La mensualisation des loyers et le plafonnement du depôt de garantie dans le bail commercial : la réforme du 26 mai 2026 et la refonte de l’équilibre contractuel
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, promulguée le 27 mai 2026 et entrée en vigueur le lendemain, comporte en son article 62 un ensemble de dispositions qui modifient substantiellement le statut des baux commerciaux. Parmi les mesures les plus commentées, l’instauration d’un droit au paiement mensuel du loyer et le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer constituent deux innovations majeures dont la portée mérite une analyse doctrinale approfondie. Ces dispositions, qui s’inscrivent dans le titre VI de la loi consacré à l’alignement des droits des très petites entreprises sur ceux des particuliers, opèrent un déplacement significatif de l’équilibre contractuel historique entre bailleur et preneur, en renforçant les protections du locataire commercial par des mécanismes d’ordre public dont l’application dans le temps a été soigneusement calibrée par le législateur.
L’intérêt de ces dispositions ne réside pas seulement dans leur contenu normatif mais également dans la technique législative employée, qui distingue plusieurs régimes d’application temporelle au sein d’un même article. Le législateur a en effet choisi de rendre la mensualisation immédiatement applicable aux baux en cours, tandis que le plafonnement du dépôt de garantie se déploie selon des modalités différenciées en fonction de la date de conclusion du bail, de la date de mutation de l’immeuble ou de la date de remise des clés. Cette architecture temporelle complexe, qui n’est pas sans rappeler la technique utilisée par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, soulève des questions d’articulation que la jurisprudence aura à résoudre dans les années à venir. La présente analyse se propose d’en examiner les principales implications pour les praticiens du droit du bail commercial et du contentieux commercial.
I. La mensualisation des loyers : un droit d’ordre public au service de la trésorerie du preneur
A. La consécration législative d’un droit subjectif au paiement mensuel
Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable » [[ Article L. 145-32-1 du Code de commerce, créé par l’article 62, I, 2° de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054137998 ]]. La demande du preneur prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. Ce texte rompt avec une pratique contractuelle ancienne qui imposait quasi systématiquement au preneur un paiement trimestriel, et parfois un paiement trimestriel d’avance, pesant lourdement sur la trésorerie des petits commerçants. La technique rédactionnelle employée – « est de droit lorsque le preneur en fait la demande » – consacre un véritable droit subjectif dont l’exercice est laissé à la discrétion du preneur, sans que le bailleur puisse s’y opposer.
Le champ d’application de ce nouveau droit est toutefois circonscrit aux preneurs exerçant une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, ce qui exclut les activités de bureaux, les activités industrielles et, plus généralement, les baux qui ne relèvent pas de la catégorie visée. La condition d’absence d’arriérés non contestés constitue une exigence de bonne foi du preneur qui apparaît proportionnée au droit conféré. Cette exigence s’inscrit dans la logique plus générale de l’exécution de bonne foi des conventions, dont la Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises qu’elle irrigue l’ensemble du droit des baux commerciaux.
Par ailleurs, ce droit au paiement mensuel est d’ordre public, ce qui signifie qu’aucune clause du bail ne peut y déroger, ni le supprimer, ni en restreindre l’exercice par le preneur. La qualification de disposition d’ordre public découle de la nature même du statut des baux commerciaux, dont la Cour de cassation rappelle constamment qu’il constitue un ensemble de règles protectrices du preneur. À cet égard, la troisième chambre civile a jugé que « l’obligation de délivrance est d’ordre public et constitue l’essence même du contrat de bail » [[ Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f23c7743e3330ccf0790 ]]. L’insertion de ce nouvel article au sein de la section VI du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce, consacrée au loyer, confirme son intégration dans le corpus protecteur du statut. La Cour de cassation a également jugé, dans l’arrêt du 5 mars 2026, que « l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue qui ne s’éteint pas par la seule remise des clefs » [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-22.293, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/68fcd8bae49e8744b461bb5b ]], rappelant ainsi la permanence des obligations du bailleur, auxquelles font écho les nouveaux droits du preneur instaurés par la loi du 26 mai 2026.
