Le statut du bailleur privé face au durcissement jurisprudentiel des obligations de délivrance
La loi de finances pour 2026 a institué un nouveau statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, qui ouvre aux propriétaires bailleurs une faculté d’amortissement fiscal de leurs investissements locatifs en contrepartie d’un engagement de location nue à titre de résidence principale. Cette réforme, qui se veut un levier de relance d’un marché locatif tendu, s’inscrit dans un cadre juridique que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse, depuis trois ans, de consolider dans un sens toujours plus exigeant pour le bailleur. L’observation minutieuse de la jurisprudence la plus récente révèle une double dynamique : d’un côté, un droit fiscal qui entend inciter à l’investissement locatif par la promesse d’un rendement amélioré, de l’autre, un droit civil qui érige les obligations du bailleur en une véritable obligation de résultat, dont nul ne peut s’exonérer autrement que par la preuve d’un cas de force majeure. L’étude de ces décisions, pour l’essentiel rendues entre décembre 2023 et mai 2026, éclaire d’un jour nouveau la figure du bailleur privé, pris entre la promesse législative d’un statut attractif et la rigueur croissante du prétoire. [[Cette analyse s’appuie sur douze arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation ainsi que sur les articles 1719 à 1721 du code civil et l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127.]]
I. L’obligation continue de délivrance, une obligation de résultat incessamment réaffirmée
A. La permanence de l’obligation de délivrance sur toute la durée du contrat
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. [[Article 1719 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127.]]
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a, de manière constante, élevé cette obligation au rang d’obligation de résultat qui s’impose au bailleur de façon continue, sans discontinuité aucune, du jour de la conclusion du contrat jusqu’à son terme. L’arrêt rendu le 2 avril 2026 constitue, à cet égard, une synthèse remarquable de la position de la Cour de cassation : après avoir rappelé le contenu des articles 1709 et 1719 du code civil, la troisième chambre civile énonce que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations ». [[Civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.181, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16.]]
En l’espèce, des locataires avaient agi contre leur bailleur en exécution de travaux et en indemnisation de préjudices résultant d’une perte de luminosité et de vue consécutive à la construction d’un immeuble en vis-à-vis, survenue en 2006. La cour d’appel de Lyon avait déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites au motif que le fait générateur, la construction du bâtiment en vis-à-vis, datait de plus de cinq ans. La Cour de cassation censure cette analyse au motif que la cour d’appel aurait dû rechercher si « un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation ». La portée de cette décision est considérable : elle signifie que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, parce qu’il est continu, fait échec au jeu normal de la prescription quinquennale édictée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Le même principe est appliqué avec une netteté particulière dans un arrêt du 19 mars 2026, par lequel la troisième chambre civile reproche à une cour d’appel d’avoir apprécié le respect par le bailleur de son obligation de délivrance à la seule date de conclusion du bail, en écartant les désordres survenus postérieurement. La Cour de cassation y rappelle, dans une formule dépourvue de toute ambiguïté, qu’« il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat ». [[Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-14.483, https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fc7cdc6046d472d5b1f.]]
Par ailleurs, cette obligation ne se limite pas à la délivrance initiale du bien loué mais emporte celle d’exécuter, pendant toute la durée du bail, les travaux nécessaires au maintien en état des locaux. L’article 1720 du code civil dispose à cet égard que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». [[Article 1720 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442784.]] L’arrêt du 19 juin 2025, publié au Bulletin, déduit de ces textes que « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués ». [[Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f85253664177a3e75a.]]
En conséquence, l’obligation de délivrance du bailleur se caractérise par sa triple nature : elle est continue, elle est de résultat et elle s’étend à la totalité des réparations nécessaires, fussent-elles rendues indispensables par la vétusté ou l’usure normale du bien.
B. L’inefficacité des clauses exonératoires face au standard exclusif de la force majeure
La jurisprudence récente se signale également par l’inefficacité qu’elle oppose à toute tentative contractuelle de limiter ou d’exclure les obligations de délivrance du bailleur. L’arrêt rendu le 10 avril 2025 par la troisième chambre civile, publié au Bulletin, a jugé qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ». [[Civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 23-14.974, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67f7699e346c8e4db4347588.]] Dans cette affaire, une clause du bail commercial stipulait que le preneur renonçait à tout recours contre le bailleur du fait de la privation ou des troubles de jouissance des lieux loués. La cour d’appel de Versailles en avait déduit que la locataire était privée de toute demande indemnitaire fondée sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. La Cour de cassation censure cette motivation, rappelant avec force qu’une telle stipulation ne saurait tenir en échec les articles 1719 et 1720 du code civil.
