Le 17 mars 2026, le Conseil d’État a rejeté le recours de chambres FNAIM qui demandaient le réexamen du plafond applicable aux frais d’état daté. Pour un vendeur en copropriété, le message pratique est simple : le plafond de 380 euros TTC reste la référence, même si le syndic explique que son coût de traitement a augmenté.

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L’enjeu financier paraît parfois limité. Il ne l’est pas toujours. Dans une vente, les frais de syndic s’ajoutent au prêt relais, aux diagnostics, aux honoraires d’agence, aux frais de mainlevée, aux charges de copropriété et aux travaux votés. Surtout, une facturation irrégulière peut révéler un problème plus large : double facturation appartement et parking, confusion avec un pré-état daté, frais de mutation déguisés, ou blocage du dossier notarial tant que le vendeur ne paie pas.

État daté : à quoi sert ce document dans la vente ?

L’état daté est le document comptable transmis au notaire lors de la vente d’un lot de copropriété. Il permet de savoir ce que le vendeur doit encore au syndicat des copropriétaires, ce que le syndicat pourrait lui devoir, et ce qui incombera ensuite à l’acquéreur.

L’article 5 du décret du 17 mars 1967 organise son contenu en trois parties : sommes dues par le copropriétaire vendeur, sommes éventuellement dues par le syndicat au vendeur, puis sommes susceptibles d’incomber au nouveau copropriétaire. Le texte prévoit aussi une annexe sur les quote-parts de charges des deux exercices précédents et les procédures en cours concernant le syndicat.

Ce n’est donc pas un simple formulaire. L’état daté sert au notaire pour sécuriser la signature, informer l’acquéreur et solder les comptes entre vendeur, acquéreur et copropriété. En pratique, il arrive en fin de vente, avant l’acte authentique.

Le plafond de 380 euros TTC reste applicable

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les honoraires et frais du syndic pour l’établissement de l’état daté, à l’occasion de la mutation d’un lot ou de plusieurs lots objets d’une même mutation, ne peuvent pas dépasser un montant fixé par décret.

Ce montant est fixé à 380 euros TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Le Conseil d’État, dans sa décision du 17 mars 2026, a refusé d’annuler le rejet implicite opposé à la demande de réexamen du plafond. Les organisations professionnelles invoquaient l’inflation et la hausse des coûts. Le Conseil d’État a retenu que ces éléments ne suffisaient pas à démontrer que le plafond ne couvrirait plus, dans la plupart des hypothèses, les coûts réellement supportés par un syndic.

Le point utile pour le vendeur est donc le suivant : un syndic ne peut pas simplement répondre que « les tarifs ont augmenté » ou que « la copropriété est complexe » pour dépasser le plafond de l’état daté.

Qui paie l’état daté ?

Les frais d’état daté sont imputables au seul copropriétaire concerné, c’est-à-dire au vendeur. L’acquéreur peut subir indirectement les conséquences d’un retard, mais la facture du syndic ne lui est pas normalement adressée.

La vente peut prévoir des répartitions financières entre vendeur et acquéreur pour certains postes de charges. Cela ne change pas le principe de facturation du syndic : l’état daté reste une prestation liée au vendeur qui transfère son lot.

Il faut donc vérifier trois points dès réception de la facture :

• le montant total TTC facturé pour l’état daté ;
• le nombre de lignes ajoutées autour de l’état daté ;
• la nature exacte des lots vendus dans la même mutation.

Si le vendeur cède en même temps un appartement, une cave et un parking dans le même acte, la question n’est pas de multiplier mécaniquement 380 euros par lot. L’article 10-1 vise aussi « plusieurs lots objets de la même mutation ». C’est précisément l’un des angles les plus fréquents de contestation.

Pré-état daté et état daté : ne pas confondre

La plupart des conflits viennent de la confusion entre état daté et pré-état daté.

L’état daté est le document prévu par les textes pour l’acte authentique. Il est établi par le syndic et son coût est plafonné.

Le pré-état daté est une expression de pratique. Il désigne les informations et documents transmis plus tôt, souvent au stade du compromis : règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée, carnet d’entretien, montant des charges, dettes éventuelles, fonds de travaux, fiche synthétique ou documents déjà disponibles dans l’extranet de la copropriété.

La difficulté est commerciale et juridique. Certains syndics facturent un pré-état daté comme une prestation autonome. D’autres le présentent comme indispensable alors que les documents peuvent parfois être réunis par le vendeur depuis son espace copropriétaire, son notaire ou les documents déjà remis par le syndic.

Il ne faut donc pas contester aveuglément toute facture. Il faut lire le libellé. Une facture « état daté » supérieure à 380 euros TTC est une anomalie nette. Une facture « pré-état daté » suppose une analyse différente : prestation réellement demandée, prix annoncé, utilité du service, contrat de syndic, documents déjà accessibles, et éventuelle confusion volontaire avec l’état daté légal.

Que faire si le syndic facture plus de 380 euros ?

La première réaction doit être écrite et précise. Il faut demander au syndic de rectifier la facture en visant l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n° 2020-153 du 21 février 2020.

Si la vente est urgente, le vendeur peut être tenté de payer pour ne pas retarder l’acte. Cette solution peut se comprendre, mais elle doit être sécurisée. Le paiement ne doit pas devenir une acceptation silencieuse de la facture. Il est préférable de payer sous réserve écrite, puis de demander le remboursement de la fraction excédentaire.

Le courrier doit contenir :

• l’identité du vendeur et l’adresse de l’immeuble ;
• les lots vendus et la date prévue de signature ;
• la facture du syndic ;
• le montant contesté ;
• le fondement juridique du plafond ;
• la demande de rectification ou de remboursement ;
• un délai de réponse court.

