Depuis quelques semaines, les recherches autour du congé pour vendre et du droit de préemption du locataire remontent avec un angle très concret : le propriétaire a d’abord annoncé un prix élevé, le locataire n’a pas acheté, puis le bien réapparaît moins cher ou se vend à un tiers à de meilleures conditions. Pour le locataire, la question n’est plus seulement « ai-je un droit de préemption ? », mais « que faire si le prix baisse après mon départ ou après mon refus ? ».

La réponse tient dans un mécanisme souvent oublié : le droit de préemption subsidiaire. Il peut obliger le bailleur ou le notaire à notifier une nouvelle offre au locataire lorsque la vente se fait à un prix ou à des conditions plus avantageuses que celles indiquées dans le congé pour vendre. À défaut, la vente peut être exposée à une nullité.

Cet article vise le bail d’habitation vide soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il complète l’article déjà publié sur la vente d’un appartement loué et le locataire en place : vendre un appartement loué en 2026 : locataire en place, préemption et risque pour l’acheteur. L’angle est ici plus précis : baisse de prix, notification par le notaire, délai d’un mois, preuve et recours.

Droit de préemption du locataire : ce qui doit figurer dans le congé pour vendre

En location vide, le congé pour vendre n’est pas une simple information. Il vaut offre de vente au profit du locataire.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose un formalisme strict. Le congé doit notamment indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente projetée. Le texte officiel est consultable sur Légifrance. Service-Public rappelle également que le congé pour vendre permet au locataire de se porter acquéreur dans les deux premiers mois du préavis, sous certaines conditions, sur sa fiche consacrée au congé donné par le propriétaire.

En pratique, le congé doit permettre au locataire de comprendre exactement ce qui est proposé : le logement concerné, ses annexes, le prix, les conditions essentielles de vente et les délais pour répondre. Si le prix est flou, si les annexes sont incertaines ou si les conditions réelles sont différentes de celles notifiées, le dossier devient contestable.

Le locataire dispose alors de deux mois pour accepter l’offre de vente. S’il accepte sans prêt, la vente doit en principe être réalisée dans les deux mois suivant l’envoi de sa réponse. S’il indique avoir recours à un prêt, le délai est porté à quatre mois. Si le locataire refuse ou ne répond pas, le bailleur peut rechercher un autre acquéreur.

Mais cette liberté n’est pas totale. Elle ne permet pas de contourner le locataire en lui présentant un prix dissuasif, puis en vendant ensuite moins cher à un tiers.

Quand le prix baisse : le second droit de préemption du locataire

Le point clé est le suivant : si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, le locataire doit recevoir une nouvelle notification.

Cette notification peut venir du bailleur. Si le bailleur ne l’a pas faite, le notaire doit s’en charger. L’article 15 prévoit cette notification à peine de nullité de la vente. Elle vaut nouvelle offre de vente au profit du locataire.

Ce mécanisme vise plusieurs situations fréquentes.

Première situation : le congé pour vendre mentionne un prix de 430 000 euros. Le locataire refuse. Quelques mois plus tard, le compromis avec un tiers est signé à 395 000 euros. Le locataire doit recevoir une nouvelle offre à 395 000 euros, sauf exception légale.

Deuxième situation : le prix facial reste proche, mais les conditions deviennent plus favorables. Par exemple, des meubles, une cave, un parking ou une condition financière sont traités différemment. Il faut regarder l’économie réelle de l’opération, pas seulement le chiffre affiché.

Troisième situation : le locataire a quitté les lieux, mais a laissé une adresse au bailleur. Le droit de préemption subsidiaire peut encore jouer. La notification doit être faite à l’adresse indiquée par le locataire. S’il n’a pas donné d’adresse, elle est faite à l’adresse du logement loué.

Quatrième situation : le prix baisse parce que le marché se retourne. La baisse peut être légitime. Elle n’autorise pas pour autant à oublier le locataire. Le notaire doit sécuriser la vente en vérifiant si une nouvelle notification est nécessaire.

Le locataire qui reçoit cette nouvelle notification dispose d’un mois pour accepter. Ce délai est plus court que le délai initial de deux mois. L’offre non acceptée dans le mois devient caduque.

Exemple pratique : le locataire découvre la vente moins chère après son départ

Prenons un cas courant.

Le bailleur délivre un congé pour vendre six mois avant l’échéance du bail. Le prix annoncé est de 510 000 euros. Le locataire pense que le prix est trop élevé. Il ne répond pas. Il quitte le logement à la fin du bail.

