Le dispositif Relance logement, souvent appelé dispositif Jeanbrun, est entré dans le paysage immobilier avec une promesse simple : permettre à un particulier d’acheter un logement, de le louer nu comme résidence principale, et de déduire une partie du prix d’acquisition de ses revenus fonciers.
Le ministère de l’Économie a rappelé, le 12 mai 2026, que ce dispositif est ouvert aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, pour des logements neufs ou certains logements anciens avec travaux. Il impose aussi une location nue, pendant neuf ans, avec respect de plafonds de loyers et interdiction de louer à un membre de la famille proche.
Le risque pratique est immédiat pour les acheteurs en VEFA. L’investisseur signe, débloque les fonds, paie des intérêts intercalaires, attend la livraison, puis découvre que le promoteur reporte le chantier. Pendant ce temps, le logement ne peut pas être loué. Le bail ne démarre pas. Les loyers attendus n’entrent pas. Le calendrier fiscal peut devenir fragile.
Il ne faut pas traiter ce retard comme un simple incident commercial. En VEFA, la date de livraison figure dans l’acte. Le vendeur s’engage à édifier et livrer l’immeuble dans un délai déterminé. Si le retard n’est pas justifié, l’acquéreur peut demander réparation.
Les conditions du dispositif Jeanbrun à surveiller en VEFA
Le dispositif vise l’investissement locatif. Pour un achat neuf, l’acquéreur doit donc vérifier trois calendriers en même temps.
Premier calendrier : la date d’acquisition. Le dispositif vise les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Deuxième calendrier : la date de livraison ou d’achèvement. Tant que le logement n’est pas livré, il ne peut pas être proposé normalement à la location. Le retard peut donc faire perdre plusieurs mois de loyers attendus.
Troisième calendrier : la mise en location. Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, pendant neuf ans. Le loyer doit rester dans les plafonds applicables. Le locataire doit respecter les conditions prévues par le régime choisi.
La difficulté vient du décalage entre le contrat fiscal et la réalité du chantier. Un investisseur peut avoir préparé son financement, son plan de trésorerie et son engagement locatif sur une livraison annoncée au troisième trimestre 2026. Si la livraison glisse à 2027, il faut immédiatement documenter l’impact : intérêts intercalaires, absence de loyers, frais de gestion déjà engagés, perte de locataire pressenti, risque fiscal, et démarches faites auprès du promoteur.
Retard de livraison VEFA : le promoteur doit justifier les causes de report
L’article 1601-1 du Code civil définit la vente d’immeubles à construire comme celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. En pratique, l’acte de VEFA prévoit souvent une date prévisionnelle de livraison et une liste de causes légitimes de report : intempéries, grève, défaillance d’entreprise, retard de concessionnaire, injonction administrative, force majeure.
Ces causes ne suffisent pas parce qu’elles sont écrites dans l’acte. Le promoteur doit les établir.
Le premier réflexe consiste à demander les justificatifs précis :
- certificat du maître d’oeuvre prévu par l’acte ;
- relevés météorologiques si les intempéries sont invoquées ;
- courriers de résiliation ou de mise en demeure si une entreprise est présentée comme défaillante ;
- échanges avec Enedis, GRDF, la mairie ou le concessionnaire concerné ;
- planning initial, plannings modifiés et comptes rendus de chantier ;
- lettres successives de report adressées aux acquéreurs.
Une lettre générale du promoteur ne suffit pas toujours. Le juge peut rechercher si les pièces produites correspondent exactement aux causes prévues par le contrat et si elles expliquent le nombre de jours reportés.
La Cour d’appel de Paris l’a rappelé dans un arrêt du 23 mai 2025 : les attestations du maître d’oeuvre peuvent être discutées lorsqu’elles ne sont pas corroborées par des éléments extérieurs suffisants, notamment en cas de proximité entre le vendeur et le maître d’oeuvre. Dans cette affaire, la cour a retenu un retard imputable au vendeur et condamné celui-ci à indemniser la perte de revenus locatifs et les intérêts intercalaires.
