En droit de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la juste et préalable indemnité constitue la contrepartie nécessaire à la privation du droit de propriété. Une communication de la Cour européenne des droits de l’homme en date du 3 mai 2022, relative à une requête introduite le 17 août 2016, met en lumière les difficultés liées à la détermination de cette indemnité dans un contexte de crise économique. En l’espèce, des propriétaires ont vu leur bien immobilier faire l’objet d’une procédure d’expropriation.

Le 7 décembre 2010, le tribunal de première instance de Thessalonique avait fixé une indemnité provisionnelle en se fondant sur un prix de 3 000 euros par mètre carré. Saisie ultérieurement pour arrêter le montant définitif de l’indemnisation, la cour d’appel de Thessalonique a tenu son audience le 23 septembre 2013. Les juges d’appel ont alors considéré cette date d’audience comme la nouvelle date de référence pour évaluer la valeur du bien. Prenant acte de la forte dépréciation du marché immobilier consécutive à la crise économique, la cour d’appel a réduit l’indemnisation à 1 200 euros par mètre carré. Les propriétaires expropriés, estimant avoir subi une charge excessive, ont saisi la Cour européenne des droits de l’homme. La question se posait de savoir si la méthode de calcul retenue par les juges du fond, consistant à actualiser la valeur du bien à la date de l’audience finale en période de déflation immobilière, portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété. En retenant la date de sa propre audience pour l’évaluation, la cour d’appel de Thessalonique a validé une indemnisation substantiellement inférieure à celle initialement envisagée, faisant ainsi supporter aux propriétaires les conséquences de la conjoncture économique et de la durée de la procédure.

Cette solution conduit à interroger la méthode retenue par le juge pour déterminer l’indemnisation (I), méthode qui semble consacrer une rupture d’égalité devant les charges publiques (II).

I. Le choix contestable de la date de référence pour l’évaluation de l’indemnité

La décision de la cour d’appel de Thessalonique repose sur le choix de la date de l’audience comme moment d’évaluation du bien exproprié (A), un choix qui apparaît contraire à l’esprit de la législation applicable (B).

A. Une actualisation de la valeur justifiée par le temps procédural

En principe, l’indemnité d’expropriation doit correspondre à la valeur intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par la dépossession. Le temps qui s’écoule entre les différentes phases de la procédure judiciaire peut entraîner des variations de la valeur du bien. La cour d’appel grecque a considéré que l’évaluation devait être contemporaine du jugement fixant l’indemnité finale. Elle a donc logiquement pris en compte l’état du marché immobilier au jour où elle statuait, soit près de trois ans après la fixation de l’indemnité provisionnelle.

Ce raisonnement, fondé sur une photographie du marché à l’instant du jugement, visait à assurer que l’indemnité reflète la valeur la plus actuelle du bien. La cour a ainsi estimé qu’« à cette date la valeur du bien exproprié avait diminué en raison de la baisse des prix du marché immobilier ». Cependant, en procédant de la sorte, la juridiction a fait supporter aux seuls propriétaires les conséquences d’un double phénomène qui leur était totalement extérieur : la crise économique générale et la longueur des délais de justice.

B. Une interprétation au détriment de la finalité protectrice de la loi

La Cour européenne des droits de l’homme soulève une question essentielle quant à l’application de la législation nationale. Le rapport explicatif de la loi grecque no 2985/2002 précise que le choix de la date de l’audience pour la fixation de l’indemnisation définitive est une mesure adoptée « au profit du bénéficiaire » (προς όφελος του δικαιούχου). Cette disposition a été conçue pour protéger les propriétaires contre l’érosion monétaire ou la hausse des prix de l’immobilier durant les procédures longues. Elle vise à garantir que l’indemnité ne devienne pas dérisoire au moment de sa perception.

En l’espèce, la cour d’appel a inversé cette logique. Elle a appliqué la règle de l’actualisation dans un contexte déflationniste, ce qui a eu pour effet de diminuer drastiquement le montant de la compensation. L’application de la norme a donc produit un résultat contraire à son objectif de protection. Le mécanisme initialement prévu comme un filet de sécurité pour le créancier de l’indemnité s’est transformé en un facteur d’aggravation de sa perte, ce qui en pervertit manifestement le sens et la portée.

II. La consécration d’une charge disproportionnée pesant sur le propriétaire

La solution retenue par la cour d’appel de Thessalonique a pour conséquence de transférer le risque conjoncturel sur l’exproprié (A), portant ainsi une atteinte substantielle au principe de juste indemnisation (B).

A. Le transfert du risque économique sur la personne expropriée

En faisant dépendre l’indemnisation des fluctuations du marché sur une longue période, la décision de la cour d’appel impose aux propriétaires une charge qu’ils n’auraient pas supportée si la procédure avait été menée à son terme dans un délai raisonnable. La différence entre l’indemnité provisionnelle de 3 000 euros et l’indemnité finale de 1 200 euros par mètre carré ne résulte pas d’une nouvelle appréciation des qualités intrinsèques du bien, mais uniquement de la conjoncture économique.

Or, la privation de propriété pour cause d’utilité publique ne saurait avoir pour corollaire de faire peser sur l’individu une participation forcée aux aléas économiques collectifs, surtout lorsque leur matérialisation est accentuée par la lenteur de l’appareil judiciaire. Le propriétaire subit ainsi non seulement la perte de son bien, mais également les effets d’une crise systémique dont il n’est en rien responsable. La charge qui en résulte apparaît manifestement spéciale et exorbitante.

B. La remise en cause du rapport raisonnable avec la valeur du bien

L’article 1er du Protocole no 1 à la Convention européenne des droits de l’homme exige qu’une indemnisation pour expropriation soit « raisonnablement en rapport avec la valeur du bien ». Si cet article ne garantit pas un remboursement intégral dans toutes les circonstances, il impose néanmoins qu’il existe un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu. Une indemnité qui ne respecterait pas cet équilibre ferait peser sur la personne une « charge disproportionnée et excessive ».

Dans le cas présent, la réduction de plus de moitié de l’indemnisation, due à des facteurs exogènes à la volonté des propriétaires, rompt manifestement cet équilibre. Elle sanctionne une situation où le préjudice subi par les requérants excède largement ce qu’il est légitime d’attendre d’un citoyen au nom de l’intérêt général. La solution de la cour d’appel de Thessalonique semble donc difficilement conciliable avec les garanties offertes par le droit au respect des biens, tel qu’interprété par la jurisprudence européenne.