Votre voisin veut adosser un garage, une extension ou une véranda au mur qui sépare vos deux terrains, alors que ce mur vous appartient à vous seul. Ou bien il l’a déjà fait sans rien demander, en y fixant un gond de portail, des poutres, des conduits ou des espaliers. Dans les deux cas, la réponse part d’un même texte. L’article 661 du Code civil dispose que « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie », en remboursant au maître du mur la moitié de ce qu’il a coûté et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti. Le propriétaire du mur ne peut pas refuser cette vente. Mais elle a un prix, et elle ne se présume pas. Le 17 septembre 2026, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’arrachage d’espaliers qu’une voisine avait plantés contre un mur qui n’était pas le sien : elle invoquait son droit d’acquérir la mitoyenneté, mais la cour a relevé que « la preuve du paiement au bénéficiaire du prix de la mitoyenneté à acquérir, sollicitée, n’est pas rapportée » (CA Aix-en-Provence, 17 sept. 2026, n° 24/04723).

Cet article traite du mur qui sépare deux propriétés privées, maisons, cours ou jardins. Les murs d’un immeuble en copropriété et ceux qui appartiennent à une personne publique obéissent à d’autres règles et ne sont pas abordés ici. Il explique d’abord à quelles conditions et pour quel prix on peut racheter la mitoyenneté du mur de son voisin (I), puis ce que peut obtenir, et ce que ne peut pas exiger, le propriétaire dont le mur sert d’appui sans avoir été acheté (II). Pour les autres règles qui organisent la limite entre deux terrains, passage, vues ou canalisations, notre page consacrée aux servitudes immobilières entre voisins en fait la synthèse. Les décisions citées ont été lues dans leur texte intégral ; plusieurs sont de première instance et restent susceptibles de recours. Les titres de propriété et les accords écrits entre voisins priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche un litige.

I. Racheter la mitoyenneté du mur voisin : un droit que le propriétaire ne peut pas refuser, à un prix fixé par la loi

A. Qui peut racheter, quel mur, et dans quels cas la demande échoue

La mitoyenneté est une copropriété du mur entre les deux voisins. La racheter ne prive pas le propriétaire de son bien. Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a jugé que l’article 661 a seulement pour effet de rendre indivis le droit exclusif du maître du mur, qui continue d’exercer sur lui tous les attributs de la propriété dans les limites de l’usage commun, et il a déclaré ce texte conforme à la Constitution (décision n° 2010-60 QPC du 12 novembre 2010). Le Conseil relève aussi qu’à défaut d’accord des voisins, les conditions de la cession sont vérifiées par le juge judiciaire, qui fixe le montant du remboursement. Une fois le mur devenu commun, chacun peut s’en servir, mais les charges suivent : selon l’article 655 du Code civil, « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ».

La Cour de cassation juge depuis longtemps que cette faculté d’acquérir est absolue, sauf convention contraire, et que la seule condition imposée à celui qui joint le mur est d’en payer le prix ; elle l’a appliqué à des propriétaires qui avaient accolé une construction, bâtie sur leur propre terrain, au mur d’un immeuble en copropriété dont ils étaient eux-mêmes copropriétaires (Cass. 3e civ., 25 avr. 1972, n° 71-10.119). Elle l’a répété à propos de voisins condamnés une première fois parce que leurs constructions empiétaient sur le terrain d’à côté : une fois l’empiètement supprimé par des travaux, la loi ne leur imposait plus d’autre condition que le paiement du prix, et leur offre d’acheter devait être admise (Cass. 3e civ., 28 oct. 1974, n° 73-11.639). Les juges du fond en tirent les conséquences pratiques. À Metz, une société qui projetait de diviser son terrain en lots à bâtir, ce qui pouvait conduire à démolir le mur séparatif, soutenait qu’on ne lui avait jamais adressé de proposition de rachat. Le tribunal a répondu que « le mécanisme de l’article 661 n’est pas juste une proposition de rachat que pourrait refuser la défenderesse », que sa mise en œuvre ne dépendait d’aucune offre préalable, a ordonné la cession forcée sur toute la longueur du mur et a condamné la société à verser 2 500 euros aux voisins au titre de leurs frais de procédure (TJ Metz, 24 avr. 2025, n° 22/01918). La cour d’appel de Colmar ajoute que, « s’agissant d’une faculté discrétionnaire, son exercice ne peut être qualifié d’abusif » (CA Colmar, 10 juin 2022, n° 20/01966).

