Constructions sur le terrain d’autrui et droit d’accession immobilière : les enseignements récents de la troisième chambre civile sur l’article 555 du Code civil
Le droit d’accession immobilière constitue l’une des prérogatives essentielles du propriétaire sur son fonds. Ce mécanisme, régi par les articles 551 et suivants du Code civil, permet au propriétaire du sol de devenir propriétaire de tout ce qui s’unit et s’incorpore à sa chose. L’article 555 vient préciser le sort des constructions, plantations et ouvrages édifiés par un tiers avec ses propres matériaux, en aménageant un régime particulier qui tempère la rigueur du principe d’accession par une option ouverte au propriétaire et, dans certaines conditions, par une protection accordée au constructeur de bonne foi. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre 2023 et 2026, plusieurs décisions importantes qui précisent tant le régime de l’action en remboursement que les conditions strictes de la bonne foi.
I. Le mécanisme du droit d’accession immobilière au profit du propriétaire du sol
A. La règle de l’accession comme attribut essentiel du droit de propriété
Le droit d’accession immobilière constitue l’une des prérogatives essentielles du propriétaire sur son fonds. L’article 551 du Code civil dispose que tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles établies par les dispositions qui suivent. L’article 552 précise quant à lui que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Ces deux textes forment le socle du mécanisme par lequel les constructions, plantations et ouvrages édifiés sur un terrain deviennent, par l’effet de la loi, la propriété du propriétaire du fonds.
L’article 555 du Code civil précise le sort des constructions réalisées par un tiers avec ses propres matériaux, en énonçant un régime particulier qui déroge partiellement à la rigueur du principe d’accession. Il dispose que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. » Ce droit d’option, qui s’impose au propriétaire du fonds, constitue la clé de voûte du dispositif. Il est discrétionnaire et n’a pas à être motivé.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé la portée de ce mécanisme dans un arrêt du 12 septembre 2024 (n° 22-23.422), rendu en matière de bail rural. Un preneur avait fait réaliser des travaux de drainage sur des parcelles louées, puis avait cédé la propriété de ces ouvrages à une société bénéficiaire de la mise à disposition des terres. Devenu ultérieurement propriétaire des parcelles par acquisition, il avait agi en responsabilité contre les entrepreneurs. La cour d’appel l’avait déclaré irrecevable, au motif que la propriété du drainage avait été transférée à la société. La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 551, 552 et 555 du Code civil, en énonçant que « si au cours de l’exécution du bail, le preneur à bail rural qui édifie des constructions les cède à la société bénéficiaire de la mise à disposition des parcelles louées, le bailleur en devient propriétaire, sauf accord contraire des parties au bail, à l’issue de celui-ci par l’effet de l’article 555 précité. »
Cette décision illustre la force du mécanisme d’accession, qui s’applique de plein droit à l’expiration du bail en l’absence de convention contraire expresse. La Cour rappelle par ailleurs que la confusion des droits locatifs et de propriété — lorsqu’un même sujet réunit les qualités de preneur et de bailleur — éteint le droit au bail et déclenche immédiatement le mécanisme d’accession. En l’espèce, la cour d’appel n’avait pas constaté que le bail contenait une renonciation expresse du bailleur à l’accession à l’extinction du bail, de sorte que sa décision a été censurée. La solution consacre la prééminence du droit de propriété sur les aménagements conventionnels contraires qui n’auraient pas été expressément stipulés.
Par ailleurs, il importe de distinguer le mécanisme de l’article 555 de celui de l’article 545 du Code civil, qui prohibe l’expropriation forcée. L’accession n’est pas une privation de propriété mais l’exercice d’un attribut du droit de propriété lui-même. Le propriétaire du sol ne fait qu’exercer une prérogative que la loi attache à son droit, sans avoir à indemniser le constructeur au-delà de ce que l’article 555 prévoit. Cette distinction est essentielle pour comprendre l’économie générale du texte.
B. L’option du propriétaire : suppression ou conservation des ouvrages
Le propriétaire du fonds dispose d’une alternative que l’article 555, alinéa 1er, formule en termes clairs : soit conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, soit obliger le tiers à les enlever. Cette option est discrétionnaire et ne peut être contestée par le tiers constructeur. Le propriétaire n’a pas à justifier d’un motif légitime pour préférer la suppression à la conservation, sous réserve de l’hypothèse de l’alinéa 4 où la bonne foi du constructeur fait obstacle au droit de suppression.
