Le bail commercial, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un instrument juridique fondamental de la vie économique française. Ce statut protecteur, souvent qualifié de « propriété commerciale », confère au locataire exploitant un fonds de commerce une stabilité essentielle à l’exercice de son activité.

La jurisprudence récente de la Cour de cassation est venue préciser de nombreux aspects de ce régime, tant en ce qui concerne les conditions d’application du statut et les obligations des parties (I), que s’agissant du sort du bail à son terme (II).

I. LA FORMATION ET L’EXÉCUTION DU BAIL COMMERCIAL

A) Les conditions d’application du statut des baux commerciaux

Aux termes de l’article L. 145-1 du Code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, un industriel ou un artisan immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Quatre conditions cumulatives doivent être réunies pour bénéficier de ce statut protecteur :

Premièrement, l’existence d’un contrat de bail au sens de l’article 1709 du Code civil, impliquant nécessairement le versement d’un loyer. La jurisprudence rappelle régulièrement qu’une convention d’occupation précaire ne constitue pas un bail et ne permet pas de se prévaloir des dispositions du statut (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-16.974).

Deuxièmement, l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal dans les locaux loués. Cette condition suppose l’existence d’une clientèle propre au locataire, élément essentiel du fonds de commerce.

Troisièmement, l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. La Cour de cassation précise toutefois que cette condition n’est exigée que pour le renouvellement du bail, et non pour l’application initiale du statut.

Quatrièmement, un bail d’une durée minimale de neuf ans. L’article L. 145-4 du Code de commerce dispose en effet que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ».

S’agissant du bail dérogatoire prévu à l’article L. 145-5 du Code de commerce, la Cour de cassation rappelle qu’une durée inférieure à trois ans n’est pas suffisante à elle seule pour caractériser un tel bail. En revanche, si le preneur reste en possession des locaux après l’expiration du bail dérogatoire sans opposition du bailleur, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux se forme automatiquement.

B) Les obligations des parties pendant l’exécution du bail

L’obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation fondamentale qui a fait l’objet d’une jurisprudence particulièrement nourrie en 2024 et 2025.

Aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

Par deux arrêts majeurs du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-14.099 et n° 23-14.974), la Cour de cassation a rappelé avec fermeté que ni une clause de renonciation à tout recours, ni une clause générale mettant à la charge du locataire tous travaux de mise aux normes ne peuvent exonérer le bailleur de son obligation essentielle de délivrance conforme. Ainsi, le bailleur doit délivrer un local conforme à la destination contractuelle et apte à l’usage pour lequel il est loué, même lorsque le bail met à la charge du preneur « tous les travaux ».

Dans un arrêt du 10 juillet 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-20.491, publié au Bulletin), la Cour de cassation a précisé que les obligations de délivrance et de jouissance paisible présentent un caractère continu et s’imposent au bailleur pendant toute la durée du bail. Par conséquent, le délai de prescription ne commence à courir qu’à compter de la cessation du manquement, de sorte que l’action en résiliation demeure recevable tant que le trouble persiste.

Par un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-24.005), la Cour de cassation a consacré le droit pour le locataire de suspendre le paiement des loyers dès que les locaux sont rendus impropres à l’usage contractuel pour cause imputable au bailleur, sans avoir à délivrer de mise en demeure préalable. Cette solution renforce considérablement la protection du preneur face aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

S’agissant des obligations du preneur, celui-ci doit principalement payer le loyer aux termes convenus, user des locaux conformément à leur destination contractuelle, et restituer les lieux en bon état à la fin du bail. La Cour de cassation a toutefois rappelé, dans trois arrêts du 27 juin 2024 (n° 22-24.502, n° 22-21.272, n° 22-10.298), que le seul motif de l’inexécution des réparations par le preneur ne peut donner lieu à condamnation, à défaut de constater qu’un préjudice est résulté pour le bailleur de la faute contractuelle du preneur.