Encore faut-il que le mur joigne le terrain de celui qui veut l’acheter. Le cas typique est celui d’un mur construit par un voisin à l’extrême limite de son terrain, qui reste sa propriété exclusive. Si le mur est déjà commun, la question ne se pose pas : l’article 653 du Code civil présume mitoyen « tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs », sauf titre ou marque du contraire, et l’article 654 décrit ces marques, comme un sommet droit d’un côté et incliné de l’autre, qui désigne comme propriétaire celui du côté duquel s’écoulent les eaux. Notre article sur le mur mitoyen à réparer ou rehaussé détaille ces preuves. Un léger décalage ne suffit pas à écarter l’article 661. Dans l’affaire jugée à Colmar, le soubassement du mur était bâti en limite et seule la brique qui le surmontait se trouvait en retrait de 25 centimètres, sur un mètre d’un mur de treize mètres ; la cour a jugé ce retrait trop minime pour considérer que le mur n’était pas implanté sur la limite (CA Colmar, 10 juin 2022, n° 20/01966). Elle a aussi écarté l’argument selon lequel il s’agissait d’un mur de façade, le texte ne distinguant pas selon la nature du mur.

Le principal obstacle est l’empiètement. Un voisin avait construit un pilier qui débordait de 19 centimètres sur le terrain de ses voisins ; ceux-ci voulaient racheter la moitié de ce pilier, qui soutenait leur portail, et la cour d’appel le leur avait permis parce que l’empiètement était le fait du vendeur. La Cour de cassation a cassé cette décision, au visa des articles 545 et 661, en jugeant qu’« un empiétement, quel qu’en soit l’auteur, fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté » (Cass. 3e civ., 19 févr. 2014, n° 13-12.107). L’article 545 du Code civil rappelle en effet que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété », hors expropriation : ce qui déborde sur le terrain d’autrui se règle par la fixation de la limite et la suppression de l’empiètement, non par un achat imposé. La règle connaît une limite. Lorsque l’ancien propriétaire du terrain avait lui-même autorisé la construction d’un mur en partie chez lui, la Cour de cassation a approuvé le refus de le démolir, retenant que « l’empiètement dénoncé avait été accepté en connaissance de cause » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2022, n° 21-12.763). Pour ce que le Code civil interdit plus largement à celui qui bâtit sur la limite, fondations, débords de toit ou enduits, voir notre article sur la construction en limite de propriété.

