La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction dans le bail commercial : la construction prétorienne d’un régime procédural autonome par les arrêts du 12 février 2026
I. Le point de départ objectif de la prescription biennale : la primauté de la date d’effet du congé
A. La fixation du dies a quo à la date pour laquelle le congé a été donné
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, soumet l’ensemble des actions qui en découlent à une prescription abrégée de deux années. L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose en effet que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » [[Article L. 145-60 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222196]]. Cette prescription, d’une brièveté remarquable au regard du délai quinquennal de droit commun, traduit la volonté du législateur d’assurer une stabilité rapide aux situations juridiques nées du bail commercial. Parmi les actions soumises à ce régime, celle en paiement de l’indemnité d’éviction occupe une place centrale : elle conditionne à la fois le droit à réparation du preneur évincé et son droit au maintien dans les lieux en application de l’article L. 145-28 du même code.
La détermination du point de départ de ce délai de deux ans a longtemps suscité des hésitations en jurisprudence comme en doctrine. L’article L. 145-9, alinéa 6, du Code de commerce énonce que le congé délivré par le bailleur « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » [[Article L. 145-9 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031012840]]. La lettre de ce texte rattache sans ambiguïté le point de départ de la prescription à la date d’effet du congé, et non à celle de sa délivrance ou de sa signification.
Par un arrêt du 12 février 2026 promis aux honneurs du Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, statuant en formation de section, a consacré avec une netteté particulière ce principe. Elle énonce qu’« il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B) [[Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9dcdc6046d47ff435f]]. La formule, par sa généralité et l’absence de toute réserve, élève cette règle au rang de principe cardinal.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle déjà fermement établie. La Cour de cassation avait précédemment jugé, dans un arrêt du 19 mars 2020 également publié au Bulletin, que le délai de prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci est assorti d’une offre d’indemnité (Cass. 3e civ., 19 mars 2020, n° 19-13.459, Publié au Bulletin). L’arrêt du 12 février 2026 ne constitue donc pas une innovation mais une réaffirmation solennelle, dans une formation élargie, de la solution antérieure.
Le caractère objectif de ce point de départ emporte une conséquence pratique considérable : le preneur ne saurait se prévaloir de son ignorance du montant de l’indemnité pour différer l’introduction de son action. Le législateur a en effet organisé un mécanisme dans lequel l’action en fixation de l’indemnité et l’action en paiement sont étroitement liées, la première conditionnant la seconde. Le preneur doit donc saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, même si le montant de l’indemnité n’est pas encore déterminé, le juge pouvant être saisi d’une demande de fixation à titre principal.
B. L’indifférence de la reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur quant au point de départ du délai
Une difficulté particulière surgit lorsque le bailleur, après avoir délivré un congé avec offre d’indemnité d’éviction, adopte un comportement qui pourrait être interprété comme une reconnaissance du droit du preneur. La question se pose alors de savoir si cette reconnaissance est de nature à modifier le point de départ du délai de prescription. La troisième chambre civile, par l’arrêt du 12 février 2026 n° 24-10.578, rendu le même jour que le précédent et également en formation de section avec publication au Bulletin, a fermement écarté cette possibilité.
Dans cette espèce, une commune bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018. Elle avait ensuite, par courrier du 4 novembre 2019, demandé à son locataire des justificatifs pour chiffrer l’indemnité, manifestant ainsi sa volonté de procéder au calcul de celle-ci. Le locataire, qui n’avait saisi le juge que le 19 novembre 2021, soit près de trois ans après la date d’effet du congé, se voyait opposer la prescription biennale par la bailleresse. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait écarté cette fin de non-recevoir en considérant que l’attitude de la bailleresse était empreinte de mauvaise foi.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du Code de commerce, en énonçant que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B) [[Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9acdc6046d47ff4260]].
Cette solution marque une rupture avec l’appréciation souple que certaines juridictions du fond pouvaient retenir. Elle affirme que le comportement du bailleur, fût-il contradictoire ou dilatoire, ne saurait avoir pour effet de reporter le point de départ de la prescription. La Cour de cassation instaure ainsi une rigueur procédurale qui oblige le preneur à une vigilance active, indépendamment de l’attitude de son cocontractant.
L’article L. 145-14 du Code de commerce, qui fonde le droit à indemnité d’éviction, dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » [[Article L. 145-14 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221741]]. Ce droit substantiel, aussi fondamental soit-il dans l’économie du statut, ne saurait survivre à l’écoulement du délai de prescription sans que le preneur n’ait accompli les diligences procédurales requises.
