Servitudes de passage pour cause d’enclave : les consolidations jurisprudentielles de la troisième chambre civile (2024-2026)
La servitude de passage pour cause d’enclave constitue l’une des institutions les plus anciennes et les plus contentieuses du droit immobilier. Elle répond à une nécessité pratique élémentaire : permettre au propriétaire d’un fonds privé d’accès à la voie publique d’obtenir un passage sur le fonds de son voisin, moyennant une indemnité proportionnée au dommage occasionné. Le dispositif, ancré aux articles 682 à 685 du Code civil, n’a jamais cessé d’alimenter un abondant contentieux, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation assure la régulation depuis plus de deux siècles. Or, les années 2024 et 2025 ont vu se consolider un ensemble de solutions qui, sans bouleverser l’économie générale du régime, en précisent les contours avec une rigueur renouvelée. L’article 684 du Code civil, qui cantonne le passage aux seuls terrains issus de la division ayant créé l’enclave, a fait l’objet de plusieurs décisions remarquées, tandis que l’articulation entre la servitude légale et la servitude conventionnelle a été précisée avec une netteté particulière. L’objet de la présente étude est d’analyser ces consolidations, en les confrontant aux textes et aux décisions les plus récentes de la Cour de cassation, pour en dégager les principes directeurs qui gouvernent aujourd’hui la matière.
I. La détermination de l’assiette du passage : entre règles de la division et usage prolongé
A. La rigueur du principe de l’article 684 face à la division volontaire
Aux termes de l’article 684, alinéa 1er, du Code civil, « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes » (Legifrance). Ce texte, dont la portée est à la fois protectrice du propriétaire du fonds non divisé et incitative à la prudence du vendeur, a reçu une application particulièrement ferme dans un arrêt du 20 novembre 2025, publié au Bulletin.
Dans cette espèce, un propriétaire avait constitué, par l’acquisition successive de plusieurs parcelles en 1999, un fonds unique disposant d’un accès à la voie publique. En mars 2013, il vendit certaines de ces parcelles, dont celle qui assurait l’accès, tout en conservant les autres, devenues enclavées. Ces dernières furent ensuite revendues en août 2017 à une société qui sollicita, sur le fondement des articles 682 et 683 du Code civil, la fixation d’une servitude de passage sur un fonds voisin n’ayant jamais appartenu au vendeur originaire. La Cour de cassation rejette cette prétention et pose une règle en deux temps. D’une part, elle affirme que « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique ». D’autre part, la Haute juridiction précise que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil » (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-17.240, Publié au Bulletin, courdecassation.fr).
Cette solution s’inscrit dans une logique de prévention des opérations spéculatives : le propriétaire qui divise volontairement son fonds ne saurait, par le jeu de reventes successives, faire supporter à un tiers la charge d’un passage dont il a lui-même créé la nécessité. La Cour de cassation réaffirme ainsi que le mécanisme de l’article 684, dérogatoire au droit commun du désenclavement, est d’ordre public et s’impose indépendamment de l’identité du propriétaire actuel des parcelles enclavées. Par ailleurs, cette décision confirme que l’acquéreur de parcelles enclavées ne dispose d’aucun recours contre un tiers étranger à la division, ce qui impose une vigilance accrue lors de toute acquisition immobilière portant sur des fonds susceptibles d’être enclavés. Les praticiens du droit de la vente immobilière doivent, en amont, vérifier l’historique cadastral des parcelles pour identifier les divisions antérieures susceptibles de conditionner l’assiette du futur passage.
La rigueur de cette solution est tempérée, toutefois, par la prise en compte d’un élément chronologique déterminant : la prescription trentenaire.
B. La mise en échec de l’article 684 par la prescription trentenaire
L’article 685, alinéa 1er, du Code civil dispose que « l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu » (Legifrance). Ce texte, qui consacre une forme de prescription acquisitive, a reçu une application décisive dans un arrêt du 2 octobre 2025, publié au Bulletin, qui vient rappeler avec force que l’usage trentenaire d’un passage rend inapplicables les dispositions de l’article 684.
