Vous avez vendu un appartement, une maison ou un local et l’acquéreur ne paie plus le prix prévu à l’acte authentique : la loi vous accorde une sûreté légale qui grève l’immeuble vendu. Depuis l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, cette sûreté s’appelle l’hypothèque légale spéciale du vendeur, inscrite à l’article 2402 du Code civil, ancien article 2374. Elle n’interdit pas la revente. Une fois inscrite, elle permet au vendeur d’être payé sur le prix selon son rang ; l’action en résolution pour défaut de paiement relève séparément de l’article 1654 du Code civil.
Vous avez consenti une vente avec paiement comptant partiel et solde à terme. L’acquéreur a versé la première fraction, signé l’acte authentique, pris possession, puis a interrompu les échéances. Le notaire vous indique que l’hypothèque légale spéciale n’a pas été inscrite au service de la publicité foncière. Vous découvrez que l’acquéreur cherche à revendre. Il faut vérifier immédiatement si une inscription reste utile, l’état des publications déjà prises et les conditions d’une action en résolution.
Vous avez vendu un lot ou un immeuble à une société qui devait payer le solde quelques mois après l’acte authentique. Les échéances ne sont pas honorées et l’acquéreur s’enfonce dans une trésorerie tendue. Une procédure collective rôde. Sans inscription régulière de l’hypothèque légale spéciale au SPF, le vendeur ne bénéficie pas d’un rang hypothécaire opposable. Sa créance risque alors d’être payée après les créanciers titulaires de sûretés ; il faut contrôler sans délai l’état hypothécaire et les voies d’action encore ouvertes.
Étape 1 — vous nous transmettez l’acte authentique, le décompte précis du prix payé et du prix impayé, l’état hypothécaire récent, la copie du certificat de publication ou son absence, les éventuelles lettres de relance et le contexte sur la solvabilité de l’acquéreur. Vous précisez la date exacte de l’acte authentique pour mesurer le délai d’inscription au SPF.
Étape 2 — sous vingt-quatre heures, nous vous adressons un retour clair : sûreté encore inscriptible ou non, action en résolution opportune ou non, articulation avec l’acquéreur défaillant ou son créancier hypothécaire, urgence si une revente ou une saisie est annoncée. Nous vous indiquons le coût total, les pièces complémentaires utiles et la fenêtre temporelle pour agir.
Étape 3 — nous engageons les actes choisis : requête au notaire pour bordereau d’inscription, assignation en résolution publiée au SPF, déclaration de créance dans la procédure de saisie immobilière en cours, négociation amiable avec l’acquéreur ou son créancier inscrit, ou intervention en distribution du prix. Vous gardez un interlocuteur unique et un calendrier précis.
Depuis le 1er janvier 2022, l’ancien privilège spécial immobilier du vendeur a été transformé en hypothèque légale spéciale, codifiée à l’article 2402 du Code civil. Le vendeur d’immeuble bénéficie d’une hypothèque légale spéciale sur l’immeuble vendu pour garantir le paiement du prix. Pour les sûretés constituées avant l’entrée en vigueur de la réforme, les règles antérieures peuvent rester applicables. La cour d’appel de Montpellier a ainsi appliqué l’ancien article 2374 à une inscription issue d’un acte de 2008 (CA Montpellier, 2e ch. civ., 4 février 2025, n° 24/01291).
L’hypothèque légale spéciale exige deux conditions cumulatives : la vente doit être constatée par acte authentique, et la créance garantie doit être le prix de vente ou un accessoire du prix. Elle vise donc les ventes avec paiement différé, partiel ou échelonné, les ventes en viager, les dations en paiement assorties d’une soulte. La sûreté ne joue pas pour un dommage et intérêt distinct du prix, ni pour une créance étrangère à la mutation.
Selon l’article 2418 du Code civil, l’hypothèque du vendeur prend rang au jour de son inscription au fichier immobilier : le droit actuel ne lui accorde pas une rétroactivité générale à la date de la vente. L’article 2421 impose l’inscription au service chargé de la publicité foncière et l’article 2423 en fixe les formalités. Une inscription tardive peut donc perdre son utilité face aux inscriptions déjà publiées ou aux événements visés à l’article 2422.
