Une construction réalisée sans permis, sans déclaration préalable ou en méconnaissance d’une autorisation d’urbanisme n’expose pas seulement à une amende. La commune peut aussi saisir le tribunal judiciaire pour demander la démolition ou la remise en conformité de l’ouvrage. Pour un propriétaire, une SCI, un marchand de biens ou un acquéreur qui découvre une irrégularité après coup, la question devient très concrète : faut-il démolir, ou peut-on encore régulariser ?
Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 18 juin 2026, publié au Bulletin, donne une réponse importante. La démolition n’est pas automatique. Lorsqu’une commune agit sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, le juge doit rechercher si une mise en conformité est possible et si le propriétaire l’accepte. Si cette solution peut assurer le respect des règles d’urbanisme, elle doit être examinée avant d’ordonner la démolition ou la remise dans l’état d’origine.
Cet arrêt ne transforme pas une construction irrégulière en construction licite. Il ne permet pas non plus de gagner du temps sans stratégie. Il oblige surtout à préparer un dossier précis : règles du PLU, nature des travaux, possibilité de permis de régularisation, accord du propriétaire, pièces techniques et calendrier. C’est souvent cette préparation qui fait la différence entre une démolition subie et une solution de mise en conformité défendable.
Ce que risque une construction sans permis
Une construction peut être irrégulière dans plusieurs situations. Le cas le plus visible est celui d’un ouvrage édifié sans aucune autorisation alors qu’un permis de construire ou une déclaration préalable était nécessaire. Mais le risque existe aussi lorsque les travaux ne respectent pas le permis obtenu : surface différente, hauteur non conforme, implantation modifiée, façade changée, ouverture créée, extension non prévue, exhaussement de sol ou transformation d’un local.
La mairie peut intervenir à différents niveaux. Elle peut constater l’infraction, demander des explications, transmettre un procès-verbal, refuser une demande de régularisation, mettre en demeure le propriétaire ou saisir le juge. Le voisin peut également agir s’il démontre un préjudice, mais l’action de la commune obéit à une logique particulière : elle vise le respect des règles d’urbanisme sur le territoire communal.
L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme permet à la commune ou à l’établissement public compétent en matière de PLU de demander au tribunal judiciaire la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans autorisation, en méconnaissance d’une autorisation, ou en violation de certaines règles applicables aux travaux dispensés de formalité. Cette action civile se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.
Le délai de dix ans est un point pratique majeur. Beaucoup de propriétaires pensent qu’une construction ancienne est nécessairement intouchable. Ce n’est pas toujours exact. Il faut distinguer prescription pénale, prescription civile de l’action de la commune, prescription administrative et possibilité de régulariser. Une vente, une succession ou un changement de propriétaire ne fait pas disparaître mécaniquement l’irrégularité.
Ce que change l’arrêt du 18 juin 2026
Dans l’affaire jugée le 18 juin 2026, une SCI avait réalisé un exhaussement de sol sur plusieurs parcelles. La commune l’avait assignée en démolition et remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme. La cour d’appel avait ordonné la remise en état. La Cour de cassation casse l’arrêt.
Le raisonnement est essentiel : la démolition ou la remise dans l’état d’origine ne peut être ordonnée que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme. Le juge doit donc rechercher, même d’office, si une mise en conformité est possible et si le propriétaire l’accepte.
En pratique, cette décision impose un examen en deux temps. Première étape : l’ouvrage est-il irrégulier au regard du code de l’urbanisme, du PLU ou de l’autorisation délivrée ? Deuxième étape : si l’irrégularité existe, peut-elle être corrigée par une mesure moins radicale que la démolition totale ou la remise intégrale dans l’état antérieur ?
La mise en conformité peut prendre plusieurs formes. Elle peut consister à déposer un permis de construire de régularisation, modifier une partie de l’ouvrage, supprimer seulement certains éléments, réduire une hauteur, reprendre une façade, déplacer un équipement, traiter un écoulement, respecter une distance, corriger une emprise ou produire une étude technique. Tout dépend de la règle violée.
L’arrêt ne dit pas que la régularisation sera toujours possible. Si l’ouvrage est incompatible avec le PLU, avec une servitude, avec une règle de sécurité ou avec une interdiction absolue, la démolition peut rester encourue. Mais le juge ne peut pas ignorer la piste de conformité lorsque le dossier permet de l’examiner.
Comment préparer une défense utile
Face à une demande de démolition, la défense ne peut pas se limiter à dire que la mesure est excessive. Il faut démontrer concrètement ce qui peut être régularisé, comment et dans quel délai.
La première pièce à réunir est le dossier d’autorisation d’urbanisme : permis de construire, déclaration préalable, plans déposés, arrêté, prescriptions, pièces modificatives, courriers de la mairie, certificat d’urbanisme, éventuel refus de régularisation. Si aucun dossier n’existe, il faut le dire clairement et repartir des règles applicables au terrain.
La deuxième étape consiste à comparer l’ouvrage réel avec les règles. Il faut mesurer, photographier et documenter. Un simple plan approximatif ne suffit pas toujours. Selon le cas, un géomètre, un architecte, un bureau d’études ou un urbaniste peut être nécessaire pour établir ce qui est conforme, ce qui ne l’est pas et ce qui pourrait être corrigé.
La troisième étape est juridique : identifier la règle violée. Est-ce une règle de hauteur ? Une implantation par rapport aux limites séparatives ? Une emprise au sol ? Une destination interdite ? Une obligation de stationnement ? Une règle de protection patrimoniale ? Une servitude ? Une règle liée à un risque naturel ? La stratégie varie selon la réponse.