Si le propriétaire exige la suppression, l’alinéa 2 de l’article 555 prévoit que celle-ci est « exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ». Le texte ajoute que « le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. » Cette disposition est d’une particulière sévérité pour le constructeur de mauvaise foi, qui supporte non seulement le coût de la démolition, mais également l’éventuelle action en responsabilité civile du propriétaire. La charge financière peut alors s’avérer considérable, surtout lorsque les constructions sont importantes.
En revanche, si le propriétaire choisit la conservation, l’alinéa 3 met à sa charge une obligation de remboursement au profit du tiers. Le propriétaire doit alors, à son choix, rembourser « soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. » Cette seconde branche de l’option a donné lieu à un important contentieux sur les conditions d’exercice du droit au remboursement.
À cet égard, la Cour de cassation a tranché une question récurrente dans son arrêt du 21 septembre 2023 (n° 22-15.359, publié au Bulletin). À l’occasion d’un litige opposant l’ex-épouse d’un fils à son ex-beau-père, propriétaire du terrain sur lequel le couple avait édifié une maison d’habitation constituant leur domicile familial, la Cour a jugé que « l’action en remboursement de celui qui a construit sur le terrain d’autrui avec des matériaux lui appartenant, contre le propriétaire du fonds, prévue au troisième alinéa de l’article 555 du code civil, n’est pas subordonnée à son éviction. » Cette solution met fin à une controverse doctrinale et pratique : le tiers constructeur peut exercer directement l’action en remboursement, sans attendre d’être évincé par le propriétaire. Il n’a pas davantage à démontrer que le propriétaire a manifesté son intention de conserver les constructions.
Cette clarification jurisprudentielle est d’une portée considérable pour les indivisions et les familles recomposées, situations dans lesquelles des constructions sont fréquemment édifiées sur un terrain appartenant à l’un des membres du couple ou à un ascendant. L’ex-épouse qui avait participé au financement de la maison bâtie sur le terrain de son ex-beau-père peut ainsi obtenir remboursement de sa quote-part sans avoir à rapporter la preuve d’une éviction préalable. La Cour ajoute que le propriétaire qui choisit de conserver les constructions est tenu envers tous ceux qui ont contribué à leur édification, y compris à l’égard d’un tiers qui n’est pas le constructeur initial mais qui peut se prévaloir de sa participation financière.
Cette solution doit être rapprochée de l’évolution plus générale du droit des biens, qui tend à faciliter le règlement des situations d’enrichissement sans cause dans le cadre des relations familiales et des communautés de vie. Le contentieux de la construction immobilière trouve ici un prolongement naturel dans les mécanismes du droit des biens.
II. La protection conditionnelle du tiers constructeur de bonne foi
A. L’exigence d’un titre translatif ou putatif
L’alinéa 4 de l’article 555 du Code civil introduit une dérogation importante au profit du tiers constructeur de bonne foi. Il dispose que « si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. » En d’autres termes, la bonne foi du constructeur désarme le droit de suppression du propriétaire et ne laisse subsister que l’option de conservation avec obligation de remboursement.
