Les exclusions du champ d’application du statut des baux commerciaux : la frontière entre exclusion légale et détournement contractuel
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce, constitue un dispositif d’ordre public qui confère au preneur une protection juridique substantielle : droit au renouvellement du bail, indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement sans motif grave et légitime, plafonnement du loyer du bail renouvelé. L’octroi de ces prérogatives suppose que les conditions d’application du statut soient réunies, ce qui implique en premier lieu que le contrat en cause entre dans son champ d’application. Les praticiens du droit des baux commerciaux, qu’ils conseillent bailleurs ou preneurs, doivent maîtriser avec précision les contours de ce périmètre pour sécuriser les opérations qu’ils instrumentent.
Or, le législateur a défini ce périmètre par une double démarche : l’énoncé des conditions positives d’éligibilité à l’article L. 145-1 du Code de commerce (C. com., art. L. 145-1), puis l’énumération des situations exclues ou dérogatoires aux articles L. 145-2 à L. 145-5-1 du même code. Cette architecture normative dessine une frontière mouvante entre les contrats soumis au statut et ceux qui y échappent, frontière dont les contours ont été précisés par une jurisprudence abondante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
L’intérêt pratique de cette délimitation est considérable. Un contrat improprement qualifié de convention d’occupation précaire encourt la requalification en bail commercial, avec les conséquences financières potentiellement lourdes qui en découlent pour le bailleur. Inversement, un preneur qui revendique indûment le bénéfice du statut s’expose à une irrecevabilité de son action. Entre ces deux écueils, la jurisprudence a construit un corps de règles qui, sans remettre en cause les exclusions légales, en encadre strictement la mise en œuvre.
La présente analyse se propose d’examiner, dans une première partie, les exclusions légales fondées sur la nature du contrat ou sur la qualité des parties, puis, dans une seconde partie, la réponse prétorienne aux tentatives de contournement, laquelle s’articule autour du mécanisme de la requalification et du verrou procédural de la prescription biennale.
I. Les exclusions légales : un périmètre défini par la loi
A. Les exclusions fondées sur la nature du contrat
Le législateur a expressément soustrait certaines conventions du champ d’application du statut des baux commerciaux, en considération de leur nature juridique propre. La convention d’occupation précaire et le bail emphytéotique constituent les deux figures emblématiques de cette exclusion, auxquelles s’ajoute le bail dérogatoire de l’article L. 145-5.
La convention d’occupation précaire, régie par l’article L. 145-5-1 du Code de commerce, échappe au statut des baux commerciaux dès lors qu’elle présente une caractéristique essentielle. Aux termes de ce texte, n’est pas soumise au présent chapitre « la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » (C. com., art. L. 145-5-1). La jurisprudence a précisé que le critère déterminant réside dans l’existence de circonstances objectives extérieures justifiant le caractère temporaire de l’occupation, et non dans la qualification donnée au contrat par les parties.
La Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises que la convention d’occupation précaire constitue une dérogation au statut d’ordre public des baux commerciaux, et que son régime doit s’interpréter strictement. Dans un arrêt du 23 janvier 2020, la troisième chambre civile a ainsi jugé que « le statut des baux commerciaux ne s’applique pas aux conventions conclues en application de dispositions législatives particulières, telles les concessions temporaires consenties par les personnes publiques sur leurs réserves foncières », et que l’ordre public attaché au statut des baux commerciaux ne s’oppose pas à la conclusion d’une nouvelle convention d’occupation temporaire lorsque le changement de destination d’une réserve foncière survient en cours d’exécution (Civ. 3e, 23 janv. 2020, n° 19-10.449).
Le bail emphytéotique, quant à lui, fait l’objet d’une exclusion partielle énoncée à l’article L. 145-3 du Code de commerce, lequel dispose que « les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer » (C. com., art. L. 145-3). La Cour de cassation a toutefois apporté une précision décisive dans un arrêt du 8 septembre 2016. Elle a retenu que « la valeur locative était étrangère à l’économie du contrat de bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le payement du loyer, mais l’absence de renouvellement et l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur » (Civ. 3e, 8 sept. 2016, n° 15-21.381, FS-P+B). Dès lors, les bailleurs ne peuvent saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative, fût-ce en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. Cette décision, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, illustre la singularité de l’économie du bail emphytéotique par rapport à celle du bail commercial.