Dans cette affaire, la cour d’appel de Bordeaux avait estimé que la règle posée par l’article 684, qui impose que le passage soit demandé sur les terrains issus de la division ayant immédiatement créé l’enclave, ne pouvait être écartée par un usage même trentenaire d’un passage situé sur un fonds non issu de la division. La Cour de cassation casse cet arrêt au visa combiné des articles 684, alinéa 1er, et 685, alinéa 1er, du Code civil. Elle rappelle expressément sa jurisprudence antérieure en ces termes : « Il est jugé que la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil (3e Civ., 19 mars 2003, pourvoi n° 01-00.855, Bull. 2003, III, n° 69), de sorte que, si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division » (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-12.678, Publié au Bulletin, courdecassation.fr).
L’arrêt ajoute une précision procédurale importante en censurant également l’arrêt d’appel pour défaut de motivation, les juges du fond n’ayant pas examiné l’intégralité des pièces produites pour justifier de l’usage trentenaire. La Cour de cassation impose ainsi au juge du fond une obligation de motivation renforcée lorsqu’il est saisi d’une contestation portant sur l’assiette du passage : il ne peut se borner à écarter sommairement les preuves sans les avoir examinées une à une.
Cette articulation entre les articles 684 et 685 dessine un équilibre subtil. D’un côté, le législateur sanctionne la division volontaire en cantonnant le passage aux parcelles qui en sont issues. De l’autre, il protège la situation de fait consolidée par le temps : lorsqu’un passage a été utilisé pendant trente ans de manière continue, cette assiette se trouve cristallisée, et ce quelle que soit l’origine de l’enclave. La prescription trentenaire opère ainsi comme un correctif à la rigueur de l’article 684, en faisant prévaloir la réalité de l’usage sur la généalogie cadastrale de l’enclave. Pour le contentieux des servitudes immobilières, cette solution constitue un levier essentiel pour le propriétaire qui, bien que placé dans une situation d’enclave résultant d’une division, peut se prévaloir d’un usage prolongé pour asseoir sa position.
II. Servitude légale et servitude conventionnelle : coexistence, substitution et extinction
A. La coexistence des servitudes : la conventionnelle n’éteint pas la légale
La question de l’articulation entre la servitude légale de passage pour cause d’enclave et la servitude conventionnelle librement consentie entre propriétaires est d’une importance pratique considérable. Un propriétaire peut-il, en concédant conventionnellement un droit de passage à son voisin, éteindre la servitude légale qui grève son propre fonds ? La réponse de la Cour de cassation est fermement négative.
Dans un arrêt du 7 mai 2025, la troisième chambre civile a été confrontée à une situation dans laquelle un propriétaire avait acquis des parcelles contiguës bénéficiant, pour certaines, d’une servitude conventionnelle de passage, tandis qu’une autre parcelle restait grevée d’une servitude légale. Le propriétaire du fonds servant soutenait que l’acquisition des parcelles bénéficiant d’un passage conventionnel devait entraîner l’extinction de la servitude légale, le fonds se trouvant désormais désenclavé par cette voie conventionnelle. La Cour de cassation rejette cette argumentation et énonce que « la servitude conventionnelle de passage instituée par l’acte du 25 janvier 2013 ne pouvait bénéficier qu’aux seules parcelles visées par le titre », de sorte qu’elle ne pouvait « assurer la desserte complète de la parcelle » demeurée en dehors de son périmètre. La Haute juridiction en déduit que « en dépit de la réunion matérielle de ces trois fonds appartenant à [un même propriétaire], la parcelle [en cause] ne disposait pas d’un accès, même indirect, à la voie publique et que la servitude légale de passage pour cause d’enclave de cette dernière parcelle, grevant le fonds voisin, n’était pas éteinte » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-22.810, courdecassation.fr).
Cette solution consacre une approche strictement analytique du régime des servitudes : chaque parcelle conserve son identité cadastrale et juridique, et la réunion matérielle de plusieurs fonds entre les mains d’un même propriétaire n’opère aucune confusion des droits qui y sont attachés. Une servitude conventionnelle ne profite qu’aux fonds expressément désignés dans le titre constitutif, et la circonstance que le propriétaire ait, dans les faits, aménagé une continuité physique entre les parcelles ne saurait suppléer l’absence de titre pour les parcelles non mentionnées. La règle est protectrice : elle évite qu’un propriétaire ne perde le bénéfice de la servitude légale par le seul effet d’acquisitions ultérieures qui ne le désenclaveraient qu’imparfaitement.
