I. Le formalisme substantiel du congé pour vendre
A. Les mentions obligatoires à peine de nullité
Le congé pour vendre constitue l’un des trois motifs permettant au bailleur de mettre fin au contrat de bail d’habitation régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’article 15 de cette loi dispose que le congé doit être justifié soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux [[ Article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900030. ]]. Le législateur a entouré la délivrance de ce congé d’un formalisme rigoureux, dont la violation est sanctionnée par la nullité.
Le deuxième paragraphe de l’article 15 précise que le congé fondé sur la décision de vendre le logement doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, offre qui demeure valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé la portée de cette exigence, en distinguant les irrégularités formelles selon qu’elles causent ou non un grief au locataire.
Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile a eu à connaître d’un congé pour vendre délivré le 2 avril 2019 à une locataire, portant sur une maison d’habitation. La locataire invoquait la nullité du congé en raison de l’omission, dans l’offre de vente, de la parcelle de terrain entourant le bâtiment et du chemin d’accès en copropriété. La cour d’appel de Rouen avait validé le congé en retenant que ces imprécisions n’avaient pas causé grief à la locataire, celle-ci n’ayant jamais manifesté l’intention de se porter acquéreur. La Cour de cassation approuve cette analyse et rejette le pourvoi [[ Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-16.662, https://www.courdecassation.fr/decision/65b207b3c4cf860008dff1aa. ]].
La haute juridiction relève que le congé rappelait les dispositions de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 et que le délai de préemption au bénéfice de la locataire avait été respecté. Elle retient souverainement que l’absence de mention de la parcelle de terrain et du chemin d’accès n’avait pas causé grief à la locataire « qui n’avait jamais manifesté son intention de se porter acquéreur du logement loué ». Cette solution illustre la distinction que la Cour de cassation opère entre les nullités textuelles et les nullités virtuelles : le défaut d’indication du prix ou des conditions de la vente n’entraîne pas automatiquement la nullité du congé si le locataire n’établit pas que cette irrégularité l’a empêché de former utilement une offre d’achat.
Par ailleurs, l’article 15, II, alinéa 4, prévoit un mécanisme de purge du droit de préemption subsidiaire du locataire. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception.
Un arrêt du 11 mai 2022 illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne le non-respect de cette obligation. En l’espèce, une locataire avait reçu, le 25 novembre 2010, une offre de vente de la part du mandataire du vendeur au prix de 85 000 euros. L’immeuble avait finalement été vendu à un tiers acquéreur le 8 mars 2011 au prix de 65 000 euros, soit 20 000 euros de moins, sans qu’une nouvelle offre ait été notifiée à la locataire. La cour d’appel de Bastia avait rejeté la demande de nullité de la vente, au motif que la locataire ne pouvait faire valoir un second droit de préemption dès lors que son offre initiale était du même montant que le prix finalement payé. La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 15, II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989, en énonçant que la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » [[ Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-15.659, https://www.courdecassation.fr/decision/627b53ad4d359c057dd01d3a. ]]. La nullité de la vente est encourue même si le prix final est identique à celui que le locataire était disposé à payer, dès lors que la notification du nouveau prix, formalité substantielle, n’a pas été effectuée.
Cette solution se prolonge dans un arrêt publié au Bulletin du 1er mars 2023, rendu en formation de section, qui constitue un apport décisif à la protection du droit de préemption du locataire. La Cour de cassation y juge que « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » [[ Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63fefbfc002ac605de15b296. ]]. En l’espèce, des bailleurs avaient consenti une promesse de vente à des tiers par l’entremise d’une agence immobilière au prix de 380 000 euros, dont 10 000 euros de commission. Le notaire avait notifié ce prix aux locataires, qui avaient exercé leur droit de préemption. L’agence immobilière leur réclamait le paiement de la commission. La Cour de cassation écarte cette prétention, au double visa des articles 15, II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, en retenant que le droit de préemption est une prérogative légale exclusive de tout rôle d’intermédiation de l’agent immobilier.
B. Le consentement unanime des indivisaires et la détermination du bailleur-offrant
La délivrance d’un congé pour vendre contenant une offre de vente au profit du locataire constitue un acte de disposition au sens de l’article 815-3 du Code civil. Il en résulte que, lorsque le bien loué est détenu en indivision, le consentement de tous les indivisaires est requis. La troisième chambre civile a rappelé ce principe avec netteté dans un arrêt du 23 janvier 2025.
