La rétractation de l’offre de vente du bailleur commercial pendant le délai de préemption du locataire : nullité de la vente au tiers, impossibilité de l’exécution forcée
I. La dualité des sanctions de la violation du délai légal de préemption par le bailleur
A. Le mécanisme protecteur de l’article L. 145-46-1 du code de commerce et sa sanction première
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel, institue au profit du locataire commercial un droit de préemption lors de la vente du local qu’il occupe. Ce texte dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer » (article L. 145-46-1 du code de commerce).
Le législateur a ainsi entendu protéger le locataire en place contre l’éviction économique que constitue la vente du local à un tiers sans qu’il puisse s’en porter acquéreur. Ce dispositif s’inscrit dans un mouvement plus large de stabilisation du fonds de commerce, dont la propriété des murs constitue un élément déterminant de la pérennité. La notification du bailleur vaut offre de vente, ce qui emporte des conséquences juridiques considérables.
La première de ces conséquences, déjà bien établie par la jurisprudence, est que le bailleur ne peut valablement vendre le local à un tiers avant l’expiration du délai d’un mois imparti au locataire pour se prononcer. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler ce principe dans son arrêt du 25 juin 2026. La Cour y énonce que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B).
Cette nullité de la vente au tiers constitue une sanction radicale, directement ancrée dans le texte même de l’article L. 145-46-1. Elle protège efficacement le droit du locataire en neutralisant toute aliénation qui serait intervenue en violation du délai légal. Le mécanisme est simple dans son principe : l’offre de vente notifiée au locataire produit un effet obligatoire pendant un mois et toute vente conclue avec un tiers durant cette période est frappée de nullité, sans qu’il soit besoin pour le locataire de démontrer un préjudice particulier.
La nullité ainsi encourue est une nullité relative, destinée à la protection du locataire, qui peut seul s’en prévaloir. Elle ne joue que si le locataire accepte l’offre dans le délai d’un mois, manifestant ainsi sa volonté de se porter acquéreur. Si le locataire laisse passer le délai sans répondre, l’offre devient caduque et le bailleur retrouve sa liberté de vendre à qui il l’entend. Cette construction juridique, qui fait de l’offre de vente un acte unilatéral créateur d’une situation juridique nouvelle au profit du locataire, est caractéristique du droit de la préemption.
La notification du bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. La jurisprudence veille au respect scrupuleux de ce formalisme protecteur. Une notification incomplète ou imprécise ne vaut pas offre de vente et n’ouvre pas le délai d’un mois au profit du locataire. Le bailleur qui entend se prévaloir de la caducité de l’offre doit donc s’assurer que sa notification était régulière, faute de quoi le locataire pourrait soutenir que le délai n’a jamais commencé à courir.
B. La rétractation de l’offre avant acceptation : une sanction distincte, limitée à des dommages-intérêts
L’arrêt du 25 juin 2026 apporte une précision décisive sur une question qui n’avait pas encore été tranchée en ces termes par la Cour de cassation. La situation soumise à la troisième chambre civile était la suivante : des bailleurs avaient fait notifier par notaire, le 15 janvier 2021, un projet de vente du local commercial au profit du locataire. Dès le 28 janvier 2021, soit treize jours plus tard, ils avaient informé le locataire qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre était inopérante. Le locataire avait néanmoins accepté l’offre le 1er février 2021 et demandé en justice la constatation de la vente.
La cour d’appel de Paris, par arrêt du 15 novembre 2024, avait fait droit à cette demande en considérant que les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois et que la vente s’était formée par la rencontre de l’offre et de l’acceptation. La Cour de cassation censure cette analyse au visa combiné des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
L’article 1113 du code civil dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager » (article 1113 du code civil). L’article 1116 du même code précise quant à lui que l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable. La rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat. Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat » (article 1116 du code civil).
La troisième chambre civile déduit de la combinaison de ces textes le principe suivant : « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B).
Pour parvenir à cette solution, la Cour rappelle d’abord le contenu de l’article 1116 du code civil : « si l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable, la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B). Cette formulation, qui reproduit l’article 1116 en le synthétisant, inscrit la solution dans le cadre plus général de la réforme du droit des obligations.
La Cour censure ensuite la cour d’appel de Paris qui avait retenu que les bailleurs « ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B)
La portée de cette solution est considérable. Elle opère une dissociation claire entre deux situations juridiques distinctes qui étaient souvent confondues dans la pratique. D’un côté, la vente à un tiers pendant le délai légal est frappée de nullité, ce qui préserve la possibilité pour le locataire de se porter acquéreur. De l’autre côté, la rétractation de l’offre par le bailleur, lorsqu’elle est motivée par l’abandon du projet de vente, ne permet pas au locataire d’obtenir l’exécution forcée de la vente, mais seulement des dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.
En l’espèce, la Cour relève que « l’offre avait été rétractée par les bailleurs avant son acceptation par la locataire » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B). Dès lors, la cour d’appel ne pouvait constater la réalisation de la vente et condamner les bailleurs à signer l’acte authentique.
