Le mur bahut est ce muret maçonné, haut de quelques dizaines de centimètres, que l’on surmonte d’une grille, d’un grillage, de lames ou de panneaux pour séparer deux jardins ou border une rue. On le rencontre dans presque tous les lotissements, et de nombreux plans locaux d’urbanisme en fixent la hauteur. Les pages consacrées au mur bahut en donnent la définition et les hauteurs usuelles, mais presque rien des questions qui opposent réellement deux voisins. À qui appartient le muret, et à qui la clôture qui le surmonte ? Le voisin peut-il y fixer un brise-vue, le rehausser, y appuyer des plantations ? Qui paie lorsqu’il se fissure ou que la grille est arrachée ? Que se passe-t-il lorsque ses fondations débordent de quelques centimètres sur le terrain d’à côté ?
Ce billet, à jour au 29 octobre 2026, répond à partir des textes du Code civil et de décisions vérifiées : un mur bahut d’environ 60 centimètres construit à frais communs et jugé mitoyen, l’extrémité d’un muret trentenaire démolie faute d’une possession non équivoque, un grillage de lotissement dont le remplacement a été partagé par moitié, des fondations de clôture qui dépassaient chez la voisine, une grille occultée dont la démolition a été refusée. Il expose d’abord la propriété du muret et ce que chacun peut y faire, puis les règles de construction, d’entretien et de démolition. Avant toute démarche, cinq éléments doivent être réunis : les titres des deux propriétés, le plan de bornage s’il existe, la date et les conditions de construction du muret (qui l’a payé, qui a posé la clôture), sa position exacte et celle de ses fondations par rapport à la limite, enfin les règles locales, plan local d’urbanisme et documents du lotissement.
I. Le muret et sa clôture : à qui appartiennent-ils et que peut faire chaque voisin ?
A. Mitoyen ou privatif : la présomption, les marques, les titres et l’histoire du muret
La première question est presque toujours celle de la propriété, car tout en découle : le droit d’y fixer quelque chose, la répartition des réparations, le droit de le démolir. Le Code civil pose une présomption. Selon l’article 653 du Code civil, « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire ». Un mur bahut qui sépare deux jardins est un mur de séparation au sens de ce texte : en l’absence de titre ou de marque contraire, il est présumé appartenir aux deux voisins. Le grillage, la grille ou les lames posés sur lui relèvent quant à eux de l’article 666, selon lequel « Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou s’il n’y a titre, prescription ou marque contraire ».
Ces présomptions cèdent devant une marque contraire. L’article 654 en décrit plusieurs : « Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné », ou lorsque seul un côté porte un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre mis en place en bâtissant le mur. Dans ces cas, le mur est réputé appartenir à celui du côté duquel se trouvent l’égout ou les corbeaux. Sur un mur bahut, c’est le plus souvent le couronnement qui renseigne : un chaperon ou une couvertine qui ne verse que d’un côté, posé dès la construction, peut constituer une telle marque. Notre billet sur le chaperon de mur détaille ce point, et celui qui explique comment savoir si un mur est mitoyen ou privatif reprend l’ensemble des indices. Le plan cadastral, en revanche, n’est pas un titre de propriété, comme le rappelle notre billet sur l’erreur de cadastre avec le voisin.
Le titre peut aussi l’emporter sur la présomption. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a admis dans un arrêt du 6 juillet 1976 (n° 75-10.808, publié au Bulletin). Les actes d’un seul des voisins et de ses auteurs indiquaient que son terrain était entouré sur trois côtés de murs de pierres sèches, tandis que le titre de l’autre voisin ne mentionnait aucun mur. La cour d’appel a pu faire prévaloir cette présomption de propriété exclusive sur la présomption légale de mitoyenneté de l’article 666, sans qu’il soit nécessaire que le titre soit commun aux deux parties. Avant de discuter de la mitoyenneté d’un muret, il faut donc relire son acte de vente et ceux de ses prédécesseurs, qui décrivent parfois les clôtures avec précision.
