Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé : la construction prétorienne d’une preuve allégée entre ordre public protecteur et liberté contractuelle
I. L’économie du mécanisme légal du plafonnement
A. Le principe du loyer plafonné
La fixation du loyer du bail commercial renouvelé constitue un moment de tension entre la protection statutaire du preneur et la préservation des droits économiques du bailleur. Le Code de commerce a entendu régir cet équilibre en posant un principe de plafonnement, assorti d’exceptions dont la mise en œuvre a donné lieu à une construction prétorienne remarquablement évolutive. L’arrêt du 18 septembre 2025, par lequel la troisième chambre civile de la Cour de cassation redéfinit les contours de la preuve du déplafonnement, constitue le point d’aboutissement provisoire de cette évolution.
L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur locative est déterminée au regard de quatre éléments : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité [[Article L. 145-33 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108751]].
L’article L. 145-34 du même code apporte un tempérament fondamental à ce principe. Il dispose que, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires [[Article L. 145-34 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108759]].
Ce mécanisme institue, au bénéfice du locataire commercial, un plafonnement du loyer lors du renouvellement : l’augmentation ne peut excéder la simple variation indiciaire, de sorte que le preneur est protégé contre une hausse brutale alignée sur la valeur locative de marché. Le dispositif ne joue toutefois que si la durée du bail expiré n’a pas excédé neuf ans. La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a substitué aux anciens indices (ICC et ILC) les indices trimestriels des loyers commerciaux et des loyers des activités tertiaires, harmonisant les références indiciaires.
Le plafonnement cesse de produire ses effets lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Le législateur a ainsi entendu ne pas faire bénéficier indéfiniment le preneur d’une protection qui se justifie essentiellement pendant la période statutaire de neuf ans. La finalité du plafonnement est de garantir au locataire une prévisibilité économique pendant la durée conventionnelle du bail, non de le soustraire durablement aux lois du marché locatif.
B. Les exceptions légales au plafonnement
Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 prévoit plusieurs hypothèses dans lesquelles le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative, sans être limité par la variation indiciaire. La première hypothèse est celle de la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. La seconde est celle de l’exception aux règles de plafonnement résultant d’une clause du contrat relative à la durée du bail. La troisième résulte de la tacite prolongation au-delà de douze ans.
L’article R. 145-6 du Code de commerce, relatif aux facteurs locaux de commercialité, énonce les critères d’appréciation de cette modification notable : l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, les moyens de transport, l’attrait particulier ou les sujétions que peuvent présenter les abords immédiats de l’emplacement, et les modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire [[Article R. 145-6 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006236716]].
La modification des caractéristiques du local a donné lieu à un contentieux nourri. La Cour de cassation a eu l’occasion, par un arrêt du 13 octobre 2021, de préciser que l’extension d’une terrasse exploitée sur le domaine public ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques du local loué, dès lors qu’elle ne faisait pas partie de celui-ci. Elle a toutefois censuré la cour d’appel pour n’avoir pas recherché si cette extension pouvait être regardée comme une modification notable des facteurs locaux de commercialité [[Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-12.901, https://www.courdecassation.fr/decision/616676cfa1c75d6f42603edd]].
La modification de la destination des lieux a également suscité des précisions jurisprudentielles. La troisième chambre civile a jugé, le 3 novembre 2021, que l’adjonction de soins esthétiques traditionnels à une activité de centre médical ne constituait pas une modification notable de la destination contractuelle, dès lors qu’il s’agissait d’une activité minoritaire et non essentielle [[Cass. 3e civ., 3 nov. 2021, n° 20-20.437, https://www.courdecassation.fr/decision/618233efbc6daf04fdc64214]]. La cour d’appel en avait souverainement déduit que la modification de la destination contractuelle des lieux était dépourvue de caractère notable.
