L’article L. 144-1 du Code de commerce dispose, nonobstant toute clause contraire, que tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls relève du régime de la location-gérance. Le locataire-gérant exploite en son nom et pour son compte, contre redevance.

La qualification est centrale. Si le juge requalifie le contrat en sous-location commerciale, la nullité prévue par l’article L. 145-31 du Code de commerce peut être encourue lorsque le bail ne le permet pas. Si le juge l’écarte au motif d’un contrat de gestion fictif ou simulé, le bailleur peut perdre la protection du régime spécial. Le tribunal judiciaire de Strasbourg, dans sa décision du 4 avril 2025 (n° 21/00468), a sanctionné une confusion entre propriétaire du fonds et locataire-gérant en analysant nominativement les factures et le grand livre des tiers.

La rédaction du contrat doit donc être précise sur l’identité de l’exploitant, l’enseigne, le périmètre du fonds, la durée et la redevance. Art. L. 144-1 C. com.

L’article L. 144-3 du Code de commerce exige que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance aient exploité pendant deux années au moins le fonds ou l’établissement artisanal donné en gérance. L’article L. 144-4 permet au président du tribunal de réduire ou supprimer ce délai dans certains cas, notamment lorsque le propriétaire ne peut exploiter lui-même.

L’article L. 144-10 sanctionne par la nullité tout contrat ne respectant pas la condition d’exploitation préalable. La cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, dans son arrêt du 26 février 2025 (n° 23/00422), a rappelé que le texte ne prévoit pas qu’une durée minimale d’exploitation continue soit exigée, mais bien que la durée cumulée d’exploitation par le propriétaire avant la mise en location atteigne deux ans.

Le défaut d’exploitation préalable est invocable par toute personne intéressée. La nullité est d’ordre public économique et peut être opposée par le locataire-gérant lui-même en défense à une demande de paiement de redevances. Art. L. 144-3 C. com.Art. L. 144-10 C. com.

La redevance est librement fixée. Elle peut être forfaitaire, indexée ou proportionnelle au chiffre d’affaires. La cour d’appel de Riom, dans son arrêt du 6 mai 2026 (n° 23/01123), a examiné une contestation pour redevance dérisoire dans un contexte intra-familial et intra-groupe : l’évaluation est confiée à un expert qui rapporte la redevance à la valeur du fonds et à sa rentabilité, sur la base notamment des immobilisations et de l’état comptable au 31 décembre de l’exercice antérieur.

Une redevance dérisoire peut traduire un transfert d’actifs déguisé, une convention frauduleuse ou un conflit d’intérêts entre dirigeants des deux sociétés. Le bailleur cherche à protéger un patrimoine en cas de difficulté ; le locataire-gérant capture la valeur de l’exploitation. La requalification ou la nullité pour cause illicite peut alors être demandée par les créanciers du loueur, notamment dans le cadre d’une procédure collective.

Inversement, une redevance disproportionnée peut justifier la résolution judiciaire ou une réduction sur le fondement de l’imprévision si l’équilibre du contrat est rompu pendant l’exécution. Art. L. 144-1 C. com.

La quasi-totalité des contrats prévoient une clause résolutoire : la convention est résolue de plein droit un mois après commandement de payer infructueux, en cas de non-paiement de la redevance aux échéances convenues. La cour d’appel de Nîmes, dans son arrêt du 7 février 2025 (n° 24/01534), a confirmé l’efficacité de cette mécanique après commandement délivré le 30 décembre 2022 pour 21 000 euros.

Le commandement doit être précis sur les sommes dues et viser expressément la clause résolutoire. Le délai d’un mois est franc. Le locataire-gérant peut, pendant ce délai, payer ou solliciter un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, en référé. À l’expiration, le bailleur saisit le président du tribunal des activités économiques sur le fondement des articles 872 et 873 du Code de procédure civile pour constater la résiliation et obtenir la libération des lieux et le paiement des redevances impayées à titre provisionnel.

La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 22 novembre 2024 (n° 24/06756), a rappelé que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit, dès lors que la clause est mise en œuvre régulièrement et qu’aucune attitude abusive du bailleur n’est démontrée. Le tribunal judiciaire de Grasse, en référé, a ordonné une expulsion ferme le 19 juin 2025 (n° 25/00678) après constatation de la résiliation pour redevance proportionnelle impayée. Art. 872 et 873 CPC

L’article L. 144-9 du Code de commerce dispose que la fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes contractées par le locataire-gérant pour l’exploitation du fonds pendant la durée de la gérance. La cour d’appel de Bastia, dans son arrêt du 24 septembre 2025 (n° 24/00453), a rappelé ce mécanisme et confirmé la condamnation du locataire à 27 230 euros de redevances impayées en référé.