Plusieurs juridictions traitent de la même manière l’ancrage pratiqué sans accord dans le mur privatif du voisin, ce qui ferme la voie du rachat. À Privas, des voisins avaient fixé cinq poutres dans la partie d’un pignon située au-dessus de l’héberge, propriété exclusive de la voisine, pour porter la surélévation de leur maison. Ils demandaient, en cours de procès, à acheter la mitoyenneté de ce mur contre 1 575 euros. Le tribunal a jugé que, faute d’avoir acquis la mitoyenneté ou obtenu l’autorisation avant de réaliser l’ouvrage, « cet ouvrage est établi sans droit, et doit être démoli si la demande en est faite ». Il a rejeté le rachat et ordonné la suppression de l’ancrage dans les quatre mois, puis sous astreinte de 50 euros par jour pendant quatre mois (TJ Privas, 4 nov. 2025, n° 22/00424). À Lyon, trois vis fixant le gond supérieur d’un portail dans le mur d’une maison voisine ont suffi. Le juge des référés a écarté l’article 661, « l’empiétement dont ils sont les auteurs faisant obstacle à cette acquisition », tout en limitant la remise en état à ce qui était nécessaire : il a jugé que « la seule suppression des vis de fixation du gond supérieur est suffisante pour remédier à l’empiétement », sans exiger la dépose du portail (TJ Lyon, réf., 23 sept. 2025, n° 24/01708). À l’inverse, un simple appui qui n’empiète pas laisse le rachat ouvert, même devant le juge des référés. Une société dont la locataire avait appuyé contre le mur voisin trois conduits d’évacuation des vapeurs produites par son activité, sans que leurs chapeaux débordent, a obtenu la cession forcée de la mitoyenneté des 8 m² de mur concernés, pour 490 euros. La cour d’appel de Douai a jugé que « Le caractère absolu et discrétionnaire du droit instauré à l’article 661 du code civil permettant à celui qui joint un mur de le rendre mitoyen en tout ou partie autorise une telle demande en référé », le voisin n’opposant qu’une contestation de principe (CA Douai, 25 nov. 2009, n° 09/00632).

La demande doit venir de tous les propriétaires du terrain qui joint le mur. Dans l’affaire de Colmar, le mari avait demandé seul, par un courrier signifié par huissier en janvier 2014, à acquérir la mitoyenneté du pignon d’un hangar voisin, alors que le propriétaire de ce hangar projetait de vendre à un promoteur. La cour a jugé qu’il n’avait pas qualité pour agir seul, parce que l’acquisition accroît la propriété indivise et lui fait supporter des charges nouvelles, le paiement du prix et l’entretien du mur. Elle s’est fondée sur l’article 815-3 du Code civil, selon lequel « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis ». L’intervention de son épouse en appel a régularisé la procédure, mais la cession n’a pris effet qu’à cette date, le 24 novembre 2016, et ne pouvait porter que sur le mur qui existait alors : la démolition du hangar avait commencé en août 2016 et il ne restait qu’un mur de clôture de deux mètres de haut (CA Colmar, 10 juin 2022, n° 20/01966). Pour un couple propriétaire de sa maison, ou pour des héritiers en indivision, la demande se signe donc à plusieurs.

B. Le prix : la moitié de la valeur actuelle du mur et la moitié du sol, à la date de la demande

Le prix est fixé par la loi, non par la négociation. L’article 661 du Code civil retient la moitié de la dépense que le mur a coûté, ou de celle qu’a coûté la portion que l’on veut rendre mitoyenne, et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. Il précise : « La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l’acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve ». Le prix ne correspond donc ni à la facture d’origine, parfois ancienne de plusieurs décennies, ni à la valeur d’agrément du mur : il s’agit d’estimer, au jour de l’acquisition, ce que représente la construction de ce mur dans l’état où il se trouve, ce qui fait entrer en compte son usure. On peut n’acheter qu’une partie du mur, par exemple la hauteur et la longueur contre lesquelles on construit, puisque le texte vise la mitoyenneté « en tout ou en partie ». Pour la partie surélevée d’un mur déjà mitoyen, l’article 660 du Code civil prévoit un mécanisme voisin : le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté « en payant la moitié de la dépense qu’il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur, s’il y en a », la dépense étant elle aussi estimée à la date de l’acquisition, compte tenu de l’état de la partie exhaussée.