Dans une autre espèce, la Cour de cassation a précisé, le 15 février 2023, que la cession du droit au bail emportant déspécialisation ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré. Elle a ajouté qu’il ne pouvait être déduit du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire ou de l’absence d’opposition en justice à la déspécialisation, leur renonciation à solliciter, lors du renouvellement, le déplafonnement du loyer [[Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8bd89dfdee05deff071a]].
Lorsque le déplafonnement est acquis, l’article L. 145-34 prévoit que la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce mécanisme de lissage, inspiré de la pratique commerciale, a pour objet d’amortir le choc financier que représenterait pour le locataire un alignement immédiat sur la valeur locative. La Cour de cassation a toutefois restreint le champ de ce dispositif dans un arrêt du 16 octobre 2025, en jugeant qu’il ne s’applique pas lorsque le déplafonnement résulte de la seule tacite prolongation au-delà de douze ans, et non d’une modification notable des quatre premiers éléments de la valeur locative ou d’une clause contractuelle de durée supérieure à neuf ans [[Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, https://www.courdecassation.fr/decision/68f087438af7f48b3631eae7]].
Par ailleurs, l’office du juge des loyers commerciaux a été strictement délimité par la Cour de cassation dans un arrêt du 25 janvier 2023. Celle-ci a jugé que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ; ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application [[Cass. 3e civ., 25 jan. 2023, n° 21-21.943, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac593de8405dea530e0]].
L’économie générale du mécanisme légal est donc celle d’un équilibre négocié : le locataire bénéficie d’une protection contre les hausses excessives, mais le bailleur conserve la faculté de démontrer que des circonstances objectives justifient l’alignement du loyer sur la valeur locative réelle. La jurisprudence est venue préciser les contours de cette preuve, jusqu’à l’arrêt du 18 septembre 2025 qui en modifie substantiellement le cadre. Le contentieux de la fixation du loyer renouvelé constitue d’ailleurs l’un des volets les plus techniques du droit des baux commerciaux, aux côtés de la résiliation du bail et des procédures d’expulsion, chaque étape de la vie contractuelle obéissant à un régime probatoire distinct dont la maîtrise conditionne le succès de l’action.
II. L’évolution prétorienne vers une appréciation in abstracto du déplafonnement
A. L’arrêt du 18 septembre 2025 : le passage à une appréciation objective
L’arrêt rendu le 18 septembre 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation constitue indiscutablement une étape décisive dans la construction prétorienne du déplafonnement des loyers commerciaux. Dans cette espèce, une locataire exploitant un commerce de vente et d’exposition de luminaires à Paris avait sollicité le renouvellement de son bail. La bailleresse, acceptant le principe du renouvellement, demandait que le loyer fût fixé à la valeur locative en se prévalant d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il était reproché à l’arrêt attaqué d’avoir fixé le loyer à la valeur locative sans constater l’incidence effective de la modification des facteurs locaux de commercialité sur le commerce du preneur. La Cour de cassation rejette le pourvoi et énonce un motif de principe :
« Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. » [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba03fe4abb8795b568fc5]].
Cette formulation est capitale. La Cour substitue à l’exigence d’une incidence effective, réelle et constatée sur le commerce du preneur, celle d’une simple potentialité d’incidence favorable. Le déplafonnement est désormais acquis dès lors que la modification des facteurs locaux de commercialité est, par nature, de nature à favoriser l’activité exercée dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire d’établir que le chiffre d’affaires du locataire a effectivement progressé.
L’apport de cet arrêt est double. D’une part, il allège substantiellement la charge probatoire pesant sur le bailleur, qui n’a plus à rapporter la preuve d’une amélioration effective de la situation économique du locataire, preuve à laquelle il n’a d’ailleurs qu’exceptionnellement accès, faute de disposer des éléments comptables du preneur. D’autre part, il opère un glissement conceptuel majeur : le déplafonnement est désormais apprécié in abstracto, au regard du potentiel d’amélioration que recèlent les transformations de l’environnement commercial, et non plus in concreto, en fonction de leurs effets avérés sur le commerce particulier du locataire.
