Le « lissage Pinel » dans le statut des baux commerciaux : la construction prétorienne d’un champ d’application à géométrie variable
I. La délimitation prétorienne du champ d’application du lissage
A. L’exclusion des baux de neuf ans prolongés par tacite reconduction
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a introduit à l’article L. 145-34 du Code de commerce un mécanisme d’étalement de la hausse du loyer en cas de déplafonnement lors du renouvellement. Ce dispositif, désigné en pratique sous l’appellation de « lissage Pinel », limite à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente l’augmentation annuelle résultant du déplafonnement. Le législateur de 2014 entendait ainsi protéger les preneurs contre les augmentations brutales de loyer susceptibles de compromettre la viabilité économique de leur exploitation, tout en préservant le droit du bailleur à percevoir un loyer conforme à la valeur locative réelle du bien. Or le champ d’application exact de ce mécanisme n’a cessé de susciter des difficultés d’interprétation, auxquelles la troisième chambre civile de la Cour de cassation a répondu par un arrêt publié au Bulletin le 16 octobre 2025.
[[Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n°23-23.834, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/68f087438af7f48b3631eae7.]]
En l’espèce, une société civile immobilière avait donné à bail commercial des locaux à compter du 1er octobre 2001 pour une durée de neuf ans. Par acte du 17 juin 2014, la bailleresse délivra un congé avec offre de renouvellement. Par arrêt irrévocable du 21 janvier 2021, le prix du bail renouvelé fut déplafonné en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation. La locataire, la société Monoprix exploitation, sollicita alors l’application du lissage Pinel, estimant que la variation de loyer résultant du déplafonnement ne pouvait conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Elle soutenait, en substance, que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 devait s’appliquer dans toutes les hypothèses de déplafonnement, quelle qu’en soit la cause.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence rejeta cette demande par un arrêt du 14 septembre 2023, et la Cour de cassation confirma cette position en énonçant que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». La Cour ajouta que la cour d’appel avait, après avoir énoncé ce principe à bon droit, constaté que le bail expiré avait duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation, et en avait exactement déduit que la demande de la locataire devait être rejetée.
La motivation est lapidaire mais d’une portée considérable. En effet, elle construit une summa divisio entre les hypothèses de déplafonnement : d’un côté, le déplafonnement pour modification notable des éléments de la valeur locative (1° à 4° de l’article L. 145-33) et le déplafonnement conventionnel par clause relative à la durée du bail, assortis du lissage protecteur ; de l’autre, le déplafonnement automatique par tacite prolongation au-delà de douze ans, pour lequel le loyer peut être fixé à la valeur locative sans aucune limitation annuelle.
[[V. art. L. 145-34, al. 3 et 4, C. com., https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108759.]]
La Cour ne faisait là qu’appliquer la lettre du dernier alinéa de l’article L. 145-34, dont la rédaction, issue de la loi Pinel, n’avait jamais été modifiée depuis son adoption en 2014. Le texte dispose que « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». L’hypothèse du bail de neuf ans prolongé au-delà de douze ans par l’effet de la tacite prolongation n’y figure pas, et la Cour de cassation refuse logiquement de l’y ajouter. Le syllogisme judiciaire est d’une rigueur implacable : la loi dispose, la Cour applique.
Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans une lecture cohérente de l’économie générale de l’article L. 145-34. L’alinéa 3 dispose expressément que « les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Cette exclusion du plafonnement emporte, par voie de conséquence, l’exclusion du lissage qui en est l’accessoire protecteur. Le déplafonnement intégral du loyer est donc la contrepartie du silence du preneur, qui a laissé le bail se prolonger sans en solliciter le renouvellement. La Cour de cassation applique ici un principe plus général, selon lequel l’accessoire suit le principal : dès lors que le plafonnement est exclu, le lissage, qui tempère les effets du déplafonnement, ne peut survivre à la disparition de son fondement.
B. La dualité des causes de déplafonnement soumises au lissage
Le champ d’application positif du lissage Pinel couvre deux hypothèses distinctes, que la Cour de cassation distingue soigneusement dans l’attendu de principe de l’arrêt du 16 octobre 2025. La première est le déplafonnement fondé sur une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. La troisième chambre civile a rappelé à diverses reprises que le déplafonnement du loyer ne peut être accordé qu’en cas de modification notable d’un des éléments visés au 1° à 4° de l’article L. 145-33, appréciée de manière objective et concrète.
[[Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n°19-17.588, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5945aa4c3b2dde12018b ; Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n°20-16.802, https://www.courdecassation.fr/decision/6194ba445a317cc1d116fbb6.]]
