La cession d’un bail commercial constitue une opération courante lors de la reprise ou de la vente d’un fonds de commerce. Pourtant, une clause d’agrément mal rédigée ou une autorisation judiciaire limitée peut rendre la cession inopposable au bailleur. Elle expose alors le cessionnaire à une expulsion. Une cour d’appel a récemment jugé irrecevables les demandes d’une société liquidée. Le bailleur n’avait pas agréé la cession du droit au bail à cette société, mais seulement à des particuliers. Cette décision rappelle que la cession du bail commercial ne se limite pas à un acte notarié. Elle suppose le respect de clauses contractuelles strictes. Elle exige aussi l’information du bailleur et parfois une garantie du cédant qui s’étend au-delà de la vente. L’article L. 145-16 du Code de commerce consacre le principe selon lequel toute convention tendant à interdire au locataire de céder son bail est réputée non écrite. En pratique, le cédant reste souvent tenu par une clause de garantie solidaire. La portée exacte de cette garantie fait l’objet de contentieux récurrents devant les juridictions commerciales.
L’autorisation du bailleur, condition suspensive de la cession
L’article L. 145-16 du Code de commerce (texte officiel) dispose :
« Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. »
Cette disposition protège le locataire contre un veto absolu du bailleur. Elle n’interdit pas pour autant au contrat de prévoir une clause d’agrément. Ce mécanisme exige que le bailleur donne son consentement préalable à la cession.
La cour d’appel de Bordeaux a récemment rappelé la rigueur de cette exigence. Dans un arrêt du 16 juin 2025, la cour a infirmé les jugements de première instance. Elle a déclaré irrecevables les demandes d’une société liquidée. Le contrat de bail stipulait que « le preneur ne pourra céder ses droits au présent bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce (…) Et avec l’accord préalable et par écrit du bailleur » (CA Bordeaux, 16 juin 2025, n° 24/04695, motifs : « Le contrat de bail commercial conclu entre M. [W] et M. [V] le 11 août 2009 prévoit, au paragraphe ‘cessions, apport en société’, que ‘le preneur ne pourra céder ses droits au présent bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce (…) Et avec l’accord préalable et par écrit du bailleur’ ») (décision). L’autorisation judiciaire obtenue par le cédant ne mentionnait pas de faculté de substitution au profit d’une société. La cession au profit de cette société a donc été jugée inopposable au bailleur.
Lorsque le bailleur refuse son agrément sans motif légitime, le locataire peut saisir le juge. Ce dernier apprécie la validité du refus au regard de la situation personnelle du candidat cessionnaire. Il examine aussi sa capacité à assumer les obligations du bail.
La clause de garantie du cédant et l’article L. 145-16-1 du Code de commerce
L’article L. 145-16-1 du Code de commerce (texte officiel) prévoit :
« Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. »
Cette obligation d’information du bailleur conditionne la mise en œuvre de la garantie. Le défaut d’information peut libérer le cédant de sa garantie.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a précisé la portée de cette garantie dans un arrêt du 30 avril 2025. La cour a distingué les obligations couvertes par la garantie des indemnités d’occupation postérieures à la résiliation du bail. Elle a confirmé que la garante cédante demeurait tenue des loyers et charges impayés pour une période antérieure à la résiliation. En revanche, elle a réduit à cent euros une clause pénale de 20 % jugée manifestement excessive (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 2025, n° 21/07367, motifs : « Selon l’article L145-16-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014 : Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ») (décision).
La garantie du cédant se limite en principe à la durée du bail et de sa prolongation tacite. Elle ne couvre pas les dettes nées après la résiliation du contrat, sauf stipulation expresse. Cette limitation mérite une attention particulière lors de la négociation de l’acte de cession. Le cédant doit veiller à ce que sa garantie ne s’étende pas au-delà de la durée légale du bail. Il peut aussi solliciter une clause de déchéance de la garantie en cas de défaut d’information du bailleur.
La clause de récupération du bailleur : mécanisme et limites
Certaines conventions de bail prévoient une clause de récupération. Ce mécanisme permet au bailleur de reprendre le bail à l’occasion de la cession du fonds de commerce. Cette clause doit être rédigée avec précision. Elle ne peut pas se confondre avec une simple interdiction de cession, qui serait réputée non écrite au regard de l’article L. 145-16 du Code de commerce.
L’article L. 145-1 du Code de commerce (texte officiel) définit le champ d’application du statut des baux commerciaux. Ce texte précise que les dispositions du chapitre s’appliquent « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ». La récupération ne peut intervenir que dans le respect de la loyauté contractuelle et de la bonne foi.
La jurisprudence rappelle par ailleurs que le bailleur qui autorise la cession du bail en connaissance de cause ne peut ultérieurement contester la qualité de locataire du cessionnaire. La cour d’appel de Paris a ainsi confirmé un jugement qui avait écarté la demande de nullité d’une cession de créance dans le cadre d’un contentieux de bail commercial (CA Paris, 20 juin 2024, n° 21/11101, motifs : « si l’article 5 du bail stipule que ‘le preneur ne pourra céder son droit au bail qu’en totalité à l’acquéreur du fonds de commerce et en restant garant et répondant solidairement de son cessionnaire et de tous autres successifs pour le paiement du loyer et l’exécution du bail’ ») (décision).