La solution de l’arrêt du 12 février 2026 s’articule en vérité avec le mécanisme général de la prescription extinctive. L’article 2240 du Code civil dispose certes que « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription » [[Article 2240 du Code civil]]. Mais cette reconnaissance interruptive ne se confond pas avec la fixation du point de départ : la première interrompt le délai en cours, la seconde le fait courir initialement. La Cour de cassation distingue rigoureusement ces deux notions en refusant de faire produire à la reconnaissance du bailleur un effet sur le dies a quo de la prescription, tout en admettant, dans l’arrêt n° 24-18.382, qu’elle puisse constituer une cause d’interruption si elle est « dénuée d’équivoque ».
II. Les causes d’interruption et de suspension strictement encadrées par la Cour de cassation
A. L’exclusion de la mauvaise foi du bailleur comme cause autonome de suspension
La solution la plus remarquable de la série d’arrêts du 12 février 2026 réside sans doute dans l’exclusion explicite de la mauvaise foi comme cause de suspension de la prescription biennale. L’arrêt n° 24-10.578, déjà évoqué, pose à cet égard un principe dont la portée dépasse le seul contentieux de l’indemnité d’éviction pour irradier l’ensemble du droit de la prescription dans le statut des baux commerciaux.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait cru pouvoir écarter la prescription en relevant que « l’attitude de la bailleresse consistant à se prévaloir désormais de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire est empreinte de mauvaise foi ». Ce raisonnement, qui faisait produire à un standard comportemental un effet juridique sur le cours de la prescription, est censuré par la Cour de cassation au motif que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale ».
Cette position doit être approuvée au regard des principes généraux du droit de la prescription. Les causes d’interruption et de suspension de la prescription sont limitativement énumérées par les articles 2230 à 2246 du Code civil. L’article 2233 prévoit que « la prescription ne court pas, ou est suspendue, à l’égard d’une créance qui dépend d’une condition, jusqu’à ce que la condition arrive ; à l’égard d’une action en garantie, jusqu’à ce que l’éviction ait lieu ; à l’égard d’une créance à terme, jusqu’à ce que ce terme soit échu ». L’article 2239, déjà cité, prévoit la suspension en cas de mesure d’instruction. Aucun de ces textes n’érige la mauvaise foi en cause autonome de suspension, et la Cour de cassation refuse légitimement de créer une cause prétorienne qui serait dépourvue de fondement légal.
La solution se justifie également par la finalité même de la prescription biennale dans le statut des baux commerciaux. Le législateur a voulu que les situations juridiques se stabilisent rapidement, dans l’intérêt tant du bailleur que du preneur. L’introduction d’un standard comportemental comme la mauvaise foi dans le déclenchement ou la suspension du délai créerait une insécurité juridique contraire à cette finalité. Le preneur doit savoir, dès la date d’effet du congé, qu’il dispose d’un délai de deux années pour agir, et que ce délai ne sera ni allongé ni suspendu par le comportement ultérieur du bailleur, sauf les causes légales d’interruption ou de suspension.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a pris soin de rappeler, dans le même arrêt, la conséquence radicale de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction : « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette formule, par sa netteté, dissipe toute ambiguïté sur le sort du preneur qui a laissé passer le délai : il perd non seulement son droit à indemnité, mais également le droit au maintien dans les lieux qui en est le corollaire.
La rigueur de cette solution est tempérée par la possibilité, pour le preneur, de faire valoir les causes légales d’interruption que sont la demande en justice, même en référé (article 2241 du Code civil), ou la reconnaissance non équivoque par le bailleur du droit à indemnité (article 2240 du Code civil). Encore faut-il que ces actes interviennent avant l’expiration du délai de deux années. La vigilance procédurale du preneur constitue donc la clef de voûte de la protection de ses droits.
B. La subordination de l’effet suspensif de l’expertise judiciaire à l’initiative effective du preneur
Le second arrêt du 12 février 2026 publié au Bulletin, rendu sous le numéro 24-18.382, apporte une clarification décisive sur les conditions dans lesquelles le preneur peut bénéficier de la suspension du délai de prescription attachée à une mesure d’expertise ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.
L’article 2239 du Code civil dispose que « la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ». Ce mécanisme, qui tend à préserver les droits des parties pendant le temps nécessaire à l’exécution d’une expertise, est fréquemment mobilisé dans le contentieux des baux commerciaux, où l’évaluation de l’indemnité d’éviction requiert presque toujours l’intervention d’un expert judiciaire.
Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt n° 24-18.382, une société bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2017. Elle avait ensuite assigné la locataire en référé aux fins de voir ordonner une expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation. Le juge des référés avait fait droit à cette demande par ordonnance du 7 décembre 2017 et l’expert avait déposé son rapport le 10 juillet 2020. La locataire, qui n’avait pas sollicité elle-même la mesure d’expertise et s’était contentée d’émettre des « protestations et réserves » devant le juge des référés, avait assigné la bailleresse en paiement de l’indemnité d’éviction le 6 mars 2020, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé.