Quels préjudices demander si le logement Jeanbrun n’est pas livré ?
L’acquéreur ne doit pas se limiter à réclamer une somme forfaitaire. Il doit construire un dossier poste par poste.
Le premier poste est la perte de loyers. Le juge raisonne souvent en perte de chance, car il considère que même si le logement avait été livré, le propriétaire n’avait pas une certitude absolue de louer immédiatement et continûment. Mais lorsque le bien est situé en zone tendue, que le loyer prévisionnel est documenté et qu’un locataire était prêt à entrer, l’indemnisation peut devenir significative.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 7 février 2025, a retenu une perte de chance de percevoir des loyers pendant dix-sept mois, évaluée à 80 % du loyer mensuel justifié. Le tribunal judiciaire de Bobigny, le 9 février 2026, a également indemnisé une perte de chance de loyers pour un logement non livré plusieurs années après la date prévue.
Le deuxième poste est le coût financier. En VEFA, l’acquéreur débloque progressivement les fonds. Si le chantier prend du retard, il peut supporter des intérêts intercalaires plus longtemps que prévu. Ce poste doit être justifié par les tableaux bancaires, les relevés de prêt et les courriers de la banque.
Le troisième poste est le préjudice fiscal. Il doit être traité avec prudence. Dans certains dossiers, le juge estime que l’avantage fiscal n’est pas perdu mais seulement décalé. Dans d’autres, lorsque le retard fait manquer une condition de délai ou rend impossible le bénéfice du régime, une perte de chance fiscale peut être indemnisée. Il faut donc produire les simulations, l’acte, les conditions du dispositif, les déclarations préparées, les échanges avec le conseiller fiscal et les éventuelles réponses de l’administration.
Le quatrième poste est le préjudice moral ou de désorganisation. Il n’est pas automatique. Il peut toutefois être retenu lorsque les reports se répètent, que les explications changent, que la livraison reste incertaine et que l’investisseur subit une tension durable sur son financement.
La mise en demeure doit viser les bons documents
Avant d’assigner, il faut généralement adresser une mise en demeure précise au promoteur.
Cette lettre doit éviter les formules vagues. Elle doit rappeler la date contractuelle de livraison, les reports annoncés, les causes invoquées, les pièces manquantes et les préjudices déjà identifiables. Elle doit aussi demander la communication des documents de chantier et fixer un délai de réponse.
Le courrier peut demander :
- la date de livraison actualisée ;
- le détail des causes de report, période par période ;
- les certificats du maître d’oeuvre ;
- les justificatifs externes des intempéries, défaillances ou retards de concessionnaires ;
- un calendrier de levée des obstacles ;
- une proposition indemnitaire ;
- la confirmation que le retard ne compromet pas l’engagement locatif prévu.
Il est préférable de joindre les pièces déjà disponibles : acte de VEFA, appels de fonds, tableau de prêt, simulation locative, mandat de gestion, échanges avec le promoteur, courriers de report, preuve du loyer prévisionnel et, si elle existe, attestation d’un candidat locataire.
Quand saisir le tribunal ?
Si le promoteur ne répond pas ou si sa réponse ne justifie pas le retard, l’action judiciaire peut viser l’indemnisation du retard de livraison.
Selon le dossier, il peut être utile de demander d’abord une expertise ou une production forcée de pièces. Cette stratégie se discute lorsque le chantier est toujours en cours, que les retards techniques sont contestés, ou que le promoteur invoque des causes difficiles à vérifier sans documents internes.
Lorsque le retard est déjà constitué et que les pièces sont suffisantes, l’assignation peut demander directement la condamnation du vendeur à indemniser les préjudices subis. Les demandes doivent être chiffrées, avec un tableau clair :
- nombre de mois de retard imputable ;
- loyer mensuel attendu ;
- taux de perte de chance proposé ;
- intérêts intercalaires payés ;
- frais supplémentaires ;
- perte ou risque fiscal ;
- préjudice moral ;
- frais irrépétibles.
