Un arrêt rendu par la cour d’appel de Suceava le 5 février 2019 offre un éclairage sur les conditions de remboursement des travaux nécessaires entrepris par un locataire pour le compte de son bailleur. En l’espèce, le locataire d’une maison appartenant à une administration locale avait financé d’importants travaux de rénovation indispensables au maintien en l’état du bien. Il a ensuite engagé une action en justice visant à obtenir le remboursement de ces frais, évalués par expertise à une somme substantielle, avant même la fin de son contrat de location. L’action du locataire, fondée sur le droit du logement et le Code civil, a été rejetée en première instance, puis en appel. Les juges du fond ont écarté sa demande au motif principal qu’il était le véritable bénéficiaire des améliorations et qu’il ne justifiait pas d’un intérêt à agir avant l’échéance du bail. La cour d’appel a précisé qu’accorder un remboursement immédiat constituerait un enrichissement sans juste cause pour le preneur. Le locataire a alors saisi la Cour européenne des droits de l’homme, se plaignant d’une atteinte à son droit de propriété. La question de droit soumise aux juges roumains était donc de savoir si le locataire, ayant réalisé des travaux nécessaires sur le bien loué, disposait d’un intérêt actuel et certain à en demander le remboursement au bailleur alors que le contrat de location était toujours en cours d’exécution. La cour d’appel de Suceava a répondu par la négative, en considérant que le droit au remboursement ne pouvait naître qu’à la fin de la relation contractuelle, une indemnisation immédiate créant un déséquilibre au profit du locataire.

La solution de la cour d’appel repose ainsi sur une temporalité stricte de l’action en remboursement (I), justifiée par une application préventive de la théorie de l’enrichissement sans juste cause (II).

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I. La temporalité de l’action en remboursement subordonnée à l’échéance du bail

La cour d’appel conditionne l’exercice du droit au remboursement à la fin du contrat de location, liant l’existence de l’intérêt à agir du locataire à la restitution du bien (A), ce qui revient à qualifier sa créance de créance à terme (B).

A. L’absence d’intérêt à agir du locataire en cours de bail

La décision de la cour d’appel se fonde en premier lieu sur une analyse procédurale, en jugeant que le locataire ne disposait pas d’un intérêt pour agir. En droit, l’intérêt à agir suppose que la prétention soit née et actuelle. Or, les juges considèrent que tant que le contrat de bail est en vigueur, le locataire est « le vrai bénéficiaire des travaux de rénovation ». Par cette formule, la cour estime que le profit tiré des travaux par le preneur neutralise son droit à réclamer une indemnisation immédiate. L’avantage retiré de l’usage d’un bien rénové à ses frais constitue en quelque sorte une contrepartie suffisante durant l’exécution du contrat. Le préjudice financier ne deviendrait donc certain et actuel qu’au moment où le locataire quitte les lieux, et ne bénéficie plus des améliorations qu’il a financées. Cette analyse reporte ainsi la naissance de l’intérêt à agir à la date de fin du bail, moment où les comptes entre les parties doivent être soldés.

B. La qualification implicite d’une créance à terme

En affirmant que le locataire dispose bien d’un « droit de se voir rembourser la contre-valeur des travaux d’investissement seulement à la fin de son contrat de location », la cour d’appel ne nie pas l’existence de la créance. Elle en affecte seulement l’exigibilité. La créance du locataire existe en son principe dès la réalisation des travaux, mais son paiement est différé. Elle s’apparente donc à une créance à terme, dont l’exécution est suspendue jusqu’à la survenance d’un événement futur et certain : la fin du contrat. Cette approche permet de concilier la reconnaissance du droit du locataire avec la protection des intérêts du bailleur. En effet, en jugeant l’action prématurée, la cour évite de contraindre l’administration propriétaire à un décaissement immédiat pour des améliorations dont elle ne retrouvera la jouissance qu’ultérieurement. Le raisonnement assure une synchronisation entre le moment où le bailleur récupère la plus-value immobilière et le moment où il doit en payer le prix.

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II. Le recours à l’enrichissement sans juste cause comme justification du report

Pour asseoir sa décision de reporter le remboursement, la cour d’appel invoque de manière déterminante le risque d’un enrichissement sans juste cause (A), dont l’appréciation se fonde sur une projection discutable de l’état futur du bien (B).

A. L’application préventive de l’enrichissement sans juste cause

Le second pilier de l’argumentation de la cour d’appel est substantiel : ordonner un remboursement immédiat « placerait le requérant dans une situation d’enrichissement sans juste cause ». Classiquement, l’action *de in rem verso* vise à corriger un transfert de valeur injustifié d’un patrimoine à un autre. Ici, la cour l’utilise de manière préventive. Elle anticipe que si le locataire obtenait le remboursement de sa dépense tout en continuant à occuper gratuitement les lieux rénovés, il cumulerait deux avantages : le capital investi et la jouissance de la plus-value. Ce cumul constituerait, selon les juges, un enrichissement dépourvu de cause légitime. Cet emploi de la notion est original, car il ne sanctionne pas un enrichissement déjà réalisé, mais prévient un enrichissement potentiel. La cour considère que la « juste cause » de l’enrichissement du bailleur (la plus-value apportée au bien) ne prendra corps qu’à la fin du bail, lorsque le bien lui sera restitué.

B. Une appréciation contestable fondée sur l’usure future du bien

La cour justifie sa crainte d’un enrichissement sans juste cause par une considération prospective singulière. Elle affirme qu’« à la fin de la location la valeur de la maison sera en tout cas diminuée par son usure en raison de son occupation par le requérant ». Par ce motif, elle oppose la dépense actuelle et certaine du locataire à la dépréciation future et hypothétique du bien. Ce raisonnement est juridiquement fragile. Il revient à faire supporter au locataire non seulement l’usure normale du bien, qui est la contrepartie du loyer, mais également à l’utiliser pour différer, voire potentiellement réduire, le remboursement de travaux nécessaires qui incombent par nature au propriétaire. La valeur ajoutée par des rénovations structurelles et l’usure locative sont deux notions distinctes. En les compensant par avance, la cour introduit une incertitude au détriment du locataire-créancier et affaiblit la portée de l’obligation d’entretien pesant sur le bailleur. La solution, si elle se justifie par une certaine logique économique à court terme, crée une insécurité juridique quant à l’évaluation finale de la créance du locataire.