La date compte, parce que le coût de construction évolue et que le mur vieillit. La Cour de cassation juge que, la faculté d’acquérir étant absolue, la cession s’opère, en l’absence de convention, par l’effet de la demande et à sa date. Elle l’a appliqué à une société qui avait appuyé sa construction sur le mur d’une voisine dès 1952 et avait discuté d’un rachat sans jamais le réclamer clairement : n’ayant demandé la cession que contrainte, dans ses conclusions reconventionnelles de février 1967, c’est à cette date que la dépense a été évaluée (Cass. 3e civ., 18 janv. 1972, n° 70-12.531). Elle l’a confirmé dans un arrêt publié de 2021, à propos d’une mitoyenneté acquise au XIXe siècle : « La cession de mitoyenneté s’opérant par l’effet de la demande d’acquisition et à sa date, à la seule condition imposée au bénéficiaire de payer le prix de la mitoyenneté à acquérir, sans formalisme pouvant donner lieu aux formalités de publicité foncière », la cour d’appel n’avait pas à rechercher si l’acte de cession avait été publié (Cass. 3e civ., 30 sept. 2021, n° 20-18.778). Pour celui qui veut acheter, une demande écrite, datée et précise sur la portion visée fixe la date d’évaluation. Pour le propriétaire, l’usage prolongé de son mur par le voisin, sans demande, ne fige aucun prix.

Le prix ne tient compte ni de l’utilité que le mur procure à l’acheteur, ni des contraintes que la mitoyenneté impose au vendeur. Dans l’affaire de Colmar, la société de construction-vente qui avait acquis le terrain voisin réclamait davantage en invoquant l’utilité du mur pour les voisins et les sujétions nées de la mitoyenneté. La cour a écarté ces arguments, « ces éléments ne pouvant intervenir dans la fixation du prix telle que déterminée par les dispositions précitées ». Faute de toute pièce sur le coût de construction du mur, elle a jugé qu’« En l’absence de tout élément quant à la dépense engagée, l’indemnité doit être fixée par référence à la moitié de la valeur du terrain d’assiette du mur », et elle a retenu l’offre de 3 000 euros des voisins, calculée à partir d’une estimation du terrain réalisée en 2003 et actualisée, pour une emprise de treize mètres sur vingt-cinq centimètres, sans ordonner d’expertise (CA Colmar, 10 juin 2022, n° 20/01966). L’arrêt montre l’intérêt, pour chacun, de réunir des pièces sur le coût du mur : sans elles, le juge se contente de ce dont il dispose.

Lorsque les voisins ne s’accordent pas, l’expertise fournit la base du calcul. L’article 145 du Code de procédure civile permet de l’obtenir avant tout procès en justifiant d’un motif légitime ; dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2025, il précise que « lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente ». À Bordeaux, des voisins qui voulaient acheter la mitoyenneté de la partie d’un mur montée à l’étage et donnant sur leur terrasse ont obtenu une expertise. L’expert doit notamment mesurer la hauteur, la longueur, l’épaisseur et la surface de cette portion, donner son avis sur les méthodes d’évaluation proposées par les parties, dont un rapport d’évaluation immobilière produit par la propriétaire, et « indiquer la méthode conforme aux règles applicables en matière d’acquisition de mitoyenneté » avant d’estimer le prix. Les demandeurs devaient consigner une provision de 4 000 euros dans les deux mois, et l’expert dispose de douze mois à compter de la consignation pour déposer son rapport (TJ Bordeaux, réf., 27 avr. 2026, n° 26/00192). À Paris, des voisins qui envisageaient de racheter la mitoyenneté de la surélévation d’un mur mitoyen ont obtenu, sur le même fondement, la communication du coût des travaux. Le juge a retenu qu’ils « justifient d’un motif légitime à avoir communication de la facture de l’entrepreneur ayant réalisé les travaux ». Il a ordonné cette communication dans un délai de deux mois, puis sous astreinte de 100 euros par jour pendant trente jours, le voisin pouvant se libérer en produisant la facture globale et un document signé de sa main attestant qu’il n’en détient pas d’autre (TJ Paris, réf., 24 nov. 2025, n° 25/53252).

Les montants publiés restent rares et dépendent de chaque mur. Le tableau suivant reprend ceux que nous avons relevés dans les décisions lues, avec la solution retenue. Il ne constitue pas un barème : chaque prix dépend des dimensions du mur, de son état, de la portion achetée et de la valeur du terrain.