B. L’application immédiate aux baux en cours et le principe de survie de la loi nouvelle
Le II, A de l’article 62 de la loi du 26 mai 2026 dispose que le nouvel article L. 145-32-1 « est applicable aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la présente loi ». Cette disposition déroge expressément au principe de l’effet immédiat de la loi nouvelle en écartant toute discussion sur son applicabilité aux situations contractuelles en cours. Le législateur a ainsi choisi de ne pas cantonner la mensualisation aux seuls baux conclus ou renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, contrairement à ce qu’il a prévu pour le plafonnement du dépôt de garantie. Ce choix législatif manifeste la volonté d’apporter un secours immédiat à la trésorerie des commerçants sans attendre le renouvellement des baux.
Cette technique d’application immédiate aux baux en cours a été consacrée par la jurisprudence de la Cour de cassation sur le fondement de l’article 2 du Code civil, aux termes duquel « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées » [[ Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6555c06a30a74083181bd373 ]]. La troisième chambre civile a fait une application remarquée de ce principe à l’occasion de la réforme opérée par la loi du 18 juin 2014, en jugeant que « la loi nouvelle, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce en substituant à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours » [[ Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-10.375, https://www.courdecassation.fr/decision/6260f726b2c302277d9c1999 ]]. Cette jurisprudence a été réaffirmée avec force le 16 novembre 2023, la Cour précisant que « quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours » [[ Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, précité ]].
En conséquence, tout preneur répondant aux conditions de l’article L. 145-32-1 peut, depuis le 28 mai 2026, exiger de son bailleur le paiement mensuel du loyer, quelle que soit la date de conclusion du bail et quelle que soit la clause contraire qui y figurerait. Dès lors, les clauses des baux en cours qui prévoyaient un paiement trimestriel d’avance se trouvent privées d’effet pour l’avenir en ce qu’elles contredisent le droit nouvellement reconnu au preneur. Le bailleur qui refuserait de déférer à une demande de mensualisation régulièrement formée s’exposerait à une action en exécution forcée et, le cas échéant, à l’engagement de sa responsabilité contractuelle. L’effectivité du droit nouveau est ainsi garantie par l’arsenal des sanctions de droit commun, auxquelles s’ajoute la sanction spécifique du réputé non écrit pour toute clause qui tenterait d’y faire obstacle.
II. Le plafonnement du dépôt de garantie : une rupture avec la liberté contractuelle antérieure
A. La refonte du régime de l’article L. 145-40 du Code de commerce
Le 4° du I de l’article 62 de la loi du 26 mai 2026 modifie l’article L. 145-40 du Code de commerce en y insérant trois nouveaux alinéas qui transforment profondément le régime du dépôt de garantie. Aux termes du deuxième alinéa nouveau, « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail » [[ Article L. 145-40, alinéa 2, du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142450 ]]. Ce plafond de trois mois de loyer, toutes garanties confondues, constitue une innovation majeure dans le paysage des baux commerciaux. L’ancienne rédaction de l’article L. 145-40 se bornait à prévoir que les loyers payés d’avance portent intérêt au profit du locataire pour les sommes excédant deux termes, sans fixer de plafond impératif, ce qui laissait la pratique contractuelle libre de stipuler des dépôts de garantie atteignant parfois six mois, voire un an de loyer.
La portée de cette disposition dépasse le simple encadrement du quantum des garanties puisqu’elle inclut, au-delà du dépôt de garantie stricto sensu, « les biens, les titres, les engagements et les garanties de toute nature » consentis par le preneur. Cette clause d’extension neutralise les montages contractuels qui visaient à contourner l’ancien article L. 145-40 en habillant le dépôt de garantie sous d’autres formes : caution bancaire, nantissement de fonds de commerce, délégation de créances, ou toute autre sûreté réelle ou personnelle. Le législateur a ainsi tiré les conséquences de la jurisprudence antérieure qui, sous l’empire de l’ancienne rédaction de l’article L. 145-40, avait déjà énoncé que « le montant du dépôt de garantie résulte de l’application de la clause d’échelle mobile au montant initial, de deux termes de loyers, augmenté des intérêts légaux pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes » [[ Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.183, https://www.courdecassation.fr/decision/607dde4ebdd797b53ae6e310 ]].
