Le 18 décembre 2025, la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin qui confirme la sanction de nullité frappant la vente d’un local commercial réalisée en méconnaissance du droit de préférence du locataire. Cette décision, qui porte le numéro de pourvoi 24-10.767, clarifie également le régime de prescription applicable à l’action en nullité intentée par le locataire lésé. Le droit de préférence du locataire commercial constitue un mécanisme d’ordre public protecteur. Il permet au preneur d’un local à usage commercial ou artisanal d’être prioritairement informé de la vente envisagée par son bailleur et d’acquérir le bien aux conditions offertes à un tiers. Lorsque le propriétaire contourne cette obligation, le locataire dispose d’un recours en nullité de la vente. Ce recours est toutefois soumis à un délai de prescription biennale qui court à compter de la connaissance de la vente. Commerçants et artisans installés en locaux commerciaux doivent donc surveiller attentivement les transmissions de propriété de leur local. Le non-respect de la procédure de notification par le bailleur ouvre des perspectives contentieuses significatives, notamment lorsque le fonds de commerce et la clientèle sont liés à l’emplacement géographique.

En quoi consiste le droit de préférence du locataire commercial ?

Le droit de préférence du locataire commercial trouve son fondement dans l’article L. 145-46-1 du code de commerce (texte officiel). Ce texte prévoit les conditions suivantes.

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. »

Ce droit s’applique aux baux commerciaux soumis au statut protecteur défini aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Le locataire qui exploite un fonds de commerce dans les locaux loués bénéficie ainsi d’une prérogative substantielle. Il peut acquérir le local aux mêmes conditions que l’acquéreur tiers. Le délai de réflexion est fixé à un mois à compter de la réception de l’offre. En cas d’acceptation, le locataire dispose de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est porté à quatre mois si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt.

Le droit de préférence diffère du droit de préemption urbain institué par le code de l’urbanisme. Il relève du statut des baux commerciaux et vise à protéger le locataire contre un changement de propriétaire. Ce mécanisme est analysé en détail dans notre guide sur la stratégie contentieuse en bail commercial à Paris. Cette protection est d’autant plus importante dans les zones commerciales à forte valeur immobilière.

Les formalités de notification imposées au bailleur vendeur

La notification du projet de vente obéit à des règles de forme strictes prescrites par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Le bailleur doit adresser au locataire une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La remise en main propre contre récépissé ou émargement constitue une alternative valable. L’absence de respect de ces formes entraîne la nullité de la notification.

Le contenu de la notification est également encadré. Elle doit impérativement indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Cette mention est prescrite « à peine de nullité ». La notification vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer. Si le propriétaire décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire. Cette seconde notification est également soumise à la même formalité. Elle vaut nouvelle offre de vente valable pendant un mois.

Les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 doivent être reproduites dans chaque notification. Cette exigence est également assortie de la sanction de nullité. Le bailleur qui méconnaît ces obligations s’expose à la nullité de la vente conclue avec un tiers. Cette nullité profite au locataire qui peut l’invoquer devant le juge compétent.

La nullité de la vente pour méconnaissance du droit de préférence

La jurisprudence de la Cour de cassation consacre désormais la nullité de la vente réalisée en violation du droit de préférence. Dans un arrêt du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile a affirmé ce principe. Ce pourvoi opposait une société locataire à la cour d’appel de Paris. L’affaire concernait la vente d’un immeuble abritant un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.

Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767 (décision).

motifs : « Il en résulte, d’une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d’autre part, que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. »

Cette décision confirme une ligne jurisprudentielle déjà amorcée en première instance. Le tribunal judiciaire de Paris avait ainsi prononcé la nullité d’une vente immobilière réalisée sans respect de la procédure de notification. Dans un jugement du 7 février 2024, le tribunal a requalifié un bail initialement présenté comme dérogatoire en bail commercial soumis au statut protecteur. Il a ensuite annulé la vente du 19 novembre 2020 pour méconnaissance du droit de préférence du locataire.