Dans le même sens, un arrêt du 2 octobre 2025, rendu au visa de l’article 682 du Code civil, rappelle que l’existence d’une servitude conventionnelle apparente ne dispense pas le juge de vérifier si le passage qu’elle offre est effectivement suffisant. La Cour casse un arrêt qui s’était borné à constater l’existence d’une servitude stipulée dans le titre de propriété, « sans rechercher, comme il lui était demandé, si, en dépit de la description de la servitude de passage stipulée dans le titre de propriété de M. [M], laquelle était en outre contraire à celle figurant dans l’acte de partage correspondant à l’acte constitutif de la servitude, le passage offert par le lot n° 20 permettait d’offrir au lot n° 19 un accès effectif et suffisant à la voie publique » (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 23-21.978, courdecassation.fr). L’enseignement est clair : une servitude conventionnelle qui ne permet pas un accès réel, permanent et suffisant ne saurait éteindre la servitude légale, et le juge est tenu de procéder à cette vérification in concreto, au besoin en examinant les caractéristiques physiques du terrain, la nature du sol et les contraintes climatiques locales.
B. Les conditions restrictives de la servitude par destination du père de famille
La servitude par destination du père de famille, régie par l’article 693 du Code civil, constitue un mode d’établissement original des servitudes, qui ne requiert ni titre ni prescription. Aux termes de ce texte, « il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude » (Legifrance). La Cour de cassation en a donné une application rigoureuse dans un arrêt du 27 février 2025, publié au Bulletin, dont la portée dépasse le seul contentieux des servitudes.
Dans cette espèce, des époux avaient procédé à une donation-partage au profit de leurs enfants, transmettant à l’un des parcelles constituant un bien propre du donateur, et à l’autre des parcelles dépendant de la communauté conjugale. Les donataires se prévalaient d’une servitude par destination du père de famille, au motif que les fonds avaient été aménagés par les parents de manière à créer un signe apparent de servitude (un garage dont l’accès ouvrait sur le fonds voisin). La Cour de cassation rejette cette prétention et pose une règle de principe : « il s’en déduit que, lorsque, par une donation-partage, des époux transmettent à l’un de leurs héritiers un fonds constituant un bien propre de l’un d’eux, et à un autre un fonds constituant un bien commun, aucune servitude par destination du père de famille ne peut être constituée à cette occasion, les biens ainsi transmis n’ayant pas appartenu au même propriétaire et le partage n’ayant donc pas opéré de division d’un même fonds » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-10.658, Publié au Bulletin, courdecassation.fr).
Cette décision revêt une importance considérable pour le droit patrimonial de la famille et pour les praticiens du droit patrimonial et des successions. Elle démontre que la distinction entre les biens propres et les biens communs, qui gouverne le régime matrimonial, produit des effets directs sur le régime des servitudes. Le partage opéré par une donation-partage ne réalise une division d’un fonds unique que si les biens transmis ont appartenu au même propriétaire. La circonstance que les deux époux aient été les auteurs matériels de l’aménagement créant le signe apparent ne suffit pas : il faut que les fonds aient été la propriété du même sujet de droit au moment de cet aménagement. La présence, dans le patrimoine du donateur, d’un bien propre et d’un bien commun, bien que tous deux gérés par les époux, ne satisfait pas à cette condition d’unicité de propriétaire.
Le même arrêt écarte également la demande subsidiaire de reconnaissance d’une servitude légale pour cause d’enclave, en relevant que les parcelles disposaient de deux accès à la voie publique et que la demande visait en réalité à « accéder directement au garage situé à l’arrière de la parcelle », ce qui « relevait d’une simple commodité ». La Cour rappelle ainsi que l’enclave, au sens de l’article 682, suppose une impossibilité ou une insuffisance réelle d’accès, et non une simple gêne ou un inconfort. Cette distinction entre commodité et nécessité est constante en jurisprudence et constitue un garde-fou contre les demandes abusives de désenclavement qui ne viseraient qu’à améliorer la configuration d’un fonds déjà desservi.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 28 novembre 2024, que le propriétaire d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage ne peut se prévaloir d’un usage prolongé pour modifier unilatéralement l’assiette de cette servitude lorsque celle-ci est définie avec précision par le titre constitutif. Dans cette affaire, la cour d’appel avait constaté que « le tracé actuel du passage permettant à [l’intéressé] d’accéder à sa propriété ne correspondait pas à l’assiette du droit de passage ainsi instauré » par l’acte de partage de 1945, et en avait déduit que la demande d’élargissement du chemin existant ne pouvait prospérer (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 22-21.606, courdecassation.fr). Cette solution rappelle que la prescription trentenaire de l’article 685 ne joue qu’en matière de servitude légale pour cause d’enclave, et non pour les servitudes conventionnelles dont l’assiette est fixée par le titre.