À défaut de titre et de marque, l’histoire du muret devient décisive. Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 17 décembre 2015 (n° 14-24.037), le mur litigieux était, selon les motifs de la cour d’appel reproduits au pourvoi, « un mur bahut en maçonnerie d’une hauteur d’environ 60 cm, surmonté d’un grillage », édifié de part et d’autre du garage de l’un des voisins et débordant pour partie sur le terrain de l’autre. Le premier contestait la mitoyenneté. Les juges ont relevé qu’il reconnaissait avoir participé à la construction, puisqu’il avait pris en charge le grillage, et qu’il ne s’était pas opposé, jusqu’à une date récente, aux actes de ses voisins marquant la mitoyenneté. La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait pu déduire de ces motifs, « appréciant souverainement les présomptions de mitoyenneté », que le mur était mitoyen et que la voisine pouvait l’exhausser. Le jugement de première instance, dont les motifs avaient été adoptés, appréciait les conditions de la présomption à la date de construction du mur, en 1979.
La même logique vaut lorsque les deux voisins ont construit ensemble. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, le 15 septembre 2025 (n° 25/01327), a jugé mitoyen un mur que les parties avaient fait construire à frais communs, à cheval sur la limite de propriété, et décidé que le crépi de finition de ses deux faces serait réalisé à frais partagés. Dans une affaire plus ancienne, jugée par la Cour de cassation le 2 juillet 2013 (n° 12-17.808), les juges du fond avaient retenu, d’après leurs motifs reproduits au pourvoi, qu’un muret séparatif construit en juin 1968 à frais communs, ce que confirmait un décompte signé à l’époque, bénéficiait de la présomption de mitoyenneté de l’article 653, et que la voisine qui le disait sien n’en apportait aucune démonstration. Conserver les factures, les échanges et l’accord écrit passé au moment de la construction évite ainsi bien des procès vingt ou quarante ans plus tard.
Pour la clôture qui surmonte le muret, la présomption de l’article 666 joue de la même façon. Le tribunal judiciaire de Rennes l’a appliquée le 9 mars 2026 (n° 24/08538) à un grillage séparant deux lots d’un lotissement. Les propriétaires d’un côté invoquaient un plan d’implantation et un bornage dont il résultait, selon eux, que le grillage était implanté sur leur parcelle et leur appartenait en propre. Le tribunal a retenu qu’« En l’absence d’autre élément ou de marque de non-mitoyenneté, le caractère privatif de la clôture invoqué par les défendeurs n’est pas rapporté », a déclaré la clôture mitoyenne et a partagé par moitié le coût de son remplacement. Dans cette affaire, le plan de bornage et le plan d’implantation produits par les défendeurs n’ont donc pas suffi à renverser la présomption.
Le muret et ce qu’il porte n’ont pas toujours la même histoire. Un propriétaire peut avoir construit seul le muret sur son terrain, puis le voisin y avoir accroché un grillage ; deux voisins peuvent aussi avoir bâti ensemble le muret, l’un d’eux ajoutant plus tard des lames occultantes. Chaque élément doit alors être rattaché à sa propre présomption, à son titre ou à sa marque, et les juges examinent les circonstances concrètes, comme dans l’affaire de 2015 où la participation au grillage avait pesé dans la qualification de l’ensemble. La règle pratique est simple : avant de démonter, de percer ou de remplacer, il faut savoir à qui appartient chaque partie de l’ouvrage.
B. Fixer, rehausser, occulter, planter : ce que chacun peut faire sur le mur bahut
Sur un mur bahut mitoyen, chaque voisin est copropriétaire, mais il n’en fait pas ce qu’il veut. L’article 662 du Code civil dispose que « L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre ». Sceller des poteaux de brise-vue dans le muret, y visser des panneaux, y fixer un portillon, une boîte aux lettres ou un luminaire, c’est appliquer ou appuyer un ouvrage. Il faut donc l’accord du voisin, de préférence écrit, ou, à défaut, une expertise qui en fixe les conditions. Notre billet sur le brise-vue posé sur le grillage du voisin ou la clôture mitoyenne donne des exemples de retraits ordonnés.
