Un propriétaire peut donner congé pour vendre le logement loué, mais il ne peut pas utiliser ce congé pour contourner le droit de préemption du locataire. La difficulté apparaît souvent quelques semaines ou quelques mois plus tard : le locataire a refusé d’acheter au prix annoncé dans le congé, puis il découvre que le bien est finalement proposé ou vendu moins cher à un tiers.
Dans ce cas, la baisse de prix n’est pas un simple détail de négociation. Pour une location nue à usage de résidence principale, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose une nouvelle information du locataire lorsque le propriétaire décide de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur. Si le bailleur ne l’a pas déjà fait, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente.
L’enjeu est donc concret : le locataire peut, dans certains cas, reprendre la main sur l’achat ou contester la vente. Le bailleur, lui, doit sécuriser la chronologie des notifications avant de signer l’acte authentique.
Quand le locataire a un droit de préemption
Le droit de préemption prévu par l’article 15 de la loi de 1989 joue lorsque le bailleur délivre un congé pour vendre un logement loué vide à usage de résidence principale. Le congé doit être donné au moins six mois avant l’échéance du bail. Il doit indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente projetée.
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire accepte, il dispose en principe de deux mois pour signer l’acte de vente. Ce délai passe à quatre mois lorsqu’il indique qu’il recourt à un prêt.
Ce mécanisme ne doit pas être confondu avec d’autres droits de préférence ou de préemption, par exemple dans certains baux commerciaux, dans les ventes par lots ou dans les ventes d’immeubles entiers. La logique peut se ressembler, mais les textes, les délais et les sanctions ne sont pas toujours les mêmes.
La baisse de prix impose une nouvelle notification
La règle importante est simple : si le propriétaire décide de vendre à un prix plus bas, ou avec des conditions plus favorables que celles indiquées dans le congé, le locataire doit recevoir une nouvelle offre.
L’article 15 II prévoit que, dans ce cas, le notaire doit notifier au locataire les nouvelles conditions et le nouveau prix lorsque le bailleur ne l’a pas fait avant lui. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Elle est valable pendant un mois à compter de sa réception.
La notification doit être envoyée à l’adresse indiquée par le locataire au bailleur. Si le locataire n’a pas donné d’adresse, elle est effectuée à l’adresse du logement loué. C’est un point pratique décisif : un locataire qui quitte les lieux après le congé a intérêt à communiquer par écrit sa nouvelle adresse et à en conserver la preuve.
La notification doit aussi reproduire les alinéas obligatoires du texte. Une notification imprécise, adressée au mauvais endroit ou ne permettant pas d’identifier clairement le nouveau prix et les nouvelles conditions peut ouvrir un contentieux.
Exemple courant : le prix du congé était trop haut
Un bailleur délivre un congé pour vendre un appartement à 420 000 euros. Le locataire ne peut pas ou ne veut pas acheter à ce prix. Le propriétaire met ensuite le bien en vente, négocie avec un tiers et accepte finalement une offre à 385 000 euros.
Dans cette hypothèse, le locataire ne peut pas être privé de la possibilité d’acheter à 385 000 euros. Le nouveau prix est plus avantageux pour l’acquéreur. Il doit donc être notifié au locataire, sauf exception légale.
La même logique peut jouer si le prix facial ne baisse pas mais si les conditions deviennent plus favorables : prise en charge de frais, abandon d’une condition restrictive, vente d’une dépendance incluse, facilité de paiement, ou modification substantielle qui rend l’opération plus intéressante pour l’acheteur.
En pratique, il faut comparer l’offre initiale contenue dans le congé et les conditions finalement accordées au tiers. Une simple discussion non aboutie ne suffit pas toujours. En revanche, une promesse de vente, un compromis ou un acte authentique à des conditions plus avantageuses constitue une pièce centrale.
Le rôle du notaire avant la signature
Le notaire ne peut pas traiter la purge du droit de préemption comme une formalité secondaire. Avant l’acte définitif, il doit vérifier si le prix ou les conditions ont changé depuis le congé pour vendre.
Si le prix a baissé et si le bailleur n’a pas notifié lui-même la nouvelle offre, le notaire doit procéder à la notification. Le locataire dispose alors d’un mois pour répondre. S’il accepte, il dispose ensuite de deux mois pour réaliser la vente, ou de quatre mois en cas de recours à un prêt.
Pour le vendeur et l’acquéreur pressé, ce délai peut sembler gênant. Mais l’ignorer est plus risqué : la vente signée sans purge régulière peut être attaquée. Pour le locataire, la difficulté consiste souvent à obtenir les preuves de la baisse de prix et à agir assez vite.
Que peut demander le locataire si la vente est signée sans nouvelle offre ?
Le texte prévoit une sanction forte : la notification des nouvelles conditions est exigée à peine de nullité de la vente. Le locataire peut donc envisager une action visant à faire annuler la vente conclue avec le tiers lorsque son droit de préemption n’a pas été respecté.
La nullité n’efface pas toutes les difficultés pratiques. Il faut identifier le bon fondement, vérifier le régime applicable au bail et réunir les pièces. Il faut aussi tenir compte de la chronologie : congé, refus ou silence du locataire, changement de prix, promesse, acte de vente, départ ou maintien dans les lieux.
