La recherche « surélévation immeuble » remonte au bon moment. La Cour de cassation a rendu, le 2 avril 2026, un arrêt publié au Bulletin qui intéresse directement les copropriétés, les SCI, les marchands de biens, les copropriétaires du dernier étage et les syndics confrontés à un projet de création d’un ou plusieurs niveaux supplémentaires.

Le point pratique est simple : dans le silence du règlement de copropriété, un copropriétaire ne peut pas décider seul de surélever un bâtiment dès lors que ce bâtiment comporte des parties communes, même spéciales. Le droit de surélévation appartient au syndicat des copropriétaires. Il doit donc être voté, cédé ou autorisé dans le cadre de la copropriété.

L’arrêt du 2 avril 2026 ne concerne pas seulement les grands immeubles parisiens. Il vise aussi les ensembles composés de plusieurs bâtiments, les lots atypiques, les bâtiments détenus par un seul copropriétaire au sein d’une copropriété plus large, les toitures attachées à des parties communes spéciales et les projets de densification présentés comme « évidents » par leur porteur.

Pour replacer ce sujet dans le contentieux plus large des assemblées générales, du syndic et des règlements de copropriété, voir aussi notre page dédiée : avocat copropriété Paris.

Ce que dit l’arrêt du 2 avril 2026 sur le droit de surélévation

Dans l’affaire jugée par la troisième chambre civile, une SCI était propriétaire d’un lot situé dans un bâtiment d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Ce lot était attaché à une quote-part de parties communes générales et à la totalité des parties communes spéciales du bâtiment concerné.

La SCI voulait surélever le bâtiment pour créer de nouveaux lots privatifs. Les résolutions présentées à l’assemblée générale ont été rejetées. La SCI a contesté ce rejet et des travaux avaient été engagés. Le syndicat des copropriétaires a demandé la cessation des travaux et la remise en état.

La Cour de cassation confirme la solution des juges du fond. Elle retient que le bâtiment n’était pas une partie privative, puisqu’il comportait des parties communes. Elle ajoute que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales telles que définies par le règlement de copropriété.

Conséquence : seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation ou autoriser les travaux en assemblée générale. Le copropriétaire, même détenteur du lot principal du bâtiment, ne pouvait pas passer outre.

Source : Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059, publié au Bulletin.

Surélévation d’immeuble : pourquoi le règlement de copropriété est décisif

Le premier document à lire n’est pas le devis de l’architecte. C’est le règlement de copropriété.

Il faut identifier ce qui est privatif, ce qui est commun, ce qui relève de parties communes générales et ce qui relève de parties communes spéciales. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme les parties des bâtiments et terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Le texte vise notamment les éléments structurels, les sols, les cours, les passages, les gros murs, les coffres, les gaines, les têtes de cheminées, les locaux de services communs ou les éléments d’équipement commun.

Source : article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Dans un projet de surélévation, le piège consiste à dire : « je suis seul propriétaire du bâtiment » ou « ces parties communes ne concernent que mon bâtiment ». Cela ne suffit pas. Si la construction repose sur des parties communes, même spéciales, et si le règlement ne donne pas expressément le droit de surélever au copropriétaire concerné, l’autorisation collective reste le point de passage.

Une clause ambiguë ne doit pas être interprétée à la légère. Il faut vérifier si le règlement attribue vraiment le droit de construire de nouveaux locaux privatifs au-dessus du bâtiment, ou s’il se contente de définir l’usage, la jouissance, l’entretien ou la répartition des charges.

Qui vote la surélévation en copropriété ?

L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par le syndicat que si la décision est prise à la majorité de l’article 26.

Le même article encadre aussi la cession du droit de surélever un bâtiment existant. Cette cession exige la même majorité. Lorsque l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever peut aussi être nécessaire.

Source : article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En pratique, deux scénarios existent.

Premier scénario : le syndicat réalise lui-même l’opération. Il décide de surélever, crée de nouveaux locaux privatifs, finance ou organise les travaux, puis répartit les conséquences juridiques et financières.

Deuxième scénario : le syndicat cède son droit de surélévation. L’acquéreur peut être un copropriétaire, une SCI, un promoteur, un marchand de biens ou un tiers. Mais le droit cédé doit exister, être valorisé, être voté et être sécurisé par acte. Le prix, les conditions suspensives, le permis de construire, les indemnités, les travaux, les assurances et la modification du règlement de copropriété doivent être traités avant l’exécution.

Le vote ne doit pas être réduit à une simple autorisation technique. Une surélévation modifie la structure du bâtiment, la répartition des charges, les tantièmes, l’aspect extérieur, les droits des copropriétaires et parfois la destination de l’immeuble.

Un copropriétaire du dernier étage peut-il imposer son projet ?

Non, pas en l’absence d’un titre clair.

Le copropriétaire du dernier étage peut avoir un intérêt direct à la surélévation. Il peut même être le mieux placé pour acheter le droit ou pour porter le projet. Mais il ne devient pas automatiquement titulaire du droit de surélever.

Il faut distinguer trois situations.

Si le règlement de copropriété lui attribue expressément le droit de surélever, la clause doit être analysée : portée exacte, conditions, limites, autorisations d’urbanisme, majorité nécessaire, respect de la destination de l’immeuble et droits des autres copropriétaires.

Si le règlement est silencieux, l’arrêt du 2 avril 2026 impose la prudence. Le droit appartient au syndicat dès lors que le bâtiment comporte des parties communes. Un copropriétaire ne peut pas se fonder seulement sur la propriété de son lot, ni sur l’existence de parties communes spéciales, pour créer seul de nouveaux lots.

Si des travaux ont déjà commencé sans autorisation régulière, le risque devient contentieux. Le syndicat peut demander l’arrêt des travaux, la remise en état, une astreinte et, selon les faits, des dommages-intérêts.