Deux mois après son départ, il découvre sur un portail immobilier ou par un voisin que le logement a été vendu à 455 000 euros. Il n’a jamais reçu de nouvelle offre. Il avait pourtant communiqué sa nouvelle adresse par courriel au bailleur lors de l’état des lieux de sortie.

Dans ce cas, il faut agir méthodiquement. Il ne suffit pas d’écrire que la vente est « injuste ». Il faut établir la chronologie : congé reçu, prix initial, absence d’acceptation, départ, nouvelle adresse communiquée, vente à un tiers, prix réel et absence de notification subsidiaire.

La preuve du prix réel peut venir de plusieurs sources : annonce archivée, échanges avec l’agence, compromis si le locataire en a connaissance, publication foncière ultérieure, information transmise par le notaire ou éléments obtenus dans une procédure. Le dossier doit aussi montrer que les conditions étaient réellement plus avantageuses que celles du congé.

Le recours peut viser la nullité de la vente lorsque la notification obligatoire n’a pas été faite. L’enjeu est lourd pour l’acheteur, le vendeur et le notaire. C’est pour cette raison que le dossier doit être vérifié avant toute assignation.

Le notaire peut-il se contenter de dire qu’il ne savait pas ?

Le notaire est au centre du dispositif lorsque le bailleur n’a pas préalablement notifié la nouvelle offre. La loi lui impose de notifier les nouvelles conditions et le nouveau prix au locataire, lorsque la vente devient plus avantageuse pour l’acquéreur.

En pratique, le notaire doit donc vérifier l’existence d’un congé pour vendre, le prix proposé au locataire et les conditions du compromis envisagé. Il doit aussi vérifier l’adresse à laquelle notifier l’offre subsidiaire.

La difficulté vient souvent du dossier transmis au notaire. Le vendeur peut remettre le bail, le congé et les échanges de façon incomplète. L’agence peut considérer que le locataire est sorti du dossier parce qu’il a quitté les lieux. L’acquéreur peut ignorer le risque.

Cette chaîne d’information ne supprime pas le droit du locataire. Elle peut seulement déplacer les responsabilités entre vendeur, notaire, agence et acquéreur. Pour le locataire, la priorité reste de prouver qu’une vente plus favorable a eu lieu sans notification régulière.

Le locataire doit-il payer les frais d’agence dans la nouvelle offre ?

La question des frais d’agence est sensible.

Lorsque le locataire exerce son droit de préemption subsidiaire après notification par le notaire, il ne doit pas se voir imposer une commission d’agence qui renchérit artificiellement le prix, lorsque l’agence avait été mandatée par le propriétaire pour rechercher un acquéreur tiers.

La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt publié du 1er mars 2023, pourvoi n° 21-22.073, consultable sur le site de la Cour de cassation. Le locataire exerce alors une prérogative légale. Il n’est pas simplement un acquéreur présenté par l’agence.

Cette solution a un impact concret. Si le tiers devait payer un prix net vendeur de 365 000 euros et une commission distincte, le locataire ne doit pas automatiquement absorber la commission comme s’il avait été présenté par l’agence. Il faut relire le mandat, l’offre, le compromis et la notification.

Le sujet n’est pas théorique. Un différend de quelques milliers ou dizaines de milliers d’euros peut décider de la capacité du locataire à acheter. Il peut aussi révéler une vente construite pour dissuader le locataire d’exercer son droit.

Les erreurs fréquentes du bailleur, de l’agence et du notaire

La première erreur consiste à penser que le silence du locataire sur l’offre initiale ferme définitivement toute discussion. C’est faux lorsque le prix ou les conditions changent au profit d’un tiers.

La deuxième erreur consiste à oublier le locataire parce qu’il a quitté les lieux. Le droit de préemption subsidiaire peut survivre à la sortie, si la vente plus favorable intervient ensuite et si la notification doit encore lui être faite.

La troisième erreur consiste à notifier à la mauvaise adresse. Si le locataire a indiqué une adresse au bailleur, elle doit être utilisée. Si aucune adresse n’a été transmise, le texte prévoit une notification à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Ce point doit être documenté.

La quatrième erreur consiste à regarder seulement le prix. Les conditions de vente comptent aussi : annexes comprises ou exclues, prise en charge de certains frais, clause particulière, calendrier, avantage économique réel.

