L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énumère les missions du syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, et fonde la responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires. La Cour de cassation rappelle régulièrement que le syndic est responsable des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, ce qui constitue le socle de l’action en révocation pour cause grave (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-21.144, cassation au visa de l’article 18). Le paragraphe V de l’article 18 organise depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 la résiliation du contrat de syndic à l’initiative du conseil syndical.

La révocation du syndic en cours de mandat est votée à la majorité de l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité absolue de tous les copropriétaires composant le syndicat. Si la résolution recueille au moins le tiers des voix sans atteindre la majorité absolue, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, par application de l’article 25-1. Cette passerelle évite de devoir reconvoquer une seconde assemblée et accélère le remplacement du syndic défaillant.

Avant chaque renouvellement et avant toute désignation d’un nouveau syndic professionnel, le conseil syndical procède à la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Cette mise en concurrence doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale, sauf décision contraire votée à la majorité de l’article 25. L’absence de mise en concurrence est une cause d’annulation de la délibération de désignation du syndic, et elle fragilise toute révocation suivie immédiatement d’un remplacement.

La révocation du syndic en cours de mandat n’exige pas de motif si elle est votée à la majorité de l’article 25, mais si le syndic professionnel est révoqué sans motif légitime, il peut réclamer des dommages et intérêts pour rupture abusive de son contrat. La jurisprudence retient la cause grave en cas de défaut de transparence comptable, de non-convocation de l’assemblée annuelle, de mauvaise gestion des travaux, ou de manquement persistant au devoir de conseil. La justification écrite du motif protège la copropriété contre l’action indemnitaire.

La révocation du syndic ne produit ses effets qu’à la date fixée par l’assemblée générale et la même résolution doit, en pratique, désigner le nouveau syndic. Le défaut de désignation immédiate du successeur crée une période de vacance pendant laquelle aucun acte juridique n’est valable au nom du syndicat, ce qui expose la copropriété à un blocage. L’article 18-2 de la loi de 1965 organise par ailleurs la passation des archives, des fonds et des registres entre le syndic sortant et le syndic entrant dans un délai impératif d’un mois.

Lorsque le syndic refuse ou néglige de convoquer l’assemblée générale annuelle, le président du conseil syndical peut le mettre en demeure, puis convoquer lui-même l’assemblée à l’expiration d’un délai de huit jours conformément à l’article 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. À défaut de conseil syndical ou en cas de carence, tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour faire désigner un syndic provisoire chargé de convoquer l’assemblée et de soumettre la révocation au vote.

Tout copropriétaire peut, par lettre recommandée adressée au syndic, demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée d’une question relevant de la compétence de cette dernière, dans le délai utile avant l’envoi de la convocation. L’article 10 du décret du 17 mars 1967 garantit ce droit individuel, qui permet d’imposer le débat sur la révocation du syndic même lorsque le conseil syndical ne suit pas. Le refus du syndic d’inscrire une résolution recevable est sanctionné par l’annulation de l’assemblée.

Lorsque le syndicat n’a plus de syndic, ou lorsque le syndic en place est dans l’impossibilité d’exercer ou refuse de convoquer, le président du tribunal judiciaire désigne un syndic provisoire en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, statuant en référé ou sur requête. Le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour les immeubles parisiens. Le syndic ainsi désigné convoque l’assemblée chargée d’élire le syndic définitif, comme l’illustre l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 25 janvier 2024, n° 23/56799.

La révocation n’éteint pas la responsabilité du syndic pour les fautes commises pendant son mandat. La Cour de cassation, dans son arrêt du 16 novembre 2023 (n° 22-21.144), a cassé l’arrêt qui rejetait l’action du syndicat des copropriétaires contre son syndic au visa de l’article 18 de la loi de 1965, en rappelant que le juge doit examiner concrètement les manquements invoqués dans la gestion des travaux et des paiements à l’entreprise. L’action en responsabilité se prescrit par dix ans à compter de la faute pour le syndic professionnel, par cinq ans pour le syndic non professionnel.

Si la situation dépasse la simple défaillance du syndic et menace l’équilibre financier ou la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. La saisine est ouverte aux copropriétaires représentant au moins quinze pour cent des voix du syndicat, au syndic, au maire ou au procureur de la République. La Cour de cassation, dans son arrêt du 11 janvier 2024 (n° 22-12.533), a précisé que les copropriétaires saisissent le président par voie d’assignation et non par requête, sauf urgence caractérisée.

Le président du conseil syndical met le syndic en demeure de convoquer dans les huit jours, par lettre recommandée avec avis de réception. Passé ce délai sans réaction, le président du conseil syndical convoque lui-même l’assemblée, qui sera valable. À défaut de conseil syndical ou en cas de carence persistante, tout copropriétaire saisit le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir la désignation d’un syndic provisoire chargé de convoquer l’assemblée dans un délai imposé.

La révocation est votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité absolue de tous les copropriétaires composant le syndicat. Si la résolution recueille au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité absolue, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, par application de l’article 25-1. Cette passerelle évite la convocation d’une seconde assemblée et accélère le remplacement.

Oui. La révocation du syndic emporte automatiquement résiliation de son contrat à la date fixée par l’assemblée. Le syndic révoqué n’a plus aucun pouvoir, doit cesser toute action au nom du syndicat et doit remettre dans le mois suivant la cessation de ses fonctions les archives, les fonds, les comptes bancaires et les pièces comptables au nouveau syndic, conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. À défaut, le nouveau syndic peut saisir le juge des référés pour obtenir la remise sous astreinte.

Le syndic professionnel révoqué peut réclamer des dommages et intérêts uniquement si la révocation est intervenue sans motif légitime, en application des règles du mandat. Un motif légitime, dûment justifié, écarte toute indemnité : défaut récurrent de transparence comptable, refus de convoquer l’assemblée annuelle, mauvaise gestion des travaux, ou perte de confiance documentée. La rédaction du procès-verbal et la justification écrite du motif sont donc déterminantes pour protéger la copropriété d’une action indemnitaire.

Tout copropriétaire peut imposer l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour par lettre recommandée adressée au syndic, en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967. La demande doit parvenir en temps utile avant l’envoi de la convocation. Si le syndic refuse, la convocation est entachée d’irrégularité et l’assemblée peut être annulée par le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois suivant sa notification. En parallèle, la juridiction de référé peut être saisie pour imposer la convocation d’une assemblée portant la résolution litigieuse.

Une assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris pour désigner un syndic provisoire prend généralement quatre à huit semaines. Une assignation au fond pour faire annuler une assemblée ou faire désigner un administrateur provisoire dure entre douze et vingt-quatre mois en première instance. Les honoraires d’avocat sont chiffrés au forfait pour les actes individualisables, avec un acompte initial et un solde versé en fin de dossier. Vous recevez un devis écrit avant tout engagement.