Il faut aussi anticiper les arguments du promoteur. Il invoquera souvent les causes légitimes de suspension, le caractère prévisionnel de la date, l’absence de locataire certain, l’absence de perte fiscale, ou le fait que l’avantage fiscal serait seulement reporté. Le dossier doit répondre à chacun de ces points.
Paris et Île-de-France : l’enjeu de la zone tendue
À Paris et en Île-de-France, le retard VEFA a un impact particulier. Les loyers sont encadrés dans certaines communes, la demande locative est forte, et les plafonds du dispositif doivent être articulés avec les règles locales.
Pour un appartement destiné à la location nue, l’acquéreur doit vérifier le plafond applicable, la cohérence du loyer annoncé par le commercialisateur, l’encadrement des loyers si le bien est situé à Paris ou dans une commune concernée, et la réalité du marché locatif du secteur.
Ces éléments servent à deux niveaux. D’abord, ils sécurisent la mise en location une fois le bien livré. Ensuite, ils permettent de démontrer devant le juge que le logement aurait pu être loué rapidement si le promoteur avait respecté le calendrier.
Pour les opérations franciliennes, le dossier doit donc comporter des annonces comparables, les références de loyers, la simulation initiale, le mandat de gestion éventuel, et les échanges avec l’agence chargée de louer le bien.
Les erreurs à éviter
La première erreur consiste à attendre la livraison sans rien formaliser. Chaque report doit donner lieu à une demande écrite de justification.
La deuxième erreur consiste à accepter une explication globale. Une défaillance d’entreprise ou un retard Enedis doit être prouvé. Il faut dater l’événement, mesurer son effet sur le chantier, et vérifier s’il justifie réellement tous les mois de retard invoqués.
La troisième erreur consiste à chiffrer la perte de loyers comme si la location était certaine à 100 %. Le juge peut retenir une perte de chance. Il faut donc proposer un calcul sérieux, plutôt qu’un montant maximal fragile.
La quatrième erreur consiste à négliger le volet fiscal. Le dispositif Jeanbrun repose sur un engagement locatif et sur des conditions précises. Si le retard menace l’éligibilité ou décale l’avantage attendu, il faut le documenter immédiatement avec un expert-comptable ou un conseil fiscal.
La cinquième erreur consiste à signer un protocole transactionnel trop tôt. Une indemnité limitée peut paraître utile sur le moment, mais elle peut aussi fermer la porte à des préjudices plus importants si le retard continue.
Les pièces à réunir avant de consulter un avocat
Pour analyser rapidement le recours, il faut préparer :
- le contrat de réservation ;
- l’acte authentique de VEFA ;
- la notice descriptive ;
- le calendrier de livraison contractuel ;
- tous les courriers de report ;
- les appels de fonds ;
- les justificatifs bancaires et intérêts intercalaires ;
- les simulations fiscales et locatives ;
- le mandat de gestion ou les échanges avec l’agence ;
- les preuves d’un locataire pressenti, si elles existent ;
- les demandes écrites déjà adressées au promoteur ;
- les réponses du promoteur et du maître d’oeuvre.
Avec ces pièces, l’analyse peut distinguer ce qui relève d’un retard justifié, d’un retard indemnisable, d’un risque fiscal à sécuriser et d’une stratégie contentieuse utile.
Sources utiles
- Article 1601-1 du Code civil
- Article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026
- Présentation officielle du dispositif Relance logement par le ministère de l’Économie
- Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7 février 2025, n° 22/03530
- Tribunal judiciaire de Bobigny, 9 février 2026, n° 25/03747
- Cour d’appel de Paris, 23 mai 2025, n° 23/10829
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À Paris et en Île-de-France, l’analyse porte aussi sur le marché locatif du secteur, les plafonds applicables et les pièces utiles pour démontrer la perte de loyers.
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