Rehausser le muret est en revanche un droit. Selon l’article 658, « Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ». Le même texte met à sa charge les frais d’entretien de la partie commune dus à l’exhaussement et le remboursement des dépenses que celui-ci impose au voisin. C’est précisément ce droit que l’arrêt de 2015 a reconnu à la voisine une fois le mur bahut jugé mitoyen. L’exhaussement reste soumis aux règles d’urbanisme sur la hauteur des clôtures, qui sont souvent plus restrictives que le Code civil.
Sur le muret privatif du voisin, la marge est nulle. Celui qui y fixe un grillage, une palissade ou un poteau sans accord porte atteinte à la propriété d’autrui, que l’article 545 protège en disposant que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». S’il veut s’appuyer durablement sur ce muret, il peut en acquérir la mitoyenneté : l’article 661 donne à « Tout propriétaire joignant un mur » la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant la moitié de la dépense, estimée à la date de l’acquisition, et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti, ce qui suppose que le muret joigne directement son terrain. Notre billet sur le rachat de la mitoyenneté d’un mur détaille le calcul. Le Code civil prévoit même une règle propre aux plantations : selon l’article 671, des arbres et arbustes peuvent être plantés en espaliers de chaque côté du mur séparatif sans observer de distance, à condition de ne pas dépasser la crête du mur, mais « Si le mur n’est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d’y appuyer les espaliers ».
L’accord donné à l’origine protège aussi celui qui a fixé un élément sur le muret. Dans l’affaire jugée le 2 juillet 2013, une barre de maintien avait été ancrée dans le muret, avec l’accord des voisins, lors de sa construction ; quarante ans plus tard, la voisine en contestait la présence et lui imputait une fissure. Les juges du fond, dont la décision a été maintenue, ont relevé qu’aucune dégradation n’était visible à l’endroit de la fixation et que la fissure et le soulèvement du muret étaient vraisemblablement dus à un mouvement de terrain. Les plantes grimpantes posent des questions voisines, que traite notre billet sur le lierre ou la vigne vierge du voisin sur votre mur.
Occulter la clôture posée sur un mur bahut est une autre source de conflit. Le tribunal judiciaire de Draguignan a été saisi par des voisins qui demandaient la démolition d’une grille doublée de tôles et de panneaux occultants, installée sur un mur bahut en limite séparative, ainsi que 100 000 euros de dommages-intérêts. Le plan local d’urbanisme autorisait en limite séparative des murs pleins ou des dispositifs à claire-voie comportant ou non un mur bahut de 1,20 mètre au plus, l’ensemble ne devant pas dépasser 2 mètres ; la juridiction administrative avait écarté toute méconnaissance de ces règles, la clôture mesurant 1,10 mètre et 1,45 mètre mur bahut compris. Le règlement du lotissement, adopté en 2023, limitait les murs bahuts à 40 centimètres et l’ensemble à 1,60 mètre, mais réservait les ouvrages déjà réalisés. Restait le trouble anormal de voisinage, aujourd’hui régi par l’article 1253 du Code civil, qui, selon le jugement du 10 avril 2026 (n° 22/05321), « n’exige pas la démonstration d’une faute de la part de l’auteur du trouble, mais suppose que soient établies non seulement les nuisances, mais encore le caractère anormal de celles-ci ». Faute de cette preuve, toutes les demandes ont été rejetées.
