Un propriétaire peut avoir délivré un congé pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, puis se retrouver face à une difficulté très concrète : le locataire ne quitte pas les lieux à la date prévue.
La page officielle Service-Public sur le congé donné par le bailleur a été vérifiée le 1er juin 2026. Elle rappelle un point central : le propriétaire ne peut donner congé qu’en respectant des conditions strictes, qui varient selon le type de bail et le motif invoqué. De son côté, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.
Cette phrase ne signifie pas que le propriétaire peut changer la serrure, couper l’électricité ou retirer les affaires du locataire. Elle signifie que le bail est terminé si le congé est valable. Pour récupérer le logement, il faut ensuite obtenir une décision de justice, faire signifier les actes nécessaires et respecter les délais d’expulsion.
Le bon réflexe consiste donc à traiter deux questions séparées. D’abord, le congé est-il valable ? Ensuite, si le locataire reste malgré un congé valable, quelle procédure engager et quelles sommes demander ?
Vérifier d’abord la validité du congé
Avant de parler d’expulsion, il faut relire le congé. C’est souvent à ce stade que le dossier se gagne ou se perd.
Le congé donné par le bailleur doit être justifié par l’un des motifs prévus par la loi : vente du logement, reprise pour habiter ou loger un proche, ou motif légitime et sérieux. Il doit être notifié dans les formes admises : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Pour un logement vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, le préavis du bailleur est en principe de six mois. Pour une location meublée à usage de résidence principale, le régime est différent et le délai est plus court. Cette distinction doit être vérifiée dès le début.
En cas de congé pour vente, la lettre doit notamment indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire lorsque la loi lui reconnaît un droit de préemption. Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l’acquéreur, une nouvelle notification peut être nécessaire.
En cas de congé pour reprise, le bailleur doit identifier le bénéficiaire de la reprise, préciser son adresse et indiquer le lien avec lui. Il doit aussi être capable de justifier du caractère réel et sérieux de la reprise. Un congé de pure convenance, délivré sans projet réel d’occupation, expose le bailleur à une contestation.
Le juge peut vérifier la réalité du motif du congé. Il peut même le faire d’office. Si le congé est irrégulier, la demande d’expulsion peut être rejetée et le bail peut se poursuivre.
Ce que change le maintien dans les lieux
Si le congé est valable et que le délai de préavis est expiré, le locataire n’est plus dans la même situation juridique. Il n’occupe plus le logement en vertu d’un bail en cours. Il se maintient dans les lieux alors que le titre d’occupation a pris fin.
Cette situation permet au bailleur de demander au juge de constater la validité du congé, de constater l’occupation sans droit ni titre, d’ordonner l’expulsion et de fixer une indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation remplace le loyer. Elle correspond à la contrepartie de l’occupation du logement après la fin du bail. En pratique, elle est souvent fixée par référence au dernier loyer et aux charges, mais elle peut aussi être discutée selon l’état du logement, la valeur locative, la durée d’occupation et les demandes formées.
Le bailleur peut également demander des dommages et intérêts si le maintien dans les lieux lui cause un préjudice distinct. C’est le cas, par exemple, lorsqu’une vente échoue, lorsqu’un acquéreur se rétracte, lorsqu’un projet de reprise est retardé ou lorsque le propriétaire supporte des frais supplémentaires documentés.
Il faut toutefois prouver ce préjudice. Une simple gêne ne suffit pas. Il faut produire les pièces : compromis de vente, échanges avec l’acquéreur, calendrier de déménagement, frais supplémentaires, perte de chance de vendre, pénalités, relances, constats et correspondances.
Le propriétaire ne doit pas se faire justice lui-même
Même si le locataire n’a plus de titre, le propriétaire ne peut pas reprendre le logement par la force.
L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.
En clair, il faut une base exécutoire. Le bailleur ne peut pas remplacer la serrure, vider l’appartement, interrompre les fluides, entrer sans accord ou exercer une pression matérielle sur l’occupant.
Ces initiatives peuvent se retourner contre lui. Elles peuvent créer un trouble, alimenter une défense du locataire et exposer le propriétaire à des demandes indemnitaires. Le dossier doit rester procéduralement propre.
La bonne séquence est différente. Il faut mettre en demeure, faire intervenir un commissaire de justice lorsque c’est utile, saisir le juge compétent, obtenir une décision, faire signifier cette décision, délivrer le commandement de quitter les lieux, puis poursuivre l’exécution dans le respect des délais.
Quelle procédure engager ?
Le contentieux relève en pratique du juge des contentieux de la protection lorsque le litige concerne un bail d’habitation. La demande peut viser la validation du congé, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et les frais.
Le choix de la procédure dépend du dossier. Dans certains cas, une assignation au fond est préférable, notamment lorsque la validité du congé risque d’être discutée. Dans d’autres, une procédure de référé peut être envisagée, mais elle suppose une analyse fine de l’urgence, de l’évidence du droit et des contestations possibles.
La demande doit être précise. Il ne suffit pas d’affirmer que le locataire refuse de partir. Il faut montrer que le bail a pris fin, que le congé a été régulièrement délivré, que le délai est expiré, que le locataire est resté dans les lieux et que les sommes réclamées sont justifiées.