Situation	Décision	Montant en jeu	Solution
Pignon d’un hangar démoli, mur de clôture subsistant de 2 m de haut sur 13 m	CA Colmar, 10 juin 2022, n° 20/01966	3 000 €	offre des voisins retenue, fondée sur la moitié de la valeur du sol, sans expertise
Trois conduits d’évacuation appuyés sur 8 m² de mur	CA Douai, 25 nov. 2009, n° 09/00632	490 €	cession forcée accordée en référé
Partie d’un mur montée à l’étage, donnant sur une terrasse	TJ Bordeaux, réf., 27 avr. 2026, n° 26/00192	4 000 € de provision d’expertise	prix confié à l’estimation de l’expert
Cinq poutres ancrées dans la partie privative d’un pignon	TJ Privas, 4 nov. 2025, n° 22/00424	1 575 € offerts	rachat refusé, ancrage à supprimer sous astreinte
Mur séparatif d’un terrain destiné à être loti	TJ Metz, 24 avr. 2025, n° 22/01918	prix non chiffré par le jugement	cession forcée ordonnée, 2 500 € de frais de procédure à la charge du propriétaire du mur

Reste à prouver la cession. La Cour de cassation n’exige pas de formalité de publicité foncière pour qu’elle s’opère, mais celui qui se dit copropriétaire du mur doit pouvoir établir sa demande et son paiement. Une société l’a appris à ses dépens. Les anciens voisins l’avaient autorisée à construire un « mur mitoyen » sur le tracé d’une ancienne clôture, à condition qu’elle fournisse les matériaux et la main-d’œuvre ; l’expertise a montré que le mur se trouvait en entier sur le terrain voisin. La cour d’appel de Versailles a refusé de la reconnaître copropriétaire : ce mode d’acquisition « suppose non seulement une sollicitation aux fins d’acquérir la mitoyenneté, mais également le paiement du prix de la mitoyenneté », qui n’étaient pas établis. Elle a confirmé le caractère privatif du mur et la condamnation de la société à abattre, sous astreinte, la surélévation qu’elle y avait ajoutée sur 70 centimètres de haut et 3,60 mètres de long, ainsi que l’ancrage d’un abri de barbecue (CA Versailles, 26 oct. 2023, n° 22/05420). C’est la même absence de preuve du paiement qui a privé de tout droit la voisine aux espaliers jugée à Aix-en-Provence en septembre 2026. En pratique, l’accord sur la portion achetée et sur le prix gagne à être écrit et signé par tous les propriétaires concernés, le paiement à être fait par un moyen traçable, et l’ensemble à être conservé dans un acte que l’on pourra produire lors d’une vente. En Alsace-Moselle, où la publicité foncière passe par le livre foncier, les juridictions ont ordonné la transcription de la décision qui constate la cession ; à Metz, ses frais ont été mis à la charge des acquéreurs de la mitoyenneté.

II. Votre voisin s’appuie sur votre mur privatif sans l’avoir acheté : ce que vous pouvez obtenir, et ce que vous ne pouvez pas exiger

A. Faire retirer l’appui ou faire payer le prix, et agir avant trente ans

Avant toute démarche, deux vérifications s’imposent. La première porte sur la propriété du mur : titres, plans, procès-verbal de bornage, marques de non-mitoyenneté. Le juge des référés de Lyon a ainsi relevé que le mur pignon d’une maison construit en limite, qui ne sépare ni deux bâtiments ni des cours et jardins, n’est pas présumé mitoyen et appartient au propriétaire de la maison (TJ Lyon, réf., 23 sept. 2025, n° 24/01708). Lorsque la limite elle-même est incertaine, un bornage précède utilement le reste. La seconde vérification porte sur la réalité de l’appui. Une construction simplement accolée ne s’approprie pas le mur : la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait obligé une propriétaire à acheter la mitoyenneté du pignon voisin au seul motif que son propre mur, séparé du premier par un interstice de quelques centimètres garni de plaques de polystyrène, en retirait une isolation thermique et phonique, sans relever d’autre atteinte au droit de propriété des voisins (Cass. 3e civ., 18 févr. 1987, n° 85-16.657). À Versailles, un garage « positionné contre le mur litigieux et non appuyé dessus », dont la charpente reposait sur des poteaux intérieurs, n’a pas davantage été regardé comme prenant appui sur le mur (CA Versailles, 28 févr. 2023, n° 21/06581). Un constat de commissaire de justice, des photographies datées et, si besoin, l’avis d’un technicien établissent ce point.