La cinquième erreur consiste à ignorer le bail meublé. En logement meublé, le régime est différent : Service-Public indique que le locataire n’a pas de droit de préemption pour acheter le logement lorsque le propriétaire donne congé pour vendre un logement meublé. Il faut donc qualifier correctement le bail avant d’agir.

Que faire côté locataire si vous soupçonnez une vente moins chère ?

Il faut d’abord récupérer le congé pour vendre complet. La date de réception, le mode de notification, le prix et les conditions de vente doivent être lisibles.

Il faut ensuite réunir les preuves de la baisse ou des meilleures conditions : annonces, captures datées, échanges avec l’agence, messages du bailleur, témoignages prudents, éléments de publicité foncière, renseignements obtenus auprès du notaire lorsqu’ils sont accessibles.

Il faut aussi conserver les preuves d’adresse. Si vous avez communiqué votre nouvelle adresse, gardez le courriel, le courrier recommandé, le SMS ou le document d’état des lieux qui le mentionne.

Enfin, il faut agir vite. La contestation d’une vente immobilière ne se traite pas comme une simple réclamation amiable. Une mise en demeure peut être utile, mais elle doit être rédigée avec précision : prix initial, prix réel, texte applicable, absence de notification et demande de communication des pièces.

Si la vente n’est pas encore signée, le courrier peut viser à bloquer la signature ou à obtenir la notification régulière. Si la vente est déjà signée, la stratégie change : il faut analyser l’action en nullité, les délais, la preuve du préjudice et les responsabilités possibles.

Que faire côté bailleur ou acquéreur pour sécuriser la vente ?

Le bailleur doit conserver un dossier propre : bail, avenants, congé, accusé de réception, notice, prix, conditions, réponse ou absence de réponse du locataire, adresse de sortie et échanges postérieurs.

Si le prix baisse, il faut prévenir le notaire avant la signature du compromis ou de l’acte. Le risque est trop important pour être traité après coup. Une vente annulable peut bloquer l’acquéreur, exposer le vendeur à une action et fragiliser le financement.

L’acquéreur doit demander si le bien a fait l’objet d’un congé pour vendre. S’il achète libre de toute occupation peu de temps après le départ d’un locataire, la question doit être posée expressément. Elle doit apparaître dans les pièces de la vente.

L’agence doit éviter les formulations ambiguës sur les frais. Le prix proposé au locataire et le prix proposé au tiers doivent pouvoir être comparés. Si la commission change l’équilibre, il faut clarifier qui la supporte et pourquoi.

Paris et Île-de-France : pourquoi le risque est plus fréquent

À Paris et en Île-de-France, les congés pour vendre sont souvent délivrés dans un marché où les prix peuvent évoluer rapidement selon l’arrondissement, l’état du bien, le DPE, la copropriété et les conditions de financement.

Un prix annoncé six mois avant l’échéance du bail peut devenir trop haut au moment de la mise en vente effective. Le bailleur peut alors accepter une baisse pour signer avec un tiers. C’est précisément dans cette zone de tension que le second droit de préemption devient utile.

Les dossiers franciliens ont aussi une particularité pratique : beaucoup de ventes se font avec agence, parfois après plusieurs mandats ou plusieurs baisses de prix successives. Il faut donc reconstituer la chaîne : prix du congé, prix du mandat, prix de l’annonce, prix du compromis, prix de l’acte.

Le cabinet intervient en contentieux immobilier à Paris et en Île-de-France, notamment lorsque la vente d’un logement loué, le congé pour vendre ou la notification au locataire devient contestable. Pour une analyse plus large de la vente immobilière, vous pouvez consulter la page dédiée au contentieux du compromis de vente immobilière.

Pièces à préparer avant de consulter

Préparez le bail complet, le congé pour vendre, l’accusé de réception ou l’acte du commissaire de justice, la notice jointe au congé, les échanges avec le bailleur, l’agence ou le notaire, les preuves de votre nouvelle adresse et les éléments montrant la baisse du prix ou les nouvelles conditions.

Ajoutez l’état des lieux de sortie, les annonces immobilières, les captures d’écran datées, les courriels de visite, les messages du voisinage s’ils sont précis, et tout document mentionnant le prix final.

Le dossier doit être chronologique. L’objectif est simple : montrer ce que le locataire a reçu, ce qu’il n’a pas reçu, ce qui a été vendu, à quel prix, à quelles conditions et à quelle date.

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