II. LE SORT DU BAIL COMMERCIAL À SON TERME

A) Le droit au renouvellement et la fixation du loyer renouvelé

Le droit au renouvellement constitue la pierre angulaire du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-8 du Code de commerce dispose que « le locataire a droit au renouvellement du bail » lorsque les conditions légales sont réunies.

En application des articles L. 145-9 et L. 145-12 du Code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par congé donné six mois à l’avance ou par demande de renouvellement. La durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Un arrêt fondamental du 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., n° 22-20.872, publié au Bulletin) a précisé qu’un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction. Cette solution impose au bailleur une vigilance particulière dans la rédaction du congé.

La Cour de cassation rappelle ainsi que « le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix » (Cass. 3e civ., 17 mai 2006, n° 04-18.330). Le bailleur souhaitant modifier d’autres stipulations que le loyer doit donc négocier séparément avec le locataire, en marge du congé.

S’agissant du loyer du bail renouvelé, l’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit le principe du plafonnement. Le loyer est plafonné à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf modification notable des éléments énumérés à l’article L. 145-33 : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité.

Par un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-13.288, publié au Bulletin), la Cour de cassation a apporté une précision importante : le déplafonnement peut être admis dès lors que la modification des facteurs locaux de commercialité est « de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée », sans qu’il soit nécessaire de démontrer une incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. Ainsi, la création d’un centre commercial à proximité, générant de nouveaux flux de clientèle, peut justifier le déplafonnement.

Il convient de rappeler que les modifications doivent être intervenues au cours du bail expiré (Cass. 3e civ., 8 janvier 1997, n° 95-12.685) et que les modifications postérieures à la date de renouvellement sont sans effet (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 20-19.188). Les dispositions de l’article L. 145-34 ne sont pas d’ordre public, de sorte que le bail peut prévoir conventionnellement que le loyer de renouvellement sera fixé à la valeur locative (Cass. 3e civ., 10 mars 2004, n° 02-14.998).

B) Le refus de renouvellement et ses conséquences

L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais qu’il doit alors payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

En application de l’article L. 145-28 du Code de commerce, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, moyennant une indemnité d’occupation. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 16 mai 2024 (n° 22-22.906), que le locataire peut rester dans les locaux après la fin du bail et bénéficier d’une indemnisation complète tant qu’il n’a pas reçu son indemnité d’éviction.

L’indemnité d’occupation due pendant le maintien dans les lieux revêt une nature quasi-délictuelle, distincte du loyer contractuel. Par conséquent, la clause résolutoire visant le non-paiement du « loyer » ne s’applique pas au défaut de paiement de l’indemnité d’occupation.

S’agissant du droit de préférence du locataire prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, un arrêt du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-10.767) a précisé que la vente conclue en méconnaissance de ce droit est sanctionnée par la nullité et que l’action en nullité est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce.

La résiliation anticipée du bail peut également intervenir par le jeu de la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité.

Par un arrêt du 6 février 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-18.360), la Cour de cassation a précisé que le locataire peut demander la suspension des effets de la clause résolutoire quel que soit le manquement à ses obligations qui lui est reproché, y compris s’il s’agit d’une obligation de faire, telle que l’obligation d’exploiter le fonds.

Enfin, dans le contexte des procédures collectives, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 10 décembre 2025 (Cass. com., n° 24-20.714, publié au Bulletin), que le juge-commissaire saisi d’une demande de constat de résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers demeurent effectivement impayés. Les paiements intervenus entre la requête et la décision peuvent donc neutraliser la demande de résiliation.

Le régime du bail commercial, bien qu’ancien dans ses principes, continue de faire l’objet d’une jurisprudence abondante et évolutive. Les décisions récentes de la Cour de cassation témoignent d’un souci constant d’équilibre entre la protection légitime du locataire commerçant et le respect des droits du bailleur.

Les praticiens doivent demeurer attentifs à ces évolutions jurisprudentielles qui, en précisant le régime légal, façonnent quotidiennement les contours de la « propriété commerciale ».