Si l’appui est réel et que le voisin n’a ni acheté la mitoyenneté ni obtenu votre accord, son ouvrage est établi sans droit, selon la formule du tribunal de Privas, et vous pouvez en demander la suppression. L’atteinte à la propriété permet de saisir le juge des référés, qui peut, selon l’article 835 du Code de procédure civile, prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures de remise en état qui s’imposent pour « faire cesser un trouble manifestement illicite ». Le juge proportionne la mesure à l’atteinte. À Lyon, il a fait retirer les trois vis, non le portail, et il a refusé la provision de 5 000 euros demandée pour préjudice moral, faute de préjudice de jouissance démontré ; il a même partagé les dépens par moitié, en tenant compte du caractère minime de l’empiètement (TJ Lyon, réf., 23 sept. 2025, n° 24/01708). Au fond, la cour d’appel de Riom a ordonné à un voisin de supprimer, dans un délai de huit mois puis sous astreinte de 100 euros par jour, les parties de constructions en bois qui prenaient appui sur le mur séparatif ou le surplombaient. Ce mur était réputé appartenir au plaignant parce que ses tuiles faîtières penchaient toutes de son côté, une marque de non-mitoyenneté au sens de l’article 654, et la possession trentenaire invoquée par le voisin concernait d’autres bâtiments. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi par une décision non spécialement motivée (Cass. 3e civ., 21 janv. 2021, n° 19-15.600).

Le voisin peut-il échapper au retrait en proposant, au dernier moment, d’acheter la mitoyenneté ? En principe oui, puisque la faculté de l’article 661 est absolue : c’est ce que la Cour de cassation a admis en 1974 pour des voisins qui avaient d’abord fait cesser l’emprise de leurs constructions sur le terrain d’à côté. Mais non lorsque l’ouvrage empiète, l’empiètement fermant le rachat, comme à Privas et à Lyon. Et non plus lorsqu’il ne paie pas. Seize ans après un jugement de 1971 qui avait déterminé la partie du mur qu’un voisin devait acquérir, la cour d’appel de Versailles l’a condamné à enlever ses ouvrages qui empiétaient sur ce mur, parce qu’il ne justifiait pas avoir payé les sommes mises à sa charge, et la Cour de cassation a approuvé cette solution (Cass. 3e civ., 8 mars 1989, n° 87-16.961). Les espaliers obéissent à une règle propre. L’article 671 du Code civil permet de planter en espaliers contre le mur séparatif sans respecter de distance, à condition de ne pas dépasser sa crête, mais il ajoute : « Si le mur n’est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d’y appuyer les espaliers ». C’est sur ce fondement que l’arrachage ordonné en première instance a été confirmé à Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence, 17 sept. 2026, n° 24/04723). Les plantes grimpantes qui envahissent un mur sont traitées dans notre article sur le lierre et la vigne vierge du voisin.

