhicule d’un locataire au premier sous-sol d’un immeuble de bureaux, qui s’était propagé et avait endommagé les locaux occupés par un autre locataire au sixième étage. La cour d’appel avait rejeté les demandes d’indemnisation du locataire sinistré en retenant qu’il n’était pas établi que le bailleur eût manqué à ses obligations. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 1719-3° du Code civil, en précisant que « le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure ». [[Civ. 3e, 6 juillet 2022, n° 21-18.162, préc., motifs §10.]]
Cette solution est remarquable à plusieurs titres. D’abord, elle consacre une responsabilité objective du bailleur pour les troubles causés par les colocataires, qui sont pourtant des tiers au sens du droit commun du bail. En effet, le colocataire n’est pas lié au preneur par un contrat et ne saurait être assimilé au bailleur. Or la Cour écarte précisément l’application de l’article 1725 du Code civil, qui exonérerait en principe le bailleur des troubles de fait causés par les tiers, pour lui substituer un régime de responsabilité de plein droit fondé sur l’article 1719-3°.
Ensuite, elle limite strictement les causes d’exonération à la seule force majeure, excluant ainsi toute possibilité pour le bailleur de s’exonérer en démontrant l’absence de faute de sa part. Par ailleurs, la solution a une portée pratique considérable dans le contentieux du bail commercial, où la cohabitation de plusieurs preneurs dans un même immeuble ou un même centre commercial est fréquente et génératrice de troubles de jouissance de toute nature : nuisances sonores, olfactives, obstruction des accès, dégradations des parties communes.
La portée de ce principe a été précisée par un arrêt plus récent du 29 janvier 2026, qui a rejeté le pourvoi d’une locataire se plaignant de troubles causés par les agissements d’une autre locataire de la même bailleresse. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir « apprécié souverainement les éléments de preuve soumis à leur examen » pour écarter l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible. [[Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-12.185, https://www.courdecassation.fr/decision/697b02cbcdc6046d471107c1, motifs §9 : « Appréciant ainsi souverainement les éléments de preuve soumis à son examen, la cour d’appel a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision de rejeter les demandes de la locataire fondées sur un manquement de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible. »]]
Cette décision montre que si le principe de responsabilité objective est fermement établi, sa mise en oeuvre suppose néanmoins que le preneur rapporte la preuve de la matérialité du trouble et du lien de causalité avec les agissements imputables aux colocataires. En l’espèce, la cour d’appel avait relevé que les photographies produites par la locataire n’étaient pas datées, qu’un constat d’huissier établissait que les locaux étaient libres de tout obstacle, et que la lettre de la sous-locataire était dépourvue de force probante en raison du lien de conjugalité entre les gérants respectifs.
Dès lors, si la responsabilité du bailleur pour les troubles causés par les colocataires est une responsabilité de plein droit, sa mise en oeuvre n’en demeure pas moins subordonnée à la démonstration, par le preneur, de la réalité et de l’imputabilité du trouble allégué. La charge de la preuve repose donc sur le preneur, qui doit constituer des éléments probants et datés, idéalement par voie de constat d’huissier, pour établir la matérialité des troubles dont il se plaint.
B. L’extension de la garantie aux troubles causés par les associés du bailleur constitué en société civile
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 mars 2023, publié au Bulletin, constitue une contribution majeure à la théorie de la garantie d’éviction dans le bail commercial. La Cour y énonce une règle nouvelle qui intéresse directement la pratique des baux commerciaux consentis par des sociétés civiles immobilières, dont la fréquence est considérable dans le secteur de l’immobilier d’entreprise.
En l’espèce, une société civile immobilière avait donné à bail commercial un local et un parking à une société locataire. Après le décès de l’un des associés de la SCI bailleresse, les héritiers de celui-ci avaient bloqué l’accès au parking par des cadenas. La locataire avait assigné la bailleresse en indemnisation de son préjudice de jouissance. La cour d’appel de Papeete avait rejeté cette demande, en considérant que les héritiers de l’associé étaient des tiers au contrat de bail et que le trouble de jouissance résultait d’une voie de fait, non d’une voie de droit.
La Cour de cassation a censuré cette analyse sur le fondement d’un double raisonnement. En premier lieu, elle a énoncé que « le bailleur, constitué en société civile, est tenu de garantir le locataire des troubles que ses associés, qui ne sont pas des tiers à son égard au sens de l’article 1725 du code civil, ont apporté à sa jouissance par voie de fait ». [[Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-21.698, préc., motifs §22.]]
Cette affirmation est d’une importance doctrinale considérable. Elle signifie que les associés d’une société civile bailleresse ne sont pas des tiers au sens de l’article 1725 du Code civil, mais des personnes dont la société doit répondre. La voie de fait commise par un associé est donc imputable à la société bailleresse elle-même, qui ne peut s’exonérer en invoquant la qualité de tiers de l’associé. La Cour fait ainsi prévaloir la réalité économique et juridique de la société civile, dans laquelle les associés sont les véritables maîtres de l’affaire sociale, sur une application littérale de l’article 1725 qui conduirait à les traiter comme des étrangers au contrat de bail.
En second lieu, la Cour a posé une règle probatoire en énonçant qu’« une société civile étant présumée continuer avec les héritiers d’un associé décédé, il incombe à celui qui dénie la qualité d’associé à l’héritier d’un associé d’établir l’existence d’une stipulation contraire des statuts ». [[Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-21.698, préc., motifs §23.]]