Dans un arrêt du 24 septembre 2020, la troisième chambre civile a jugé que le bailleur qui invoque une modification des caractéristiques des locaux doit établir que cette modification présente un caractère notable, c’est-à-dire une ampleur suffisante pour justifier un déplafonnement. La preuve de cette modification incombe à celui qui l’invoque, et l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à l’existence même de la modification notable. L’arrêt du 26 mars 2020 avait déjà précisé que « le déplafonnement du loyer ne peut être accordé qu’en cas de modification notable d’un des éléments visés au 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce », excluant ainsi toute automaticité du déplafonnement.
[[Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n°19-22.544, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca32d3caf20206394944a7.]]
Les articles R. 145-3 à R. 145-6 du Code de commerce précisent la consistance de chacun de ces quatre éléments. Les caractéristiques du local (art. R. 145-3) incluent la surface, le volume, l’éclairement, l’accès, l’état d’entretien et de vétusté, la nature et l’état des équipements. La destination des lieux (art. R. 145-4) est appréciée au regard de la destination contractuelle et des activités effectivement exercées. Les obligations respectives des parties (art. R. 145-5) englobent les charges incombant normalement au bailleur et dont il se serait affranchi sans contrepartie, ainsi que les restrictions à la jouissance. Les facteurs locaux de commercialité (art. R. 145-6) comprennent l’intérêt de l’emplacement, la fréquentation, l’attraction commerciale, la qualité des voies de desserte, la présence de transports en commun, l’évolution de l’environnement commercial et l’existence d’une protection légale ou réglementaire particulière.
[[Art. R. 145-3 à R. 145-6, C. com., https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006161784.]]
La seconde hypothèse soumise au lissage est celle dans laquelle il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail. Cette hypothèse vise les baux conclus pour une durée contractuelle supérieure à neuf ans, notamment les baux de dix ans fermes, très fréquents en pratique depuis la loi Pinel qui a autorisé cette durée. La Cour de cassation a précisé, par l’arrêt du 9 juillet 2020, que lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative par application de l’alinéa 3 de l’article L. 145-34 du Code de commerce, sans qu’il soit exigé la démonstration d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.
[[Cass. 3e civ., 9 juil. 2020, n°19-16.022, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4b2245949c4fa8389796.]]
Dans ces deux hypothèses, le lissage Pinel impose que la variation de loyer consécutive au déplafonnement ne puisse conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Le mécanisme joue donc comme un amortisseur de la hausse, répartissant sur plusieurs années l’augmentation du loyer que le déplafonnement autorise. Ce faisant, il concilie la protection du preneur contre les hausses brutales avec le droit du bailleur de percevoir un loyer correspondant à la valeur locative réelle du bien. L’étalement sur plusieurs années permet au preneur d’absorber progressivement l’augmentation, sans compromettre la trésorerie de l’exploitation au moment du renouvellement.
Par ailleurs, les articles R. 145-9 à R. 145-11 du Code de commerce prévoient des hypothèses de non-plafonnement qui échappent également au lissage Pinel. Il s’agit des baux de terrains, des locaux monovalents et des bureaux. Ces trois catégories de locaux sont exclues du champ du plafonnement légal, de sorte que le loyer du bail renouvelé y est fixé à la valeur locative sans limitation. Ces hypothèses de non-plafonnement se distinguent des hypothèses de déplafonnement visées par le dernier alinéa de l’article L. 145-34, en ce qu’elles ne donnent lieu à aucun lissage. La distinction est d’importance pour les praticiens qui doivent déterminer le régime applicable au loyer du bail renouvelé en fonction de la nature des locaux et des circonstances du renouvellement.
II. Les incohérences du dispositif et les perspectives d’évolution
A. Une rupture d’égalité entre les cas de déplafonnement
La distinction opérée par l’arrêt du 16 octobre 2025 entre les différentes hypothèses de déplafonnement, pour justifiée qu’elle soit en droit strict, n’en soulève pas moins une difficulté de cohérence au regard des objectifs affichés de la loi Pinel. L’intention du législateur de 2014 était en effet de protéger les preneurs contre les augmentations excessives de loyer, en instaurant un mécanisme général de lissage applicable à toutes les hypothèses de déplafonnement. Or la solution retenue par la Cour de cassation aboutit à ce qu’un preneur dont le bail de neuf ans s’est prolongé par tacite reconduction au-delà de douze ans se voie privé de cette protection, alors même que sa situation n’est pas fondamentalement différente de celle du preneur dont le bail a été contractuellement conclu pour plus de neuf ans.