Les décisions récentes publiées sur le site de la Cour de cassation montrent cette mécanique. Le tribunal judiciaire de Marseille, dans une décision du 28 mai 2026, a examiné un congé pour vente, l’absence d’exercice utile du droit de préemption et les conséquences du maintien dans les lieux. Le tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 9 janvier 2024, a également statué sur une occupation sans droit ni titre après congé et ordonné l’expulsion.
Ces décisions rappellent une réalité pratique : le juge ne se contente pas de la volonté du propriétaire. Il vérifie la chaîne complète : bail, congé, motif, délai, notification, absence de titre, occupation et demandes financières.
Délais d’expulsion, commandement et trêve hivernale
Une décision d’expulsion ne permet pas toujours une libération immédiate du logement.
Après la décision, le commissaire de justice doit en principe signifier un commandement de quitter les lieux. Lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un délai de deux mois suivant ce commandement, sous réserve des exceptions et des pouvoirs du juge.
Le juge peut aussi accorder des délais aux occupants de lieux habités lorsque le relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales. L’article L. 412-3 du même code organise cette possibilité. Ces délais sont un point sensible dans les dossiers de résidence principale, surtout lorsque le locataire justifie de démarches de relogement, de difficultés de santé, de ressources limitées ou d’une situation familiale particulière.
La trêve hivernale doit également être anticipée. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante, sauf exceptions. La procédure judiciaire peut continuer pendant cette période, mais l’exécution matérielle peut être suspendue.
Pour un bailleur, cela signifie qu’il faut agir tôt. Un congé mal préparé, une assignation tardive ou une signification retardée peut décaler la récupération effective du logement de plusieurs mois.
Quelles pièces réunir avant d’agir ?
Le dossier doit être construit avant l’assignation.
Il faut réunir le bail, les avenants, l’état civil ou les statuts du bailleur, le congé, la preuve de sa réception ou de sa signification, la notice d’information jointe au congé lorsque la loi l’exige, les échanges avec le locataire, les preuves du maintien dans les lieux, le dernier décompte locatif et les justificatifs de charges.
En cas de congé pour vente, il faut ajouter l’estimation du bien, le prix proposé, les conditions de vente, les échanges éventuels avec le notaire, l’offre faite au locataire, sa réponse ou son absence de réponse, ainsi que tout document relatif à une vente projetée.
En cas de congé pour reprise, il faut préparer les pièces sur le bénéficiaire : identité, adresse, lien avec le bailleur, besoin réel de logement, situation actuelle, projet d’occupation et cohérence du calendrier.
Si le bailleur demande des dommages et intérêts, il doit aussi produire les preuves du préjudice. Un acquéreur perdu, un prêt devenu caduc, des frais de relogement, des frais de garde-meubles, une perte de loyer ou des honoraires supplémentaires doivent être documentés.
Paris et Île-de-France : un enjeu de calendrier
À Paris et en Île-de-France, les congés pour vente et pour reprise donnent lieu à des litiges fréquents. Les loyers sont élevés, les biens se vendent cher et les délais de relogement peuvent être longs. Le maintien dans les lieux bloque souvent une vente, une installation familiale ou une opération patrimoniale.
Le calendrier judiciaire doit donc être anticipé. Le tribunal compétent dépend du lieu de situation de l’immeuble. À Paris, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris traite les baux d’habitation. En petite couronne et grande couronne, la compétence dépend du ressort territorial du logement.
Le propriétaire doit aussi tenir compte de la période de délivrance du congé, de la date d’échéance du bail, du délai de préavis, de la trêve hivernale et de la disponibilité des commissaires de justice. Une stratégie efficace ne consiste pas seulement à avoir raison sur le fond. Elle consiste à ne pas perdre six mois par une erreur de forme.
Pour les litiges d’expulsion et de baux d’habitation à Paris, vous pouvez consulter notre page dédiée : Avocat expulsion Paris : procédure, délais et contestations en droit immobilier.
Les erreurs les plus fréquentes
La première erreur consiste à délivrer un congé sans vérifier la date exacte d’échéance du bail. Un congé prématuré, tardif ou mal calculé peut être contesté.
La deuxième erreur consiste à confondre congé pour vente et vente d’un logement occupé. Vendre occupé n’implique pas nécessairement que le locataire parte. Le congé pour vendre obéit à des règles propres.
La troisième erreur consiste à oublier la protection de certains locataires. Les locataires âgés ou disposant de ressources modestes peuvent bénéficier d’une protection légale, sauf exceptions. Cette question doit être vérifiée avant la délivrance du congé.
La quatrième erreur consiste à réclamer des loyers après la fin du bail sans qualifier correctement la demande. Après la fin du titre, il faut demander une indemnité d’occupation, et non seulement poursuivre comme si le bail continuait.
La cinquième erreur consiste à attendre la fin du préavis pour préparer le dossier. Si le locataire annonce qu’il ne partira pas, il faut déjà rassembler les pièces, préparer la mise en demeure et organiser la saisine.
Sources utiles
- Service-Public, Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire, vérifié le 1er juin 2026 : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
- Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900030
- Article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution sur Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028808273/
- Article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sur Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900004
- Article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution sur Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047899976
- Article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution sur Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900053
- Tribunal judiciaire de Marseille, 28 mai 2026, n° 25/06009 : https://www.courdecassation.fr/decision/6a1891facdc6046d4747c220
- Tribunal judiciaire de Paris, 9 janvier 2024, n° 22/08244 : https://www.courdecassation.fr/decision/659d9d7faa704a07f4934415
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