Par un arrêt du 22 mars 1994, la Cour de justice des Communautés européennes a précisé le champ d’application de la compétence exclusive prévue par la Convention de Bruxelles en matière immobilière. En l’espèce, deux parties domiciliées en Allemagne avaient conclu une transaction extrajudiciaire visant le transfert de propriété d’un appartement situé en France. L’acquéreur potentiel a pris possession du bien et en a joui pendant neuf ans, jusqu’à ce que la transaction soit déclarée nulle en application du droit allemand. Le propriétaire initial a alors saisi le Landgericht Frankfurt am Main d’une demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité pour la jouissance de l’immeuble. Cette juridiction a fait droit à la demande. L’occupant a interjeté appel devant l’Oberlandesgericht Frankfurt am Main, soutenant que les juridictions françaises étaient exclusivement compétentes en vertu de l’article 16, paragraphe 1, de la Convention de Bruxelles. Saisie d’une question préjudicielle, la Cour de justice était amenée à déterminer si une action en indemnisation pour la jouissance d’un immeuble, consécutive à l’annulation d’un transfert de propriété, relevait de la compétence exclusive des tribunaux de l’État de situation de l’immeuble « en matière de droits réels immobiliers et de baux d’immeubles ». La Cour de justice répond par la négative, considérant qu’une telle demande ne constitue ni un litige en matière de bail d’immeuble, ni un litige portant sur un droit réel.

La solution de la Cour repose sur une distinction nette entre l’indemnité d’occupation et les matières limitativement énumérées par la règle de compétence spéciale (I), conduisant à une application rigoureuse du critère du droit réel immobilier (II).

I. L’exclusion de l’indemnité d’occupation du champ des baux d’immeubles

La Cour de justice refuse d’assimiler la demande d’indemnisation à un litige relatif à un bail d’immeuble. Elle fonde son raisonnement sur l’absence formelle d’un contrat de location (A) et rejette l’argument tiré d’une analogie avec le calcul du loyer (B).

A. L’absence de contrat de location comme critère dirimant

La Cour constate en premier lieu que la situation litigieuse ne découle pas d’un contrat de bail. Une transaction ayant pour but de transférer la propriété, même si elle est ultérieurement annulée, ne saurait être qualifiée de « bail d’immeuble au sens de l’article 16, paragraphe 1, de la convention de Bruxelles ». La Cour rappelle ainsi que cette notion vise spécifiquement les contrats de location, comme elle l’avait jugé dans son arrêt du 15 janvier 1985. La jouissance du bien trouve son origine dans un acte juridique distinct, dont la nature et la finalité différaient de celles d’un bail. Par conséquent, l’indemnité qui en découle ne peut être regardée comme un droit se rapportant à un tel contrat. L’analyse de la Cour est ici strictement littérale et formaliste, s’attachant à la nature juridique du rapport initial entre les parties plutôt qu’à la situation de fait qui en a résulté.

B. Le rejet de l’analogie fondée sur le mode de calcul de l’indemnité

La Cour écarte ensuite l’argument selon lequel le calcul de l’indemnité, basé sur des principes similaires à ceux régissant la fixation des loyers, justifierait la compétence exclusive. Elle souligne que la raison d’être de la compétence exclusive en matière de baux réside dans la complexité du rapport locatif et l’intérêt de l’État de situation de l’immeuble à voir respecter ses dispositions impératives. Or, la Cour estime que « ces raisons ne s’appliquent pas en l’absence du rapport propriétaire-locataire ». Le simple fait de devoir évaluer une valeur locative pour chiffrer une indemnité est une question de preuve, qui peut être résolue par une expertise locale, comme l’a d’ailleurs fait la juridiction allemande de première instance. Cette dissociation entre le fond du droit applicable au rapport juridique et les modalités techniques d’évaluation du préjudice permet de cantonner strictement la compétence exclusive aux seuls litiges impliquant l’ensemble des droits et obligations découlant d’un bail.

II. L’application rigoureuse de la notion de droit réel immobilier

Après avoir écarté la qualification de bail, la Cour examine si l’action relève de la matière des « droits réels immobiliers ». Elle confirme à cette occasion sa jurisprudence constante prônant une interprétation restrictive des compétences exclusives (A), ce qui la conduit à qualifier la demande d’indemnisation de droit personnel (B).

A. La confirmation d’une interprétation stricte de l’article 16

La Cour rappelle son principe fondamental selon lequel « l’article 16 ne doit pas être interprété dans un sens plus étendu que ne le requiert son objectif ». Cette règle d’interprétation stricte se justifie par le fait que cette disposition déroge au principe général de la compétence du for du défendeur et peut priver les parties de leur choix de juridiction. Pour que la compétence exclusive s’applique, il ne suffit pas que l’action ait un lien avec un immeuble ; il est nécessaire qu’elle soit fondée sur un droit réel. La seule exception à cette exigence est celle, expressément prévue, des baux d’immeubles. Cette réaffirmation ancre la décision dans une lignée jurisprudentielle soucieuse de ne pas étendre les fors exclusifs au-delà de ce qui est strictement nécessaire à la bonne administration de la justice, notamment lorsque le litige ne porte pas sur l’existence ou l’étendue d’un droit sur l’immeuble lui-même.

B. La qualification de la demande en tant que droit personnel

La Cour applique ensuite la distinction classique entre droit réel et droit personnel. Elle énonce clairement que « la différence entre un droit réel et un droit personnel réside dans le fait que le premier, grevant un bien corporel, produit ses effets à l’égard de tous, alors que le second ne peut être invoqué que contre le débiteur ». Une demande d’indemnisation pour la jouissance d’un bien est une créance qui ne peut être exercée qu’à l’encontre de la personne qui a occupé le bien sans droit ni titre. Elle ne confère aucun droit direct sur l’immeuble et n’affecte pas les tiers. Le droit de propriété du demandeur n’étant pas contesté, le litige se résume à une obligation de paiement entre deux personnes. Le lien avec l’immeuble n’est que l’occasion du litige, non son objet juridique. Cette qualification de droit personnel exclut donc définitivement l’application de la compétence exclusive de l’article 16, paragraphe 1.