Par un arrêt en date du 30 juin 2020, la Cour européenne des droits de l’homme s’est prononcée sur les conséquences de l’annulation tardive d’un titre de propriété régulièrement acquis par un particulier. En l’espèce, un droit de possession viagère transmissible sur une parcelle avait été conféré à un particulier en 1994 par une administration de district, lequel y avait ensuite édifié une maison dont la construction fut validée par les autorités. Cependant, en 1993, une administration municipale avait octroyé à un institut de recherche un droit d’usage permanent sur un terrain plus vaste qui englobait ladite parcelle. L’État fit enregistrer son droit de propriété sur ce grand terrain en 2006. En 2008, le particulier obtint l’enregistrement de son propre droit de propriété sur sa parcelle selon une procédure simplifiée. Ce n’est qu’après cette formalité que le chevauchement des titres fut découvert, lorsque le particulier tenta de faire enregistrer l’arpentage de son bien.

L’agence fédérale de gestion du patrimoine de l’État forma alors une demande reconventionnelle visant à faire annuler le droit du particulier. Par un jugement du 14 décembre 2009, le tribunal du district de Khostinski de Sotchi fit droit à cette demande, au motif que l’administration de district avait excédé ses pouvoirs en 1994 en attribuant un terrain qui relevait de la propriété de l’État. Cette décision fut confirmée par la cour régionale de Krasnodar le 28 janvier 2010. Les tentatives ultérieures du particulier pour régulariser sa situation ou obtenir une indemnisation demeurèrent vaines, le laissant dans une situation juridique précaire. Il se posait dès lors la question de savoir si la privation de propriété, intervenue près de quinze ans après l’octroi d’un titre à un acquéreur de bonne foi, rompait le juste équilibre entre l’intérêt général et la protection de ses biens. La Cour européenne des droits de l’homme a considéré que l’annulation du droit de propriété, sans indemnisation et en raison des seules défaillances des autorités, constituait une charge exorbitante pour le requérant et emportait violation de l’article 1er du Protocole n°1.

La solution retenue par la Cour sanctionne une chaîne de négligences administratives ayant créé une apparence de droit légitime, dont la remise en cause tardive fait peser une charge disproportionnée sur le seul particulier. Ainsi, la Cour constate d’abord la création d’une situation juridique précaire imputable aux manquements originels des autorités (I), avant de souligner les conséquences excessives de l’ingérence pour un propriétaire de bonne foi (II).

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I. La création d’une situation juridique précaire imputable aux autorités

La Cour européenne met en lumière le fait que la privation de propriété subie par le particulier trouve sa source exclusive dans les défaillances successives de l’administration. Ces défaillances se manifestent d’abord par l’octroi de droits contradictoires sur un même bien (A), puis par la consolidation apparente de la situation du particulier par ces mêmes autorités (B).

A. L’incohérence initiale des agissements administratifs

L’affaire trouve son origine dans une superposition de décisions administratives incompatibles, engendrant une insécurité juridique fondamentale. La Cour relève que « la coexistence de deux titres de propriété sur le même terrain résultait des agissements qualifiés de « chaotiques » auxquels les administrations locales s’étaient livrées en 1993-1994 ». Cette situation initiale révèle une carence manifeste dans la gestion du foncier par les autorités publiques, qui ont attribué des droits réels concurrents à deux entités distinctes à quelques mois d’intervalle. Le particulier s’est ainsi vu conférer un droit sur une parcelle qui était déjà comprise dans un périmètre plus large alloué à un tiers.

Ce désordre administratif initial est à l’origine de l’ensemble du litige, sans qu’aucune faute ne puisse être imputée au bénéficiaire du titre. Ce dernier a légitimement pu croire en la validité du droit qui lui était octroyé par un acte officiel émanant d’une autorité publique compétente en apparence. La Cour souligne que les erreurs commises par l’État ne sauraient être corrigées au détriment de la personne concernée, surtout lorsque celle-ci a agi en toute confiance sur la base des assurances fournies par les pouvoirs publics. La négligence originelle des autorités constitue donc le fondement de la violation du droit au respect des biens.