La Cour de cassation a rappelé, à propos d’un mécanisme de droit de préemption des locataires, que la nullité de la vente ne substitue pas automatiquement le locataire à l’acquéreur dans l’acte annulé. La décision du 12 avril 2018 montre qu’il faut être précis sur la demande : nullité, dommages et intérêts, ou autre mesure utile selon le texte applicable et les faits.
Autrement dit, le locataire ne doit pas seulement dire : « j’aurais voulu acheter ». Il doit démontrer quelle règle a été violée, quelle vente ou quelle notification est en cause, et quelle conséquence juridique il demande au juge.
Le prix peut aussi rendre le congé frauduleux
Un autre contentieux existe lorsque le prix indiqué dans le congé paraît volontairement excessif. Le propriétaire reste libre de fixer son prix, mais un prix manifestement dissuasif peut révéler une fraude si l’objectif réel est d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption.
Le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, dans une décision du 13 février 2025, a annulé un congé pour vendre après avoir relevé un prix à l’évidence surévalué et l’absence d’éléments sérieux fournis par la bailleresse pour expliquer l’écart avec les estimations produites par les locataires. Le tribunal rappelle que le prix élevé n’est pas interdit en soi, mais que le locataire peut démontrer une intention frauduleuse.
Cette voie est différente de la contestation d’une vente conclue ensuite à prix réduit. Dans le premier cas, on attaque le congé lui-même. Dans le second, on attaque l’absence de nouvelle notification ou la vente conclue sans purge régulière.
Quelles preuves réunir immédiatement ?
Le locataire qui soupçonne une baisse de prix doit éviter les échanges oraux. Il faut constituer un dossier de preuves avant d’engager une contestation.
Les pièces utiles sont notamment :
- le bail et ses avenants ;
- le congé pour vendre complet, avec l’acte de signification ou l’accusé de réception ;
- la notice d’information jointe au congé ;
- les courriers ou mails échangés avec le bailleur, l’agence et le notaire ;
- l’adresse communiquée au bailleur après le départ du logement ;
- les annonces immobilières montrant un nouveau prix ;
- les captures datées des annonces ;
- la promesse de vente ou l’acte de vente si le locataire peut l’obtenir ;
- tout courrier révélant une négociation ou un prix plus favorable ;
- les estimations immobilières lorsque le prix du congé paraît dissuasif.
Une capture d’écran isolée peut aider, mais elle ne suffit pas toujours. Il est préférable de faire constater rapidement l’annonce par commissaire de justice lorsque le montant est important ou lorsque la vente est proche.
Comment agir côté locataire
La première étape consiste à écrire au bailleur et au notaire pour demander la communication du prix et des conditions réellement envisagés. Le courrier doit rappeler le congé, le prix initial, les éléments laissant penser à une baisse, et l’adresse à laquelle toute nouvelle offre doit être notifiée.
Si une notification régulière arrive, le locataire doit répondre dans le délai d’un mois. Une acceptation doit être claire, écrite et envoyée avec un mode de preuve fiable. Si le locataire a besoin d’un prêt, il doit le préciser pour bénéficier du délai de réalisation porté à quatre mois.
Si la vente est déjà signée ou si le notaire refuse de répondre, il faut analyser rapidement l’opportunité d’une action. Le bon réflexe n’est pas toujours la même assignation : selon la situation, il peut s’agir de contester le congé, de demander la nullité de la vente, de solliciter des dommages et intérêts ou de négocier une solution avec le vendeur et l’acquéreur.
Comment sécuriser l’opération côté bailleur
Le bailleur doit vérifier trois points avant toute signature : le congé était-il régulier, le prix ou les conditions ont-ils changé, et le locataire a-t-il reçu la bonne notification ?
Si le prix baisse après le congé, il faut notifier la nouvelle offre avant de signer avec le tiers, ou faire procéder le notaire à cette notification. Il faut ensuite attendre l’expiration du délai d’un mois, sauf réponse claire du locataire.
Il est aussi prudent de conserver les estimations et les éléments expliquant le prix initial. Si le prix du congé est très supérieur aux estimations disponibles, le bailleur s’expose à une contestation pour prix dissuasif. La décision de vendre doit être réelle et sérieuse dès la délivrance du congé.
Paris et Île-de-France : vigilance renforcée
À Paris et en Île-de-France, les congés pour vendre donnent souvent lieu à contentieux parce que les prix varient fortement selon l’occupation, l’étage, les travaux, la copropriété, le DPE ou l’existence d’une cave. Un écart de prix peut être justifié, mais il doit être documenté.
Le locataire doit comparer le bien réellement loué avec le bien offert à la vente : appartement seul, cave, parking, chambre de service, quote-part de parties communes, travaux votés en copropriété. Une différence entre le bien loué et le bien vendu peut changer l’analyse.
Pour approfondir les enjeux liés au congé, à la vente d’un appartement loué et aux recours en droit immobilier, vous pouvez aussi consulter nos analyses sur la vente d’un appartement loué, le congé pour vendre et l’accompagnement par un avocat en droit immobilier à Paris.
Sources juridiques
- Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Cour d’appel de Paris, 22 février 2024, RG n° 21/16172
- Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, 13 février 2025, RG n° 24/00195
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 avril 2018, n° 17-11.015
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Le cabinet peut vérifier un congé pour vendre, une baisse de prix ou une vente signée sans nouvelle notification.
Une consultation téléphonique en 48 heures permet d’identifier les délais, les preuves et le recours utile.
Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact.
Nous intervenons à Paris et en Île-de-France pour les litiges de bail d’habitation, vente immobilière et droit de préemption du locataire.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.