Le vendeur ne prime pas les créanciers déjà inscrits avant lui : son rang dépend en principe de la date de l’inscription. Lorsque plusieurs inscriptions sont prises le même jour, l’article 2418 précise notamment que l’hypothèque légale est réputée antérieure aux hypothèques judiciaire ou conventionnelle et que l’hypothèque du vendeur est réputée antérieure à celle du prêteur de deniers. L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 4 février 2025 illustre, dans une distribution de prix, la déchéance encourue par un créancier inscrit qui n’a pas déclaré sa créance dans le délai.
L’article 2402 énumère séparément l’hypothèque du vendeur, celle du prêteur de deniers et celle du syndicat des copropriétaires. Leur classement résulte surtout de l’article 2418 : rang au jour de l’inscription, priorité du vendeur sur le prêteur lorsque leurs inscriptions sont prises le même jour, et régime particulier du syndicat pour l’année courante et les deux dernières années échues. Le rang concret doit être vérifié sur l’état hypothécaire et dans la procédure de distribution.
Réponse courte. L’article 2402 du Code civil dresse la liste des créances garanties par une hypothèque légale spéciale. Son 1° vise la créance du prix de vente d’un immeuble et prévoit qu’elle est garantie sur l’immeuble vendu. C’est ce fondement qui concerne le vendeur lorsque tout ou partie du prix prévu à l’acte demeure impayé.
Le 2° traite d’une situation différente : la créance de la personne qui a fourni les fonds nécessaires à l’acquisition. Le texte vise ensuite notamment certaines créances du syndicat des copropriétaires, de l’héritier ou du copartageant et de l’accédant en location-accession. La présente page porte uniquement sur la garantie attachée à la créance du vendeur.
Pour apprécier l’efficacité concrète de cette sûreté, il faut distinguer trois vérifications :
- le montant exact du prix restant dû et ses échéances dans l’acte de vente ;
- les formalités de publicité accomplies et la date de l’inscription ;
- l’état hypothécaire et les droits des autres créanciers inscrits.
L’article 2402 identifie donc la créance garantie. Il ne dispense pas de contrôler séparément l’inscription, le rang et la procédure permettant au vendeur de faire valoir sa sûreté.
Consulter l’article 2402 du Code civil dans sa version en vigueur sur Légifrance.
Le vendeur impayé n’a pas le temps de tergiverser. Chaque jour qui s’écoule réduit son rang et favorise l’acquéreur défaillant.
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L’article 1654 du Code civil permet au vendeur d’agir en résolution de la vente si l’acquéreur ne paie pas le prix. L’article 1656 facilite la résolution lorsque l’acte authentique contient une clause résolutoire de plein droit. Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent et l’assignation doit être publiée au SPF pour rendre opposable l’action aux tiers. Le TJ de Bobigny, dans son jugement du 9 février 2026, n° 25/06021, illustre l’articulation entre l’action en résolution et le maintien du privilège du vendeur jusqu’à la décision.
L’action réelle immobilière relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, conformément à l’article 44 du Code de procédure civile. Pour les immeubles situés à Paris, c’est le tribunal judiciaire de Paris qui statue. La juridiction est la même pour la radiation de l’inscription, pour la mainlevée judiciaire et pour les contestations en distribution du prix au stade de la saisie immobilière. L’instance dure généralement entre douze et vingt-quatre mois selon la complexité du dossier.
Si l’immeuble est saisi, le vendeur titulaire de l’hypothèque légale spéciale doit déclarer sa créance dans le délai de deux mois suivant la dénonciation du commandement de payer valant saisie, sous peine de déchéance du bénéfice de sa sûreté pour la distribution. L’article L. 331-2 du Code des procédures civiles d’exécution sanctionne ce manquement avec rigueur, comme l’a rappelé la Cour d’appel de Montpellier le 4 février 2025 dans l’affaire n° 24/01291.