L’article L. 144-7 organise une solidarité du propriétaire avec le locataire-gérant pour les impôts directs et certaines dettes nées pendant la location-gérance, dans des conditions strictes. La cour d’appel de Bordeaux, dans son arrêt du 24 septembre 2025 (n° 22/03104), a examiné une clause de solidarité ajoutée par les parties au bail commercial accessoire, en distinguant l’engagement personnel du loueur.

Pour le bail commercial qui supporte le fonds, sa caducité ou son sort est apprécié au regard de la commune intention. Le tribunal judiciaire de Toulouse, dans son jugement du 14 novembre 2025 (n° 23/03021), a constaté la caducité du bail commercial à la suite de la résiliation de la location-gérance, lorsque le bail était l’accessoire indissociable du contrat. Art. L. 144-7 C. com.Art. L. 144-9 C. com.

L’administrateur judiciaire ou le liquidateur dispose de la faculté d’option sur la poursuite des contrats en cours. La résiliation du contrat de location-gérance peut être prononcée à la demande du loueur après non-paiement, sous réserve des règles de l’article L. 622-13 du Code de commerce.

La chambre sociale de la Cour de cassation, dans son arrêt du 18 mars 2026 (n° 24-18.500, à paraître), a jugé que, sauf ruine du fonds, la résiliation du contrat de location-gérance par le liquidateur entraîne le retour du fonds de commerce loué dans le patrimoine de son propriétaire, de sorte que les contrats de travail qui lui étaient affectés se poursuivent avec ce dernier. La motivation est claire :

« Sauf ruine du fonds, la résiliation du contrat de location-gérance par le liquidateur entraîne le retour du fonds de commerce loué dans le patrimoine de son propriétaire, en sorte que les contrats de travail qui lui étaient affectés se poursuivent avec ce dernier. Il appartient au propriétaire du fonds de commerce de poursuivre ces contrats de travail. » — Cass. soc., 18 mars 2026, n° 24-18.500.

Le propriétaire du fonds doit donc anticiper ce retour automatique des salariés affectés à l’exploitation, sous peine d’être actionné en licenciement sans cause réelle et sérieuse par les salariés qui se trouveraient sans employeur. Art. L. 1224-1 C. trav.

Oui, plusieurs causes peuvent être soulevées en défense. Le défaut d’exploitation préalable de deux ans (L. 144-3) ouvre la nullité prévue à l’article L. 144-10. Un fonds inexistant au jour de la signature, faute de clientèle propre ou de moyens d’exploitation, peut également priver le contrat de son objet et entraîner sa nullité, ce qui permet au locataire-gérant d’obtenir la restitution des redevances versées sous réserve des dispositions du Code civil sur la remise en l’état.

La cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, dans son arrêt du 26 février 2025 (n° 23/00422), a précisément examiné cette question pour un contrat de location-gérance de fonds situé en outre-mer, en confirmant la nullité partielle.

Le dol et la réticence dolosive du bailleur sur l’état réel du fonds, le chiffre d’affaires réel, l’existence de dettes ou la qualité de l’enseigne, ouvrent l’action en nullité de l’article 1137 du Code civil, indépendamment du régime spécial. Art. L. 144-10 C. com.Art. 1137 C. civ.

La chambre commerciale, dans son arrêt du 15 mai 2024 (n° 22-20.747, publié au Bulletin), a jugé que le contrat de location-gérance et le contrat de franchise associé au même fonds de commerce sont indivisibles lorsqu’ils poursuivent la réalisation d’une même opération économique. La cessation du contrat de location-gérance à son terme entraîne alors de plein droit la caducité du contrat de franchise à la même date. La motivation précise :

« Le contrat de location-gérance et le contrat de franchise associé au même fonds de commerce étaient indivisibles, de sorte que la cessation du premier à son terme avait entraîné de plein droit la caducité du second à la même date. » — Cass. com., 15 mai 2024, n° 22-20.747.

La même décision précise que la cession de la totalité des parts ou actions de la société franchiseur, qui n’implique pas de changement de la personne morale en considération de laquelle le franchisé s’est engagé, ne requiert pas, sauf clause contraire, l’accord préalable du franchisé. Cette clé de lecture vaut aussi pour le locataire-gérant lorsque le propriétaire du fonds est une société dont les associés changent. Art. 1186 al. 2 et 3 C. civ.

Non. Le bail commercial et la location-gérance sont deux contrats distincts. Le bail porte sur les locaux ; la location-gérance porte sur le fonds. Le locataire-gérant occupe les locaux par l’effet du contrat de location-gérance qui lui transmet le droit d’exploiter le fonds.

Le tribunal judiciaire de Toulouse, dans son jugement du 14 novembre 2025 (n° 23/03021), a néanmoins constaté la caducité du bail commercial en suite de la résiliation de la location-gérance, dès lors que le bail était indissociable de la location-gérance et que la fin de cette dernière le privait de son objet. Cette solution suppose une intention claire des parties et une rédaction adaptée.