Cette solution n’est pas isolée. L’arrêt du 16 octobre 2025, confronté à une clause du bail qui prévoyait que le preneur, après signature de l’état des lieux, ne pourrait plus formuler de réserves, a considéré de tels motifs comme « inopérants », exigeant que soit caractérisé un « événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible ». [[Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 24-16.682, https://www.courdecassation.fr/decision/68f086bb8af7f48b3631ea35.]]
Le même standard de la force majeure est appliqué dans un arrêt du 27 juin 2024, où la Cour de cassation reproche à une cour d’appel d’avoir rejeté les demandes indemnitaires d’une locataire en se fondant sur la passivité de celle-ci et sa part de responsabilité dans l’humidité du logement, sans caractériser un événement de force majeure « seul de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail ». [[Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226, https://www.courdecassation.fr/decision/667d33070e9e6ea7dff2c9a8.]]
Dès lors, le bailleur d’habitation ne peut utilement se retrancher ni derrière une stipulation contractuelle d’exclusion de garantie, ni derrière l’inaction alléguée de son locataire, ni derrière la vétusté des locaux, pour échapper à l’obligation de délivrance qui pèse sur lui. La force majeure constitue le seul tempérament admis par la Haute juridiction à cette obligation dont la rigueur ne cesse de se confirmer.
L’article 1721 du code civil complète ce dispositif en prévoyant qu’« il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ». [[Article 1721 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442792.]] La combinaison des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil avec l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 forme ainsi un maillage normatif dont la maille ne cesse de se resserrer autour des épaules du bailleur.
À cet égard, l’obligation de délivrance, d’entretien et de garantie de jouissance paisible constitue désormais un noyau dur du statut civil du bailleur, que les stipulations contractuelles et les circonstances de fait ne sauraient entamer qu’à la marge.
II. L’exception d’inexécution et la résistance active du locataire
A. La consécration du contrôle juridictionnel de l’exception d’inexécution
Le second volet de l’édifice jurisprudentiel contemporain concerne le droit, pour le locataire confronté à un manquement du bailleur, de suspendre l’exécution de sa propre obligation de paiement des loyers par la voie de l’exception d’inexécution. Cette construction, qui plonge ses racines dans le droit commun des contrats, a connu une consolidation décisive avec l’arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, dont les motifs méritent une lecture attentive.
Dans cette affaire, une bailleresse avait délivré à sa locataire commerciale un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. La locataire invoquait une exception d’inexécution en raison de l’impropriété des locaux à leur destination, la bailleresse n’ayant pas réalisé les travaux de mise aux normes convenus. La cour d’appel de Cayenne avait rejeté cette exception au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure ce raisonnement au motif que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». [[Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386.]]
La portée de cet arrêt est double. D’une part, il détache l’exception d’inexécution du formalisme protecteur de l’article L. 145-41 du code de commerce, en jugeant que le locataire n’est pas tenu de solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement pour pouvoir opposer l’exception. D’autre part, il impose au juge du fond une obligation positive de vérification du bien-fondé de l’exception invoquée. En d’autres termes, le juge ne peut écarter l’exception d’inexécution par le seul constat que le locataire n’a pas saisi le juge des référés dans le délai d’un mois ; il lui appartient d’examiner au fond si le manquement du bailleur à ses obligations justifiait la suspension du paiement des loyers.
Or, cette solution s’articule avec un arrêt antérieur que l’arrêt du 5 mars 2026 prend d’ailleurs soin de citer, aux termes duquel « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». [[Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin, cité par Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820.]]
Il convient toutefois de ne pas déduire de cette jurisprudence que toute inexécution du bailleur autorise le locataire à suspendre purement et simplement le paiement des loyers. L’arrêt du 28 novembre 2024 rappelle utilement que l’exception d’inexécution suppose que le manquement du bailleur soit d’une gravité telle qu’il rende le logement inhabitable. Dans cette affaire, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait constaté l’existence de désordres affectant le logement loué, mais avait retenu « qu’il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres ». La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi des locataires, validant ainsi la distinction opérée par la cour d’appel entre l’indécence partielle, qui ne prive pas le locataire de l’usage du bien, et l’inhabitabilité, qui seule autorise la suspension du paiement des loyers. [[Civ. 3e, 28 nov. 2024, n° 23-18.135, https://www.courdecassation.fr/decision/67481e8f3f6707ecf31eab51.]]
En conséquence, l’exception d’inexécution apparaît comme un mécanisme dont la mise en oeuvre exige une analyse circonstanciée de la gravité du manquement, mais dont le régime procédural a été considérablement assoupli par la jurisprudence la plus récente. Le bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ne peut plus se contenter d’invoquer le formalisme du commandement de payer ; il doit s’attendre à ce que le juge examine la réalité et la gravité des manquements qui lui sont imputables.