Reste la question de la hauteur et du partage du coût lorsque l’on veut clore. L’article 663 permet, dans les villes et faubourgs, de contraindre son voisin « à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs », la hauteur étant fixée par les règlements particuliers ou les usages et, à défaut, à trente-deux décimètres dans les villes de cinquante mille habitants et plus, vingt-six dans les autres. Ces minimums visent la clôture que l’on impose au voisin. Le texte ne permet donc pas, à lui seul, de lui faire payer le modèle de mur bahut et de grille que l’on a choisi : hors de ce cadre, la construction commune repose sur un accord. Notre billet sur la clôture de jardin et les frais entre voisins développe ces règles, et celui sur la double clôture la situation où chacun clôt chez soi.
II. Construire, entretenir, faire démolir : les règles qui tranchent les litiges du mur bahut
A. Construire et entretenir : implantation, formalités, lotissement et réparations
Celui qui construit seul un mur bahut doit le construire entièrement chez lui, fondations comprises. L’article 552 du Code civil rappelle que « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » : la semelle de béton qui dépasse sous terre empiète autant qu’un parement visible. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer l’a pris au sérieux le 30 avril 2025 (n° 24/00392). Une clôture en plaques de béton avait été implantée sur le terrain de ses propriétaires, mais un constat de commissaire de justice relevait que le béton de fondation débordait chez la voisine sur des largeurs de l’ordre de 20 à 30 centimètres, sur une trentaine de mètres. Les défendeurs objectaient que le dépassement ne portait que sur quelques centimètres et ne causait aucun préjudice. Le juge a répondu que « Le moyen tiré de l’absence de préjudice est à ce stade inopérant » et a désigné un géomètre-expert chargé de dire, au regard du plan de bornage, si les scellements de la clôture empiétaient et, dans l’affirmative, de mesurer l’empiètement.
L’autre solution est de construire sur la limite, la moitié de l’ouvrage sur chaque terrain. Elle suppose l’accord du voisin, idéalement écrit et accompagné d’un plan, puisqu’elle fait naître un mur mitoyen dont chacun supportera l’entretien, et elle a l’avantage de partager la dépense dès l’origine. Notre billet sur le mur en gabion en limite de propriété décrit des précautions d’implantation valables pour tout muret : faire matérialiser la limite par un géomètre, vérifier la largeur réelle des fondations et garder la preuve de l’emplacement de l’ouvrage.
Côté urbanisme, un mur bahut surmonté d’une grille est une clôture. L’article R*421-2 du code de l’urbanisme dispense de toute formalité « Les clôtures, en dehors des cas prévus à l’article R. 421-12, ainsi que les clôtures nécessaires à l’activité agricole ou forestière », ainsi que « Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à deux mètres, sauf s’ils constituent des clôtures régies par l’article R. 421-12 ». L’article R*421-12 impose au contraire une déclaration préalable pour l’édification d’une clôture située dans un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique, dans un site inscrit ou classé, dans certains secteurs délimités par le plan local d’urbanisme, ou « Dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme a décidé de soumettre les clôtures à déclaration ». Dispense ne vaut pas liberté : en vertu de l’article L. 421-8 du même code, les travaux dispensés de toute formalité doivent, sauf exceptions limitativement prévues, rester conformes aux règles d’urbanisme, notamment à celles relatives à l’implantation et aux dimensions, et le règlement du plan local d’urbanisme fixe souvent la hauteur maximale du mur bahut et celle de l’ensemble. Ces questions sont traitées dans notre billet sur la clôture et le mur de clôture face à la mairie.
