À l’approche des déménagements de juin et juillet 2026, la question revient avec une urgence très concrète : le propriétaire ne rend pas la caution, l’agence annonce une retenue sans facture, ou le dépôt de garantie reste bloqué alors que les clés ont été rendues depuis plus d’un ou deux mois. Dans les recherches Google, les formulations ne sont pas théoriques : « caution non rendue après 2 mois que faire », « propriétaire ne rend pas caution », « retenue sur caution sans justificatif », « délai restitution caution dépassé ». C’est le bon signal : le locataire ne cherche pas une définition, il cherche une action.

Le premier réflexe consiste à remettre les mots dans le bon ordre. Dans un bail d’habitation, la « caution » dont parlent les locataires est souvent le dépôt de garantie : la somme versée au début de la location pour garantir l’exécution des obligations locatives. La caution, au sens strict, désigne plutôt la personne ou l’organisme qui garantit le paiement du loyer. Cette distinction n’est pas seulement scolaire : dans la lettre de mise en demeure, devant la commission départementale de conciliation ou devant le juge, il faut viser le dépôt de garantie et les règles de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Caution non rendue : quel délai compter après la remise des clés ?

Le délai part de la remise des clés, pas de la date de fin du préavis si les clés sont rendues plus tard, ni de la date à laquelle l’agence traite le dossier. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux délais principaux.

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai maximal d’un mois. En pratique, c’est le cas lorsque le document de sortie ne relève pas de dégradation imputable au locataire, ou lorsque les différences constatées correspondent seulement à l’usure normale du logement.

Si l’état des lieux de sortie mentionne des dégradations, des impayés, des charges ou des sommes encore dues, le délai maximal est de deux mois. Le bailleur peut alors restituer le solde après déduction des sommes dûment justifiées. Le site Service-Public, vérifié le 10 mars 2026, reprend cette logique et rappelle que le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie à la fin du bail, sous conditions.

Le point souvent oublié est la nouvelle adresse du locataire. La loi impose au locataire d’indiquer au bailleur ou à son mandataire l’adresse de son nouveau domicile lors de la remise des clés. Si cette information n’a pas été transmise, le bailleur contestera plus facilement les pénalités de retard. Il faut donc, dès maintenant, envoyer un courriel ou une lettre recommandée qui confirme la date de remise des clés, la nouvelle adresse, le montant du dépôt de garantie versé et le RIB si nécessaire.

Après 2 mois, combien réclamer au propriétaire ?

Quand le délai légal est dépassé, le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Ce n’est pas 10 % du dépôt de garantie : la base de calcul est le loyer mensuel en principal, donc le loyer hors charges.

Exemple simple : le dépôt de garantie était de 900 euros et le loyer hors charges de 850 euros. Si le bailleur devait restituer le dépôt au plus tard le 15 mai et qu’il ne paie rien au 16 juin, le locataire peut réclamer le dépôt restant dû et une majoration de 85 euros pour la période mensuelle commencée en retard. Si le retard continue, une nouvelle période commencée peut ajouter une nouvelle majoration.

La majoration suppose cependant de raisonner proprement. Elle porte sur le dépôt de garantie restant dû. Si le bailleur justifie une retenue de 120 euros, le débat portera sur le solde, puis sur la majoration applicable au solde non restitué dans les délais. Si la retenue est abusive ou non justifiée, le locataire peut réclamer la restitution de cette retenue et les majorations correspondantes.

Retenue sur caution sans justificatif : ce que le propriétaire doit prouver

Le bailleur ne peut pas garder une somme simplement parce que le logement n’est « pas parfait », parce qu’il veut refaire la peinture, ou parce qu’il annonce un forfait de ménage. Les retenues doivent être liées à des sommes dues par le locataire et doivent être justifiées.

Les justificatifs attendus dépendent du motif. Pour des dégradations, il faut comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, puis produire des éléments de coût : facture, devis, photos datées, constat, grille de vétusté si elle existe. Pour des loyers ou charges impayés, il faut un décompte clair. Pour une copropriété, l’ANIL rappelle que le bailleur peut conserver une provision dans certaines limites lorsque les comptes de charges ne sont pas encore arrêtés, notamment jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans un immeuble collectif, avant régularisation après approbation des comptes.

La page ANIL sur la restitution du dépôt de garantie résume la règle utile : les réparations doivent être justifiées par l’état des lieux de sortie et/ou par des devis et factures. C’est souvent là que le dossier se gagne. Une retenue vague, sans facture ni devis, peut être contestée. Une retenue fondée sur une usure normale, comme une peinture vieillie après plusieurs années d’occupation, peut aussi être discutée.

Le plan d’action quand le propriétaire ne rend pas la caution

La première étape est de reconstituer la chronologie. Il faut rassembler le bail, le justificatif du dépôt de garantie, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, la preuve de remise des clés, la nouvelle adresse communiquée au bailleur, les échanges avec l’agence et les éventuels justificatifs de retenue.

La deuxième étape est d’envoyer une demande écrite précise. La lettre doit éviter les formulations trop générales. Il faut indiquer le montant versé, la date de remise des clés, le délai applicable, le montant déjà restitué s’il y en a un, le solde demandé, les pénalités de retard calculées et la liste des justificatifs contestés ou manquants. Une lettre recommandée avec avis de réception reste préférable lorsque le délai est dépassé ou lorsque le bailleur ne répond pas.