En l’espèce, une SCI avait donné à bail un appartement dont elle était propriétaire en indivision avec deux autres personnes physiques. Le 7 juillet 2020, la SCI avait fait délivrer seule au locataire un congé avec offre de vente. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait validé le congé en retenant que les autres indivisaires, principaux associés de la SCI, étaient d’accord pour la délivrance de ce congé. La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 815-3 du Code civil et 15 de la loi du 6 juillet 1989, en énonçant que la cour d’appel s’est déterminée « sans constater le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d’un congé pour vente au locataire » [[ Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-21.610, https://www.courdecassation.fr/decision/6791e530febfd77128dded32. ]]. La qualité d’associé de la SCI ne saurait suppléer l’absence d’expression individuelle du consentement de chaque indivisaire à l’acte de disposition que constitue le congé pour vendre.
Cette solution doit être rapprochée de l’article 1743 du Code civil, aux termes duquel « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » [[ Article 1743 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020616195. ]]. L’opposabilité du bail à l’acquéreur constitue le pendant de la protection du locataire évincé par l’effet d’une vente, mais elle n’exonère pas le bailleur-vendeur des exigences formelles propres au congé. L’acquéreur qui entend expulser le locataire ne peut le faire que si le contrat de bail l’y autorise expressément, et dans les conditions prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
II. L’étendue de la protection du locataire
A. La délimitation du bien offert et l’objet du droit de préemption
Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire. Encore faut-il que l’offre porte sur le bien exactement donné à bail. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser cette exigence dans un arrêt du 27 juin 2024, qui écarte la validité d’un congé portant sur un ensemble immobilier plus vaste que les lieux loués.
Dans cette affaire, des bailleurs avaient délivré au locataire un congé avec offre de vente de l’ensemble immobilier dont dépendait le logement loué. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré le congé nul, au motif que les lieux loués ne correspondaient pas à la description faite dans l’offre de vente. Les bailleurs soutenaient devant la Cour de cassation que la vente de la totalité d’un immeuble, dont une partie seulement est donnée à bail, n’ouvre pas droit à l’exercice d’un droit de préemption au profit du locataire. La troisième chambre civile rejette le pourvoi, en retenant que la cour d’appel, « après avoir souverainement retenu que les lieux loués ne correspondaient pas à la description faite dans l’offre de vente, en a exactement déduit, sans porter une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens, que le congé était nul » [[ Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.682, https://www.courdecassation.fr/decision/667d330a0e9e6ea7dff2c9ae. ]].
Cette décision est remarquable à un double titre. D’une part, elle impose une correspondance stricte entre l’assiette de l’offre de vente et les lieux effectivement loués. Le bailleur ne saurait contraindre le locataire à acquérir un ensemble plus vaste que le logement qu’il occupe, ni diluer l’offre dans une vente globale qui rendrait le droit de préemption illusoire. D’autre part, elle écarte le moyen tiré de l’atteinte disproportionnée au droit de propriété, invoqué sur le fondement de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme. La Cour considère implicitement que l’obligation de délivrer un congé conforme aux exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur.
En conséquence, le bailleur qui souhaite vendre un ensemble immobilier comprenant le logement loué doit, s’il entend libérer les lieux en délivrant un congé pour vendre, proposer au locataire l’acquisition des seuls locaux objets du bail. À défaut, le congé est nul et le bail se poursuit aux conditions antérieures. Cette solution renforce la substance du droit de préemption, qui ne se réduit pas à une simple faculté d’acquérir mais constitue un véritable droit opposable au bailleur.
La protection du locataire contre les manœuvres dilatoires du bailleur est également renforcée par les dispositions pénales de l’article 15, V, de la loi du 6 juillet 1989. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.
B. La protection renforcée des locataires vulnérables
L’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 institue une protection particulière au profit du locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés. Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948.
La portée de cette protection a donné lieu à une divergence d’interprétation que la troisième chambre civile a tranchée dans un arrêt du 25 mai 2023. Une bailleresse avait délivré à ses locataires un congé aux fins de vente de l’immeuble au prix de 370 000 euros. Les locataires, qui remplissaient les conditions d’âge et de ressources prévues par le texte, invoquaient la nullité du congé à défaut d’offre de relogement. La cour d’appel de Poitiers avait rejeté cette argumentation, en retenant que les dispositions de l’article 15, III, ne s’appliquaient qu’aux logements locatifs conventionnés. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, en énonçant que « l’encadrement du droit de donner congé en présence d’un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et doté de ressources modestes n’est pas limité aux logements locatifs conventionnés » [[ Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.763, https://www.courdecassation.fr/decision/646eff9c3fdabad0f888e850. ]].
Cette décision consacre une interprétation extensive du champ d’application de la protection du locataire âgé. La référence au « plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés » ne constitue qu’un critère de détermination du seuil de ressources, et non une condition d’éligibilité tenant au statut du logement. En d’autres termes, la protection bénéficie à tout locataire du parc privé qui remplit les conditions d’âge et de ressources, indépendamment de la nature du logement qu’il occupe.
