Un commandement de payer pour loyers impayés n’est pas un simple rappel. C’est l’acte qui peut faire courir la clause résolutoire du bail et ouvrir la voie à une procédure d’expulsion. En 2026, l’actualité vient surtout du renforcement de la prévention des expulsions locatives : le décret n° 2026-83 du 11 février 2026 a précisé l’organisation des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, les modalités de traitement des situations individuelles et les signalements par les commissaires de justice.
Pour le locataire, cela signifie qu’il faut réagir avant l’audience, et parfois dès la réception du commandement. Pour le bailleur, cela signifie que le dossier doit être préparé avec méthode : montant exact de la dette, commandement régulier, signalements obligatoires, pièces utiles, preuve de la reprise ou non du loyer courant.
La CCAPEX n’efface pas la dette. Elle ne remplace pas le juge. Mais elle peut devenir une pièce centrale du dossier, notamment lorsqu’un diagnostic social et financier doit être transmis avant l’audience.
Commandement de payer : le délai de six semaines change tout
Dans un bail d’habitation, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Ce délai est prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Pendant ces six semaines, le locataire doit éviter deux erreurs.
La première consiste à ne rien faire en pensant que le bailleur devra nécessairement attendre longtemps. Le délai court. Si la dette n’est pas réglée, si aucun accord sérieux n’est conclu et si aucun délai n’est demandé au juge, la procédure peut ensuite avancer vite.
La seconde consiste à payer une somme partielle sans conserver de preuve ni demander un décompte clair. Un paiement partiel peut être utile, mais il ne règle pas toujours le problème. Il faut savoir quelle part correspond au loyer, aux charges, aux frais, aux intérêts ou à un arriéré contesté.
Le commandement doit notamment indiquer le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur le risque de résiliation du bail et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement, ainsi que la possibilité de demander un délai de grâce.
Si le commandement est imprécis, si le décompte est incompréhensible ou si des frais discutables sont intégrés sans explication, il faut le signaler vite. Une contestation utile se prépare avec les pièces, pas avec une simple protestation orale.
CCAPEX : à quoi sert la commission dans une procédure d’expulsion ?
La CCAPEX est la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Son rôle est de coordonner les acteurs qui peuvent intervenir avant que la situation ne devienne irréversible : préfecture, organismes sociaux, bailleurs, services d’accompagnement, parfois commission de surendettement ou fonds de solidarité pour le logement.
Elle intervient notamment lorsque la situation d’impayé atteint certains seuils. L’article 24 prévoit un signalement du commandement de payer à la CCAPEX lorsque le locataire est en impayé de loyer ou de charges sans interruption depuis deux mois, ou lorsque la dette équivaut à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges, dans les conditions prévues par le texte.
Ce signalement permet ensuite de déclencher un diagnostic social et financier. Ce document peut peser dans le dossier judiciaire. Il indique la situation du locataire, les causes de l’impayé, la possibilité de reprendre le loyer courant, les aides sollicitées, les démarches engagées et les perspectives de règlement.
Pour un bailleur, l’enjeu est de ne pas négliger cette étape. Une procédure techniquement mal préparée peut être ralentie ou fragilisée. Pour un locataire, l’enjeu est inverse : il faut utiliser cette étape pour démontrer qu’une solution réaliste existe.
Locataire : que faire dès la réception du commandement ?
Le premier réflexe doit être de dater la réception et de conserver l’acte complet. Il faut ensuite vérifier trois points.
D’abord, le montant réclamé. Le locataire doit comparer le décompte avec ses relevés bancaires, quittances, échanges avec le bailleur, régularisations de charges et aides au logement. Les erreurs de décompte ne sont pas rares : paiement non imputé, charges mal ventilées, frais ajoutés trop tôt, dépôt de garantie confondu avec un paiement disponible.
Ensuite, la cause de l’impayé. Une baisse de revenus, un retard de CAF, une rupture familiale, une procédure de surendettement ou un litige sur le logement ne se présentent pas de la même manière. Le juge regarde les preuves et la capacité à reprendre le paiement du loyer courant.
Enfin, la suite concrète. Si le locataire peut reprendre le loyer courant, il doit le faire. L’article 24 permet au juge d’accorder des délais de paiement, mais le texte exige notamment que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.
Il faut donc constituer un dossier simple : bail, commandement, décompte, quittances, relevés de paiement, justificatifs de ressources, attestations CAF, dossier FSL, dossier de surendettement le cas échéant, échanges avec le bailleur, propositions de paiement écrites.
Bailleur : comment éviter une procédure fragile ?
Le bailleur doit commencer par établir une dette lisible. Une procédure d’expulsion pour impayés repose souvent sur des montants répétés de façon approximative. C’est une faiblesse.
Le décompte doit permettre de comprendre mois par mois ce qui est dû, ce qui a été payé, ce qui reste impayé, et ce qui correspond aux charges. Si le locataire conteste une partie des sommes, le bailleur doit être en mesure d’expliquer chaque ligne.