TJ Paris, 2ème chambre 2ème section, 7 février 2024, n° 21/07464 (décision).

motifs : « Cette exclusion prévue par l’article L. 145-46-1 du code de commerce doit en effet s’interpréter de façon stricte et le bailleur ne saurait détourner le sens des dispositions d’ordre public protégeant le locataire commercial et échapper à son obligation de respecter le droit de préemption de ce dernier en cédant, en plus du seul local commercial donné à bail, deux annexes non comprises dans le bail. »

La nullité ainsi prononcée entraîne des conséquences substantielles. L’acquéreur doit restituer le bien au vendeur. Le vendeur doit lui rembourser le prix de vente. Le locataire conserve son bail et son droit au renouvellement. Cette sanction vise à préserver la stabilité de l’exploitation commerciale et à empêcher le bailleur de contourner la protection légale par des montages juridiques artificiels.

Les exclusions, limites et délais pour agir

Le droit de préférence du locataire commercial connaît plusieurs exclusions. L’article L. 145-46-1 du code de commerce énumère les hypothèses dans lesquelles le propriétaire peut vendre librement. Ces exclusions concernent notamment la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, ou la cession d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial. La cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux échappe également au droit de préférence.

La Cour de cassation a récemment précisé l’étendue de cette exclusion. Dans un arrêt du 19 juin 2025, elle a jugé que le locataire ne bénéficie pas du droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu. Cette solution s’applique même si l’immeuble ne comprend qu’un seul local commercial.

Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292 (décision).

motifs : « Selon le dernier alinéa du même texte, ces dispositions ne sont pas applicables à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial. Il en résulte que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial. »

La cession au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint, constitue également une exclusion. Enfin, le droit de préférence ne s’applique pas lorsqu’il est fait application d’un droit de préemption urbain. Le locataire doit donc vérifier préalablement que son cas ne relève pas de l’une de ces exclusions avant d’engager une action en nullité.

Le délai pour agir est impératif. L’article L. 145-60 du code de commerce prévoit une prescription biennale (texte officiel) :

« Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »

Ce délai court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente. Le caractère ordre public de cette prescription fait obstacle à toute convention contraire. Le locataire qui laisse passer ce délai perd définitivement son droit de faire prononcer la nullité de la vente.

Que faire en pratique si votre local commercial est vendu sans votre consentement ?

Le locataire commercial qui découvre que son local a été vendu en méconnaissance de son droit de préférence doit agir méthodiquement. La succession des démarches conditionne l’efficacité du recours contentieux.

1. Vérifier la qualification du bail. Le droit de préférence ne s’applique qu’aux baux commerciaux soumis au statut protecteur. Si le bail est qualifié de dérogatoire par les parties, il convient de vérifier qu’il respecte les conditions de l’article L. 145-5 du code de commerce (texte officiel). Ce texte autorise une dérogation à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Au-delà, le bail est soumis de plein droit au statut des baux commerciaux.

2. S’assurer que la vente ne relève pas d’une exclusion. Le locataire doit vérifier que la vente ne constitue pas une cession globale d’immeuble, une cession à un membre de la famille du bailleur, ou une cession unique de plusieurs locaux commerciaux distincts. En l’absence d’exclusion, le droit de préférence s’applique.

3. Constater la vente et dater la connaissance. Le point de départ de la prescription biennale est la connaissance de la vente par le locataire. Il convient de conserver tout élément permettant d’établir cette date : acte notarié, publicité foncière, notification par le nouveau propriétaire, ou tout autre document.

4. Adresser une mise en demeure au vendeur et à l’acquéreur. Avant d’engager une action judiciaire, le locataire peut adresser une mise en demeure par acte d’huissier. Cette formalité vise à obtenir la reconnaissance de la nullité de la vente à l’amiable. Elle interrompt également la prescription si elle est faite dans les formes requises.

5. Saisir le juge compétent dans le délai de deux ans. L’action en nullité de la vente doit être intentée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le locataire doit former assignation à l’encontre du vendeur et de l’acquéreur. Il doit justifier de la méconnaissance du droit de préférence et de la recevabilité de son action.

6. Demander l’exécution provisoire du jugement. La nullité de la vente entraîne des restitutions réciproques. Le locataire peut solliciter l’exécution provisoire du jugement pour récupérer son droit au bail sans attendre l’expiration des délais d’appel. Le juge apprécie cette demande au regard des enjeux économiques de l’affaire.

