Depuis la fin de la trêve hivernale 2025-2026, les décisions d’expulsion rendues avant ou pendant l’hiver peuvent de nouveau être exécutées. Pour un locataire, la réception d’un commandement de quitter les lieux est souvent le moment où la procédure devient concrète. Pour un bailleur, c’est aussi le moment où l’exécution paraît proche, alors qu’il reste encore plusieurs étapes et plusieurs risques de blocage.
La confusion vient de là : un jugement d’expulsion ne signifie pas toujours une sortie immédiate du logement. Il faut vérifier si la décision est exécutoire, si elle a été signifiée, si un commandement de quitter les lieux a été délivré, si les délais légaux sont expirés, si le juge de l’exécution peut encore être saisi, et si le concours de la force publique a été demandé puis accordé.
En pratique, chaque étape compte. Un acte irrégulier peut retarder l’exécution. Une demande de délai mal préparée peut être rejetée. Un refus ou un silence de la préfecture peut ouvrir un autre contentieux. C’est pourquoi il faut raisonner dans l’ordre, avec les dates, les actes reçus et les preuves disponibles.
Après le jugement d’expulsion, que se passe-t-il vraiment ?
L’expulsion d’un logement habité ne peut pas être poursuivie librement par le propriétaire. L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution impose une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, puis la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.
Le bailleur ne peut donc pas changer les serrures, faire pression physiquement, couper les fluides ou vider le logement. Même après un jugement, l’exécution forcée passe par un commissaire de justice et, si nécessaire, par le concours de la force publique.
Le locataire doit, de son côté, distinguer trois moments :
- la décision qui résilie le bail ou ordonne l’expulsion ;
- la signification de cette décision par commissaire de justice ;
- le commandement de quitter les lieux, qui ouvre en principe un délai avant l’expulsion effective.
Si le jugement a été rendu par défaut ou si les voies de recours sont encore ouvertes, la stratégie ne sera pas la même que si la décision est définitive. Il faut donc commencer par relire le jugement et les actes de signification, pas seulement le courrier le plus récent.
Le commandement de quitter les lieux : l’acte à contrôler en priorité
Le commandement de quitter les lieux est l’acte qui transforme la décision judiciaire en phase d’exécution. Il doit identifier le titre exécutoire, indiquer les locaux concernés, rappeler le délai légal, informer sur les recours possibles et être transmis aux autorités compétentes lorsque la loi l’impose.
La Cour d’appel de Metz a rappelé, dans un arrêt du 26 février 2026, que le commandement doit comporter les mentions exigées par le Code des procédures civiles d’exécution, notamment le délai légal et la date à laquelle les lieux doivent être libérés. Elle a validé le commandement dès lors que le jugement avait été signifié, que le titre était exécutoire et que la notification à l’autorité préfectorale avait été accomplie.
Cette décision illustre un point important : contester le commandement n’est utile que si l’irrégularité est réelle. Une contestation générale, sans vice précis ni conséquence concrète, risque de ne pas suspendre durablement l’exécution.
Il faut vérifier notamment :
- la date de signification du jugement ;
- la date de délivrance du commandement ;
- l’adresse exacte du logement ;
- les mentions relatives au délai de deux mois ;
- la notification au préfet ;
- l’existence d’une transmission à la CCAPEX lorsque le dossier relève de la prévention des expulsions ;
- les erreurs d’identité ou de qualité des parties.
Un locataire qui découvre une erreur doit agir vite. Un bailleur qui reçoit une contestation doit vérifier l’acte avec le commissaire de justice avant de demander le concours de la force publique.
Peut-on encore obtenir un délai après le commandement ?
Oui, dans certains cas. Le juge de l’exécution peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation ou professionnels lorsque le relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales. Les articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution encadrent cette demande.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, la durée des délais est plus courte qu’auparavant : elle ne peut pas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de sa situation familiale, de son état de santé, de ses ressources, de ses démarches de relogement, des efforts de paiement et de la situation du propriétaire.