Le troisième alinéa nouveau de l’article L. 145-40 traite du sort des garanties en cas de mutation de l’immeuble loué. Il dispose que « l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur » et que « la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article », celle-ci « emportant l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois ». Cette disposition met fin à une difficulté récurrente dans la pratique, où les preneurs se trouvaient pris entre l’ancien bailleur, qui détenait les garanties, et le nouveau, qui en exigeait de nouvelles. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser, s’agissant de l’obligation de restitution du dépôt de garantie, que celle-ci pesait sur le bailleur en titre au jour de la résiliation du bail [[ Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 20-10.849, https://www.courdecassation.fr/decision/602fcde70e18e166a242d7d1 ]].
Le quatrième alinéa nouveau instaure un délai impératif de restitution des garanties : « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Ce délai de trois mois, qui s’applique au dépôt de garantie en numéraire, est porté à six mois pour les autres garanties. Le texte innove également en prévoyant expressément que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur, ce qui constitue une dérogation au principe général antérieurement posé par le premier alinéa de l’article L. 145-40, selon lequel « les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ».
B. La portée temporelle différenciée de la réforme et les difficultés d’articulation
Le législateur a opté pour un déploiement temporel à plusieurs vitesses du plafonnement du dépôt de garantie, contrairement à la mensualisation qui est d’application immédiate à tous les baux en cours. Cette différence de traitement s’explique par la nature des droits en cause : le droit à la mensualisation affecte les modalités d’exécution du contrat pour l’avenir, tandis que le plafonnement du dépôt de garantie touche à une obligation déjà exécutée pour les baux en cours, ce qui aurait pu soulever des difficultés constitutionnelles au regard du droit de propriété et de la liberté contractuelle.
Le II, B de l’article 62 dispose que le plafonnement à trois mois « est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la présente loi ». En conséquence, les baux en cours dont le dépôt de garantie excède trois mois de loyer ne bénéficient pas du plafonnement, le preneur ne pouvant exiger la restitution du trop-versé. Ce choix du législateur opère une distinction entre les baux conclus avant et après le 27 mai 2026, distinction dont la légitimité repose sur le principe de non-rétroactivité de la loi posé par l’article 2 du Code civil. Dès lors, la mensualisation immédiate constitue une exception au principe de non-rétroactivité, justifiée par la nature particulière de la mesure qui ne remet pas en cause des droits acquis mais modifie seulement les modalités d’exécution du contrat pour l’avenir.
Le II, C de l’article 62 prévoit que les dispositions relatives à la caducité des garanties en cas de mutation de l’immeuble « sont applicables aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la présente loi », soit à compter du 27 août 2026. Ce délai de trois mois laisse aux bailleurs cédants le temps de s’organiser pour procéder aux mainlevées et restitutions de documents. Quant au délai impératif de restitution de trois mois, le II, D le rend « applicable aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la présente loi lorsque la remise des clés du local pris à bail intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après la même date ». Cette disposition opère donc une application immédiate différée de trois mois pour les baux en cours, créant ainsi une troisième strate temporelle.
La jurisprudence relative à l’application de la loi dans le temps, abondamment développée à l’occasion de la réforme de 2014, fournit un cadre d’interprétation utile pour anticiper les difficultés d’articulation que ne manquera pas de susciter ce dispositif. La Cour de cassation a en effet rappelé de manière constante que « sauf si elle en dispose autrement, la loi nouvelle régit immédiatement les effets des situations juridiques non définitivement réalisées avant son entrée en vigueur » [[ Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-16.421, https://www.courdecassation.fr/decision/616676d2a1c75d6f42603f15 ]]. Or, précisément, l’article 62 de la loi du 26 mai 2026 « en dispose autrement » pour le plafonnement du dépôt de garantie, ce qui exclut son application aux baux en cours. Ce mécanisme de dispositions transitoires expresses, qui limite l’effet immédiat de la loi nouvelle aux seuls baux à conclure ou à renouveler, avait déjà été utilisé par le législateur de 2014, dont l’article 21, II limitait l’application des nouvelles dispositions aux « contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ».
