La vente en viager à l’épreuve du défaut d’aléa : le contrôle juridictionnel resserré de la troisième chambre civile (2023-2025)
I. Le défaut d’aléa, vice structurel du contrat de vente viagère
A. La condition d’existence de l’aléa au jour de la formation du contrat
La vente en viager constitue un contrat aléatoire par nature. Aux termes de l’article 1964 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, dépendent d’un événement incertain [[ Article 1964 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006436439/1804-03-21 ]]. L’aléa réside dans l’incertitude qui pèse sur la durée de vie du crédirentier, dont dépend l’équilibre économique de l’opération. Si le crédirentier décède prématurément, le débirentier réalise une bonne affaire ; s’il vit longtemps, c’est le crédirentier qui en tire profit. Cette incertitude constitue la cause même du contrat.
Or, la jurisprudence soumet cette condition d’existence de l’aléa à un contrôle rigoureux. La troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec constance que « l’aléa existe dès lors qu’au moment de la formation du contrat les parties ne peuvent apprécier l’avantage qu’elles en retireront parce que celui-ci dépend d’un événement incertain » [[ Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-24.862, https://www.courdecassation.fr/decision/63c8f32cdc5b777c9099332f ]]. Cette définition, reprise dans un arrêt du 10 juillet 2025, constitue le socle du raisonnement de la haute juridiction en la matière [[ Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-16.238, https://www.courdecassation.fr/decision/686f568b3f11a71c18e86b00 ]]. La question n’est donc pas de savoir si le crédirentier souffrait d’une pathologie grave au jour de la vente, mais bien de déterminer si son décès apparaissait comme inéluctable à brève échéance au moment de la conclusion du contrat.
Par ailleurs, l’article 1975 du code civil prévoit une présomption de nullité lorsque le crédirentier décède dans les vingt jours de la conclusion du contrat de la maladie dont il était atteint à cette date. La Cour de cassation a précisé que cette disposition spéciale n’interdit pas de constater, pour des motifs tirés du droit commun des contrats, la nullité pour défaut d’aléa d’une vente consentie moyennant le versement d’une rente viagère, même au-delà du délai légal de vingt jours [[ Cass. 1re civ., 16 avr. 1996, n° 93-19.661 ]]. En conséquence, le contrôle juridictionnel de l’aléa ne se limite pas au cadre étroit de l’article 1975 et s’étend à toutes les hypothèses dans lesquelles le décès du crédirentier, bien que survenu au-delà du délai de vingt jours, apparaît comme la conséquence inéluctable d’un état pathologique connu au jour du contrat.
B. La connaissance par le débirentier de l’état de santé du crédirentier
La nullité du contrat viager pour défaut d’aléa suppose, en second lieu, que le débirentier ait eu connaissance de l’état de santé compromettant l’espérance de vie du crédirentier. La troisième chambre civile exige que cette connaissance porte non seulement sur l’existence de la pathologie, mais également sur son caractère inéluctablement mortel à brève échéance. Une telle exigence protectrice des intérêts du débirentier, qui ne saurait se voir reprocher une simple imprudence dans l’appréciation de la situation médicale du crédirentier, limite considérablement les cas de nullité.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 18 janvier 2023, la crédirentière, âgée de soixante-dix-huit ans, souffrait d’un diabète de type II, d’hypertension artérielle et d’insuffisance rénale chronique devenue terminale, justifiant d’être dialysée quatre fois par jour à son domicile. La cour d’appel avait relevé les liens de proximité entre la venderesse et l’acquéreur. La Cour de cassation a néanmoins approuvé les juges du fond d’avoir refusé d’annuler la vente, après avoir « souverainement retenu qu’aucun élément ne démontrait que ce décès était inéluctable à brève échéance au jour de la vente en raison de l’insuffisance rénale au stade terminal dont elle était atteinte, état qui n’équivalait pas à une fin de vie en raison des techniques médicales supplétives dont elle bénéficiait à domicile et qu’il n’était pas établi que M. [P] disposait de connaissances médicales et savait que l’état de santé de la venderesse compromettait son espérance de vie de manière irrémédiable au jour de la vente viagère en dépit de leurs liens de proximité » [[ Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-24.862, https://www.courdecassation.fr/decision/63c8f32cdc5b777c9099332f ]].
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence ancienne et constante selon laquelle le grand âge du crédirentier ne saurait à lui seul supprimer le caractère aléatoire d’une vente consentie contre le versement d’une rente viagère [[ Cass. 3e civ., 22 mars 1977, n° 76-10.045 ]]. De même, il a été jugé de manière constante que la nullité d’une vente en viager pour défaut d’aléa n’exige pas que le débirentier ait eu connaissance de l’imminence précise du décès du crédirentier, mais suppose que soit établie la réunion des conditions qui privent le contrat de tout aléa au jour de sa conclusion [[ Cass. 3e civ., 2 fév. 2000, n° 98-10.714 ]].