La demande doit donc être documentée. Il ne suffit pas d’expliquer que la sortie est difficile. Il faut produire des pièces :
- demandes de logement social ;
- recours DALO ou démarches auprès du SIAO lorsque cela correspond à la situation ;
- justificatifs de revenus ;
- certificats médicaux utiles ;
- preuves de paiement partiel ou de reprise du loyer courant ;
- échanges avec le bailleur ;
- attestations sur la composition familiale ;
- recherches actives de relogement.
Pour le bailleur, la réponse doit aussi être factuelle : dette locative actualisée, durée d’occupation après résiliation, absence de paiement, besoin de récupérer le logement, échéances financières, préjudice subi, démarches déjà accomplies.
Force publique : pourquoi l’expulsion peut encore être bloquée
Lorsque les délais sont expirés et que le locataire reste dans les lieux, le commissaire de justice peut demander le concours de la force publique. Cette demande est adressée à la préfecture. Si le concours est accordé, l’expulsion peut être réalisée avec l’assistance des forces de l’ordre.
Mais l’administration peut tarder ou refuser. Le propriétaire ne peut pas se substituer à l’Etat. Il ne peut pas organiser lui-même l’expulsion. En revanche, si le refus ou le silence de l’Etat cause un préjudice, une demande d’indemnisation peut être envisagée dans certaines conditions.
Le blocage est fréquent dans les dossiers sensibles : présence d’enfants, vulnérabilité, relogement non résolu, période de tension sociale, trêve hivernale proche, ou nécessité de coordination avec les services sociaux. Cette réalité ne supprime pas le droit du bailleur, mais elle impose d’anticiper la preuve du préjudice.
Pour préparer une demande d’indemnisation, le bailleur doit conserver :
- la décision d’expulsion ;
- le commandement de quitter les lieux ;
- la demande de concours de la force publique ;
- les réponses ou silences de la préfecture ;
- le décompte des loyers ou indemnités d’occupation ;
- les frais de procédure ;
- les preuves du préjudice financier.
Trêve hivernale : ce qu’elle suspend et ce qu’elle ne suspend pas
La trêve hivernale interdit en principe l’exécution matérielle des expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars. Elle ne bloque pas toute la procédure.
Pendant cette période, un bailleur peut encore agir en justice, obtenir une décision, faire signifier le jugement et préparer l’exécution. Le ministère chargé du logement rappelle que la trêve met fin aux expulsions, mais pas aux poursuites. Service-Public précise également qu’à la fin de la trêve, si une décision d’expulsion a été rendue, la procédure peut reprendre.
Pour le locataire, cela signifie que l’hiver ne doit pas être un temps d’attente passive. C’est souvent le bon moment pour saisir les services sociaux, déposer ou compléter une demande de logement, solliciter un échéancier, préparer une demande de délai ou vérifier la régularité des actes.
Pour le bailleur, la trêve doit servir à mettre le dossier en ordre : jugement, signification, commandement, décompte actualisé, preuves du préjudice, échanges avec le commissaire de justice.
Paris et Île-de-France : les points pratiques à surveiller
À Paris et en Île-de-France, les délais pratiques peuvent être plus sensibles en raison de la tension du marché locatif, des difficultés de relogement et du volume de dossiers devant les juridictions. Le juge de l’exécution regarde concrètement les démarches accomplies et les possibilités de relogement.
Un locataire qui demande un délai sans preuve de recherche active prend un risque. À l’inverse, un dossier solide peut convaincre le juge d’accorder un délai limité, notamment lorsque des paiements ont repris ou qu’une démarche administrative sérieuse est en cours.
Un bailleur francilien doit, lui aussi, documenter la situation. Lorsque le logement doit être vendu, repris, reloué ou lorsqu’un crédit pèse encore sur le bien, ces éléments doivent être prouvés. Le juge ne statue pas sur une impression d’urgence. Il statue sur des pièces.