Quels recours si l’assemblée générale refuse la surélévation ?

Le refus de l’assemblée générale n’est pas automatiquement abusif. La copropriété peut refuser un projet mal préparé, insuffisamment documenté, techniquement risqué ou défavorable à l’immeuble.

Le porteur du projet doit donc préparer le dossier avant l’assemblée générale. Il faut produire au minimum :

• une note juridique sur la titularité du droit de surélévation ;
• une lecture du règlement de copropriété ;
• une étude structurelle ;
• une première analyse urbanistique, notamment à Paris et en Île-de-France ;
• un projet de résolution clair ;
• un projet de modification de l’état descriptif de division et des tantièmes ;
• un chiffrage du prix ou des contreparties proposées au syndicat ;
• un plan d’indemnisation ou de protection des copropriétaires impactés ;
• les assurances et garanties de chantier.

Si l’assemblée refuse sans motif sérieux, ou si la résolution est irrégulièrement rejetée, une contestation peut être envisagée. Mais le juge ne remplace pas facilement l’appréciation collective des copropriétaires. Il vérifie la régularité, l’abus éventuel et les droits en présence.

À l’inverse, si une assemblée autorise une surélévation dans des conditions contestables, les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent examiner un recours en annulation. Le délai de contestation d’une décision d’assemblée générale doit être surveillé immédiatement après la notification du procès-verbal.

Quels risques si les travaux commencent sans autorisation ?

Le risque principal est la remise en état. C’est le point dur de l’arrêt du 2 avril 2026 : le contentieux ne porte pas seulement sur la validité théorique du projet. Il peut déboucher sur l’arrêt des travaux et la remise du bâtiment dans son état antérieur.

Le porteur du projet doit aussi anticiper :

• la suspension du chantier ;
• l’astreinte ;
• les frais d’expertise ;
• la responsabilité à l’égard du syndicat ;
• les recours de voisins ou de copropriétaires ;
• les difficultés d’assurance ;
• le blocage notarial si de nouveaux lots ont été envisagés sans base juridique ;
• le risque de permis de construire inexploitable faute d’autorisation de copropriété.

Un permis de construire ne suffit pas. L’autorisation administrative et l’autorisation de copropriété répondent à des logiques différentes. Le permis peut être obtenu sous réserve des droits des tiers. Il ne purge pas l’absence de droit civil de surélever.

Surélévation à Paris et en Île-de-France : les points à vérifier

À Paris, la surélévation peut être attractive parce qu’elle crée de la surface dans un marché tendu. Elle peut aussi financer des travaux de copropriété, une rénovation énergétique, une réfection de toiture ou des travaux structurels. Mais l’opération est rarement simple.

Il faut vérifier le plan local d’urbanisme, les règles de hauteur, l’insertion architecturale, les servitudes, les vues, l’ensoleillement, les règles de sécurité, l’accès au chantier, les contraintes d’immeuble ancien et la compatibilité avec la destination de l’immeuble.

En copropriété, il faut aussi traiter les intérêts des derniers étages, les troubles de jouissance, les dégradations, la perte de valeur alléguée et les indemnités. L’article 36 de la loi de 1965 prévoit un droit à indemnité pour les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait des travaux de surélévation prévus à l’article 35.

Dans un immeuble haussmannien ou ancien, la faisabilité juridique doit précéder la faisabilité commerciale. Une promesse d’achat du droit de surélévation, une levée de fonds ou un accord avec un constructeur ne protège pas si le droit appartient au syndicat et n’a pas été valablement cédé.

Comment sécuriser un projet de surélévation

La bonne méthode tient en six étapes.

Il faut d’abord cartographier les droits : lots, parties communes, parties communes spéciales, toiture, combles, structure, accès et clauses du règlement.

Il faut ensuite qualifier le droit de surélévation : droit du syndicat, droit éventuellement attribué par titre, droit à céder ou autorisation de travaux.

Il faut préparer le vote. Une résolution vague est fragile. Le projet doit préciser l’objet, les conditions, les documents annexés, les conséquences sur les charges et les tantièmes, les garanties et les pouvoirs donnés au syndic.

Il faut traiter les copropriétaires exposés. Les derniers étages, les lots situés sous les travaux, les commerces en rez-de-chaussée, les occupants vulnérables ou les lots affectés par l’accès chantier peuvent devenir le centre du litige.

Il faut articuler droit de la copropriété et urbanisme. Un dossier cohérent doit éviter la contradiction entre ce qui est demandé à la mairie et ce qui est demandé à l’assemblée générale.

Enfin, il faut prévoir le contentieux. Même un bon projet peut être contesté. Le calendrier doit intégrer le délai de recours contre l’assemblée, le recours contre le permis, les assurances, les conditions suspensives et le risque d’expertise.

Ce qu’il faut retenir

Un projet de surélévation d’immeuble en copropriété ne se résume pas à une opportunité de mètres carrés. C’est un acte juridique collectif qui touche au droit de propriété, aux parties communes, aux tantièmes, à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires.

Depuis l’arrêt du 2 avril 2026, le message est net : le copropriétaire qui détient un bâtiment ou un lot atypique ne peut pas présumer qu’il détient le droit de surélever. Si le bâtiment comporte des parties communes et si le règlement est silencieux, le droit appartient au syndicat des copropriétaires.

Avant de lancer un chantier, il faut donc vérifier le titre. Avant de signer une cession, il faut vérifier le vote. Avant de contester un refus, il faut vérifier que le dossier présenté à l’assemblée était juridiquement et techniquement complet.

La surélévation peut être une opération rentable. Mal préparée, elle devient un contentieux de remise en état.

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