La conformité ou la non-conformité au plan local d’urbanisme ne tranche pas, à elle seule, le litige entre voisins. Dans l’affaire jugée à Clermont-Ferrand le 15 septembre 2025, les voisins situés en contrebas reprochaient au mur une hauteur supérieure à celle autorisée et des vues plongeantes. Le tribunal a écarté le trouble anormal, en relevant que les vues existaient en raison de la déclivité naturelle des terrains et en jugeant indifférent que la hauteur du mur contrevienne au plan local d’urbanisme, une telle infraction, au demeurant non démontrée, « ne pouvant caractériser à elle seule l’anormalité du trouble subi ». Une autre voie existe toutefois. Dans un arrêt du 10 novembre 2016 (n° 15-20.899), la Cour de cassation a censuré, au visa de l’article 1382 devenu 1240 du Code civil, une cour d’appel qui avait refusé la démolition d’un mur de soutènement édifié en infraction au règlement d’un lotissement au motif qu’il ne créait pas de trouble anormal, alors que « le tiers qui prétend subir un préjudice résultant de la violation des règles d’urbanisme n’est pas tenu de justifier de l’existence d’un trouble anormal du voisinage ». Celui qui emprunte cette voie doit démontrer la violation de la règle, un préjudice personnel et le lien entre les deux ; la démolition d’un ouvrage autorisé par un permis de construire obéit en outre à des conditions propres au code de l’urbanisme.
Dans un lotissement, une couche contractuelle s’ajoute. Le cahier des charges fixe souvent la hauteur du mur bahut, la nature de la grille ou interdit les clôtures pleines. La Cour de cassation juge que « le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues » : dans l’arrêt du 9 mars 2017 (n° 16-13.085), elle a approuvé la démolition sous astreinte d’un bâtiment annexe et de clôtures réalisés en méconnaissance de ce document. Elle ajoute que la violation de ces clauses « doit être sanctionnée même en l’absence de préjudice », dans un arrêt du 1er octobre 2020 (n° 19-20.655) rendu dans une affaire où, selon le pourvoi, le cahier des charges limitait le mur bahut des clôtures séparatives à 0,20 mètre, surmonté d’un grillage de 1,60 mètre au plus. La caducité des règles d’urbanisme du lotissement n’y change rien entre colotis : l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme précise que ses dispositions « ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement ». Notre billet sur le cahier des charges face aux colotis et à l’association syndicale approfondit ces questions.
Une fois le muret construit, son entretien suit sa propriété. Pour le mur mitoyen, l’article 655 pose que « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun » ; pour la clôture mitoyenne qu’il supporte, l’article 667 ajoute qu’elle « doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté ». L’article 656 offre une sortie comparable pour le mur, par l’abandon du droit de mitoyenneté, sauf si le mur soutient un bâtiment appartenant à celui qui abandonne. La Cour de cassation veille à ce que la charge reste commune : le 19 octobre 1988 (n° 87-12.817), elle a cassé un arrêt qui avait laissé à un seul copropriétaire la remise en état d’un mur au motif que son manque d’entretien avait provoqué le délabrement de l’ouvrage, « alors que l’entretien d’un mur mitoyen est une charge s’imposant aux deux copropriétaires ».
Le jugement de Rennes du 9 mars 2026 montre comment cela se traduit. Le grillage commun avait été dégradé et chacun accusait l’autre. La propriétaire qui demandait la réparation avait fait écrire son assureur de protection juridique, puis adresser une mise en demeure recommandée, et saisi un conciliateur de justice, qui avait dressé un constat d’échec, avant d’assigner. Le tribunal a déclaré la clôture mitoyenne et condamné les deux parties à partager par moitié les frais de remplacement, soit 1 155 euros chacune sur la base d’un devis de 2 310 euros. Il a en revanche rejeté la demande relative à un claustra abîmé, faute de preuve que les voisins en étaient responsables. Lorsque les dégâts viennent d’une faute de l’un, c’est l’article 1240 qui s’applique : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Notre billet sur le voisin qui casse ou abîme votre clôture ou votre mur détaille la preuve à réunir.