La quatrième étape est procédurale : formuler une proposition de mise en conformité. Cette proposition doit être claire, acceptée par le propriétaire et sérieuse. Elle peut être accompagnée d’un projet de permis de régularisation, de plans rectifiés, d’un calendrier de travaux et d’un engagement précis.
Le point important est l’acceptation du propriétaire. La Cour de cassation vise une mesure acceptée par le propriétaire. Celui qui refuse toute correction prend donc un risque. À l’inverse, celui qui propose une solution sérieuse donne au juge une alternative à la démolition.
Ce qu’il ne faut pas faire
La première erreur est de déposer une demande de régularisation sans audit préalable. Si la demande confirme l’irrégularité ou révèle de nouvelles difficultés, elle peut aggraver le dossier. Avant de déposer, il faut vérifier les règles applicables, la faisabilité technique et les conséquences contentieuses.
La deuxième erreur est de penser que l’ancienneté suffit. Le délai de dix ans prévu par l’article L. 480-14 court à compter de l’achèvement des travaux. Encore faut-il prouver la date d’achèvement. Les factures, photos, attestations, déclarations fiscales, raccordements, constats et documents de vente peuvent devenir décisifs.
La troisième erreur est d’ignorer la commune. Lorsque la commune agit, le dossier n’est pas seulement un conflit privé avec un voisin. Il touche au respect du PLU et à l’intérêt général urbanistique. Un échange structuré avec la mairie peut parfois permettre de comprendre ce qu’elle attend : démolition totale, suppression d’une partie, régularisation, ou garanties techniques.
La quatrième erreur est de mélanger tous les recours. Le contentieux contre un refus de permis relève du tribunal administratif. L’action civile de la commune en démolition ou mise en conformité relève du tribunal judiciaire. Les responsabilités entre vendeur, acquéreur, notaire, agent immobilier, architecte ou entrepreneur peuvent encore ouvrir d’autres actions. Il faut traiter chaque voie avec son juge, son délai et ses pièces.
Propriétaire, acquéreur ou voisin : les réflexes à adopter
Pour le propriétaire assigné, la priorité est de vérifier le fondement exact de l’action. S’agit-il de l’article L. 480-14 ? D’une action de voisinage ? D’une action pénale ? D’un arrêté administratif ? La réponse détermine les arguments et les délais.
Pour l’acquéreur qui découvre après la vente une extension irrégulière, il faut agir sur deux fronts. D’abord sécuriser la situation d’urbanisme : vérifier si l’ouvrage est régularisable, si la mairie a déjà connaissance des travaux, et si une action est encore possible. Ensuite examiner les recours contre le vendeur ou les professionnels de la vente si l’irrégularité a été dissimulée ou mal renseignée.
Pour le voisin, il ne suffit pas d’affirmer qu’une construction est illégale. Il faut identifier la règle méconnue, documenter le préjudice lorsqu’une action privée est envisagée, et distinguer le signalement à la mairie du recours juridictionnel. La commune peut agir dans l’intérêt de l’urbanisme, mais elle n’est pas l’avocat du voisin.
Pour une SCI ou un marchand de biens, l’enjeu est souvent patrimonial. Une démolition peut faire chuter la valeur du bien, bloquer une vente, empêcher un financement ou déclencher un litige avec les associés. Dans ces dossiers, il faut très vite produire une note de risque : ce qui est régularisable, ce qui ne l’est pas, le coût probable, les délais, l’impact sur la vente et les garanties à prévoir.
Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est sensible
À Paris et en Île-de-France, les litiges d’urbanisme concernent souvent des surfaces rares : surélévations, extensions, transformations de locaux, changements de destination, terrasses, vérandas, annexes, caves aménagées, divisions, combles ou cours couvertes. Le coût du mètre carré rend la démolition particulièrement lourde.
Les règles locales peuvent aussi être plus complexes : PLU, protection patrimoniale, copropriété, servitudes, règles de sécurité, contraintes liées aux immeubles anciens, voisinage dense et contrôle accru des travaux. Une solution acceptable dans une commune peut être impossible dans une autre.
La dimension copropriété ajoute un niveau de risque. Un ouvrage peut être régularisable au regard du code de l’urbanisme mais irrégulier au regard du règlement de copropriété, ou inversement. Avant de défendre une mise en conformité, il faut donc vérifier les autorisations administratives et les autorisations internes à la copropriété.
Quelles pièces préparer avant de saisir ou de répondre au tribunal ?
Avant toute audience, il faut rassembler un dossier complet :
- les autorisations d’urbanisme et leurs plans ;
- les refus, mises en demeure ou courriers de la mairie ;
- le règlement du PLU applicable au terrain ;
- les photos datées de l’ouvrage ;
- les factures et preuves d’achèvement des travaux ;
- les plans de l’existant et du projet corrigé ;
- les échanges avec architecte, géomètre ou bureau d’études ;
- les documents de vente, diagnostics et déclarations du vendeur ;
- les éventuelles autorisations de copropriété ;
- une proposition claire de mise en conformité acceptée par le propriétaire.
L’objectif n’est pas seulement de contester la démolition. Il est de donner au juge une solution alternative crédible, juridiquement possible et techniquement vérifiable.
Sources utiles
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 juin 2026, n° 24-14.342, publié au Bulletin : https://www.courdecassation.fr/decision/6a33894acdc6046d47b1763f
- Article L. 480-14 du code de l’urbanisme sur Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041411183
- Service-Public, infractions aux règles d’urbanisme et délais de prescription : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F642
- Article connexe : https://kohenavocats.com/construction-sans-permis-sanctions-penales-demolition-regularisation/
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