Cette solution s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de renforcement des droits du locataire face au congé pour vendre. La Cour de cassation veille à ce que le formalisme protecteur édicté par le législateur ne soit pas réduit par une interprétation restrictive des conditions d’application de la loi. Le congé pour vendre, qui constitue une atteinte au droit au maintien dans les lieux du locataire, doit être strictement encadré.
À cet égard, le délai de préavis applicable au congé délivré par le bailleur est de six mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux, le congé ayant été notifié par le bailleur.
Or, le législateur a prévu une protection supplémentaire dans l’hypothèse de l’acquisition d’un bien occupé. Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours. En revanche, lorsque le terme intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé pour vendre qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours. Ces dispositions, insérées au I de l’article 15, visent à empêcher que l’acquisition d’un bien occupé ne soit immédiatement suivie d’un congé pour vendre, ce qui priverait le locataire de la stabilité que la loi lui garantit.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation assure ainsi, par une jurisprudence constante et cohérente, l’effectivité du droit de préemption du locataire et la rigueur du formalisme qui l’entoure. Le congé pour vendre ne saurait être un instrument de contournement des droits du locataire. La nullité qui sanctionne les irrégularités formelles, le droit à une information complète sur le prix et les conditions de la vente, la protection spécifique des locataires âgés et l’interdiction de faire supporter au locataire les frais d’intermédiation constituent autant de garanties que le juge judiciaire fait respecter avec une vigilance accrue.
Ces garanties légales et jurisprudentielles n’épuisent pas la question des rapports entre le congé pour vendre et les autres voies offertes au bailleur pour mettre fin au contrat. Le congé pour reprise, régi par le même article 15, obéit à des conditions distinctes, tenant notamment à l’identité du bénéficiaire de la reprise et au lien familial qui l’unit au bailleur. Le congé pour motif légitime et sérieux, quant à lui, suppose la caractérisation d’un manquement contractuel du locataire d’une gravité suffisante. La jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle régulièrement que ces trois régimes ne sont pas interchangeables et que le bailleur ne saurait invoquer un motif de congé pour en dissimuler un autre.
Le juge judiciaire dispose, en vertu de l’article 15, I, alinéa 5, de la loi du 6 juillet 1989, d’un pouvoir de vérification de la réalité du motif du congé. Il peut, même d’office, contrôler le respect des obligations prévues par le texte et déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Ce contrôle juridictionnel, qui s’exerce a priori comme a posteriori, constitue un rempart essentiel contre les congés frauduleux et les stratégies d’éviction déguisées.
Par ailleurs, les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 doivent être articulées avec le droit commun du contrat de vente. Le congé pour vendre emporte offre de vente au sens de l’article 1583 du Code civil, de sorte que l’acceptation par le locataire forme la vente. Cette construction juridique, qui assimile le congé à une pollicitation, confère au mécanisme une efficacité remarquable : le locataire qui accepte l’offre dans le délai de deux mois devient propriétaire sans que le bailleur puisse se rétracter. La réalisation de la vente doit intervenir dans un délai de deux mois, porté à quatre mois si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt.
Le contentieux du congé pour vendre s’inscrit dans le cadre plus large du contentieux locatif et mobilise des règles de procédure spécifiques. L’assignation en validation de congé, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation obéit aux dispositions du code de procédure civile relatives à la procédure accélérée au fond. Le locataire qui conteste la validité du congé peut agir en nullité devant le juge des contentieux de la protection, dont la compétence exclusive en la matière a été réaffirmée par la loi du 23 mars 2019.
Enfin, la loi du 6 juillet 1989 a prévu que le non-respect de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, souscrit par l’acquéreur d’un immeuble dans le cadre d’une vente par lots, emporte nullité de plein droit du congé pour vente. Cette disposition, introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, témoigne de la volonté constante du législateur de faire du droit de préemption du locataire une prérogative effective et non un simple ornement législatif.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, au cours des années 2022 à 2025, a consolidé l’édifice protecteur du droit de préemption du locataire en cas de congé pour vendre. Le formalisme substantiel de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas un simple apparat procédural : il constitue la garantie que le locataire puisse exercer utilement son droit d’acquérir le logement qu’il occupe, aux conditions exactes auxquelles le bailleur entend le céder. La Cour de cassation veille à ce que cette protection ne soit ni contournée par des offres globales excédant les lieux loués, ni affaiblie par des interprétations restrictives du champ des bénéficiaires, ni alourdie par l’imposition de frais étrangers à la prérogative légale de préemption. L’office du juge, en cette matière, consiste à vérifier que le congé traduit une volonté réelle de vendre et non un artifice destiné à éluder le droit au renouvellement du bail.
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