Les fissures d’un mur bahut ont souvent une cause extérieure : racines d’une haie ou d’un arbre, remblai, ruissellement. Encore faut-il le prouver. Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation en 2015, un constat d’huissier relevait une fissure à la jonction du mur bahut mitoyen et du mur bordant la rue, près d’un cyprès planté à moins de deux mètres de la limite ; la cour d’appel a pourtant estimé que rien ne permettait d’établir de manière certaine que cette fissure avait été provoquée par les racines, et la demande de réparation a été rejetée. Une expertise, plutôt qu’un simple constat, est souvent nécessaire pour établir le lien de causalité. La responsabilité de celui dont l’arbre ou les travaux causent le dommage peut alors être recherchée pour faute ou au titre du trouble anormal de voisinage, l’article 1253 prévoyant que l’auteur d’un tel trouble « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Pour les racines elles-mêmes, le voisin peut les couper à la limite de la ligne séparative, droit que l’article 673 du Code civil déclare imprescriptible ; notre billet sur la haie de thuyas du voisin en donne des applications.
Un mur bahut n’est pas conçu pour retenir la terre. Lorsque l’un des voisins rehausse son jardin contre lui, le muret se met à travailler comme un mur de soutènement, se fissure ou penche, et l’eau ne s’évacue plus. La question devient alors celle du remblai contre le mur du voisin, de la propriété et de la charge d’un mur de soutènement, des barbacanes qui laissent passer l’eau ou, au pire, du mur qui penche ou menace de s’effondrer, que nos billets consacrés à ces situations traitent en détail.
B. Empiètement, prescription et démolition : comment agir et se défendre
Lorsque le muret, sa semelle ou ses poteaux dépassent sur le terrain voisin, la règle est sévère. La Cour de cassation l’a rappelé le 3 juillet 2025 (n° 23-12.925) : « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus ». Dans cette affaire, elle a censuré la cour d’appel qui avait refusé la démolition d’une extension habitée au nom de la proportionnalité, en jugeant qu’ayant constaté un empiètement, « il lui incombait d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin ». La solution vaut pour un simple muret : l’auteur de l’empiètement ne peut opposer ni la modicité du dépassement ni l’absence de préjudice.
Le moyen de défense le plus sérieux est la prescription acquisitive. L’article 2272 fixe à trente ans le délai requis pour acquérir la propriété immobilière, et l’article 2261 exige « une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Celui dont le muret empiète peut ainsi soutenir qu’il a prescrit la bande de terrain qu’il occupe, en joignant au besoin à sa possession celle de son auteur, comme le permet l’article 2265. L’arrêt de la Cour de cassation du 20 juin 2019 (n° 18-14.754) en donne une illustration. Un propriétaire avait remplacé en 2007 un ancien mur, construit en 1972 par son père, par un mur bahut surmonté d’un grillage, qui empiétait de 5 centimètres sur la propriété voisine. Les juges du fond avaient ordonné la suppression de l’empiètement au motif que le nouveau mur datait de 2007. La Cour de cassation a cassé leur décision, au visa de l’article 2272, faute pour eux d’avoir recherché « si, avant la construction d’un nouveau mur en 2007, l’assiette de celui-ci n’était pas prescrite par la possession trentenaire » de l’ancien mur. Remplacer un mur ancien n’efface donc pas, à lui seul, la possession acquise sur son emprise : le juge doit vérifier si l’assiette était déjà prescrite.
La possession doit encore être dépourvue d’équivoque, et c’est souvent là que la défense échoue. La cour d’appel de Colmar, le 15 novembre 2024 (n° 22/01461), a confirmé la démolition, jusqu’à la limite, de l’extrémité d’un mur bahut qui débordait de moins de 0,1 mètre carré sur le terrain voisin. Ses propriétaires prouvaient, par des photographies anciennes et un acte daté de 1970, que le mur existait depuis plus de trente ans. La cour a toutefois relevé que, « dès lors que le mur supporte, comme lesdits consorts l’admettent d’ailleurs, le poteau d’arrêt de la clôture » de la voisine, leur possession de la partie du mur située chez elle était équivoque, la présence de ce poteau montrant qu’elle se considérait toujours comme propriétaire de la bande traversée par le mur. La démolition a été assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois, pendant six mois au plus. Dans la même affaire, la voisine a en revanche obtenu la reconnaissance, par usucapion, d’un droit de surplomb pour la gouttière et la planche de rive de sa maison, situation que traite notre billet sur le débord de toiture et la servitude de surplomb.
