Acheter un appartement déjà loué peut sembler rassurant. Le bien produit déjà un loyer. Le locataire est en place. Le vendeur présente parfois l’opération comme un investissement simple, avec un rendement immédiatement visible.
La difficulté est ailleurs. L’acquéreur n’achète pas seulement des murs. Il reprend une situation locative. Il reprend un bail, un loyer, un dépôt de garantie, parfois un impayé, parfois un congé impossible à délivrer avant plusieurs années.
Dans un marché locatif tendu, de nombreux biens sont proposés occupés. Le prix peut être plus attractif qu’un logement vide. Mais cette décote n’a d’intérêt que si l’acheteur sait précisément ce qu’il reprend.
Avant de signer une promesse de vente, il faut donc vérifier le bail, le profil du locataire, les diagnostics, les délais de congé, la régularité du loyer et les sommes à transférer le jour de l’acte. À défaut, l’investisseur peut découvrir trop tard qu’il ne pourra ni reprendre le logement, ni le revendre librement, ni augmenter le loyer comme prévu.
Le bail continue après la vente du logement
La vente ne met pas fin au bail.
Lorsque le logement est vendu occupé, l’acquéreur devient le nouveau bailleur. Le locataire reste dans les lieux. Le bail continue avec ses dates, son loyer, ses clauses et ses annexes.
L’article 1743 du Code civil prévoit que l’acquéreur ne peut pas expulser le locataire titulaire d’un bail ayant date certaine, sauf exception prévue par le bail pour certains biens non ruraux. En pratique, pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’acheteur reprend le contrat en cours.
Cette règle change la logique de l’achat. La question n’est pas seulement de savoir si le logement vaut son prix. Il faut savoir si le bail est exploitable.
L’acquéreur doit obtenir au minimum :
- le bail signé et ses avenants ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- les quittances récentes ;
- le dernier avis d’échéance ;
- l’historique des paiements ;
- l’attestation d’assurance habitation du locataire ;
- les diagnostics remis au locataire ;
- les courriers importants déjà échangés avec lui.
Un bail absent, incomplet ou contradictoire doit alerter. Le vendeur peut indiquer verbalement que le locataire partira bientôt. Cela ne suffit pas. Seules les dates et les actes opposables comptent.
Le nouveau propriétaire ne peut pas toujours donner congé rapidement
L’erreur fréquente consiste à croire qu’un acheteur peut récupérer le logement dès la prochaine échéance du bail.
La loi de 1989 limite ce pouvoir.
Pour un logement vide, l’article 15 prévoit des règles spécifiques en cas d’acquisition d’un bien occupé. Si le terme du bail intervient plus de trois ans après l’achat, l’acquéreur peut donner congé pour vendre au terme du bail en cours. Si le terme intervient moins de trois ans après l’achat, il ne peut donner congé pour vendre qu’au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement du bail.
Pour une reprise afin d’habiter le logement ou d’y loger un proche, une autre limite existe : lorsque le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date d’achat.
Ces règles sont décisives.
Un appartement acheté avec un bail qui se termine dans huit mois ne sera pas nécessairement libre dans huit mois. L’acquéreur peut devoir attendre la reconduction suivante pour vendre libre, ou deux ans pour une reprise, selon le motif du congé.
Avant la promesse, il faut donc calculer :
- la date de prise d’effet du bail ;
- sa durée ;
- la date de la prochaine échéance ;
- le type de bail, vide ou meublé ;
- l’objectif réel de l’acheteur : garder le locataire, revendre libre, reprendre pour habiter, loger un proche.
Ce calcul doit être écrit. Il peut justifier une baisse de prix ou une condition dans la promesse.
Le congé pour vente ne se prépare pas comme une simple lettre
Si l’acheteur veut revendre libre à terme, le congé pour vente doit respecter un formalisme strict.
Pour un logement vide soumis à la loi de 1989, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Il vaut offre de vente au profit du locataire. Le locataire dispose d’un délai pour accepter. Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour un autre acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, sous peine de nullité de la vente.
Le congé doit aussi être délivré dans le bon délai, par le bon canal, avec la notice d’information exigée.
Un congé irrégulier peut être annulé. Le locataire peut rester dans les lieux. Le calendrier de revente peut s’effondrer.
L’acheteur doit donc éviter de bâtir son financement sur une hypothèse vague : « le locataire partira à la fin du bail ». Il faut vérifier si un congé sera juridiquement possible, à quelle date, pour quel motif, et avec quels risques de contestation.
Pour approfondir le point vendeur, le cabinet a déjà publié un article sur la vente d’un appartement loué et le droit de préemption du locataire : vendre un appartement loué en 2026.
Le bail meublé n’obéit pas aux mêmes réflexes
Le logement meublé est souvent présenté comme plus souple. C’est vrai sur certains délais, mais cela ne permet pas d’ignorer le bail.
Le bail meublé a en principe une durée d’un an, ou neuf mois lorsqu’il est conclu avec un étudiant dans les conditions prévues par la loi. Le congé du bailleur obéit à des règles distinctes de celles du bail vide.
Surtout, l’acheteur doit contrôler que le logement est réellement meublé au sens juridique. Un bail intitulé « meublé » ne suffit pas. Le logement doit comporter les éléments nécessaires à une occupation normale par le locataire.
Si le bail meublé est fragile, le locataire peut soutenir qu’il s’agit en réalité d’une location vide. La durée, le congé, le dépôt de garantie et la stratégie de reprise peuvent alors changer.
