L’assurance dommage-ouvrage : une obligation légale souvent négligée

L’article L.242-1 du Code des assurances impose à toute personne faisant réaliser des travaux de construction de souscrire une assurance dommage-ouvrage (DO) avant l’ouverture du chantier. Cette obligation concerne aussi bien les promoteurs immobiliers que les particuliers qui font construire ou rénover leur habitation. Pourtant, en pratique, de nombreux maîtres d’ouvrage omettent cette formalité, soit par méconnaissance de la loi, soit pour éviter le coût de la prime d’assurance.

L’absence d’assurance dommage-ouvrage ne rend pas les travaux illégaux en eux-mêmes, mais elle expose le propriétaire à des conséquences financières et juridiques considérables en cas de sinistre. Le cabinet Kohen Avocats accompagne régulièrement des propriétaires confrontés à cette problématique, que ce soit en phase amiable ou dans le cadre de procédures contentieuses.

Qui est concerné par l’obligation de souscrire une DO ?

La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, définit le cadre de l’assurance construction en France. L’article L.242-1 du Code des assurances prévoit que « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier » une assurance dommage-ouvrage.

Sont donc visés les promoteurs, les constructeurs de maisons individuelles, les SCI faisant édifier un immeuble, mais également les particuliers qui font réaliser des travaux relevant de la garantie décennale. La seule exception concerne les personnes physiques construisant un logement pour l’occuper elles-mêmes ou le faire occuper par leur conjoint, ascendants ou descendants : elles ne sont pas soumises à la sanction pénale prévue par l’article L.243-3 du Code des assurances en cas de défaut de souscription.

Les conséquences concrètes de l’absence d’assurance dommage-ouvrage

La perte du mécanisme de préfinancement

L’intérêt majeur de l’assurance dommage-ouvrage réside dans son mécanisme de préfinancement. Lorsqu’un sinistre de nature décennale survient, la DO permet d’obtenir une indemnisation rapide – dans un délai de 60 à 90 jours suivant la déclaration – sans qu’il soit nécessaire d’établir la responsabilité du constructeur.

Sans cette assurance, le propriétaire victime de désordres doit engager une action en responsabilité décennale contre le constructeur sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil. Cette procédure judiciaire implique généralement la désignation d’un expert, la recherche des responsabilités, puis une phase de réparation contentieuse pouvant s’étaler sur plusieurs années.

Le risque en cas de revente du bien

L’absence d’assurance dommage-ouvrage constitue un obstacle sérieux lors de la revente d’un bien immobilier dans les dix ans suivant l’achèvement des travaux. Le notaire a l’obligation de mentionner l’existence ou l’absence de cette assurance dans l’acte de vente. Un acquéreur averti peut négocier une baisse significative du prix, voire renoncer à l’acquisition.

En outre, l’acquéreur qui subirait un sinistre après l’acquisition pourrait se retourner contre le vendeur au titre de la responsabilité civile de droit commun pour ne pas l’avoir informé de cette absence d’assurance, générant ainsi un contentieux supplémentaire.

La sanction pénale du défaut de souscription

L’article L.243-3 du Code des assurances prévoit une sanction pénale en cas de non-souscription : une peine d’emprisonnement de six mois et une amende de 75 000 euros, ou l’une de ces deux peines seulement. Cette sanction vise principalement les professionnels de la construction et les promoteurs, les particuliers construisant pour leur usage personnel en étant exemptsés, comme évoqué précédemment.

Quels recours en l’absence d’assurance dommage-ouvrage ?

L’action directe contre le constructeur et son assureur décennal

Même en l’absence de DO, le maître d’ouvrage conserve la possibilité d’agir sur le fondement de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du Code civil. Les constructeurs ont l’obligation de souscrire une assurance de responsabilité décennale en application de l’article L.241-1 du Code des assurances. Le propriétaire peut donc mettre en cause l’assureur décennal de l’entrepreneur par le biais de l’action directe prévue par l’article L.124-3 du même code.

La difficulté réside toutefois dans la nécessité de démontrer que le désordre compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, ce qui suppose une expertise technique souvent longue et coûteuse.

La mise en œuvre de la responsabilité contractuelle de droit commun

Pour les désordres ne relevant pas de la garantie décennale, le maître d’ouvrage peut se prévaloir de la responsabilité contractuelle de droit commun fondée sur les articles 1231-1 et suivants du Code civil. Ce fondement suppose de démontrer une faute du constructeur, un préjudice et un lien de causalité, ce qui alourdit considérablement la charge probatoire du demandeur.

Le référé-expertise : un préalable indispensable

En l’absence de DO, la première démarche à entreprendre est généralement la saisine du juge des référés en vue de la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile. L’expertise permettra d’établir la nature et l’étendue des désordres, d’identifier les responsables et de chiffrer le coût des réparations.

Cette étape est déterminante car le rapport d’expertise constituera la pièce maîtresse du dossier en cas de procédure au fond. Il est vivement recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en assurance dommage-ouvrage à Paris dès le stade du référé-expertise afin de préserver au mieux ses intérêts.

Peut-on souscrire une assurance dommage-ouvrage après le début des travaux ?

La question se pose fréquemment lorsque le maître d’ouvrage prend conscience, en cours de chantier ou même après la réception, qu’il n’a pas souscrit de DO. En principe, l’assurance dommage-ouvrage doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Après le début des travaux, les compagnies d’assurance refusent généralement de garantir le chantier en cours.

Certains courtiers spécialisés peuvent néanmoins trouver des solutions de couverture rétroactive, mais ces polices sont rares, plus onéreuses et soumises à des conditions strictes. Plus le temps passe après le démarrage du chantier, plus la souscription devient difficile, voire impossible.

Les précautions à prendre avant de lancer des travaux

Pour éviter de se retrouver dans cette situation délicate, plusieurs précautions s’imposent. Avant tout engagement de travaux relevant de la garantie décennale, il convient de vérifier que l’entrepreneur dispose bien d’une assurance de responsabilité décennale en cours de validité, de souscrire une assurance dommage-ouvrage auprès d’un assureur agréé, de conserver précieusement les attestations d’assurance de chaque intervenant au chantier et de procéder à une réception contradictoire des travaux avec un procès-verbal détaillé.

Le cabinet Kohen Avocats conseille également de faire intervenir un maître d’œuvre ou un architecte chargé du suivi du chantier, dont l’assurance professionnelle constituera une garantie supplémentaire en cas de défaillance.

Pourquoi faire appel à un avocat en cas de défaut de DO ?

L’absence d’assurance dommage-ouvrage complexifie considérablement la gestion d’un sinistre construction. L’intervention d’un avocat maîtrisant le droit de la construction et le droit des assurances permet d’identifier les fondements juridiques les plus pertinents, d’évaluer les chances de succès d’une action en responsabilité, d’assister le maître d’ouvrage lors des opérations d’expertise judiciaire et de négocier une indemnisation amiable ou de conduire la procédure contentieuse.

Le délai de prescription de l’action en garantie décennale est de dix ans à compter de la réception des travaux. Il est donc essentiel de ne pas tarder à agir dès l’apparition des premiers désordres afin de préserver ses droits.