Dans les dossiers de loyers impayés, il peut aussi être utile de relier la phase d’expulsion à la stratégie de recouvrement des loyers impayés : commandement de payer, clause résolutoire, jugement, indemnité d’occupation, saisies possibles et exécution.
Locataire : que faire si vous recevez un commandement de quitter les lieux ?
La première réaction doit être méthodique. Il faut classer les documents par date : bail, commandement de payer, assignation, jugement, signification, commandement de quitter les lieux, courriers de la préfecture, échanges avec le bailleur.
Ensuite, il faut identifier l’objectif réaliste. Il peut s’agir de contester un acte irrégulier, demander un délai, négocier une sortie, apurer une partie de la dette, obtenir une suspension liée à une procédure de surendettement, ou organiser un départ sans expulsion forcée.
Les erreurs les plus fréquentes sont les suivantes :
- attendre la venue du commissaire de justice pour réagir ;
- saisir le juge sans pièces ;
- confondre appel du jugement et demande de délai d’expulsion ;
- promettre un paiement sans pouvoir le prouver ;
- ignorer les courriers de la préfecture ou de la CCAPEX ;
- quitter le logement sans organiser l’état des lieux et la restitution des clés.
Un dossier utile tient en quelques questions : quelle décision fonde l’expulsion ? Quelle date figure sur le commandement ? Le délai de deux mois est-il expiré ? La trêve hivernale joue-t-elle encore ? Quelles démarches de relogement sont prouvées ? Quelle somme peut être payée immédiatement ?
Bailleur : que faire si le locataire reste après le jugement ?
Le bailleur doit éviter deux réflexes dangereux : reprendre le logement seul ou multiplier les démarches désordonnées. La voie normale reste l’exécution par commissaire de justice.
Il faut d’abord vérifier que la décision est exploitable. Si le jugement n’a pas été signifié, si le commandement n’a pas été délivré, ou si les délais ne sont pas expirés, la demande de force publique sera prématurée.
Il faut ensuite actualiser la dette. Après la résiliation du bail, le locataire n’est plus toujours débiteur d’un loyer au sens strict, mais d’une indemnité d’occupation. Le jugement peut prévoir son montant. Le décompte doit être clair, mois par mois, avec les paiements reçus.
Enfin, il faut préparer les suites :
- demande de concours de la force publique ;
- suivi du silence ou du refus préfectoral ;
- relance par le commissaire de justice ;
- éventuelle indemnisation contre l’Etat ;
- mesures de recouvrement sur les sommes dues ;
- gestion des meubles laissés sur place après l’expulsion.
Les sources juridiques à consulter
Les textes principaux sont les articles L. 411-1, L. 412-1, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 et L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Les fiches officielles de Service-Public sur la trêve hivernale et du ministère chargé du logement sur la prévention des expulsions donnent le cadre administratif.
La jurisprudence récente confirme que le juge vérifie la régularité du commandement, les mentions obligatoires, la notification au préfet et les démarches de relogement. La Cour d’appel de Metz l’a rappelé le 26 février 2026 dans un litige portant sur la validité du commandement et les délais avant expulsion. Le Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a également illustré, le 8 juillet 2025, l’importance des justificatifs de paiement, de santé et de démarches personnelles lorsque l’occupant sollicite un délai.
En synthèse
Après un jugement d’expulsion, le dossier n’est pas terminé. Il entre dans une phase d’exécution où les dates, les actes et les preuves deviennent décisifs.
Pour le locataire, l’enjeu est d’agir avant l’expulsion matérielle, avec une demande utile et documentée. Pour le bailleur, l’enjeu est de sécuriser l’exécution sans commettre d’initiative illégale, puis de préserver ses recours si la force publique tarde à intervenir.
Le bon réflexe consiste à reconstruire la chronologie complète : jugement, signification, commandement, délais, trêve, demande de force publique, préjudice. C’est cette chronologie qui permet de savoir s’il faut contester, demander un délai, négocier, exécuter ou indemniser.
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