Tout repose sur la preuve de la limite. Sans bornage, il est difficile de dire si le muret empiète de trois centimètres ou s’il est entièrement chez son constructeur. L’article 646 permet à « Tout propriétaire » d’« obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës », à frais communs, et notre billet sur la manière de vérifier si un terrain est borné ou non explique comment retrouver un procès-verbal existant. Lorsqu’un procès se prépare, la mesure d’instruction peut être obtenue avant tout procès : l’article 145 du code de procédure civile la permet « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». C’est sur ce fondement que le juge de Boulogne-sur-Mer a désigné le géomètre-expert, en fixant une consignation de 3 000 euros à la charge de la demanderesse, qui a aussi supporté les dépens du référé, sous réserve de ce que déciderait le juge du fond. Un constat de commissaire de justice reste utile pour figer l’état des lieux, mais il ne remplace pas la mesure par un géomètre. Notre billet sur le référé expertise contre un voisin détaille la procédure.
Avant d’assigner, la voie amiable n’est pas qu’une formalité. Une mise en demeure précise, accompagnée du plan ou du constat, règle beaucoup de litiges, et elle est parfois obligatoire. Selon l’article 750-1 du code de procédure civile, la demande en justice doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office », lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, lorsqu’elle porte sur un trouble anormal de voisinage, ou sur certaines actions énumérées par le code de l’organisation judiciaire, parmi lesquelles le bornage et les actions relatives aux distances de plantation et à l’élagage. Une demande de démolition fondée sur un empiètement ne figure pas, en elle-même, dans cette liste, mais elle s’accompagne souvent d’une demande de bornage, de réparation ou d’élagage qui y entre. L’exigence vaut aussi pour les demandes formées en cours d’instance : à Boulogne-sur-Mer, le juge des référés a déclaré irrecevables, faute de tentative préalable, les demandes d’élagage formées de part et d’autre. Notre billet sur la conciliation déjà tentée avec le voisin précise quand une nouvelle tentative est nécessaire.
Lorsque l’empiètement est évident et récent, le juge des référés peut être saisi. L’article 835 du code de procédure civile lui permet de prescrire, « même en présence d’une contestation sérieuse », les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Encore faut-il que la limite ne soit pas elle-même discutée : si l’emplacement exact de la ligne séparative fait débat, le juge peut préférer ordonner d’abord une mesure d’instruction, comme à Boulogne-sur-Mer. Le voisin qui découvre qu’une clôture a été déplacée ou qu’un muret a été construit sur une bande qu’il occupait peut aussi se placer sur le terrain de la possession ; notre billet sur l’action possessoire contre un voisin explique ce que le juge des référés peut alors ordonner.
Une démolition ordonnée s’accompagne presque toujours d’une astreinte, que tout juge peut prononcer, même d’office, selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Son point de départ mérite attention : dans l’arrêt du 9 mars 2017 déjà cité, la Cour de cassation a jugé que « l’astreinte ne commence à courir, en cas de confirmation du jugement non exécutoire qui en était assorti, qu’à compter du jour où l’arrêt devient exécutoire, à moins que les juges d’appel ne fixent un point de départ postérieur ». Si le voisin ne s’exécute pas, il faut saisir le juge de l’exécution pour liquider l’astreinte, comme l’explique notre billet sur le voisin qui ne respecte pas le jugement.