En conséquence, la preuve de la connaissance par le débirentier de l’imminence du décès doit être rapportée par les demandeurs à la nullité, généralement les héritiers du crédirentier. Cette charge probatoire est lourde, car elle suppose de démontrer non seulement que le débirentier connaissait l’état de santé du crédirentier, mais encore qu’il savait que cet état rendait le décès inéluctable à brève échéance. La simple proximité entre les parties, fût-elle établie, ne suffit pas à caractériser cette connaissance.
II. Le contrôle de proportionnalité renforcé exercé par la Cour de cassation
A. L’exigence d’un décès inéluctable à brève échéance
L’arrêt du 10 juillet 2025 constitue une illustration topique de la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile contrôle la motivation des juges du fond en matière de défaut d’aléa. Dans cette espèce, le crédirentier était atteint d’un adénocarcinome ovarien diagnostiqué en janvier 2011 et classé en stade IV, révélant que la maladie était à un stade très avancé de son évolution et était inextirpable en raison de son extension par métastases. Selon la classification FIGO, l’espérance de vie à cinq ans était de l’ordre de vingt-cinq pour cent. La cour d’appel de Paris, après avoir constaté que le pronostic vital était engagé et que les acquéreurs avaient connaissance de la maladie et de sa gravité, avait annulé la vente.
La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 1964 du code civil, en énonçant que « pour annuler une vente viagère pour défaut d’aléa en raison de l’état de santé du crédirentier, il ne suffit pas de constater que le pronostic vital était engagé au jour de la vente ou que l’espérance de vie était réduite. Il faut constater que le décès du crédirentier était inéluctable à brève échéance au jour de la vente, privant ainsi celle-ci de tout aléa, même réduit. Encourt la cassation pour défaut de base légale l’arrêt qui annule une vente viagère pour défaut d’aléa en se fondant sur le fait que le crédirentier était atteint d’une maladie grave à un stade avancé laissant une espérance de vie réduite, sans constater que son décès était inéluctable à brève échéance au jour de la vente » [[ Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-16.238, https://www.courdecassation.fr/decision/686f568b3f11a71c18e86b00 ]].
Cet attendu de principe consacre une exigence probatoire particulièrement stricte. L’espérance de vie réduite, fût-elle statistiquement documentée à vingt-cinq pour cent à cinq ans, ne suffit pas à caractériser le défaut d’aléa. La Cour de cassation impose aux juges du fond de caractériser un standard extrêmement élevé : le décès doit apparaître comme « inéluctable à brève échéance », ce qui exclut les hypothèses dans lesquelles les techniques médicales laissent subsister une incertitude, fût-elle très faible, sur la durée de survie du crédirentier. Dès lors, la simple probabilité statistique ne peut se substituer à la certitude du caractère inéluctable du décès.
Cette position jurisprudentielle s’explique par la nature même du contrat viager, dont l’équilibre repose précisément sur la prise en compte de l’âge et de l’état de santé du crédirentier dans la détermination du prix. Le bouquet et la rente sont calculés en fonction de l’espérance de vie statistique du crédirentier. Annuler le contrat au seul motif que cette espérance de vie était réduite reviendrait à nier la possibilité même de conclure un viager avec une personne âgée ou souffrante, ce qui viderait le mécanisme de sa substance. À cet égard, la Cour de cassation avait déjà jugé que « l’appréciation de l’existence de l’aléa, condition de validité du contrat au sens de l’article 1976 du code civil, ne peut se limiter à la constatation de la durée de survie du crédirentier » [[ Cass. 3e civ., 7 mars 2001, n° 99-15.021 ]].
En outre, la Cour de cassation impose que l’appréciation de l’aléa se fasse exclusivement au jour de la formation du contrat, sans tenir compte des événements postérieurs. Ce principe, constamment rappelé, signifie que le décès rapide du crédirentier après la conclusion du contrat ne constitue pas, à lui seul, la preuve du défaut d’aléa. Il faut établir que ce décès était la conséquence certaine et à brève échéance de l’état de santé connu au jour de la vente.
B. Les conséquences contentieuses et pratiques pour les parties
La jurisprudence de la troisième chambre civile produit des conséquences pratiques considérables pour la sécurité juridique des ventes viagères. D’un côté, la nullité pour défaut d’aléa entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat : le bien immobilier doit être restitué au vendeur ou à ses héritiers, et l’acquéreur récupère les sommes versées. Cette sanction radicale, qui peut intervenir plusieurs années après la conclusion du contrat, fait peser une menace sérieuse sur la stabilité des transactions viagères. De l’autre côté, le standard exigeant posé par la Cour de cassation tend à limiter les nullités aux seules hypothèses dans lesquelles le défaut d’aléa est véritablement caractérisé, protégeant ainsi la sécurité juridique des acquéreurs.