Avant d’acheter, il faut demander :
- l’inventaire du mobilier annexé au bail ;
- les photographies ou l’état des lieux d’entrée ;
- la preuve de remise des meubles indispensables ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- l’historique des échanges avec le locataire sur l’état du mobilier.
Un investissement rentable sur tableur peut devenir litigieux si le bail repose sur une qualification contestable.
Le loyer repris peut être contestable
L’acquéreur reprend le loyer existant. Mais il ne doit pas se contenter du montant annoncé dans l’annonce immobilière.
Il faut vérifier si le loyer est payé, s’il est révisable, s’il a été correctement fixé et s’il respecte les règles locales applicables. À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, l’encadrement des loyers peut limiter le loyer applicable. Un complément de loyer peut aussi être contesté lorsqu’il ne repose pas sur des caractéristiques réellement exceptionnelles.
L’acheteur doit donc obtenir les quittances et le bail complet, puis comparer le loyer :
- au montant prévu dans le contrat ;
- au dernier loyer réellement payé ;
- aux règles de révision ;
- aux plafonds d’encadrement lorsqu’ils s’appliquent ;
- aux charges récupérables.
Un loyer élevé peut rendre le rendement séduisant. Mais s’il est contestable, le rendement affiché n’est pas fiable.
Dans une promesse de vente, l’acquéreur peut demander une déclaration précise du vendeur sur l’absence de contestation en cours, l’absence d’impayé et l’absence de procédure locative. Si ces déclarations sont fausses, elles peuvent nourrir un recours après la vente.
Le dépôt de garantie doit être traité dans l’acte
Le dépôt de garantie versé par le locataire n’appartient pas économiquement au vendeur. Il devra être restitué au locataire en fin de bail, sous réserve des sommes justifiées.
Lors de la vente, il faut donc prévoir le transfert ou l’imputation du dépôt de garantie entre vendeur et acquéreur. Ce point doit apparaître dans le dossier notarial.
Sans cela, le nouveau propriétaire peut se retrouver face à un locataire qui réclame la restitution du dépôt de garantie alors que l’argent n’a pas été correctement récupéré auprès du vendeur.
La vérification est simple :
- montant du dépôt prévu au bail ;
- preuve du versement initial ;
- clause de transfert dans l’acte ;
- cohérence avec le prix et les comptes entre vendeur et acquéreur.
Ce point est souvent secondaire dans la négociation. Il devient concret au départ du locataire.
Les diagnostics et les travaux changent la valeur du bien
Un logement déjà loué peut contenir un risque technique.
L’acheteur doit contrôler le diagnostic de performance énergétique, les diagnostics obligatoires, les éventuelles mentions sur l’électricité, le gaz, le plomb, l’amiante ou les risques. Il doit aussi vérifier les travaux votés en copropriété et ceux qui restent à voter.
La question du DPE est centrale. Un logement énergivore peut limiter la relocation, bloquer une hausse de loyer ou imposer des travaux. Le prix d’achat doit intégrer ce risque.
Il faut également lire les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale si le bien est en copropriété. Un appel de fonds important après l’achat peut dégrader le rendement.
Le bon réflexe consiste à croiser :
- le bail ;
- le DPE ;
- les charges de copropriété ;
- les travaux votés ;
- le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe ;
- les impayés éventuels du locataire ;
- la stratégie de sortie de l’acheteur.
Une rentabilité brute n’a pas de sens si elle ignore ces éléments.
Paris et Île-de-France : trois vérifications supplémentaires
À Paris et en Île-de-France, l’achat d’un appartement déjà loué impose souvent trois vérifications spécifiques.
D’abord, l’encadrement des loyers. Si le bail est soumis à un plafond, le rendement doit être recalculé avec le loyer juridiquement soutenable, pas seulement avec le loyer affiché.
Ensuite, le calendrier de reprise. Dans les zones tendues, l’acquéreur peut être tenté d’acheter occupé avec une décote, puis de reprendre. Les délais de l’article 15 doivent être relus avant toute signature.
Enfin, la tension locative ne dispense pas de la preuve. Si le vendeur évoque un départ verbal du locataire, une intention de déménagement ou une « entente », il faut un document écrit, clair et juridiquement utile. Même dans ce cas, un départ annoncé n’a pas la même force qu’un congé régulier ou qu’un accord de résiliation correctement signé.
Que faire avant de signer la promesse
Avant de signer, l’acquéreur doit demander au notaire ou à son conseil de sécuriser plusieurs points.
Le dossier doit contenir le bail, les annexes, les diagnostics, les quittances, l’état des lieux, l’attestation d’assurance, la situation du dépôt de garantie, les échanges importants avec le locataire et les documents de copropriété.
La promesse peut ensuite intégrer des déclarations du vendeur :
- absence d’impayé connu ;
- absence de procédure avec le locataire ;
- absence de congé irrégulier déjà délivré ;
- absence de contestation sur le loyer ;
- montant exact du dépôt de garantie ;
- transfert du dépôt à l’acquéreur ;
- remise de tous les documents locatifs.
Si un risque est identifié, il faut le traiter avant signature. La solution peut être une baisse de prix, une condition particulière, une garantie du vendeur ou un renoncement à l’opération.
Acheter un appartement déjà loué n’est pas une mauvaise opération en soi. Mais c’est une opération qui se vérifie juridiquement avant de se vérifier financièrement.
Sources utiles
- Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : congé pour vente, acquisition d’un bien occupé et droit de préemption du locataire.
- Article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : contenu du bail et notification du nouveau bailleur au locataire.
- Service-Public : vente d’un logement loué en cours de bail.
- Article interne : vendre un appartement loué en 2026.
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