Cette règle, fondée sur l’article 1870, alinéas 1 et 2, du Code civil, renverse la charge de la preuve. Il n’appartient pas au preneur qui se plaint d’un trouble causé par l’héritier d’un associé décédé de démontrer que celui-ci a effectivement la qualité d’associé. C’est au contraire à celui qui conteste cette qualité, en l’occurrence la société bailleresse qui voudrait s’exonérer de sa garantie, de rapporter la preuve que les statuts excluent la continuation avec les héritiers. [[Article 1870 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444540 : « La société n’est pas dissoute par le décès d’un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires, sauf à prévoir dans les statuts qu’ils doivent être agréés par les associés. »]]
La combinaison de ces deux règles produit un effet protecteur remarquable pour le preneur à bail commercial. Elle lui permet d’actionner directement la société bailleresse en garantie pour les troubles causés par les associés ou leurs héritiers, sans avoir à démontrer ni la qualité d’associé de l’auteur du trouble, ni l’existence d’un trouble de droit. La voie de fait elle-même engage la responsabilité de la société bailleresse, pourvu qu’elle émane d’un associé ou de son héritier présumé.
Cette solution s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle plus large qui tend à étendre le périmètre de la garantie d’éviction au-delà de la lettre des articles 1725 à 1727 du Code civil, pour protéger plus efficacement le preneur commercial. Elle trouve un écho dans l’arrêt du 6 juillet 2022 précité, qui étend la responsabilité du bailleur aux troubles causés par les colocataires. Dans les deux cas, la Cour de cassation fait prévaloir une conception extensive de l’obligation de jouissance paisible de l’article 1719-3°, qui transcende la distinction traditionnelle entre troubles de droit et troubles de fait lorsque l’auteur du trouble entretient un lien structurel avec le bailleur.
Or, cette évolution n’est pas sans conséquence sur la pratique contractuelle. Les clauses des baux commerciaux qui tendraient à limiter ou à exclure la garantie d’éviction due par le bailleur doivent être appréciées à l’aune de ce renforcement prétorien. Si une clause peut valablement aménager la répartition des obligations entre les parties, elle ne saurait, en revanche, décharger le bailleur de son obligation essentielle de faire jouir paisiblement le preneur, dont la Cour de cassation rappelle avec constance qu’elle est « de la nature du contrat ». Une clause qui aboutirait à priver le preneur de tout recours contre le bailleur en cas de trouble de jouissance causé par un colocataire ou un associé pourrait être réputée non écrite sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce, qui frappe de nullité les clauses ayant pour effet de déroger aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, la jurisprudence récente invite à une réflexion sur l’articulation entre la garantie d’éviction de droit commun et les règles propres au statut des baux commerciaux. L’article L. 145-1 du Code de commerce, qui définit le champ d’application du statut, ne comporte aucune disposition spécifique relative à la garantie d’éviction. [[Article L145-1 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044056347.]] Le régime de la garantie d’éviction dans le bail commercial est donc régi par le droit commun du contrat de bail, tel qu’interprété par la troisième chambre civile. Cette soumission au droit commun n’est toutefois pas exclusive d’une prise en compte des spécificités du bail commercial, notamment de la valeur économique du fonds de commerce exploité dans les lieux loués et de la nécessité d’assurer au preneur une jouissance paisible qui conditionne la pérennité de son exploitation.
À cet égard, la troisième chambre civile a montré, par les arrêts commentés, sa capacité à adapter les règles du droit commun du bail aux exigences particulières du contentieux commercial, sans jamais perdre de vue la cohérence d’ensemble de la théorie de la garantie d’éviction. Cette démarche, qui combine fidélité aux textes et adaptation aux réalités économiques, témoigne de la vitalité de la construction prétorienne en matière de baux commerciaux.
Conclusion
La garantie d’éviction dans le bail commercial connaît, sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, un renouvellement doctrinal et pratique d’une ampleur significative. Les arrêts du 6 juillet 2022 et du 9 mars 2023 en constituent les manifestations les plus éclatantes, en ce qu’ils étendent le périmètre de la responsabilité du bailleur au-delà des limites que la lettre des articles 1725 et suivants du Code civil semblait lui assigner.
Désormais, le bailleur commercial répond des troubles de jouissance causés non seulement par les tiers qui agissent par voie de droit, mais également par les colocataires, fût-ce par voie de fait, et par ses propres associés lorsque le bailleur est constitué en société civile. Le seul fait justificatif admis est la force majeure, dont la Cour de cassation contrôle strictement la caractérisation. La voie de fait commise par un associé de la société bailleresse engage la responsabilité de celle-ci, sans que puisse être invoquée la qualité de tiers de son auteur.
Ces solutions, qui renforcent considérablement la protection du preneur commercial, appellent une attention renouvelée des praticiens lors de la rédaction des baux et de la gestion des contentieux locatifs. Elles invitent également à une réflexion sur l’opportunité d’une consécration législative de ces principes, qui demeurent à ce stade de construction purement prétorienne. En tout état de cause, la cohérence et la rigueur des solutions dégagées par la troisième chambre civile confèrent à la garantie d’éviction une place éminente dans l’architecture du statut des baux commerciaux, à la mesure de l’importance économique et sociale des intérêts qu’elle protège. Le cabinet se tient à votre disposition au 06 46 60 58 22 ou par courriel à [email protected].
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