II. Les conséquences pratiques de la dissociation des sanctions pour le contentieux des baux commerciaux
A. L’autonomie retrouvée du droit commun de la formation du contrat
L’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans le cadre plus large de la réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016, qui a introduit dans le code civil des dispositions inédites sur l’offre et l’acceptation. Les articles 1113 et suivants du code civil constituent désormais le droit commun de la formation du contrat, applicable à toutes les matières, y compris lorsque des dispositions spéciales, comme l’article L. 145-46-1 du code de commerce, viennent encadrer certains aspects de la relation contractuelle.
En consacrant l’application distributive de l’article 1116 du code civil au droit de la préemption commerciale, la troisième chambre civile rappelle que les règles de la formation du contrat ne sont pas écartées par le seul fait qu’un texte spécial régit la notification de l’offre. Le droit commun reprend son empire lorsque la question posée est celle de la rétractation de l’offre, qui relève des articles 1113 et 1116 du code civil et non des seules dispositions du code de commerce.
Cette solution est cohérente avec la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation qui, sous l’empire du droit antérieur à la réforme de 2016, considérait déjà que la rétractation de l’offre avant acceptation empêchait la formation du contrat. L’innovation de l’arrêt du 25 juin 2026 réside dans l’application explicite et combinée des nouveaux textes du code civil au mécanisme spécial de l’article L. 145-46-1.
L’intérêt théorique de la solution est de rappeler que le droit de préemption du locataire commercial, quoique protecteur, ne constitue pas un droit de propriété anticipé sur le local. Il s’agit d’un droit de créance, qui donne vocation à devenir propriétaire si le bailleur persiste dans son intention de vendre, mais qui ne saurait contraindre ce dernier à aliéner son bien contre sa volonté. La distinction entre l’interdiction de vendre à un tiers et l’impossibilité d’obtenir l’exécution forcée en cas de rétractation est l’expression de cet équilibre entre la protection du locataire et le respect de la liberté du propriétaire.
La Cour de cassation prend soin de préciser le fondement de la responsabilité encourue par le bailleur qui rétracte son offre : il s’agit de la responsabilité extracontractuelle, dans les conditions du droit commun. La responsabilité contractuelle est exclue puisque le contrat de vente ne s’est pas formé. Cette qualification emporte des conséquences pratiques importantes, notamment quant à l’étendue du préjudice réparable et aux clauses limitatives de responsabilité.
La Cour de cassation prend soin de préciser le fondement de la responsabilité encourue par le bailleur qui rétracte son offre : il s’agit de la responsabilité extracontractuelle, dans les conditions du droit commun. La responsabilité contractuelle est exclue puisque le contrat de vente ne s’est pas formé. Cette qualification emporte des conséquences pratiques importantes, notamment quant à l’étendue du préjudice réparable et aux clauses limitatives de responsabilité.
Par ailleurs, l’arrêt distingue soigneusement la nullité de la vente au tiers, qui demeure encourue lorsque le bailleur vend le local à un autre acquéreur pendant le délai légal, de la rétractation pure et simple motivée par l’abandon du projet de vendre. Dans le premier cas, le bailleur viole l’obligation légale de ne pas disposer du bien pendant le délai d’un mois et la sanction est la nullité de la vente. Dans le second cas, le bailleur renonce à son projet de vente et n’entend pas vendre à quiconque ; la sanction ne peut être que des dommages-intérêts, à l’exclusion de toute exécution forcée.
Dès lors, le locataire évincé par une rétractation abusive dispose d’une action en responsabilité civile délictuelle contre le bailleur. Il lui appartient de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, conformément aux articles 1240 et suivants du code civil. La faute pourra résulter, selon les circonstances, de la légèreté avec laquelle le bailleur a notifié l’offre, de la mauvaise foi caractérisant la rétractation, ou encore de l’absence de motif légitime justifiant l’abandon du projet de vente.
B. La sécurisation des stratégies contractuelles des parties au bail commercial
La solution dégagée par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 contribue à la sécurisation des relations entre bailleurs et locataires commerciaux. En clarifiant le régime des sanctions applicables à la violation du délai légal de préemption, elle permet aux praticiens du droit des baux commerciaux d’anticiper les conséquences juridiques de leurs décisions.
Le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit mesurer la portée de la notification qu’il adresse au locataire. Cette notification vaut offre de vente au sens des articles 1113 et suivants du code civil. Elle le lie pendant un mois et l’expose à la nullité de toute vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai. S’il renonce finalement à son projet de vente, il peut rétracter son offre, mais cette rétractation, si elle intervient avant l’acceptation du locataire, n’engage que sa responsabilité extracontractuelle et ne permet pas au locataire d’obtenir l’exécution forcée de la vente.
Le locataire, de son côté, dispose d’un mois pour accepter l’offre. Il doit être conscient que ce délai n’est pas un délai de réflexion accordé par un bailleur libre de se rétracter à tout moment. L’offre est irrévocable pendant le délai légal, en ce sens que le bailleur ne peut la retirer pour vendre à un tiers. En revanche, si le bailleur renonce purement et simplement à vendre, le locataire ne peut prétendre qu’à des dommages-intérêts.