B. La consolidation apparente du droit par les actes ultérieurs des autorités

Au-delà de l’erreur initiale, les autorités ont, par leurs actions postérieures, conforté le particulier dans la conviction de la validité de son titre de propriété. La Cour observe que les administrations compétentes ont non seulement autorisé la construction d’une maison sur la parcelle, mais ont également validé son achèvement et procédé à l’enregistrement du droit de propriété sur la bâtisse en 2000. Plus encore, en 2008, elles ont enregistré le droit de propriété du particulier sur la parcelle elle-même dans le cadre d’une procédure simplifiée. Ces formalités successives, loin de révéler l’anomalie juridique, ont au contraire renforcé l’apparence de légalité de la situation.

La Cour estime que ces actes positifs ont « fait naître chez l’intéressé – dont la bonne foi et l’absence de faute n’ont jamais été remises en cause – un sentiment de sécurité juridique ». En délivrant divers documents validant son droit, l’État a manqué à son obligation de diligence et de cohérence. L’expertise juridique qui aurait dû être menée lors de l’enregistrement du droit de propriété en 2008 aurait dû déceler l’excès de pouvoir commis par l’administration de district en 1994. En omettant de le faire, l’autorité d’enregistrement a contribué à la persistance de l’erreur, engageant ainsi la responsabilité de l’État dans son ensemble.

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II. Les conséquences excessives de l’ingérence pour le propriétaire de bonne foi

L’ingérence dans le droit de propriété du particulier, bien que jugée légale au regard du droit interne, est considérée comme disproportionnée en raison de la charge qu’elle lui impose. Cette disproportion résulte tant du manque de diligence des autorités à corriger leur propre erreur (A) que de l’absence totale de réparation pour le préjudice subi (B).

A. Le manquement des autorités à leur devoir de diligence

La Cour critique sévèrement la tardiveté de la réaction des autorités, qui n’ont agi pour contester le titre du particulier que de nombreuses années après l’avoir accordé. Elle souligne qu’en s’abstenant « d’agir pendant près de quatorze ans (1994-2008), les autorités ont manqué à leur devoir d’agir en temps utile et avec diligence ». Ce laps de temps considérable a permis au particulier non seulement de jouir de son bien, mais également d’y investir en y construisant sa maison, consolidant ainsi sa situation en toute confiance.

La Cour relève notamment que les autorités auraient pu et dû découvrir le chevauchement des titres bien plus tôt. Une occasion manifeste s’est présentée en 2006, lors de l’arpentage du terrain de l’État, où la présence physique de la maison du particulier ne pouvait être ignorée. De même, la procédure d’enregistrement de 2008 constituait une autre opportunité de détecter l’illégalité de l’acte originel. L’inaction prolongée des autorités, suivie d’une action en annulation, fait porter au seul particulier le poids de l’incertitude générée par l’État, ce qui est incompatible avec le principe de bonne gouvernance.

B. L’absence de réparation face à une charge exorbitante

Enfin, la Cour constate que la privation de propriété n’a été assortie d’aucune mesure d’indemnisation, laissant le particulier dans une situation de grande précarité. Bien que le jugement d’annulation n’ait pas été matériellement exécuté, l’intéressé se trouve dans une impasse juridique : son titre est annulé, mais il figure toujours comme propriétaire au registre, ce qui l’empêche de régulariser sa situation, notamment en louant le terrain d’assise de sa maison. De surcroît, la parcelle demeure sous saisie judiciaire, limitant considérablement ses droits, tandis que la menace d’une démolition de sa maison persiste.

La Cour conclut que cette situation fait peser sur l’individu une « charge exorbitante ». L’absence de toute faute de sa part, combinée à la négligence avérée des autorités, aurait dû commander l’octroi d’une compensation ou la recherche d’une solution alternative. En le laissant supporter seul les conséquences négatives d’une situation entièrement créée par l’État, les juridictions internes n’ont pas ménagé le juste équilibre requis entre les exigences de l’intérêt général et la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu. La violation de l’article 1er du Protocole n°1 est donc la sanction logique de cette rupture d’équilibre.