Cette évolution rompt avec la jurisprudence antérieure qui, depuis un arrêt du 14 septembre 2011, subordonnait le déplafonnement à la preuve que la modification des facteurs locaux de commercialité fût favorable au preneur. La Cour affirmait alors que « une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur » [[Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30.825, cité par LexisNexis, https://www.lexisnexis.com/blogs/fr-juridique/b/droit-des-affaires/posts/jurisprudence-deplafonnement-loyers-commerciaux]]. L’arrêt de 2025 conserve la condition d’incidence favorable mais en détache la démonstration de ses effets réels, la condition devenant une aptitude objective et non un résultat mesurable.
B. Les conséquences de la nouvelle approche prétorienne
La portée pratique de l’arrêt du 18 septembre 2025 est considérable. Le bailleur peut désormais obtenir le déplafonnement du loyer renouvelé en démontrant que l’environnement commercial du local loué s’est amélioré de façon notable et que cette amélioration profite, par nature, à l’activité du locataire. Il n’est plus tenu d’établir une corrélation chiffrée entre ces transformations et les résultats économiques du preneur.
Les facteurs locaux de commercialité, définis par l’article R. 145-6 du Code de commerce, incluent notamment l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, les moyens de transport et l’attrait particulier des abords immédiats. Constituent des modifications notables au sens de la jurisprudence : la piétonnisation d’une artère commerçante, la création d’une nouvelle ligne de tramway ou de métro, la construction d’immeubles de bureaux ou de logements augmentant la zone de chalandise, ou encore l’implantation d’enseignes locomotives dans le voisinage. Tous ces événements, dont la réalité matérielle est aisée à établir, sont potentiellement constitutifs d’un motif de déplafonnement.
En conséquence, la stratégie contentieuse du bailleur s’en trouve profondément renouvelée. Il lui suffit désormais de produire des éléments objectifs attestant de l’évolution favorable de l’environnement commercial : études d’urbanisme, arrêtés municipaux, constats d’huissier, rapports d’expertise immobilière, statistiques de fréquentation ou données démographiques. La preuve de l’incidence effective sur le commerce particulier du locataire, qui constituait le principal obstacle à l’action du bailleur, est abandonnée au profit d’une démonstration par nature plus accessible.
La question se pose toutefois de savoir ce qu’il advient lorsque le locataire démontre que, malgré l’amélioration objective de l’environnement commercial, son chiffre d’affaires a baissé ou que son activité n’a pas bénéficié de ces transformations. L’arrêt du 18 septembre 2025 semble exclure cette circonstance comme cause d’échec du déplafonnement, dès lors que la Cour énonce explicitement que le déplafonnement s’apprécie « indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». La solution est cohérente avec le fondement économique du dispositif : le loyer doit refléter la valeur locative du bien, laquelle dépend de paramètres objectifs de marché, et non les performances individuelles de l’exploitant.
Dès lors, le locataire ne peut plus opposer au bailleur la stagnation ou la régression de son activité pour faire échec au déplafonnement. Il ne peut combattre la demande du bailleur qu’en contestant, d’une part, le caractère notable de la modification des facteurs locaux de commercialité et, d’autre part, le fait que cette modification soit, par nature, de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité effectivement exercée. La discussion se déplace ainsi du terrain des résultats comptables du locataire vers celui de l’appréciation objective des caractéristiques du marché locatif local.
Cette évolution n’est pas sans poser un problème d’équilibre. Le locataire qui gère malgré un contexte favorable une activité en difficulté se verra imposer, lors du renouvellement, un loyer aligné sur une valeur locative qui reflète un potentiel dont il n’a pas su tirer parti. La protection statutaire du preneur, qui irrigue l’ensemble du droit des baux commerciaux, recule ici devant une logique de marché. La Cour de cassation a fait le choix, assumé, de privilégier l’objectivité de l’appréciation à la protection conjoncturelle du locataire.