La troisième étape est de proposer une résolution amiable courte. Selon le dossier, il peut être utile de saisir gratuitement un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation. Cette étape ne doit pas devenir un piège de lenteur : si le propriétaire reste silencieux, s’il produit des justificatifs incohérents ou si le montant est important, il faut préparer la saisine du juge.

La quatrième étape est judiciaire. Le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Service-Public rappelle que le locataire doit saisir le juge dans un délai de trois ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu. Pour beaucoup de litiges inférieurs à 5 000 euros, une tentative préalable de résolution amiable peut être exigée par les règles de procédure civile ; il faut donc vérifier le parcours avant de déposer la demande.

Quels arguments fonctionnent le mieux devant le juge ?

Le juge ne se contente pas d’une impression générale sur l’état du logement. Il regarde les documents. Un locataire doit donc construire une demande simple et vérifiable.

Le premier argument est le délai. Si les clés ont été rendues le 10 mars et que le bailleur devait payer au 10 avril ou au 10 mai selon le cas, le retard se calcule objectivement. Les échanges internes de l’agence ou les lenteurs comptables ne suspendent pas le délai.

Le deuxième argument est l’absence de justificatifs. Une retenue « ménage », « peinture », « petites réparations » ou « remise en état » doit être expliquée, chiffrée et reliée à une différence entre l’entrée et la sortie. Un devis peut parfois suffire à justifier une estimation, mais il doit correspondre à des dégradations réelles et imputables au locataire.

Le troisième argument est la vétusté. Le locataire n’a pas à payer la remise à neuf d’un élément déjà ancien. Une moquette, une peinture, un joint ou un équipement s’usent avec le temps. La discussion ne porte donc pas seulement sur l’existence d’une trace ou d’une marque, mais sur ce qui relève d’une dégradation anormale et ce qui relève d’un usage normal.

Le quatrième argument est la cohérence du décompte. Le bailleur ne peut pas mélanger dépôt de garantie, régularisation de charges, loyers impayés, frais non prévus au bail et pénalités inventées. Chaque ligne doit avoir une base, une preuve et un montant.

Paris et Île-de-France : à qui s’adresser en pratique ?

Pour un logement situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou dans un autre département d’Île-de-France, le juge compétent dépend du lieu de situation du logement. En pratique, cela renvoie au tribunal judiciaire et à son juge des contentieux de la protection.

Avant l’audience, le dossier doit être très opérationnel : copie du bail, états des lieux, preuve de remise des clés, nouvelle adresse, décompte des sommes, courrier recommandé, justificatifs de retenue, photos et échanges avec l’agence. Dans les dossiers franciliens, les litiges passent souvent par des agences ou administrateurs de biens ; il faut donc identifier le bon interlocuteur : propriétaire, mandataire, agence, nouveau bailleur en cas de vente du logement.

Si le litige s’inscrit dans un contentieux locatif plus large, par exemple loyers impayés, état des lieux contesté, congé, troubles de jouissance ou résiliation du bail, il peut être utile de le rattacher à une stratégie globale de contentieux locatif à Paris. Le dépôt de garantie n’est parfois qu’un symptôme : derrière la retenue, il peut y avoir une contestation de dégradations, une régularisation de charges opaque ou une tentative de pression après le départ.

Modèle de demande : les points à intégrer

La mise en demeure n’a pas besoin d’être longue. Elle doit surtout être complète. Elle peut contenir les éléments suivants :

• la référence du logement et du bail ;
• la date de signature du bail et le montant du dépôt de garantie versé ;
• la date exacte de remise des clés ;
• l’indication de la nouvelle adresse du locataire ;
• le rappel du délai légal applicable, un mois ou deux mois ;
• le montant du dépôt restant dû ;
• la contestation des retenues non justifiées ou excessives ;
• le calcul de la majoration de 10 % du loyer hors charges par période mensuelle commencée en retard ;
• un délai de paiement court, par exemple huit ou quinze jours ;
• l’annonce d’une saisine du conciliateur, de la commission départementale de conciliation ou du juge en l’absence de paiement.

Il faut rester précis. Une lettre qui demande seulement « merci de rendre la caution » est moins efficace qu’une lettre qui chiffre le solde, cite le délai, joint les pièces et met le bailleur face à un risque financier concret.

Les erreurs qui font perdre du temps

La première erreur est d’attendre plusieurs mois sans écrire. Les appels à l’agence peuvent aider, mais ils ne remplacent pas une preuve écrite. La deuxième est de ne pas transmettre sa nouvelle adresse. La troisième est de contester toutes les retenues sans distinguer celles qui peuvent être justifiées de celles qui ne le sont pas. La quatrième est de confondre dépôt de garantie et dernier loyer : le locataire ne doit pas décider seul de ne pas payer le dernier mois au motif que le bailleur détient le dépôt.

La cinquième erreur est de négliger l’état des lieux. Si aucun état des lieux d’entrée n’existe, la question devient plus technique, car le droit prévoit des présomptions différentes selon la cause de cette absence. Un article dédié du cabinet explique le cas particulier de l’absence d’état des lieux d’entrée et de la preuve des dégradations.

Ce qu’il faut retenir

Si la caution n’est pas rendue après deux mois, il ne faut pas se limiter à relancer l’agence. Il faut vérifier le délai applicable, confirmer la nouvelle adresse, exiger les justificatifs, chiffrer le solde, réclamer la majoration légale et préparer un recours gradué. Le propriétaire peut retenir des sommes, mais il doit les expliquer et les justifier. À défaut, le locataire peut demander la restitution du dépôt de garantie, les pénalités de retard et, selon le dossier, les frais nécessaires à la procédure.

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