Tableau récapitulatif des obligations des parties
| Acteur | Obligations principales | Risques en cas de défaut |
|---|---|---|
| Cédant | Obtenir l’agrément du bailleur ; garantir le cessionnaire si clause ; informer sur l’état du bail | Poursuite en garantie solidaire si le cessionnaire ne paie pas ; clause pénale si retard |
| Cessionnaire | Acquitter les loyers et charges ; respecter les clauses du bail ; régler le prix de cession | Résiliation du bail pour inexécution ; expulsion si cession inopposable |
| Bailleur | Donner ou refuser son agrément motivé ; informer le cédant des impayés dans le mois ; respecter la clause de récupération | Perte de la garantie du cédant si délai d’information non respecté ; action en paiement limitée |
Ce tableau montre que la cession du bail commercial ne libère pas mécaniquement le cédant de ses obligations. La vigilance contractuelle s’impose dès la négociation du compromis de cession. Le cédant doit aussi s’assurer que le cessionnaire dispose des garanties exigées par le bailleur. Le non-respect de cette formalité peut entraîner le refus de la cession et l’exposition du cédant à une poursuite en responsabilité.
Formalités pratiques de la cession de bail commercial
La cession du bail commercial s’effectue généralement par un acte notarié ou sous seing privé. Elle doit être notifiée au bailleur pour lui être opposable. L’article 1690 du Code civil impose cette formalité pour le transfert des droits locatifs à l’égard des tiers.
Les étapes pratiques sont les suivantes :
- Vérifier les clauses du bail relatives à la cession et à l’agrément.
- Obtenir l’accord préalable du bailleur par écrit ou saisir le juge en cas de refus abusif.
- Rédiger l’acte de cession en précisant le sort des charges, du dépôt de garantie et des travaux.
- Notifier la cession au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Mettre à jour l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
- Souscrire une nouvelle caution si le bailleur l’exige.
- Vérifier le respect du délai d’information de l’article L. 145-16-1 du Code de commerce pour la garantie.
- Conserver l’ensemble des pièces contractuelles pour se prémunir d’un contentieux ultérieur.
Le prix de cession du droit au bail fait l’objet d’une négociation commerciale. Il dépend de la rentabilité du fonds, de la localisation et de la durée restant à courir. Les parties doivent aussi prévoir le sort des charges locatives impayées au jour de la cession. Le régime des baux commerciaux à Paris impose souvent des garanties bancaires supplémentaires.
Cession de bail commercial à Paris et en Île-de-France
À Paris et en Île-de-France, la cession de bail commercial revêt une importance économique majeure. Le prix du droit au bail dans les zones commerciales denses peut atteindre des sommes considérables. Les contentieux sont fréquents devant le tribunal judiciaire de Paris, compétent en la matière. Le bailleur parisien exige souvent une caution solidaire ou une garantie bancaire. Le cédant doit s’assurer que son engagement de garantie ne s’étend pas au-delà de ce qui est légalement prévu. Les délais de justice à Paris peuvent atteindre douze à dix-huit mois pour un litige de bail commercial.
La récente réforme des baux commerciaux de 2026 a également modifié certaines règles relatives aux garanties et aux clauses résolutoires. Le cédant doit prendre en compte ces évolutions pour sécuriser son acte de cession.
Questions fréquentes sur la cession de bail commercial
Le bailleur peut-il refuser la cession du bail commercial ?
Le bailleur peut refuser la cession si le candidat présente des garanties insuffisantes. Il ne peut pas opposer un veto systématique. En cas de refus abusif, le locataire peut saisir le juge qui statuera sur la légitimité du refus.
Combien de temps dure la garantie du cédant après la cession ?
La garantie du cédant couvre en principe la durée du bail et sa prolongation tacite. Elle ne s’étend pas aux dettes nées après la résiliation, sauf clause expresse du contrat ou de l’acte de cession.
Que se passe-t-il si le cessionnaire ne paie pas les loyers ?
Le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans le mois suivant l’échéance. Si cette formalité est respectée, le bailleur peut poursuivre le cédant sur le fondement de la clause de garantie solidaire.
La cession du bail doit-elle obligatoirement passer par un notaire ?
La cession du droit au bail n’est pas soumise à la forme notariée. L’acte sous seing privé suffit. Il doit néanmoins être notifié au bailleur pour lui être opposable.
Le bailleur peut-il récupérer le bail lors de la cession du fonds ?
Une clause de récupération peut être prévue au contrat. Elle doit être rédigée avec précision et ne peut pas se confondre avec une interdiction de cession. Le mécanisme doit respecter la loyauté contractuelle.
Quel est le délai pour contester une cession de bail commercial ?
L’action en nullité ou en inopposabilité de la cession se prescrit par cinq ans. Ce délai court à compter de la cession lorsque le bailleur n’a pas donné son accord.
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La cession d’un bail commercial engage la responsabilité du cédant bien au-delà de la signature de l’acte. Une clause de garantie mal négociée ou un défaut d’information du bailleur peut vous exposer à des poursuites en paiement plusieurs années après la vente. Le cabinet Kohen Avocats vous accompagne dans la sécurisation de votre cession, la rédaction des clauses de garantie et la défense de vos intérêts en cas de contentieux.
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