L’articulation entre les deux réformes, celle de 2014 et celle de 2026, soulève en outre la question de la coordination des régimes transitoires. La loi du 26 mai 2026 modifie à nouveau l’article L. 145-15 du Code de commerce, déjà modifié par la loi du 18 juin 2014, pour y étendre le mécanisme du réputé non écrit. La Cour de cassation avait jugé que la modification de 2014 était applicable aux baux en cours, la loi nouvelle ayant substitué à la nullité le réputé non écrit [[ Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.183, https://www.courdecassation.fr/decision/607dde4ebdd797b53ae6e310 ]]. La question se posera de savoir si la nouvelle modification de l’article L. 145-15 suit le même régime d’application immédiate. Par identité de motifs, il y a lieu de considérer que le nouvel élargissement du réputé non écrit s’applique également aux baux en cours, dès lors qu’il ne fait que renforcer un mécanisme déjà qualifié d’ordre public par la Cour de cassation.
En ce qui concerne le plafonnement du dépôt de garantie, plusieurs questions pratiques vont rapidement se poser. La première est celle du sort des baux conclus avant le 27 mai 2026 qui se renouvellent après cette date : le plafonnement s’applique-t-il au bail renouvelé, ce que le texte suggère en visant les « baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation » ? La réponse est positive, mais le bailleur pourra-t-il conserver le dépôt de garantie excédentaire versé au titre du bail expiré ? La logique de la réforme conduit à considérer que le renouvellement emporte novation du rapport contractuel et que le bailleur doit restituer l’excédent. La deuxième question est celle du champ d’application du plafonnement : ne visant que les locaux destinés au commerce de détail ou de gros ou aux prestations de services, il exclut les bureaux, les entrepôts et les locaux industriels, créant ainsi une dualité de régimes dont on peut se demander si elle ne contrevient pas au principe d’égalité devant la loi.
Enfin, la troisième difficulté concerne l’application combinée de la mensualisation et du plafonnement du dépôt de garantie. Un preneur qui obtient la mensualisation de son loyer en cours de bail verra-t-il le plafond de trois mois calculé sur la base du loyer mensuel ou du loyer trimestriel historique ? Le texte du nouvel article L. 145-40, alinéa 2, se réfère aux « loyers dus au titre d’un trimestre », ce qui signifie que le plafond se calcule sur la base de trois mois de loyer, quelle que soit la périodicité de paiement. La mensualisation n’affecte donc pas le quantum du plafond, ce qui préserve la cohérence du dispositif.
Au-delà des difficultés d’articulation temporelle, la réforme du 26 mai 2026 s’inscrit dans un mouvement législatif plus large de renforcement des droits du preneur commercial, dont la loi Pinel du 18 juin 2014 avait constitué une première étape. La Cour de cassation, en précisant que les augmentations de loyer résultant du déplafonnement ne peuvent être supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, a ainsi imposé un étalement de la hausse au bénéfice du locataire [[ Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac593de8405dea530e0 ]]. Cette limitation, réaffirmée récemment, témoigne de la constance avec laquelle le législateur et le juge poursuivent un même objectif de protection de la trésorerie du preneur [[ Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68f087438af7f48b3631eae7 ]]. La cohérence d’ensemble de ce dispositif renforce la légitimité de la réforme de 2026 en l’inscrivant dans une continuité jurisprudentielle et législative bien établie.
Conclusion
La réforme opérée par l’article 62 de la loi du 26 mai 2026 constitue une avancée significative dans la protection du preneur à bail commercial. La mensualisation des loyers, d’application immédiate, répond à une attente ancienne des commerçants et artisans dont la trésorerie souffrait du paiement trimestriel d’avance. Le plafonnement du dépôt de garantie, bien que d’application plus restreinte dans le temps, marque une rupture avec la liberté contractuelle antérieure en plafonnant l’ensemble des garanties exigibles à trois mois de loyer. Ces deux mesures, combinées aux autres dispositions de l’article 62 relatives aux clauses réputées non écrites et aux clauses d’indexation, dessinent un nouveau visage du statut des baux commerciaux, plus protecteur pour le preneur, sans toutefois remettre en cause les équilibres fondamentaux de la matière. Les années à venir diront si la jurisprudence saura interpréter ces nouveaux textes avec la même rigueur que celle dont elle a fait preuve pour la réforme de 2014.
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