La notion de bonne foi au sens de l’article 555 a fait l’objet d’une interprétation rigoureuse de la troisième chambre civile. Celle-ci se réfère à l’article 550 du Code civil, aux termes duquel « le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. » Cette référence a été précisée dans l’arrêt du 26 septembre 2024 (n° 22-24.350), qui énonce que « la bonne foi, au sens du second de ces textes, s’entend par référence au premier et concerne celui qui possède comme propriétaire, soit en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices, soit en vertu d’un titre putatif, qui est celui dont le constructeur a pu croire qu’il l’autorisait à bâtir en qualité de propriétaire. »
L’arrêt du 26 septembre 2024 illustre avec netteté cette exigence. Dans cette affaire, une personne avait édifié une maison sur une parcelle appartenant à un tiers, en se prévalant du contexte familial et de la durée de son occupation depuis 1980. La cour d’appel, prenant en compte ces éléments, avait rejeté la demande de démolition du propriétaire et ordonné une expertise sur le coût des constructions et la plus-value apportée. La Cour de cassation censure cette décision, au motif que la cour d’appel s’était déterminée « par des motifs impropres à établir l’existence d’un titre putatif, dont l’occupante aurait pu croire qu’il l’autorisait à bâtir en qualité de propriétaire. »
Ainsi, ni l’ancienneté de l’occupation, ni le contexte familial, ni l’absence de contestation du propriétaire pendant de nombreuses années ne suffisent à caractériser la bonne foi exigée par l’article 555, alinéa 4. La Cour exige un titre, réel ou apparent, qui aurait légitimement fondé la croyance du constructeur en sa qualité de propriétaire. En l’absence d’un tel titre, le constructeur s’expose à la suppression des ouvrages à ses frais, conformément à l’alinéa 2 de l’article 555, sans pouvoir opposer au propriétaire la durée de son occupation ou la tolérance passée de ce dernier.
Cette jurisprudence resserre considérablement les conditions de la protection du tiers constructeur. Elle impose de rapporter la preuve d’un titre — translatif ou putatif — qui aurait légitimement fondé la croyance du constructeur en sa qualité de propriétaire. Cette lecture exigeante converge avec l’évolution plus large de la jurisprudence de la troisième chambre civile en matière de droit des biens, qui tend à renforcer la protection du droit de propriété face aux empiètements et aux occupations sans titre. Le propriétaire du fonds conserve ainsi, en principe, la maîtrise du sort des constructions édifiées sur son terrain.
Cette solution doit être articulée avec la jurisprudence relative aux servitudes immobilières et aux empiètements, qui obéissent à des régimes distincts. L’empiètement, caractérisé par un débordement de la construction sur le fonds voisin, relève d’un contentieux spécifique où la Cour de cassation a consacré, dans une jurisprudence désormais constante, le droit du propriétaire à obtenir la démolition de l’ouvrage empiétant, sans que le juge puisse lui opposer des considérations de proportionnalité. L’article 555, quant à lui, régit l’hypothèse où la construction est entièrement située sur le terrain d’autrui, sans empiètement.
B. Les conséquences indemnitaires du choix du propriétaire
Lorsque le propriétaire opte pour la conservation des ouvrages, les modalités d’indemnisation du tiers constructeur sont régies par l’alinéa 3 de l’article 555, qui lui offre une alternative entre le remboursement de la plus-value apportée au fonds et le remboursement du coût des matériaux et de la main-d’œuvre. Cette option, dont le propriétaire est seul maître, peut avoir des conséquences financières significativement différentes pour les parties.
La première branche — la plus-value — se réfère à l’augmentation de valeur du fonds résultant des constructions. Elle peut être inférieure au coût réel des travaux, notamment si les ouvrages ne sont pas adaptés à la destination du terrain ou si leur vétusté a réduit la valeur qu’ils confèrent au fonds. La seconde branche — le coût des matériaux et de la main-d’œuvre — se rapproche davantage d’une indemnisation fondée sur l’enrichissement du propriétaire. Le propriétaire peut ainsi choisir la modalité d’indemnisation la moins onéreuse pour lui, ce qui le place dans une situation favorable face au constructeur.
L’évaluation de ces sommes est appréciée à la date du remboursement, et non à la date de la construction. Cette règle, posée par l’article 555 lui-même, présente l’avantage de prendre en compte l’état actuel des ouvrages, mais expose le constructeur au risque de dépréciation des constructions pendant la durée de l’occupation ou de la procédure. En période d’inflation du coût des matériaux, en revanche, ce décalage temporel peut jouer en faveur du constructeur si la valeur des matériaux a augmenté entre la date de la construction et celle du remboursement.
L’arrêt du 21 septembre 2023, en écartant l’exigence d’éviction préalable pour l’exercice de l’action en remboursement, facilite également la situation procédurale du constructeur. Celui-ci peut agir en paiement dès lors qu’il a édifié les constructions avec ses propres matériaux, sans avoir à subir préalablement une procédure d’expulsion. Cette solution évite un dédoublement procédural qui alourdissait inutilement le contentieux et retardait d’autant l’indemnisation. Elle permet également au juge de trancher simultanément la question du droit de propriété et celle de l’indemnisation, dans un souci de bonne administration de la justice.