Il faut ensuite vérifier que le commandement de payer contient bien les mentions obligatoires. Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit aussi être signifié à la caution dans le délai légal, faute de quoi certaines conséquences financières peuvent être écartées contre elle.
Le bailleur personne morale doit également être vigilant sur la saisine de la CCAPEX avant l’assignation. Une assignation introduite trop tôt ou sans respecter les formalités utiles peut exposer le dossier à une irrecevabilité ou à une contestation procédurale.
Le bailleur doit enfin anticiper la question que le juge posera souvent : le locataire a-t-il repris le loyer courant ? Si oui, un plan de paiement peut être discuté. Si non, la demande de délais sera plus difficile à soutenir.
Le juge peut-il suspendre l’expulsion ?
Oui, mais pas dans n’importe quelles conditions. Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans. Il peut aussi suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.
Cette suspension est fragile. Elle prend fin si le locataire ne respecte pas les échéances fixées ou s’il cesse de payer le loyer courant. Si la dette est réglée dans les conditions prévues, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend effet.
Le surendettement peut aussi modifier la trajectoire du dossier. L’article 24 organise plusieurs articulations entre la procédure d’expulsion et la procédure de traitement du surendettement, notamment lorsque la commission de surendettement a déclaré le dossier recevable ou imposé des mesures.
Là encore, le point décisif reste la preuve. Un locataire qui affirme avoir saisi la Banque de France doit produire les documents. Un bailleur qui soutient que le plan n’est pas respecté doit produire les impayés postérieurs.
Logement non décent ou insalubre : peut-on arrêter de payer ?
Un logement dégradé peut changer l’analyse, mais il ne faut pas confondre plusieurs situations.
Le bailleur doit délivrer un logement décent. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, et qui répond aux critères légaux de décence. L’article 20-1 permet au juge, lorsque le logement n’est pas conforme, de déterminer les travaux à réaliser et de réduire ou suspendre le loyer, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.
Mais le locataire ne doit pas décider seul, sans titre ni décision, de ne plus payer le loyer. En pratique, l’arrêt total du paiement peut aggraver le dossier d’expulsion si les désordres ne rendent pas le logement totalement inutilisable ou si aucune décision n’autorise la suspension.
La bonne méthode consiste à documenter les désordres : photographies datées, courriers recommandés, signalement mairie ou plateforme officielle, rapport de service d’hygiène, constat de commissaire de justice, certificats médicaux si l’état du logement affecte la santé, échanges avec le bailleur et demandes de travaux.
Si un arrêté d’insalubrité ou une décision de justice intervient, la situation devient différente. Mais avant cela, le dossier doit être construit, surtout si un commandement de payer a déjà été signifié.
Paris et Île-de-France : les points à surveiller
À Paris et en Île-de-France, les dossiers d’impayés arrivent souvent avec plusieurs difficultés en même temps : loyers élevés, aides au logement retardées, logement contesté, congé donné en parallèle, caution familiale, dette de charges, surendettement.
Le tribunal judiciaire compétent est celui du lieu de situation du logement. Le dossier doit être pensé localement : bail, décompte, commandement, justificatifs de paiement, preuve de la situation familiale, démarches CCAPEX, saisine FSL, courriers CAF, diagnostic social et financier, éléments sur l’état du logement.
Pour le bailleur, une procédure propre vaut mieux qu’une procédure rapide mais vulnérable. Pour le locataire, attendre l’audience sans dossier est rarement une stratégie. Les délais se demandent avec des preuves, un budget et une proposition de règlement crédible.
Les pièces à préparer avant l’audience
Le locataire doit réunir le commandement de payer, le bail, le décompte, les quittances, les preuves de paiement, les justificatifs de revenus, les courriers CAF, les échanges avec le bailleur, les demandes d’aide, le dossier FSL, les éléments de surendettement et, si le logement est contesté, les preuves des désordres.
Le bailleur doit réunir le bail, l’historique complet du compte locataire, les mises en demeure, le commandement, la preuve des significations, les éléments relatifs à la caution, les échanges avec le locataire, les déclarations ou signalements utiles, les justificatifs de charges et les preuves de non-paiement du loyer courant.
Dans les deux cas, il faut préparer une chronologie. Le juge doit comprendre rapidement quand l’impayé a commencé, ce qui a été tenté, ce qui a été payé, ce qui reste dû et ce qui est demandé.
Sources utiles
Les principaux textes à vérifier sont l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2026-83 du 11 février 2026. Pour les situations d’habitat indigne, la fiche officielle Service-Public sur l’habitat insalubre permet aussi d’identifier les démarches administratives utiles.
Pour une approche contentieuse des impayés, du commandement de payer et des suites judiciaires, vous pouvez également consulter la page du cabinet consacrée au recouvrement de loyers à Paris.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Le cabinet peut analyser un commandement de payer, un décompte de loyers, une assignation ou une situation de menace d’expulsion.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact.
Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France pour les litiges de bail d’habitation, loyers impayés, commandement de payer, CCAPEX et procédures d’expulsion.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.