Cette rupture d’égalité entre les preneurs est d’autant plus problématique que la tacite prolongation est un mécanisme légal qui opère de plein droit, sans que le preneur ait nécessairement conscience des conséquences juridiques qu’elle emporte. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 23 janvier 2013, que les parties peuvent renoncer d’un commun accord au bénéfice du statut des baux commerciaux, mais que cette renonciation doit être dépourvue d’équivoque. Or la tacite prolongation n’implique aucune manifestation de volonté du preneur de renoncer au bénéfice du lissage : elle constitue un simple effet de la loi auquel le preneur ne peut se soustraire que par la délivrance d’un congé ou d’une demande de renouvellement.
[[Cass. 3e civ., 23 janv. 2013, n°11-25.465, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca2e6e2f2e9232ac191f08.]]
La doctrine n’a pas manqué de relever cette incohérence. Le commentaire autorisé de l’arrêt du 16 octobre 2025, publié au Quotidien Lexbase du 22 janvier 2026 sous la plume du professeur Bastien Brignon, souligne que « si l’objectif de la loi Pinel a bien été d’instaurer une règle visant à modérer les augmentations de loyers commerciaux en cas de déplafonnement, on ne voit pas en quoi l’hypothèse du bail de neuf ans ayant duré de plus de douze ans est différente de celle du bail conclu pour plus de neuf années ou celle du déplafonnement pour cause de modification notable de l’un des quatre premiers éléments de la valeur locative. Il s’agit bien de cas de déplafonnement ». Le même auteur ajoute que l’on aurait pu admettre, à l’inverse, que les baux conclus pour plus de neuf ans échappent à la règle de l’étalement de la hausse, et même que les baux qui durent plus de neuf ans par tacite prolongation soient déplafonnés sans limitation. Mais le législateur a fait le choix inverse, sans que la cohérence de ce choix apparaisse clairement.
[[B. Brignon, « Lissage Pinel : pas d’application aux baux de neuf ans qui durent plus de douze ans par tacite prolongation », Lexbase, Le Quotidien, 22 janv. 2026, https://www.lexbase.fr/article-juridique/128180703-commentairelissagepinelpasdapplicationauxbauxdeneufansquidurentplusdedouzeanspartac.]]
Par ailleurs, la jurisprudence antérieure à la loi Pinel avait déjà consacré le principe selon lequel le bail qui dure plus de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation échappe au plafonnement du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-34, alinéa 3, n’a fait que codifier cette solution, conforme à une jurisprudence constante. Mais le législateur de 2014 aurait pu, et aurait dû selon certains auteurs, étendre le bénéfice du lissage à cette hypothèse, dès lors qu’il instituait un mécanisme général de protection du preneur contre les hausses brutales. Le professeur Jean-Pierre Blatter, dans son Traité des baux commerciaux, relevait déjà que la rédaction de l’article L. 145-34 excluait du lissage les baux de neuf ans prolongés au-delà de douze ans, et que cette exclusion était source d’incohérence.
[[J.-P. Blatter, Traité des baux commerciaux, 7e éd., Le Moniteur, 2022, n° 1086.]]
L’ensemble de ces éléments justifie que des voix autorisées appellent à une intervention législative pour corriger cette incohérence. La proposition de loi de simplification de la vie économique, devenue loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, a profondément réformé le statut des baux commerciaux en introduisant la mensualisation des loyers, le plafonnement du dépôt de garantie et la réforme de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Elle n’a toutefois pas saisi l’occasion de cette réforme d’ampleur pour étendre le champ du lissage Pinel. Cette occasion manquée laisse subsister une insécurité juridique pour les preneurs dont le bail se prolonge au-delà de douze ans sans qu’ils en aient anticipé les conséquences financières.
[[Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043567296.]]
Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a rappelé que le mémoire préalable en fixation du loyer, prévu par l’article R. 145-23 du Code de commerce, interrompt la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. Cette rigueur procédurale renforce l’importance pour le preneur de ne pas laisser le bail se prolonger sans anticiper les conséquences du déplafonnement intégral. La combinaison de l’exclusion du lissage et des délais de prescription contraints expose le preneur négligent à un risque financier considérable au moment du renouvellement.
[[Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n°21-21.943, Bull., https://www.courdecassation.fr/decision/63d0e2f0812dac05e50d4db8.]]
B. La liberté contractuelle comme correctif
Si la solution légale peut paraître sévère pour le preneur, il importe de rappeler que l’article L. 145-34 du Code de commerce n’est pas d’ordre public. Par conséquent, les parties peuvent y déroger conventionnellement, et notamment prévoir que le lissage s’appliquera même dans les hypothèses où la loi ne l’impose pas. De même que les parties peuvent écarter le lissage dans les cas où il s’applique en principe, elles peuvent l’étendre aux cas où il ne s’applique pas, c’est-à-dire au bail de neuf ans qui dure plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation. Cette liberté contractuelle, consacrée par le caractère supplétif de l’article L. 145-34, constitue un correctif puissant aux rigidités du texte légal.