Au-delà de la seule hypothèse de l’article L. 145-46-1, la solution retenue par la troisième chambre civile conforte une lecture cohérente de la réforme du droit des contrats. L’offre de vente, même lorsqu’elle est imposée par un texte spécial, demeure soumise aux règles générales de formation du contrat. La notification prévue par l’article L. 145-46-1 ne crée pas un engagement unilatéral de vendre à tout prix ; elle crée une offre au sens du code civil, dont la rétractation est régie par l’article 1116. Cette lecture évite que le droit spécial de la préemption commerciale ne dénature les catégories fondamentales du droit des obligations.
En pratique, l’arrêt du 25 juin 2026 invite les rédacteurs d’actes à la plus grande rigueur. La notification du projet de vente au locataire doit être précise et complète, à peine de nullité. Le bailleur qui renonce à vendre doit manifester clairement sa rétractation et en conserver la preuve. Le locataire qui entend accepter l’offre doit le faire dans le délai d’un mois et, s’il recourt à un prêt, respecter les délais supplémentaires prévus par le texte. En cas de contentieux, la charge de la preuve de la régularité des notifications et des rétractations pèsera sur la partie qui s’en prévaut, conformément aux règles du code de procédure civile. Ces précautions, pour techniques qu’elles soient, conditionnent l’effectivité du droit de préemption et la sécurité des transactions portant sur les locaux commerciaux.
Cette distinction est d’une importance pratique considérable pour le conseil dispensé aux parties. L’avocat appelé à assister un locataire commercial dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption devra s’assurer que le bailleur n’a pas vendu le bien à un tiers pendant le délai d’un mois, auquel cas la nullité de cette vente pourra être invoquée. Il devra également vérifier si la rétractation de l’offre par le bailleur est motivée par un véritable abandon du projet de vente ou si elle dissimule en réalité une vente à un tiers, ce qui relèverait de la fraude et exposerait le bailleur à des sanctions plus lourdes.
En conséquence, la preuve revêt une importance particulière dans ce contentieux. Le locataire qui soupçonne une vente à un tiers en violation de son droit de préemption pourra solliciter la production de l’acte de vente ou consulter les registres de publicité foncière. La charge de la preuve de l’abandon sincère du projet de vente pèse sur le bailleur qui se prévaut de la rétractation pour échapper à l’exécution forcée.
La solution du 25 juin 2026 s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui, sans remettre en cause la protection légale du locataire commercial, veille à ne pas créer de droits excessifs au profit de ce dernier. La Cour rappelle que le droit de préemption du locataire, pour efficace qu’il soit, ne saurait contraindre le bailleur à vendre son bien contre son gré. Le bailleur conserve la faculté de renoncer à son projet de vente, sous réserve d’en assumer les conséquences indemnitaires si cette renonciation cause un préjudice au locataire.
Par ailleurs, l’arrêt du 25 juin 2026 pourrait avoir des répercussions au-delà du seul droit des baux commerciaux. La combinaison des articles 1113 et 1116 du code civil avec des dispositions spéciales instituant un droit de préemption se retrouve dans d’autres domaines du droit immobilier, qu’il s’agisse du droit de préemption du preneur à bail rural, du droit de préemption urbain ou encore du droit de préemption du locataire d’habitation dans certains cas particuliers. La méthode d’articulation entre droit commun de la formation du contrat et droit spécial de la préemption, telle que dégagée par la troisième chambre civile, pourrait inspirer les solutions à venir dans ces matières voisines.
L’article L. 145-46-1 du code de commerce impose en outre que « les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification » (article L. 145-46-1 alinéa 5 du code de commerce). Cette exigence de reproduction intégrale participe de l’information complète du locataire et conditionne la validité de l’offre qui lui est adressée. La Cour de cassation, dans son arrêt du 25 juin 2026, ne s’est pas prononcée sur la régularité formelle de la notification en l’espèce, mais la solution qu’elle dégage s’inscrit pleinement dans ce cadre légal exigeant.
L’arrêt commenté illustre enfin la vitalité du contentieux des baux commerciaux devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La cession de fonds de commerce et la vente des murs commerciaux constituent des opérations juridiques complexes, au croisement du droit des biens, du droit des contrats et du droit des affaires, qui continuent de susciter un abondant contentieux. La clarification apportée par la Cour de cassation le 25 juin 2026 était attendue et elle contribuera à la pacification des relations entre bailleurs et locataires commerciaux.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. En dissociant nettement la nullité de la vente au tiers, d’une part, et l’impossibilité d’obtenir l’exécution forcée de la vente en cas de rétractation de l’offre, d’autre part, la Cour de cassation dote les praticiens d’une grille de lecture claire des sanctions applicables à la violation du délai légal de préemption du locataire commercial. Cette solution, qui combine les dispositions spéciales de l’article L. 145-46-1 du code de commerce avec le droit commun de la formation du contrat issu des articles 1113 et 1116 du code civil, illustre la cohérence retrouvée du droit des obligations après la réforme de 2016. Elle invite les bailleurs à la plus grande prudence dans la notification de leur projet de vente et les locataires à la plus grande vigilance dans l’exercice de leur droit de préemption.
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