Le bail dérogatoire de l’article L. 145-5 du Code de commerce occupe une position singulière dans cette typologie. Il permet aux parties, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, de déroger aux dispositions du chapitre V à condition que la durée totale n’excède pas trois années (C. com., art. L. 145-5). Au-delà de cette durée, si le preneur est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut de plein droit. Le législateur a en outre expressément exclu les locations à caractère saisonnier, et l’article L. 145-2, II, exclut les autorisations d’occupation précaire accordées par l’administration sur des immeubles acquis à la suite d’une déclaration d’utilité publique (C. com., art. L. 145-2, II).
Concernant les terrains nus, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 10 septembre 2020, que « la location d’un terrain nu n’est pas soumise au statut des baux commerciaux si aucune construction n’est édifiée sur les lieux » (Civ. 3e, 10 sept. 2020, n° 19-12.814). La simple présence de containers de stockage ne saurait caractériser l’édification de constructions à usage commercial au sens de l’article L. 145-1, I, 2°, du Code de commerce.
Par ailleurs, le législateur a prévu à l’article L. 145-3, alinéa 2, du Code de commerce que, lorsque les emphytéotes consentent des sous-locations, le statut des baux commerciaux s’applique à ces sous-locations, sous réserve que la durée du renouvellement consenti n’ait pas pour effet de prolonger l’occupation des lieux au-delà de la date d’expiration du bail emphytéotique. Cette disposition ménage une protection résiduelle au sous-locataire exploitant un fonds de commerce dans des locaux faisant l’objet d’un bail emphytéotique, sans pour autant étendre le statut au contrat principal.
B. Les exclusions fondées sur la qualité des parties ou la destination des lieux
Au-delà des exclusions fondées sur la nature du contrat, le champ d’application du statut est également circonscrit par des conditions tenant à la qualité du preneur. L’article L. 145-1, I, du Code de commerce subordonne le bénéfice du statut à l’exploitation d’un fonds de commerce par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou par un chef d’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises.
À cet égard, la Cour de cassation a posé un principe dont la rigueur ne souffre aucune exception. Dans son arrêt du 24 novembre 2021, la troisième chambre civile a énoncé qu’« il en résulte que le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice » (Civ. 3e, 24 nov. 2021, n° 19-25.251). En l’espèce, la cour d’appel avait écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’immatriculation du preneur, en considération du fait que la radiation du registre du commerce et des sociétés lui avait été imposée par les circonstances et que le non-renouvellement de son entreprise était intervenu en fraude de ses droits. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, jugeant ces motifs inopérants, et a déclaré irrecevable l’action du preneur. La solution est d’une portée considérable : le défaut d’immatriculation à la date de la demande en justice constitue une fin de non-recevoir dirimante, que ne peuvent pallier ni l’ancienneté de l’immatriculation antérieure, ni les circonstances ayant conduit à la radiation.
Les locations à caractère saisonnier échappent également au statut, ainsi que le prévoit expressément l’article L. 145-5, alinéa 3, du Code de commerce. L’article L. 145-2 énumère limitativement les situations dans lesquelles le statut s’applique à titre d’extension, notamment aux baux des locaux abritant des établissements d’enseignement (1°), aux baux consentis aux communes (2°), aux baux des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial (3°), sous réserve qu’ils ne comportent aucune emprise sur le domaine public, ainsi qu’aux baux des locaux appartenant à l’État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics (4°).
La mise à disposition de locaux par une simple convention, sans intention des parties de se soumettre au régime du bail commercial, ne suffit pas à emporter l’application du statut. La jurisprudence vérifie systématiquement la réunion des conditions cumulatives posées par l’article L. 145-1 : existence d’un fonds de commerce, exploitation effective, immatriculation régulière du preneur. Le défaut d’un seul de ces éléments exclut l’application du statut protecteur. Corrélativement, lorsque ces conditions sont réunies, la qualification de la convention par les parties est inopérante : le juge restitue au contrat sa véritable nature juridique.
