Par un arrêt en date du 16 mars 2021, la troisième section de la Cour européenne des droits de l’homme s’est prononcée sur la compatibilité avec le droit au respect des biens de l’annulation d’un titre de propriété obtenu de bonne foi par un particulier.

En l’espèce, une personne physique avait acquis une parcelle de terrain auprès d’une municipalité. Cette parcelle fut ensuite revendue à un tiers, qui y installa diverses constructions. Plusieurs années après cette seconde transaction, le ministère public, agissant au nom de la collectivité, a engagé une action en justice visant à faire annuler les ventes successives au motif que l’aliénation initiale par la municipalité était irrégulière, le terrain étant situé dans une zone où l’usage auquel il avait été affecté était prétendument interdit.

La procédure interne a débuté par un jugement du tribunal du district de Kirovski, en date du 30 avril 2014, qui a fait droit à la demande du procureur. Cette décision a annulé les deux contrats de vente successifs et ordonné la réintégration de la parcelle dans le patrimoine municipal. Saisie en appel, la cour régionale d’Omsk a confirmé ce jugement le 30 juillet 2014, estimant que la bonne foi de l’acquéreur final était inopérante dès lors que la collectivité avait été dépossédée du bien contre sa volonté. Les pourvois subséquents formés par le requérant ont tous été rejetés.

La question de droit soumise à la Cour consistait donc à déterminer si l’annulation rétroactive du droit de propriété d’un acquéreur, qui avait légitimement pu croire en la validité de son titre au vu des actes des autorités publiques elles-mêmes, et ce afin de corriger une erreur imputable à ces dernières, faisait peser sur lui une charge disproportionnée, rompant ainsi le juste équilibre exigé par l’article 1er du Protocole n°1 à la Convention.

La Cour a conclu à la violation de cette disposition, considérant que les autorités nationales, en faisant supporter au requérant les conséquences de leurs propres défaillances, n’avaient pas ménagé un juste équilibre entre l’intérêt général et la protection de son droit de propriété. La Cour, pour parvenir à cette solution, analyse en premier lieu la responsabilité des autorités dans la genèse de l’insécurité juridique (I), avant de consacrer, en second lieu, la protection due à l’acquéreur diligent face aux conséquences de cette défaillance (II).

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I. La sanction de la défaillance des autorités publiques dans la protection de la propriété

La Cour européenne des droits de l’homme fonde sa décision sur une analyse critique du comportement des autorités étatiques, relevant que ce sont leurs manquements qui sont à l’origine du préjudice subi par le requérant. Elle met ainsi en lumière la validation apparente de la transaction par les organes compétents (A) avant de censurer l’application formaliste du droit interne par les juridictions nationales (B).

A. La validation apparente de la transaction par les organes étatiques

La Cour relève que plusieurs autorités, tant locales que fédérales, ont contribué à créer une apparence de légalité qui a pu légitimement induire en erreur l’acquéreur. En effet, avant même la cession initiale, l’administration municipale a pris une série de décisions pour valider le plan de la parcelle, son affectation et enfin sa vente. Par la suite, les services de l’État ont procédé à l’enregistrement du bien au cadastre, puis à l’inscription des droits de propriété successifs au registre unifié des droits immobiliers.

Ces formalités ne sont pas neutres. La Cour rappelle que l’enregistrement d’un droit de propriété constitue une « reconnaissance par l’État de ces droits » et qu’il est précédé d’une « expertise juridique » des documents fournis. Or, elle estime que cette expertise aurait dû permettre de déceler l’excès de pouvoir commis par la municipalité. En ne le faisant pas, l’autorité d’enregistrement a failli à sa mission de contrôle. La Cour souligne que « la présence d’un tel excès de pouvoir constituait un obstacle à l’enregistrement du droit de propriété de la venderesse du requérant en amont à l’achat de la parcelle par lui ». En validant la transaction, les autorités ont donc manqué à leur devoir de diligence et de cohérence.

B. La censure d’une application formaliste du droit interne

La Cour critique ensuite la manière dont les juridictions internes ont résolu le litige. Celles-ci se sont limitées à constater l’illégalité de la cession initiale pour en déduire que la collectivité avait été dépossédée « contre sa volonté », rendant par là même inopérante la bonne foi de l’acquéreur final. La Cour estime que ce raisonnement est insuffisant au regard des exigences de la Convention, car il omet de procéder à une mise en balance des intérêts en présence.

Elle conteste l’argument selon lequel la collectivité publique n’aurait pas eu la volonté de disposer du bien, notant que « la direction de la gestion du patrimoine municipal – une entité de la municipalité – a adopté plusieurs actes qui validaient la vente de la parcelle ». Pour la Cour, une personne morale de droit public « ne pouvait pas se prévaloir des particularités de son organisation institutionnelle pour exciper d’une absence de volonté de disposer du bien ». De plus, la Cour juge que l’approche des tribunaux russes concernant le point de départ du délai de prescription, fixé à la date où le procureur a eu connaissance des faits, a eu pour effet de priver « d’effet réel les règles de prescription établies par la loi » et de créer une insécurité juridique inacceptable pour les propriétaires.

II. La prévalence de la sécurité juridique de l’acquéreur de bonne foi

Après avoir établi la responsabilité première des autorités dans le litige, la Cour s’attache à évaluer la situation du requérant. Elle consacre ainsi la légitimité de la confiance qu’il avait placée dans les actes de l’administration (A) et en déduit que l’annulation de son titre de propriété a constitué pour lui une charge exorbitante et disproportionnée (B).

A. La reconnaissance d’une confiance légitime fondée sur les actes de l’administration

Contrairement aux juridictions internes qui ont reproché au requérant une forme de négligence, la Cour estime qu’il ne pouvait être attendu de lui qu’il décèle une irrégularité que les services spécialisés de l’État n’avaient eux-mêmes pas identifiée. Elle relève le caractère subtil de la distinction entre « activités de maraîchage » et « activités d’horticulture », et juge qu’en présence de multiples validations officielles, l’acquéreur n’avait aucune raison de douter de la légalité de la transaction.

La bonne foi du requérant est donc pleinement reconnue. La Cour conclut que « l’intéressé a pu légitimement croire qu’en achetant la parcelle il agissait conformément à la loi et était juridiquement en sécurité ». Cette confiance légitime, née du comportement des autorités publiques, est un élément central de l’appréciation de la proportionnalité de l’ingérence. En l’absence de toute preuve de négligence ou de mauvaise foi, le requérant ne saurait se voir imputer les conséquences des erreurs de l’administration.

B. La caractérisation d’une charge exorbitante et disproportionnée

Enfin, la Cour examine les conséquences concrètes de l’ingérence pour le requérant. Non seulement il a été privé de son bien, mais il a dû engager des frais pour racheter une partie de la parcelle initialement acquise. La Cour rejette l’argument du gouvernement selon lequel le requérant aurait pu se retourner contre sa venderesse, estimant qu’il serait inéquitable de faire « porter le fardeau par un autre particulier de bonne foi ».

La Cour note également que la réintégration totale de la parcelle dans le patrimoine municipal n’a finalement pas eu lieu et ne constituait donc pas un « impératif public absolu ». Dans ces conditions, l’annulation du titre de propriété du requérant apparaît comme une mesure radicale dont les conséquences négatives ont entièrement pesé sur un particulier de bonne foi. En conclusion, les autorités « n’ont pas ménagé un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt public et la nécessité de protéger le droit de propriété du requérant et (…) ont fait supporter à l’intéressé une charge exorbitante ».