En outre, la troisième chambre civile admet que le mécanisme de l’article 555 peut jouer indépendamment de toute procédure en revendication. Dans l’hypothèse d’une construction édifiée par un couple sur le terrain des parents de l’un d’eux, la dissolution de la communauté de vie n’éteint pas le droit de l’ex-conjoint à obtenir le remboursement de sa participation aux frais de construction. Le propriétaire du fonds demeure tenu envers tous ceux qui ont contribué, par leurs matériaux ou leur financement, à l’édification des ouvrages dont il entend conserver la propriété.
L’indemnisation du tiers constructeur sur le fondement de l’article 555 est exclusive de toute autre action en enrichissement injustifié ou en répétition de l’indu. La Cour de cassation veille à ce que le régime spécial de l’article 555 ne soit pas contourné par l’invocation de fondements subsidiaires du droit commun. Cette étanchéité des régimes, régulièrement rappelée par la troisième chambre civile, confère à l’article 555 une autonomie conceptuelle qui en fait le siège exclusif du règlement des rapports entre le propriétaire du fonds et le tiers constructeur. L’arrêt du 21 septembre 2023 en constitue une illustration éloquente, en écartant toute subordination de l’action en remboursement à une éviction préalable.
Le contentieux de la construction immobilière offre de nombreuses illustrations du mécanisme de l’article 555, notamment lorsque les travaux entrepris par le constructeur empiètent sur le fonds voisin ou sont réalisés sans autorisation sur un terrain dont le maître d’ouvrage n’est pas propriétaire. La distinction entre l’article 555, qui régit les rapports entre le propriétaire du sol et le tiers constructeur, et l’article 1641 du Code civil relatif à la garantie des vices cachés, qui concerne les rapports entre vendeur et acquéreur, doit être rigoureusement maintenue. L’acquéreur d’un bien immobilier qui découvre, après la vente, que des constructions ont été édifiées sur son terrain par un tiers antérieur à la vente ne peut se prévaloir de l’article 555 à l’encontre de son vendeur ; il doit agir sur le fondement de la garantie d’éviction ou de la garantie des vices cachés, selon les circonstances de l’espèce.
Enfin, dans le cadre d’un bail commercial ou d’un bail rural, la question de l’accession se pose avec une acuité particulière au moment de la cessation du bail. Les constructions édifiées par le preneur pendant la durée de la location doivent, à défaut de clause contraire dans le contrat de bail, revenir au bailleur à l’expiration du bail. Cette règle, souvent méconnue des praticiens, peut avoir des conséquences financières significatives, en particulier dans l’hypothèse où le preneur a consenti des investissements importants sur le fonds loué.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation sur l’article 555 du Code civil révèle une double orientation. D’une part, elle facilite l’exercice de l’action en remboursement par le tiers constructeur, en le dispensant de rapporter la preuve d’une éviction préalable. D’autre part, elle resserre les conditions de la bonne foi exigée pour échapper à la démolition, en exigeant un titre translatif ou putatif dont la seule ancienneté de l’occupation ne saurait tenir lieu. Cette tension entre protection du propriétaire et protection du constructeur traduit un équilibre délicat que la pratique contemporaine, marquée par la complexité des structures familiales, la diversité des montages sociétaires et la pression foncière, ne cesse de réinterroger. Le praticien appelé à intervenir dans un tel contentieux devra porter une attention particulière à la qualité des titres invoqués par le constructeur, à l’existence éventuelle d’une renonciation conventionnelle à l’accession, et à la date d’évaluation de l’indemnité due au titre de la conservation des ouvrages. En toute hypothèse, la constitution de la preuve de la propriété des matériaux, de l’étendue des travaux réalisés et, le cas échéant, de la bonne foi du constructeur, demeure le préalable indispensable à toute action fondée sur ce texte. L’office du juge, dans ce contentieux technique, consiste à restituer aux parties les conséquences juridiques de leurs actes, sans pouvoir s’écarter du régime légal impératif que l’article 555 a précisément pour fonction d’instituer.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.