Le temps joue contre le propriétaire qui laisse faire. La mitoyenneté, comme la propriété d’un immeuble, peut s’acquérir par une possession de trente ans, selon l’article 2272 du Code civil, à condition que cette possession soit « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire », selon l’article 2261. La cour d’appel de Versailles rappelle que « Le fait d’appuyer une construction contre un mur constitue un acte de possession caractérisé et le maintien de cette situation pendant trente ans peut donc donner lieu à acquisition de la mitoyenneté par prescription » (CA Versailles, 28 févr. 2023, n° 21/06581). La Cour de cassation exige que les juges examinent ce moyen lorsqu’il est soulevé. Elle a cassé un arrêt qui avait ordonné, sous astreinte de 20 euros par jour, l’enlèvement de compteurs de gaz fixés sur un mur jugé privatif, sans répondre au voisin qui soutenait que, « même privatif, la mitoyenneté du mur litigieux avait été acquise par prescription » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-24.560). La possession doit cependant être visible. Dans une affaire où le toit d’une construction élevée dans une cour fermée cachait l’ancrage de ses solives et de sa poutre, la cour d’appel a jugé que ces appuis et ancrages n’auraient permis d’acquérir la mitoyenneté du mur « que s’ils avaient été publics ou au moins connus de leurs voisins », et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi (Cass. 3e civ., 4 déc. 2001, n° 00-13.126).

Le propriétaire dispose lui aussi d’un délai pour agir. Selon l’article 2227 du Code civil, le droit de propriété est imprescriptible, mais « les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». À Chambéry, la propriétaire d’un garage qui demandait des travaux sur un petit bâtiment accolé à son mur, et qui obstruait la fenêtre de ce garage, a vu cette demande déclarée prescrite : le bâtiment existait déjà en 1990, et l’acte de vente de cette année-là prévoyait même que la construction voisine « pourra s’appuyer sur le mur nord » des garages (TJ Chambéry, 3 nov. 2025, n° 22/01390). Dater l’appui est donc la première tâche, pour l’un comme pour l’autre : permis de construire, factures, photographies anciennes, plans, témoignages. Une clause d’un titre de propriété peut aussi organiser l’appui autrement que le Code civil, ce qui impose de relire les actes des deux terrains avant de discuter.

Sur la marche à suivre, une mise en demeure qui décrit l’appui, rappelle l’alternative entre le retrait de l’ouvrage et l’achat de la mitoyenneté au prix de l’article 661, et fixe un délai, ouvre le dossier. La tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative n’est imposée, à peine d’irrecevabilité, que dans les cas énumérés par l’article 750-1 du Code de procédure civile, notamment lorsque la demande « tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros » ou lorsqu’elle est relative à un trouble anormal de voisinage. Une demande en paiement du prix d’une mitoyenneté inférieure à ce montant entre dans ce cadre ; une demande de retrait fondée sur l’atteinte à la propriété n’y est pas citée. Le tribunal judiciaire est compétent, et notre article sur le tribunal compétent en conflit de voisinage précise dans quels cas l’avocat est obligatoire. Lorsque le juge ordonne le retrait sous astreinte, l’exécution suit les règles exposées dans notre article sur le voisin qui ne respecte pas le jugement.

B. Ce que vous ne pouvez pas exiger : faire acheter un mur que le voisin n’utilise pas, refuser la vente ou en majorer le prix

Le mécanisme ne joue que dans un sens. Celui qui a construit seul un mur sur la limite ne peut pas obliger son voisin à lui en rembourser la moitié au motif que ce voisin en profite comme clôture. La Cour de cassation l’a jugé à propos d’un propriétaire qui avait fait bâtir un mur de clôture sans l’accord du voisin, ni sur le principe de la construction ni sur l’acquisition de la mitoyenneté : « le constructeur d’un mur séparatif ne pouvant contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté », il ne pouvait prétendre au remboursement de la moitié du coût (Cass. 3e civ., 30 juin 1992, n° 91-11.311). Le tribunal de Chambéry l’a rappelé à la propriétaire du garage, qui voulait imposer le rachat à ses voisins : l’article 661 leur offre une simple faculté et « aucune norme ne permet de les contraindre à acquérir cette mitoyenneté » (TJ Chambéry, 3 nov. 2025, n° 22/01390). L’article 663 du Code civil permet, il est vrai, dans les villes et faubourgs, de contraindre son voisin « à contribuer aux constructions et réparations de la clôture » qui sépare maisons, cours et jardins ; ses conditions, et les limites que la jurisprudence y apporte, sont détaillées dans notre article sur la clôture de jardin mitoyenne.