En conséquence, la pratique consistant à qualifier une convention de « mise à disposition » ou de « contrat d’occupation » plutôt que de bail commercial n’est pas, à elle seule, de nature à écarter le statut lorsque les conditions objectives de son application sont réunies. Les praticiens du droit immobilier et du droit des affaires sont ainsi invités à porter une attention particulière à la qualification des conventions qu’ils rédigent, la sécurité juridique des opérations en dépendant directement.
II. La réponse prétorienne : le contrôle judiciaire des détournements
A. La requalification des conventions d’occupation précaire frauduleuses
La frontière entre la convention d’occupation précaire et le bail commercial fait l’objet d’un contentieux nourri, dont l’enjeu économique est considérable. Les parties, et singulièrement le bailleur, peuvent être tentées de qualifier de précaire une convention qui relève en réalité du statut des baux commerciaux, aux fins d’éluder les contraintes de ce régime protecteur et, notamment, le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation exerce sur ces qualifications un contrôle qui ne s’arrête pas à la dénomination choisie par les parties.
Le juge recherche si les conditions de la précarité sont effectivement réunies, indépendamment de l’intitulé du contrat. La convention d’occupation précaire suppose l’existence de circonstances particulières, objectives et extérieures à la volonté des parties, qui justifient que l’occupation ne puisse être que temporaire. L’absence de telles circonstances, ou leur disparition en cours d’exécution, expose la convention à une requalification en bail commercial.
La Cour de cassation a été saisie à de multiples reprises de conventions successives qualifiées d’occupation précaire, dont le caractère répétitif démentait la précarité alléguée. Dans un arrêt du 25 mai 2023, la troisième chambre civile a examiné le cas d’un preneur ayant conclu sept conventions d’occupation précaire successives sur une période de six années. La cour d’appel avait déclaré irrecevable l’action en requalification, au motif que le point de départ du délai de prescription biennale était la date de la première convention. La Cour de cassation a censuré cette analyse en posant un principe désormais cardinal : « le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-15.946, FS-B).
Par cette décision, la Cour de cassation a opéré un infléchissement significatif de sa jurisprudence antérieure. Le point de départ de la prescription biennale n’est plus la date du contrat initial, mais celle du dernier contrat dont la requalification est demandée. Cette solution, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, facilite l’action du preneur confronté à une succession de conventions précaires abusives et consacre la prévalence de la réalité de la relation contractuelle sur les qualifications successives adoptées par les parties.
La transformation d’un bail commercial en convention d’occupation précaire expose le bailleur à une sanction civile significative. Dans un arrêt du 28 janvier 2021, la Cour de cassation a jugé que « la reconnaissance d’un lien contractuel précaire qui, en se substituant à un bail commercial, entraîne la perte du droit au renouvellement attaché à ce bail, ouvre droit à réparation du préjudice qui en résulte » (Civ. 3e, 28 janv. 2021, n° 19-25.036). Dès lors, la substitution d’une convention d’occupation précaire à un bail commercial n’est pas une opération neutre : elle engage la responsabilité civile du bailleur qui en est l’auteur et ouvre droit à l’indemnisation du preneur évincé du bénéfice de la propriété commerciale.
B. Le verrou procédural de la prescription biennale et ses tempéraments
L’action en requalification d’une convention en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Ce délai, qui court en principe à compter de la conclusion du contrat, constitue un verrou procédural dont la jurisprudence a précisé le point de départ sans en remettre en cause le principe.
La prescription biennale anéantit le droit d’agir, quelle que soit la légitimité de la prétention au fond. Dans un arrêt du 22 octobre 2020, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir déclaré irrecevable l’action en requalification d’une convention d’occupation précaire conclue le 25 mars 2004, l’assignation n’ayant été délivrée que le 11 juin 2014, soit plus de dix ans après la conclusion du contrat (Civ. 3e, 22 oct. 2020, n° 19-13.229). De même, dans un arrêt du 9 septembre 2021, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre une décision ayant déclaré prescrite l’action en requalification d’une convention d’occupation précaire d’une durée de vingt-trois mois, le preneur s’étant maintenu dans les lieux sans agir dans le délai requis (Civ. 3e, 9 sept. 2021, n° 20-18.036).