En pratique, il est nécessaire d’organiser contractuellement le sort du bail commercial : poursuite avec un nouveau locataire-gérant, restitution au propriétaire des locaux, ou réintégration par le bailleur du fonds. Art. L. 145-1 à L. 145-60 C. com.

L’article L. 144-7 du Code de commerce impose un avis publié dans un support habilité à recevoir les annonces légales, dans les quinze jours de la date de signature du contrat de location-gérance. Cet avis informe les créanciers du propriétaire de l’existence du contrat et organise la solidarité du propriétaire jusqu’à publication, pour les dettes contractées par le locataire-gérant pendant les six premiers mois à compter de la publication.

L’omission de la publicité fragilise le bailleur. Les créanciers du propriétaire ou du locataire-gérant peuvent invoquer l’inopposabilité du contrat de location-gérance et rechercher directement le propriétaire pour les dettes nées de l’exploitation. À l’inverse, une publicité tardive ne rétablit pas la situation pour la période antérieure.

L’avis doit être renouvelé en cas de modification substantielle du contrat (cession, sous-location interdite, changement d’enseigne, transformation de la société locataire-gérante). Art. L. 144-7 C. com.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré dès le premier impayé. Le délai d’un mois fixé par la clause court à compter de la signification. À l’expiration, la résiliation est acquise. La saisine du président du tribunal des activités économiques en référé permet d’obtenir le constat de la résiliation et la libération des lieux, comme l’a fait la cour d’appel de Bastia le 24 septembre 2025 (n° 24/00453). Une action au fond complémentaire vise le paiement intégral des redevances et de l’indemnité d’occupation, plafonnée par la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.

Sauf ruine du fonds, le retour du fonds dans le patrimoine du propriétaire entraîne le maintien automatique des contrats de travail affectés à l’exploitation, par application de l’article L. 1224-1 du Code du travail. La Cour de cassation l’a clairement énoncé dans son arrêt du 18 mars 2026 (n° 24-18.500). Le propriétaire devient le nouvel employeur et doit poursuivre les contrats. Toute rupture sans cause réelle et sérieuse l’expose à des dommages et intérêts. Une cession des contrats à un nouveau locataire-gérant doit être organisée avant la résiliation pour éviter ce retour.

Non, sauf clause contraire. Le locataire-gérant exploite à ses risques et périls mais ne devient pas propriétaire du fonds. La vente d’actifs faisant partie intégrante du fonds (clientèle, droit au bail, enseigne, droits de propriété intellectuelle) est interdite et peut justifier une action en résolution avec dommages et intérêts. La cour d’appel de Grenoble, dans son arrêt du 6 novembre 2025 (n° 24/02809), a écarté la résolution pour vente d’un véhicule en estimant que le véhicule n’était pas inclus dans le périmètre du fonds donné en gérance ; la rédaction du périmètre est donc déterminante.

Par exception et sur autorisation judiciaire prévue à l’article L. 144-4 du Code de commerce, le délai de deux ans peut être réduit ou supprimé. La requête est présentée au président du tribunal judiciaire ou du tribunal des activités économiques. Elle doit caractériser une impossibilité d’exploiter (héritiers mineurs, indivision successorale, propriétaire physiquement empêché, redressement judiciaire avec plan de cession). La cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion (26 février 2025, n° 23/00422) a rappelé que cette dérogation est d’application stricte.

Oui, et la requalification peut être demandée par le bailleur du local ou par les créanciers. Le juge analyse le faisceau d’indices : prix forfaitaire excessif, durée correspondant à celle du bail, absence de redevance proportionnelle au chiffre d’affaires, transfert de l’entière clientèle, absence de risque d’exploitation pour le bailleur. La requalification en sous-location commerciale expose à la nullité prévue par l’article L. 145-31 du Code de commerce lorsque le bail ne le permet pas. Le tribunal judiciaire de Strasbourg, le 4 avril 2025 (n° 21/00468), a analysé une configuration similaire et tranché en faveur du propriétaire du fonds en distinguant rigoureusement les sociétés en présence.

Le locataire-gérant devient occupant sans droit ni titre. Le bailleur saisit le juge des référés pour obtenir une ordonnance d’expulsion et une indemnité d’occupation. La cour d’appel de Paris (Pôle 5, chambre 3) a confirmé le 4 septembre 2025 (n° 23/17763) la condamnation à payer redevances, indemnité d’occupation et charges, avec exécution provisoire. Le bailleur peut également saisir le tribunal des activités économiques pour obtenir des dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation pendant la période d’occupation indue, à condition de chiffrer précisément le préjudice.