Inversement, le propriétaire qui reçoit une demande régulière ne peut ni la refuser, comme l’a jugé le tribunal de Metz, ni en majorer le prix au titre de l’utilité du mur, comme l’a jugé la cour de Colmar. Il garde en revanche plusieurs moyens de défense. Il peut vérifier que le mur joint bien le terrain du demandeur et qu’aucun ouvrage de ce dernier n’empiète sur son terrain ou dans son mur ; exiger que la demande émane de tous les propriétaires du terrain voisin ; discuter la portion réellement achetée et l’estimation, au besoin par une expertise ; tenir pour sans droit tout usage du mur tant que le prix n’est pas payé, ce que confirment les décisions de 1989 et d’Aix-en-Provence. Les dégâts causés au mur par des travaux d’appui ou d’ancrage relèvent par ailleurs de la responsabilité de leur auteur, indépendamment du rachat ; notre article consacré au mur mitoyen à réparer ou rehaussé présente ces recours.

Le propriétaire doit enfin se garder de toute précipitation. Dans l’affaire de Colmar, il connaissait la demande depuis janvier 2014 et avait signé fin 2014 un compromis de vente avec une société qui voulait construire ; la démolition du hangar, engagée à son initiative, a commencé en août 2016, avant la vente définitive de décembre 2016. Une inscription provisoire avait pourtant été prise au livre foncier pour protéger la demande des voisins. La cour a refusé d’ordonner la reconstruction, devenue impossible au regard des règles d’urbanisme qui limitaient à deux mètres la hauteur des murs de clôture en limite, alors que le pignon mesurait sept à huit mètres, et elle a indiqué que la démolition faite au mépris de cette inscription ne pouvait plus se résoudre, le cas échéant, qu’en dommages-intérêts (CA Colmar, 10 juin 2022, n° 20/01966). La cession a finalement porté sur le seul mur subsistant, pour 3 000 euros, et la procédure a duré plus de huit ans.

Une fois la cession acquise, le mur devient commun et son régime change pour les deux voisins. Les dépenses de réparation et de reconstruction se partagent selon l’article 655. L’article 662 du Code civil interdit en outre à chacun de « pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre », ou, s’il refuse, sans avoir fait régler par experts les moyens d’éviter que le nouvel ouvrage ne nuise à ses droits. Racheter la mitoyenneté ne donne donc pas carte blanche : cela permet de se servir du mur commun, dans les limites fixées par le Code civil, à frais et à contraintes partagés.

Conclusion

Le rachat de la mitoyenneté d’un mur est l’un des rares cas où le droit civil oblige un propriétaire à céder une part de son bien à son voisin. L’article 661 en fait une faculté absolue, que le Conseil constitutionnel a jugée conforme à la Constitution, mais il l’encadre. Il faut un mur qui joigne le terrain du demandeur, aucun empiètement ni ancrage pratiqué sans droit, une demande émanant de tous les propriétaires, et le paiement d’un prix fixé par la loi : la moitié de la valeur du mur, estimée à la date de la demande selon son état, et la moitié du sol, sans supplément pour l’utilité. Celui qui veut s’appuyer sur le mur de son voisin a intérêt à demander et à payer avant de construire, par écrit et preuves à l’appui ; à défaut, ses ouvrages peuvent être retirés sous astreinte, comme l’ont montré les décisions de Privas, de Lyon, de Riom et d’Aix-en-Provence. Le propriétaire dont le mur sert d’appui ne peut ni refuser la vente ni la renchérir, et il ne peut pas davantage faire payer un mur que son voisin n’utilise pas. Il peut en revanche exiger le retrait de ce qui a été posé sans droit, à condition d’agir avant que trente ans de possession publique ne transforment l’appui en copropriété. Dans tous les cas, la propriété du mur, la date et la réalité de l’appui se prouvent par des pièces : titres, plans, constats, factures et correspondances. C’est sur elles que le juge décide.