En revanche, l’arrêt du 25 mai 2023 (n° 22-15.946, FS-B, précité) a considérablement assoupli le point de départ du délai. En retenant que la prescription court à compter de la conclusion du dernier contrat, et non du premier, la Cour de cassation a offert au preneur une fenêtre d’action à chaque renouvellement de la convention précaire. Cette solution écarte le risque d’une prescription acquise dès l’origine pour les conventions successives de longue durée.
Cette construction prétorienne s’articule avec la condition d’immatriculation posée par la jurisprudence du 24 novembre 2021 (n° 19-25.251, précité) pour dessiner un équilibre procédural qui protège le preneur diligent sans conférer un droit d’agir perpétuel au preneur négligent. Le preneur doit justifier de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés à la date de l’assignation, et agir dans le délai de deux ans à compter du dernier contrat dont il sollicite la requalification.
Dès lors, le praticien confronté à une convention d’occupation précaire doit analyser avec vigilance la chronologie contractuelle, la régularité de l’immatriculation du preneur et la réalité des circonstances objectives justifiant la précarité. Une convention dont le renouvellement successif ou la durée dément le caractère précaire expose le bailleur à une requalification et, le cas échéant, à des dommages et intérêts. La jurisprudence de la troisième chambre civile a ainsi construit un régime dans lequel la liberté contractuelle trouve sa limite dans le respect de l’ordre public de protection qui innerve le statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, lorsque le preneur est laissé en possession des lieux à l’expiration d’un bail dérogatoire régi par l’article L. 145-5 du Code de commerce, le statut s’applique de plein droit à l’issue d’un délai d’un mois, sans qu’il soit besoin d’une décision judiciaire de requalification. Cette automaticité contraste avec le régime de la convention d’occupation précaire, dont la requalification suppose une action en justice et la démonstration de l’absence de circonstances objectives justifiant la précarité. Le législateur a ainsi instauré une gradation dans la protection du preneur selon la nature de la convention qui le lie au bailleur.
En définitive, l’étude systématique de ces décisions met en lumière la cohérence d’une jurisprudence qui, sans remettre en cause la liberté contractuelle, garantit l’effectivité du statut protecteur des baux commerciaux face aux stratégies d’évitement que la pratique peut susciter. La maîtrise de ces règles constitue un impératif pour tout praticien du droit des affaires immobilières.
Conclusion
L’étude des exclusions du champ d’application du statut des baux commerciaux révèle une tension permanente entre la définition légale des situations exclues et les tentatives de détournement que la jurisprudence s’emploie à contenir. Les articles L. 145-2, L. 145-3 et L. 145-5-1 du Code de commerce définissent les hypothèses dans lesquelles le statut protecteur ne s’applique pas, tandis que la Cour de cassation, par un contrôle rigoureux des qualifications, empêche que ces exceptions ne deviennent des instruments de fraude aux droits du preneur.
Le mécanisme de la requalification judiciaire, conjugué à la maîtrise du point de départ de la prescription biennale par l’arrêt du 25 mai 2023, offre au preneur une protection procédurale significative, sans toutefois lui conférer un droit d’agir illimité. La condition d’immatriculation, rappelée avec fermeté par l’arrêt du 24 novembre 2021, constitue un préalable intangible que le preneur ne saurait négliger. La sécurité juridique commande que les parties, et leurs conseils, qualifient avec précision la nature de la convention qui les lie, en considération des critères objectifs dégagés par la jurisprudence, et non des seules commodités terminologiques qu’elles pourraient être tentées d’adopter. Les praticiens trouveront dans l’analyse de ces décisions les clefs d’une pratique sécurisée du droit des baux commerciaux, qu’il s’agisse de conseiller un preneur souhaitant bénéficier du statut protecteur ou un bailleur désireux d’organiser une occupation temporaire conforme aux exigences légales.
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