Service-Public propose d’ailleurs un modèle de lettre pour contester le montant de l’état daté facturé par le syndic lorsqu’il dépasse 380 euros, notamment en cas de vente de plusieurs lots.

Le syndic bloque la vente : quel recours ?

Le cas le plus sensible est celui du syndic qui tarde à transmettre l’état daté ou qui conditionne la transmission au paiement intégral d’une facture contestée. Le vendeur se retrouve alors pris entre le notaire, l’acquéreur et la date de signature.

Il faut distinguer deux urgences.

La première est la régularisation immédiate du dossier de vente. Le notaire doit disposer des informations nécessaires. Si le retard met l’acte en péril, il faut documenter les demandes adressées au syndic, les relances, la facture litigieuse et les échanges avec le notaire.

La seconde est le remboursement ou la contestation du surplus. Cette action peut être traitée après la signature, si le paiement sous réserve a permis d’éviter le blocage. Mais elle ne doit pas être abandonnée si le montant est injustifié ou si la pratique se répète dans la copropriété.

Lorsque le blocage crée un préjudice réel, la question peut aller au-delà du remboursement : retard de signature, pénalités, perte d’un acquéreur, frais de prêt relais ou conflit avec l’agence. Il faut alors chiffrer précisément le dommage et établir le lien avec le comportement du syndic.

Quels frais peuvent être ajoutés ?

Le syndic peut facturer l’état daté dans la limite légale. Il ne peut pas vider le plafond de sa substance en ajoutant des lignes artificielles pour la même prestation.

Les libellés à surveiller sont notamment :

• « frais de mutation » sans détail ;
• « frais de dossier vente » ;
• « actualisation état daté » ;
• « état daté parking » en plus de l’état daté appartement dans la même mutation ;
• « honoraires de transmission au notaire » ;
• « frais administratifs copropriétaire vendeur ».

Toutes ces lignes ne sont pas automatiquement illégales. Mais elles doivent être justifiées. Si elles correspondent en réalité à l’établissement de l’état daté, elles peuvent être discutées. Si elles correspondent à une prestation distincte demandée expressément par le vendeur, le débat est différent.

Le contrat de syndic voté en assemblée générale doit également être vérifié. La grille des prestations particulières permet d’identifier ce qui a été prévu, mais elle ne peut pas autoriser une facturation supérieure au plafond légal pour l’état daté.

Vendeur : la checklist avant de contester

Avant d’envoyer une mise en demeure, il faut réunir les pièces. Une contestation bien documentée évite les échanges inutiles.

Le dossier utile comprend la promesse de vente, la demande du notaire, la facture du syndic, le contrat de syndic, le relevé des lots vendus, les échanges de courriels, la preuve du paiement si la facture a déjà été réglée, et tout document montrant que les lots font partie de la même mutation.

Il faut ensuite isoler le bon montant. Si le syndic facture 520 euros pour l’état daté, le litige porte au moins sur 140 euros. Si le syndic facture 380 euros pour l’état daté et 250 euros pour un pré-état daté commandé antérieurement, la contestation doit être construite autrement.

Le bon angle n’est donc pas toujours « tout est interdit ». Le bon angle est : quelle prestation a été réellement faite, à quel moment, sur quel fondement, et pour quel prix annoncé ?

Acquéreur : pourquoi vérifier aussi l’état daté ?

L’acquéreur n’est pas le débiteur principal de la facture d’état daté. Pourtant, il doit lire ce document avec attention. L’état daté peut révéler des charges impayées, des avances, des travaux votés, des emprunts collectifs ou des procédures en cours.

Si l’acquéreur découvre tardivement une information importante, la discussion peut se déplacer vers le vendeur, le notaire ou l’agent immobilier. La question ne sera plus seulement le coût de l’état daté, mais l’information précontractuelle et l’équilibre de la vente.

Un acquéreur prudent demande donc l’état daté avant de signer l’acte authentique et compare les informations avec les procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de fonds, le carnet d’entretien et le règlement de copropriété.

Paris et Île-de-France : petites ventes, gros effets pratiques

À Paris et en Île-de-France, beaucoup de ventes portent sur plusieurs lots : appartement, cave, parking, chambre de service. C’est précisément le terrain où les doubles facturations peuvent apparaître.

Le contentieux est rarement spectaculaire, mais il est très concret. Une signature décalée d’une semaine peut créer des frais de prêt relais, une tension avec l’acquéreur ou un risque sur la chaîne de ventes. Dans les petites copropriétés, un conflit avec le syndic peut aussi rejaillir sur les comptes, les appels de fonds et les assemblées générales.

Le cabinet vérifie donc à la fois la facture, le contrat de syndic, les lots vendus, les courriers du notaire et les risques de blocage de la vente. Lorsque le litige dépasse le simple remboursement, l’action doit être calibrée avec le préjudice réel.

Sources juridiques utiles

• Conseil d’État, 17 mars 2026, n° 499299, rejet du recours contre le refus de rehausser le plafond de 380 euros.
• Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, frais imputables au copropriétaire concerné et plafond par décret.
• Article 5 du décret du 17 mars 1967, contenu de l’état daté.
• Service-Public : contester le montant de l’état daté, modèle de lettre lorsque la facture dépasse 380 euros.

Pour les litiges voisins, voir aussi notre page avocat droit immobilier Paris, notre article sur le pré-état daté en copropriété et notre analyse sur les charges de copropriété en cas de vente.

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