L’hypothèque légale spéciale est levée par le paiement intégral du prix, par renonciation expresse du vendeur ou par décision judiciaire de mainlevée. Les articles 2435 à 2438 du Code civil encadrent la procédure et permettent la radiation d’office après la péremption de l’inscription. Le TJ d’Évreux, dans son jugement du 19 mars 2025 n° 24/00424, rappelle que tant que le prix n’a pas été payé en totalité, la sûreté reste opérante et l’acquéreur ne peut obtenir la radiation par voie amiable.
Le panorama récent de la jurisprudence illustre la vitalité du contentieux. Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-11.645, publié au Bulletin, sur la mainlevée et la radiation d’une hypothèque conventionnelle non renouvelée. TJ Thonon-les-Bains, 26 février 2026, n° 24/01287, sur la renonciation au privilège du vendeur et la cession d’antériorité. Cass. 1re civ., 1er février 2023, n° 20-16.905, sur les risques d’un paiement différé et le devoir d’information du notaire ; cet arrêt ne tranche pas le rang de l’hypothèque du vendeur. Ces décisions guident la pratique et permettent d’anticiper les contestations.
Non, l’inscription reste possible mais elle ne prend rang qu’à la date du dépôt au SPF si le délai de deux mois depuis l’acte authentique est dépassé. Concrètement, vous perdez la rétroactivité au jour de la vente et vous passez derrière toutes les inscriptions intermédiaires, banques notamment. Il faut tout de même inscrire immédiatement pour figer la sûreté et éviter une revente sans paiement, puis enclencher l’action en résolution pour récupérer l’immeuble si la créance n’est pas honorée.
Si votre inscription est régulière, la revente ne peut intervenir sans purge de votre hypothèque légale spéciale, ce qui suppose le paiement intégral du prix dû. Si l’inscription n’est pas faite, il faut publier en urgence et engager une assignation en résolution avec publication au SPF pour bloquer la mutation. Une mesure conservatoire peut être ordonnée par le juge de l’exécution si la créance est menacée et si la fuite des sommes est démontrée.
Oui, l’article 1654 du Code civil ouvre l’action en résolution judiciaire pour défaut de paiement du prix, indépendamment de toute clause expresse. La résolution est prononcée par le juge, qui apprécie la gravité du manquement et peut accorder un délai à l’acquéreur. La présence d’une clause résolutoire de l’article 1656 facilite la procédure mais n’est pas indispensable. Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent.
L’inscription se fait par le notaire ou par un avocat sur réquisition au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble. Le coût oscille entre 400 et 1 200 euros selon le montant garanti, frais d’émoluments et publicité foncière inclus. Le délai de traitement par le SPF est de quelques semaines après dépôt. L’avocat coordonne la préparation du bordereau d’inscription et veille au respect du délai légal de deux mois pour obtenir la rétroactivité au jour de l’acte.
Oui, l’hypothèque légale spéciale du vendeur résiste à l’ouverture de la procédure collective, sous réserve de la déclaration de créance dans les délais de l’article L. 622-24 du Code de commerce. Le créancier hypothécaire est admis dans la procédure et conserve son rang sur l’immeuble. La vente forcée peut être autorisée par le juge-commissaire et la distribution du prix se fait selon les règles de l’article L. 331-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent. À Paris, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris, parvis du tribunal de Paris, dans le 17e arrondissement. Le juge de l’exécution est compétent pour la mainlevée d’une mesure conservatoire et pour les contestations en distribution du prix. La procédure se déroule devant la chambre civile compétente et l’assistance d’un avocat inscrit au barreau de Paris est requise pour les actes de procédure.
Transmettez l’acte authentique, le décompte du prix impayé, l’état hypothécaire récent, les éventuels courriers de relance et la copie de l’avis de mutation s’il y en a un. Vous recevez un retour sous vingt-quatre heures avec une feuille de route précise, un calendrier et un coût total.