Enfin, la Cour a également précisé, dans un arrêt du 16 avril 2026, que l’institution du patecq, indivision forcée propre au droit rural méditerranéen, obéit à des règles spécifiques qui ne se confondent pas avec le régime de droit commun des servitudes de passage. Dans cette décision, la Cour rejette la demande de désenclavement formée sur le fondement de l’article 815-9 du Code civil, en rappelant que « le patecq constituait une indivision forcée [et] obéissait à ses règles propres non contenues dans le code civil » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-21.939, courdecassation.fr). Cette décision illustre la diversité des régimes juridiques applicables aux questions de passage et de desserte, selon la nature du fonds et son histoire.
Conclusion
Les décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des années 2024 à 2026 témoignent d’une volonté de consolidation plutôt que de rénovation du régime des servitudes de passage pour cause d’enclave. L’article 684 du Code civil, qui constitue le pivot de la matière en cas de division volontaire, est appliqué avec une rigueur qui sanctionne l’imprudence du vendeur tout en protégeant le tiers étranger à la division, sans toutefois que cette rigueur ne puisse résister à la force de la prescription trentenaire, laquelle demeure le correctif essentiel du système. La coexistence entre servitude légale et servitude conventionnelle obéit à une logique d’indépendance des titres, chaque parcelle conservant son statut propre, tandis que la servitude par destination du père de famille est cantonnée à l’hypothèse stricte d’une division d’un fonds ayant appartenu au même propriétaire.
L’arrêt du 27 février 2025, publié au Bulletin, ajoute à cet édifice une précision déterminante pour le droit patrimonial de la famille, en rappelant que la distinction des régimes matrimoniaux ne se dissout pas dans le droit des biens et que les règles de l’indivision conjugale produisent des effets directs sur la constitution des servitudes. L’analyse de ces décisions révèle plusieurs tendances de fond : une exigence accrue de motivation des juges du fond, la Cour de cassation censurant les décisions qui se bornent à une appréciation sommaire des éléments de preuve sans les examiner un à un ; une protection renforcée des situations acquises par l’écoulement du temps, la prescription trentenaire étant érigée en principe supérieur capable de faire échec aux règles les plus rigoureuses de la division volontaire ; une conception strictement analytique de la propriété foncière, chaque parcelle conservant une individualité juridique que ni la réunion matérielle ni la communauté de propriétaire ne viennent altérer. Ces trois lignes directrices offrent aux praticiens une grille de lecture cohérente pour aborder les litiges relatifs aux servitudes de passage, qu’ils portent sur la détermination de l’assiette du passage, sur la preuve de l’usage trentenaire ou sur l’articulation entre les différents régimes de servitudes.
Au-delà de leur intérêt doctrinal, ces solutions emportent des conséquences pratiques immédiates. L’acquéreur d’un fonds enclavé doit, avant toute acquisition, se renseigner sur l’historique cadastral des parcelles et sur les divisions antérieures qui pourraient conditionner l’assiette du passage auquel il pourra prétendre. Le vendeur ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en omettant d’informer l’acquéreur de l’état d’enclave de la parcelle qu’il cède et des conséquences juridiques qui en découlent. Le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude doit être conscient que la réunion matérielle du fonds dominant avec d’autres parcelles ne suffira pas à éteindre la servitude qui grève son propre fonds, dès lors que le titre constitutif de la servitude conventionnelle n’inclut pas expressément la parcelle litigieuse.
Il est recommandé à toute personne confrontée à un litige relatif aux servitudes de passage de consulter un avocat en droit des servitudes immobilières et un professionnel du droit de la vente immobilière, seuls à même d’analyser la situation cadastrale et juridique du fonds et de proposer une stratégie adaptée au regard de la jurisprudence la plus récente. Le cabinet peut être joint au 06 46 60 58 22 ou par courriel à l’adresse [email protected].
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