B. L’incidence de l’obligation continue sur la prescription et la charge de la preuve
La reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance emporte des conséquences notables sur le terrain de la prescription extinctive et de la charge de la preuve. La décision du 2 avril 2026 déjà évoquée a précisément tranché la question de l’opposabilité de la prescription quinquennale à l’action fondée sur un manquement continu du bailleur, en jugeant que la persistance du manquement constitue un fait renouvelé permettant au locataire d’agir tant que le manquement perdure. Cette solution écarte le risque, pour le locataire, de voir son action déclarée prescrite alors même que le trouble de jouissance dont il se plaint n’a pas cessé.
L’arrêt du 19 juin 2025 apporte une précision supplémentaire d’une importance pratique considérable en matière de copropriété. La troisième chambre civile y énonce que « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués ». [[Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f85253664177a3e75a.]]
Cette solution, qui rompt avec une conception plus accommodante de l’obligation du bailleur en copropriété, signifie que celui-ci ne saurait se retrancher derrière l’inertie du syndicat des copropriétaires pour échapper à son obligation de garantie. Le bailleur demeure tenu d’indemniser intégralement le locataire de son préjudice de jouissance, à compter du jour où il a été informé du trouble et jusqu’à sa cessation effective, sans que la circonstance que le trouble trouve son origine dans les parties communes ne constitue une cause exonératoire. La cour d’appel de Riom avait cru pouvoir limiter l’indemnisation du préjudice de la locataire à une perte de chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture, en raison de la localisation du désordre dans une partie commune. La Cour de cassation censure cette analyse et rappelle que le préjudice doit être intégralement réparé.
Par ailleurs, la Cour de cassation a, dans l’arrêt précité du 19 juin 2025, précisé que le bailleur qui n’exécute pas lui-même les travaux de reprise doit avancer au locataire les sommes nécessaires à leur exécution. La cour d’appel de Riom avait rejeté la demande de la locataire en paiement du coût des travaux de reprise des faux plafonds au motif que le désordre n’était pas imputable au retard fautif de la bailleresse. La Cour de cassation censure cette analyse et pose le principe selon lequel « une fois informée des infiltrations affectant les parties privatives des locaux loués, la bailleresse devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution ». Cette obligation de préfinancement des travaux incombant au bailleur, qui découle directement des articles 1719 et 1720 du code civil, constitue une innovation jurisprudentielle qui renforce substantiellement la protection du locataire.
Enfin, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, énonce que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». [[Article 6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977105.]] La troisième chambre civile a précisé, dans son arrêt du 14 décembre 2023 publié au Bulletin, que « ces dispositions, dont l’objet est de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation ». [[Civ. 3e, 14 déc. 2023, n° 21-21.964, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/657aabd7c3656883187886d8.]]
L’ensemble de ces décisions dessine un régime de la preuve qui, en pratique, pèse lourdement sur le bailleur. Celui-ci doit, pour échapper à sa responsabilité, non seulement démontrer qu’il a accompli les diligences nécessaires, mais encore établir que le trouble a cessé, et que la cessation ne résulte pas d’une cause qui lui serait étrangère au sens de la force majeure. À défaut, il est tenu de réparer intégralement le préjudice subi par le locataire, y compris par l’avance des sommes nécessaires à l’exécution des travaux.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a livré entre décembre 2023 et mai 2026 témoigne d’une volonté de consolidation des obligations pesant sur le bailleur, qu’il s’agisse de l’obligation de délivrance, de l’obligation d’entretien ou de l’obligation de garantie de jouissance paisible. La permanence de ces obligations, leur caractère de résultat et le cantonnement des causes exonératoires à la seule force majeure constituent les trois piliers d’un édifice dont la solidité ne se dément pas. Le nouveau statut du bailleur privé institué par la loi de finances pour 2026, s’il ouvre des perspectives fiscales attractives, ne modifie en rien ce cadre civil dont la rigueur ne cesse de se renforcer. Le propriétaire qui s’engage dans la location, fût-ce sous le bénéfice d’un dispositif d’amortissement fiscal, demeure soumis à un régime d’obligations dont le non-respect expose à une condamnation à réparer intégralement le préjudice du locataire, sans que les stipulations contractuelles ni les circonstances de fait ne puissent utilement l’en exonérer. [[Sur les voies de recours du locataire confronté à un manquement du bailleur, https://kohenavocats.fr/avocats-droit-immobilier-paris/avocat-bail-habitation-paris/. Sur les conditions de la résiliation du bail, https://kohenavocats.fr/avocat-resiliation-bail-paris/. Sur l’indemnisation des troubles de jouissance, https://kohenavocats.fr/avocat-troubles-jouissance-locative-paris/.]]
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