La charge de la preuve du défaut d’aléa incombe aux héritiers du crédirentier qui entendent faire annuler la vente. Ces derniers doivent démontrer, d’une part, que l’état de santé du crédirentier rendait son décès inéluctable à brève échéance au jour du contrat et, d’autre part, que le débirentier avait connaissance de cette situation. La preuve est particulièrement difficile à rapporter lorsque le crédirentier bénéficiait de traitements médicaux qui, sans garantir la guérison, laissaient subsister une incertitude sur la durée de survie. La Cour de cassation a explicitement pris en compte les « techniques médicales supplétives » dont bénéficiait la crédirentière dans l’arrêt du 18 janvier 2023 pour écarter le défaut d’aléa.
Par ailleurs, les héritiers qui succombent dans leur action en nullité s’exposent à des conséquences financières significatives. Dans l’arrêt du 18 janvier 2023, les consorts demandeurs ont été condamnés aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de trois mille euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ces condamnations accessoires, conjuguées aux frais d’avocat exposés pour une procédure qui peut s’étendre sur plusieurs années, constituent un risque financier non négligeable pour les héritiers qui engageraient une action en nullité sans disposer d’éléments probants suffisants.
En pratique, la prévention du contentieux passe par une série de précautions à adopter au stade de la formation du contrat. Le notaire instrumentaire doit interroger le crédirentier sur son état de santé et consigner ses déclarations dans l’acte authentique, sans toutefois exiger la production de certificats médicaux dont la divulgation pourrait porter atteinte au secret médical. La détermination du prix doit s’appuyer sur les tables de mortalité usuelles, le cas échéant corrigées pour tenir compte de l’état de santé déclaré du crédirentier, afin de réduire le risque d’un déséquilibre manifeste susceptible d’alimenter un contentieux ultérieur. La clause d’évaluation du bien et du bouquet doit être suffisamment détaillée pour permettre au juge, en cas de contestation, d’apprécier l’existence d’un aléa au jour du contrat.
La promesse de vente, lorsqu’elle précède l’acte authentique, constitue également un moment clé. La jurisprudence rappelle que l’appréciation de l’aléa doit se faire au jour de la formation du contrat, ce qui, en présence d’une promesse synallagmatique, correspond à la date de la promesse et non à celle de l’acte authentique. Les parties doivent donc être particulièrement vigilantes à ne pas laisser s’écouler un délai excessif entre la promesse et la réitération, pendant lequel l’état de santé du crédirentier pourrait se dégrader au point de faire naître un doute sur l’existence de l’aléa.
Enfin, la vente viagère se distingue, par son régime juridique propre, des autres formes de cession immobilière telles que la vente classique [[ Vente immobilière : obligations et contentieux, https://kohenavocats.fr/avocats-droit-immobilier-paris/avocat-en-contentieux-de-la-vente-immobiliere/ ]] ou la vente sous condition suspensive d’obtention de prêt [[ Compromis de vente immobilier : validité et contentieux, https://kohenavocats.fr/avocats-droit-immobilier-paris/avocat-compromis-vente-immobilier-paris/ ]]. Le contentieux successoral qui suit fréquemment le décès du crédirentier impose une vigilance accrue dans la rédaction des actes, car la nullité pour défaut d’aléa est souvent invoquée par des héritiers qui n’ont pas été associés à la conclusion du contrat et qui entendent remettre en cause l’opération [[ Droit des successions et contentieux patrimonial, https://kohenavocats.fr/droit-patrimonial-et-droit-des-successions/ ]].
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine, à travers les arrêts rendus en 2023 et 2025, un cadre d’une remarquable cohérence autour de la condition d’aléa dans le contrat de vente viagère. Le standard du « décès inéluctable à brève échéance au jour de la vente » impose aux juridictions du fond une motivation rigoureuse qui protège la sécurité juridique des transactions tout en réservant la nullité aux hypothèses dans lesquelles le contrat a été, dès l’origine, vidé de sa substance aléatoire. La prise en compte des techniques médicales supplétives, la distinction entre probabilité statistique et certitude, et l’appréciation souveraine des juges du fond sur la connaissance qu’avait le débirentier de l’état de santé du crédirentier constituent les trois piliers de ce contrôle. En définitive, la Cour de cassation préserve l’utilité sociale du viager en rappelant que ce mécanisme, qui permet à des personnes âgées de monétiser leur patrimoine immobilier tout en conservant la jouissance de leur logement, ne saurait être fragilisé par une application trop extensive de la nullité pour défaut d’aléa.
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