La cour d’appel de Paris avait déclaré cette action prescrite, et la Cour de cassation approuve cette solution en énonçant un principe dont la portée doctrinale est considérable. Elle rappelle que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du Code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B) [[Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9dcdc6046d47ff435f]].
La Cour en déduit que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ».
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle antérieure, la Cour de cassation se référant expressément à deux arrêts de principe : celui de la deuxième chambre civile du 31 janvier 2019 (n° 18-10.011, Publié au Bulletin) et celui de la troisième chambre civile du 19 mars 2020 (n° 19-13.459, Publié au Bulletin). L’arrêt du 12 février 2026 ne fait donc qu’appliquer au contentieux des baux commerciaux une solution déjà consacrée en droit commun de la prescription.
La portée pratique de cette décision est néanmoins considérable. Elle signifie qu’un preneur qui reçoit un congé avec offre d’indemnité d’éviction ne saurait attendre passivement que le bailleur prenne l’initiative d’une expertise pour voir ses droits préservés. Il doit, dans le délai de deux années à compter de la date d’effet du congé, accomplir un acte procédural positif : soit assigner au fond en fixation ou en paiement de l’indemnité, soit s’associer expressément à la demande d’expertise formée par le bailleur, soit former une demande propre de mesure d’instruction.
La simple émission de « protestations et réserves » devant le juge des référés, comme l’avait fait la locataire dans l’espèce commentée, est insuffisante à faire bénéficier celle-ci de l’effet suspensif de l’expertise. La Cour de cassation exige une manifestation de volonté non équivoque du preneur de s’inscrire dans la démarche probatoire, condition qui traduit une conception exigeante de la suspension, fondée sur la nécessité de préserver les droits de la seule partie qui a pris l’initiative de la mesure.
Cette exigence se conjugue avec celle, également rappelée dans l’arrêt n° 24-18.382, relative à la reconnaissance interruptive de prescription par le bailleur. La Cour de cassation relève en effet que, dans l’espèce, la bailleresse avait certes délivré un congé avec offre d’indemnité d’éviction, mais que dans son assignation en référé aux fins d’expertise, elle « distinguait la première [indemnité d’occupation], qu’elle affirmait comme étant due, de la seconde [indemnité d’éviction] pour laquelle elle utilisait des motifs dubitatifs ». La cour d’appel ayant souverainement apprécié que le dire adressé à l’expert par la bailleresse ne comportait « aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction », la prescription n’avait pas été interrompue.
Ce double verrou procédural — exigence d’une initiative effective du preneur pour bénéficier de la suspension et exigence d’une reconnaissance non équivoque du bailleur pour caractériser l’interruption — constitue l’apport doctrinal majeur de la série d’arrêts du 12 février 2026. Il dessine un régime dans lequel la préservation des droits du preneur repose exclusivement sur sa propre diligence, le comportement du bailleur étant relégué au second plan.
La cohérence de cette construction prétorienne ne doit toutefois pas masquer sa sévérité pour le preneur. Celui-ci, souvent peu familier des subtilités procédurales, peut légitimement croire que l’initiative du bailleur aux fins d’expertise suffit à préserver ses droits. La Cour de cassation lui impose au contraire une vigilance active que seule l’assistance d’un conseil spécialisé en droit des baux commerciaux peut garantir. La prescription biennale, par sa brièveté et la rigueur de son régime, constitue ainsi un piège procédural dont la connaissance intime est indispensable à la protection effective des droits du preneur.
Le contentieux de l’indemnité d’éviction s’inscrit dans le cadre plus large de la résiliation du bail commercial et du contentieux commercial qui en découle. La jurisprudence du 12 février 2026, par la rigueur procédurale qu’elle instaure, rappelle que le droit substantiel le mieux établi ne survit pas à la négligence procédurale.
Conclusion
Les trois arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 février 2026, dont deux en formation de section et publiés au Bulletin, constituent un moment jurisprudentiel d’une importance singulière dans la construction du régime de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Ils consacrent un régime procédural autonome caractérisé par trois principes cardinaux : le point de départ de la prescription est fixé objectivement à la date d’effet du congé, sans égard au comportement ultérieur du bailleur ; la mauvaise foi de ce dernier est exclue des causes de suspension du délai ; et l’effet suspensif de l’expertise judiciaire ordonnée en référé est subordonné à l’initiative effective du preneur.
Cette construction prétorienne, qui s’inscrit dans la continuité des arrêts antérieurs tout en les amplifiant par la solennité de la formation de section, traduit une conception exigeante de la prescription extinctive dans le statut des baux commerciaux. Elle fait peser sur le preneur une charge procédurale que seul l’exercice diligent de ses droits, dans le délai de deux années à compter de la date d’effet du congé, permet de satisfaire. L’assistance d’un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux apparaît, dans ce contexte, comme une nécessité pratique autant qu’une garantie de protection effective des droits du preneur.
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