Le droit de préférence à Paris et en Île-de-France

Le droit de préférence du locataire commercial revêt une importance particulière à Paris et en Île-de-France. Le marché immobilier commercial de la région parisienne connaît des tensions structurelles. Les prix au mètre carré des locaux commerciaux demeurent parmi les plus élevés de France. Les fonds de commerce y réalisent souvent un chiffre d’affaires directement corrélé à l’emplacement géographique. La clientèle est attachée à une adresse précise. Le changement de propriétaire peut entraîner une volonté de récupération des locaux ou une hausse substantielle du loyer à l’occasion du renouvellement.

Dans ce contexte, le droit de préférence offre au locataire commercial la possibilité de sécuriser son emplacement en acquérant le local. Il évite ainsi toute dépendance à l’égard d’un nouveau propriétaire dont les projets peuvent diverger de la continuité de l’exploitation. Les contentieux relatifs au droit de préférence sont fréquemment portés devant le tribunal judiciaire de Paris et la cour d’appel de Paris. Ces juridictions ont développé une jurisprudence abondante sur les conditions d’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Les commerçants parisiens doivent être particulièrement vigilants lorsque leur bailleur leur annonce un projet de vente. Ils doivent s’assurer que la notification respecte les formes et le contenu prescrits par la loi. Le recours à un avocat spécialisé en bail commercial à Paris permet d’analyser la situation dès la réception de la notification. Une réponse inadéquate ou un dépassement du délai d’un mois peut faire échec au droit de préférence.

Questions fréquentes

Le locataire commercial peut-il exercer son droit de préférence si le bailleur vend plusieurs locaux simultanément ?

La réponse dépend de la nature de la cession. Si le bailleur vend plusieurs locaux commerciaux distincts par une cession unique, le droit de préférence ne s’applique pas. En revanche, si la vente porte sur un seul local commercial avec ses annexes, le locataire conserve son droit de préférence. Le juge apprécie au cas par cas si les biens vendus constituent des locaux commerciaux distincts au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Quel délai le locataire dispose-t-il pour accepter l’offre de vente ?

Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de la notification pour accepter l’offre de vente. Cette acceptation doit être expresse. Elle peut être adressée au bailleur ou au notaire selon les modalités prévues par la loi. En cas d’acceptation, le locataire dispose de deux mois pour réaliser l’acte de vente. Ce délai est porté à quatre mois si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt.

La nullité de la vente profite-t-elle uniquement au locataire ?

La nullité de la vente pour méconnaissance du droit de préférence peut être invoquée par le locataire. Elle peut également être soulevée par l’acquéreur si celui-ci découvre ultérieurement l’irrégularité. L’action en nullité est toutefois soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Le locataire est le principal bénéficiaire de cette nullité car elle lui permet de recouvrer son droit d’acquérir le local.

Le droit de préférence s’applique-t-il à un bail dérogatoire de trois ans ?

Non. Le droit de préférence ne s’applique qu’aux baux soumis au statut des baux commerciaux. Un bail dérogatoire conclu pour une durée de trois ans maximum en vertu de l’article L. 145-5 du code de commerce échappe à cette protection. Toutefois, si le locataire reste en possession des locaux au-delà de la durée dérogatoire sans conclusion d’un nouveau bail dérogatoire, il devient titulaire d’un bail commercial soumis au statut protecteur. Le droit de préférence s’applique alors de plein droit.

Le locataire peut-il demander des dommages et intérêts en plus de la nullité de la vente ?

Oui. Le locataire peut solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la méconnaissance de son droit de préférence. Ce préjudice peut résulter de la perturbation de l’exploitation commerciale, des frais engagés pour la défense de ses droits, ou de la perte de chance d’acquérir le local. La demande en dommages et intérêts se prescrit également par deux ans. Elle est soumise aux conditions classiques de la responsabilité délictuelle.

Le nouveau propriétaire peut-il expulser le locataire si la vente est annulée ?

Non. La nullité de la vente entraîne la restitution du bien au vendeur initial. Le locataire conserve son bail à l’égard de ce dernier. L’acquéreur perd tout droit sur l’immeuble. Il ne peut donc ni expulser le locataire, ni lui réclamer des indemnités d’occupation. Le locataire continue d’occuper les locaux en vertu de son bail initial. Son droit au renouvellement demeure intact.

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