Chacun doit enfin mesurer ses demandes. La Cour de cassation a admis, dans l’arrêt du 2 juillet 2013, la condamnation pour procédure abusive d’une voisine qui avait constamment alimenté un conflit malgré les explications qui lui avaient été données, les juges du fond ayant pu en déduire « que l’intention de nuire était établie ». À l’inverse, à Rennes, la demande d’amende civile formée contre la propriétaire qui réclamait le partage des frais a été rejetée. Notre billet sur le voisin procédurier développe ces sanctions, celui sur le tribunal compétent dans un conflit de voisinage la juridiction à saisir et celui sur le coût d’un procès contre un voisin les frais à prévoir. Pour une vue d’ensemble, la page consacrée aux servitudes immobilières et limites entre fonds voisins rassemble les principaux sujets. Le tableau suivant résume les situations rencontrées.
| Situation | Règle applicable | Exemple jugé |
|---|---|---|
| Mur bahut entre deux jardins, sans titre ni marque | Présomption de mitoyenneté du mur (article 653) et de la clôture (article 666) | Cass. 3e civ., 17 décembre 2015 : mur bahut d’environ 60 cm et grillage jugés mitoyens |
| Grillage réclamé comme privatif sur la foi d’un plan de bornage | Présomption de l’article 666 non renversée | TJ Rennes, 9 mars 2026 : remplacement partagé, 1 155 euros chacun |
| Titre d’un seul voisin décrivant les murs de clôture | Le titre peut l’emporter sur la présomption | Cass. 3e civ., 6 juillet 1976 |
| Poteaux, panneaux ou portillon fixés sur le muret mitoyen | Accord du voisin ou règlement par experts (article 662) | Voir la partie I, B |
| Muret privatif du voisin utilisé comme support | Interdit sans accord ; acquisition possible de la mitoyenneté (article 661) | Voir la partie I, B |
| Grille du mur bahut occultée par des panneaux | Règles du plan local d’urbanisme et du lotissement ; trouble anormal à prouver | TJ Draguignan, 10 avril 2026 : demandes rejetées |
| Muret mitoyen à réparer ou à crépir | Frais communs (articles 655 et 667) | TJ Clermont-Ferrand, 15 septembre 2025 ; Cass. 3e civ., 19 octobre 1988 |
| Fondations qui débordent chez le voisin | Empiètement ; expertise avant tout procès (article 145) | TJ Boulogne-sur-Mer, référé, 30 avril 2025 |
| Mur bahut qui dépasse de quelques centimètres | Démolition (article 545), sauf prescription trentenaire non équivoque | Cass. 3e civ., 20 juin 2019 ; CA Colmar, 15 novembre 2024 |
| Clauses du cahier des charges sur les clôtures | Force contractuelle entre colotis, sanction même sans préjudice | Cass. 3e civ., 9 mars 2017 et 1er octobre 2020 |
Conclusion
Le mur bahut paraît modeste, mais il concentre en limite de propriété toutes les questions de la mitoyenneté. Entre deux jardins, il est présumé mitoyen tant qu’aucun titre ni aucune marque ne prouve le contraire, et la clôture qu’il porte est réputée l’être aussi ; l’histoire de sa construction, qui l’a payé et qui a posé la grille, pèse lourd dans l’appréciation des juges. Mitoyen, il se répare et se crépit à frais communs et peut être exhaussé par l’un des voisins à ses frais, mais il ne peut recevoir aucun poteau, panneau ou portillon sans l’accord de l’autre ou un règlement par experts. Privatif, il n’appartient qu’à son propriétaire, et le voisin qui veut s’y appuyer doit en acquérir la mitoyenneté.
Construire seul un mur bahut impose de le placer entièrement chez soi, fondations comprises, car le moindre débordement expose à une démolition que la modicité de l’empiètement ne suffit pas à éviter. Seule une possession trentenaire continue, paisible et non équivoque permet d’y échapper, et un simple poteau du voisin appuyé sur le muret suffit parfois à la rendre équivoque. Les règles d’urbanisme et celles du lotissement encadrent la hauteur et l’aspect de l’ensemble, sans régler à elles seules le litige entre voisins : la violation d’une clause du cahier des charges est sanctionnée entre colotis même en l’absence de préjudice, alors que le trouble anormal suppose une nuisance excessive démontrée. Dans tous les cas, la preuve fait la décision : titres, plan de bornage, constat, expertise et tentative amiable lorsqu’elle est requise.