Cette faculté de dérogation conventionnelle invite les rédacteurs d’actes à anticiper, dès la conclusion du bail, l’hypothèse d’une tacite prolongation au-delà de douze ans et à stipuler que le lissage Pinel trouvera à s’appliquer en toute hypothèse de déplafonnement, quelle qu’en soit la cause. Une telle stipulation, qui ne contrevient à aucune disposition d’ordre public du statut des baux commerciaux, offre au preneur une sécurité juridique que la loi lui refuse. La Cour de cassation n’a jamais censuré une clause étendant conventionnellement le bénéfice du lissage à des hypothèses non visées par le dernier alinéa de l’article L. 145-34. Bien au contraire, la troisième chambre civile a régulièrement rappelé que la liberté contractuelle est le principe dans le statut des baux commerciaux, l’ordre public n’intervenant que pour protéger le preneur contre les clauses qui porteraient atteinte au droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction.
En outre, la clause par laquelle les parties conviennent d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans, notamment le bail de dix ans ferme, permet au preneur de bénéficier du lissage Pinel tout en échappant à l’incertitude de la tacite prolongation. Le bail de dix ans est ainsi devenu, depuis la loi Pinel, un instrument de sécurisation du preneur, qui lui garantit le bénéfice du lissage en cas de déplafonnement tout en lui offrant une durée ferme supérieure à la durée légale de neuf ans. Cette pratique, très répandue dans les centres commerciaux et les baux de grandes surfaces, illustre la manière dont la pratique contractuelle a su tirer parti des interstices du dispositif légal pour offrir aux parties une sécurité que le législateur ne leur garantissait pas. Le professeur Jean-Daniel Barbier note à cet égard que le bail de dix ans ferme est devenu l’instrument privilégié de sécurisation du déplafonnement, en offrant au preneur la double garantie du lissage et de la durée ferme.
[[J.-D. Barbier et S. Valade, obs. sous Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, Dalloz actualité, 5 nov. 2025.]]
Enfin, à supposer que le preneur se trouve dans l’hypothèse du bail de neuf ans prolongé au-delà de douze ans sans clause protectrice, il lui reste la possibilité de solliciter du juge des loyers commerciaux la fixation du loyer à la valeur locative, en application des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce. Le juge dispose alors d’un pouvoir d’appréciation souverain pour déterminer cette valeur en fonction des cinq éléments énumérés à l’article L. 145-33, dont les quatre premiers sont précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-6 et le cinquième, relatif aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, par l’article R. 145-7. Le preneur peut ainsi contester le montant du loyer déplafonné en démontrant que la valeur locative réelle est inférieure à celle revendiquée par le bailleur, ce qui constitue une protection indirecte contre les hausses excessives. La charge de la preuve de la valeur locative incombe à chaque partie pour les éléments qu’elle invoque, selon une répartition qui tient compte de la disponibilité des informations.
Le dispositif du lissage Pinel présente ainsi la double particularité d’être à la fois trop étroit dans son champ d’application légal, puisqu’il exclut l’hypothèse pourtant fréquente des baux prolongés au-delà de douze ans par tacite reconduction, et suffisamment souple dans sa mise en oeuvre contractuelle, puisque la liberté des parties permet d’en étendre le bénéfice par une stipulation expresse. Cette dualité entre la rigueur du texte et la souplesse de la pratique contractuelle constitue l’une des caractéristiques les plus singulières du dispositif, et sans doute l’une des moins anticipées par les praticiens.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 16 octobre 2025 confirme, par une motivation concise mais dépourvue d’ambiguïté, que le lissage Pinel ne s’applique pas aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis au-delà de douze ans par l’effet de la tacite prolongation. Cette solution, qui procède d’une lecture littérale du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, est juridiquement incontestable. Elle n’en crée pas moins une rupture d’égalité entre les preneurs selon la cause du déplafonnement, rupture que ni la loi du 26 mai 2026 ni la jurisprudence n’ont à ce jour corrigée. La liberté contractuelle constitue, dans l’attente d’une éventuelle intervention législative, le principal instrument de sécurisation du preneur, à condition que les rédacteurs d’actes anticipent dès la conclusion du bail l’hypothèse d’une tacite prolongation au-delà de douze ans. A défaut, le preneur conserve la faculté de contester le montant du loyer déplafonné devant le juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, en rapportant la preuve que la valeur locative réelle est inférieure au loyer revendiqué par le bailleur. Le cabinet se tient à la disposition des praticiens et des justiciables pour toute question relative à la fixation du loyer du bail renouvelé au 06 46 60 58 22 ou à [email protected].
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