Par ailleurs, la décision du 18 septembre 2025 s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle plus large, déjà perceptible dans l’arrêt du 16 octobre 2025 sur le périmètre du lissage de 10 %. Le refus d’appliquer ce lissage aux hypothèses de tacite prolongation au-delà de douze ans participe de la même logique : dès lors que la protection statutaire de neuf ans a pris fin, le marché reprend ses droits et le loyer doit tendre vers la valeur locative réelle, sans que le locataire puisse se prévaloir de mécanismes amortisseurs que le législateur a réservés à d’autres hypothèses.
Enfin, il convient de relever que le champ du déplafonnement ne se limite pas aux seuls facteurs locaux de commercialité. Les modifications notables des caractéristiques du local, de la destination des lieux ou des obligations respectives des parties constituent autant de portes d’entrée vers le déplafonnement. L’arrêt du 25 janvier 2023 rappelle à cet égard que la prise en charge de l’impôt foncier par le locataire constitue une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative, ce qui peut militer, a contrario, pour un déplafonnement lorsque les obligations du bailleur sont allégées par rapport aux pratiques du marché [[Cass. 3e civ., 25 jan. 2023, n° 21-21.943, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac593de8405dea530e0]].
L’équilibre du statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte de cette construction prétorienne, repose sur une distinction fondamentale entre la protection du droit au renouvellement, qui constitue le cœur de la propriété commerciale, et la fixation du prix du bail renouvelé, qui relève d’une logique économique autonome. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 15 février 2023 : la propriété commerciale du preneur, protégée par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du Code de commerce, et l’atteinte alléguée qui ne concerne que le prix du loyer du bail renouvelé n’entre pas dans le champ de cette protection [[Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8bd89dfdee05deff071a]].
La révision du loyer en cours de bail obéit à un régime distinct, régi par les articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce. La révision triennale, prévue par le premier de ces textes, permet à chaque partie de solliciter l’alignement du loyer sur la valeur locative lorsque le loyer en cours, par le jeu de la clause d’échelle mobile, a varié de plus du quart par rapport au prix initial. Ce mécanisme, distinct du déplafonnement au renouvellement, participe de la même logique correctrice, mais opère en cours d’exécution du bail et non à son échéance. Les conditions de la révision triennale sont plus strictes que celles du déplafonnement au renouvellement, le législateur ayant entendu ne pas permettre une remise en cause trop fréquente de l’équilibre financier du contrat en cours. La variation du quart par rapport au prix initial s’apprécie sur une période de trois ans, ce qui exige une distorsion significative entre le loyer contractuel et la valeur locative pour que le correctif soit accessible.
Conclusion
La construction prétorienne du déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé révèle une tension fondamentale et persistante entre la protection du preneur et la valorisation du patrimoine du bailleur. L’arrêt du 18 septembre 2025 marque un infléchissement significatif en faveur d’une appréciation objective et abstraite des conditions du déplafonnement, au détriment d’une approche exclusivement centrée sur la situation particulière du locataire. Cette évolution est cohérente avec la nature économique du bail commercial, dont la contrepartie locative ne saurait être durablement décorrélée de la valeur de marché. Elle impose aux praticiens un renouvellement de leur stratégie contentieuse, tant en demande qu’en défense, et confirme que le contentieux de la fixation du loyer renouvelé demeure l’un des plus techniques et des plus évolutifs du droit des baux commerciaux. Les parties au bail ne sauraient ignorer que le renouvellement constitue, pour le bailleur, une opportunité de réalignement économique et, pour le preneur, un risque financier qu’il convient d’anticiper dès la signature du contrat initial par une négociation éclairée des clauses relatives à la durée du bail et à la répartition des charges. La connaissance précise de l’état de la jurisprudence sur le déplafonnement constitue, pour le conseil, un instrument déterminant dans la préparation de la négociation du renouvellement et dans l’appréciation des chances respectives des parties en cas de saisine du juge des loyers commerciaux.
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