Par un arrêt en date du 7 octobre 2025, la Cour européenne des droits de l’homme s’est prononcée sur la portée des restrictions au droit de propriété résultant du classement d’un bien dans la bande littorale.

En l’espèce, une personne avait acquis plusieurs parcelles en bord de mer en 1967 et 1971, dont les titres de propriété furent régulièrement inscrits au registre foncier. En 1981, une délimitation administrative a classé ces terrains dans la bande littorale, les rendant inconstructibles et les plaçant sous le régime des biens publics. En conséquence, les demandes de permis de construire formées par la propriétaire furent systématiquement rejetées. Ses démarches visant à obtenir une indemnisation ou une expropriation formelle de ses biens, devenus inutilisables, se heurtèrent également au refus de l’administration.

La propriétaire a alors saisi les juridictions administratives d’une demande d’indemnisation pour le préjudice subi. Le tribunal administratif de Sakarya a rejeté sa demande au motif que le droit à indemnisation, bien qu’existant, n’était ouvert qu’à la suite de l’annulation formelle du titre de propriété, une procédure que l’administration refusait d’engager. Cette décision fut confirmée en appel par la Cour administrative régionale d’Istanbul. Saisie d’un recours individuel, la Cour constitutionnelle l’a déclaré irrecevable.

La question posée à la Cour européenne était donc de déterminer si le maintien formel d’un titre de propriété, vidé de sa substance par des restrictions légales d’usage, conjugué au refus de l’administration d’engager la procédure d’annulation ouvrant droit à indemnisation, faisait peser sur le propriétaire une charge disproportionnée.

À cette question, la Cour répond par l’affirmative et conclut à la violation de l’article 1er du Protocole n° 1. Elle juge que l’impossibilité pour la requérante d’obtenir une réparation pour les restrictions apportées à son droit d’user, de jouir et de disposer de ses terrains a rompu le juste équilibre entre l’intérêt général et la sauvegarde de ses droits fondamentaux. Selon la Cour, la propriétaire a subi une « charge spéciale et exorbitante » du fait d’une situation où ses biens sont devenus en pratique propriété de l’État sans qu’aucune compensation ne lui soit accordée.

Le raisonnement de la Cour sanctionne une forme de dépossession résultant non d’un acte formel, mais de l’inertie de l’administration (I), ce qui réaffirme le principe de la protection effective du droit de propriété face aux situations d’incertitude juridique (II).

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I. La sanction d’une privation de propriété par inertie administrative

La Cour européenne ne se limite pas à constater l’existence d’une restriction légale au droit de propriété. Elle analyse en profondeur les effets concrets de cette restriction, qui s’apparentent à une véritable dépossession de fait (A), et identifie l’inaction de l’administration comme l’élément déclencheur de la rupture du juste équilibre (B).

A. La caractérisation d’une ingérence par dépossession de fait

L’originalité de l’affaire ne réside pas dans l’inconstructibilité du terrain, mais dans le fait que les titres de propriété de la requérante n’ont pas été formellement annulés. Toutefois, la Cour estime que les restrictions imposées par la législation sur le littoral privent la propriétaire de toutes les prérogatives essentielles de son droit. Le classement des biens dans la bande littorale a eu pour conséquence « de priver la requérante des prérogatives habituellement attachées au droit de propriété ». En pratique, l’impossibilité de construire, d’aménager ou de disposer librement du bien a vidé le droit de propriété de sa substance.

La Cour va jusqu’à considérer que, par l’effet de la loi, les biens en cause sont devenus en pratique la propriété de l’État, et que les titres inscrits au registre foncier n’ont plus qu’une « valeur purement formelle ». Cette analyse pragmatique dépasse la simple apparence juridique pour se concentrer sur la réalité économique et fonctionnelle du droit. L’ingérence ne se limite donc pas à une simple réglementation de l’usage des biens ; elle constitue une privation de fait, qui appelle une analyse sous l’angle du juste équilibre entre l’intérêt général et les droits de l’individu.

B. L’identification de l’inaction administrative comme cause de la rupture du juste équilibre

Le cœur du raisonnement de la Cour réside dans la mise en évidence du paradoxe créé par le droit interne et l’attitude de l’administration. Le droit turc, notamment sous l’influence de la jurisprudence de la Cour européenne, a évolué pour permettre l’indemnisation des propriétaires dont les titres sont annulés en raison d’un classement sur le littoral. Cependant, ce droit à indemnisation est conditionné par une action en annulation, qui relève de la seule initiative des autorités publiques.

Or, en l’espèce, l’administration a refusé d’engager une telle procédure. La Cour souligne que ce faisant, l’administration « a privé abusivement la requérante de la possibilité d’obtenir l’indemnisation du préjudice qu’elle subissait ». C’est cette inertie délibérée qui rompt l’équilibre. L’État profite de la protection du littoral, un objectif d’intérêt général légitime, mais en fait supporter l’intégralité du coût à un seul individu, tout en lui fermant la voie de recours qui lui permettrait d’obtenir une juste compensation. La charge devient alors exorbitante, non pas seulement à cause de la restriction elle-même, mais parce que le mécanisme correcteur est paralysé par celui-là même qui devrait l’activer.

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II. L’affirmation de la primauté de la protection effective du droit de propriété

Au-delà de la situation particulière de la requérante, cet arrêt renforce la jurisprudence de la Cour relative à l’effectivité des recours en matière de droit des biens (A) et consolide sa position contre les situations d’incertitude juridique prolongée imposées aux propriétaires (B).

A. La condamnation de l’ineffectivité d’un droit à indemnisation purement formel

La décision met en lumière l’insuffisance d’un système juridique qui, tout en reconnaissant un droit à indemnisation, en subordonne l’exercice au bon vouloir de l’administration débitrice. La Cour constate l’échec des recours internes, non pas parce qu’ils n’existaient pas, mais parce qu’ils se sont révélés inopérants. Les juridictions administratives se sont retranchées derrière une lecture formaliste de la loi, considérant que l’absence d’annulation du titre de propriété rendait la demande d’indemnisation prématurée.

Ce faisant, elles ont refusé d’appliquer par analogie des mécanismes développés dans d’autres contextes, comme celui de la « prise de possession juridique » en matière d’urbanisme, qui permettent d’indemniser un propriétaire lorsque son bien est gelé par un plan d’urbanisme sans expropriation formelle. En sanctionnant cette approche, la Cour rappelle que le respect du droit de propriété ne se satisfait pas de garanties théoriques. Un recours doit être effectif en pratique, et une voie d’indemnisation ne peut être laissée à la discrétion de l’autorité qui a causé le préjudice.

B. La consolidation de la jurisprudence contre les situations d’incertitude prolongée

Cet arrêt s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle bien établie qui sanctionne les situations où un propriétaire est laissé dans une incertitude prolongée quant au sort de son bien. La Cour rapproche explicitement le cas d’espèce des affaires relatives aux « emplacements réservés » dans les plans d’urbanisme. Dans ces affaires, elle a jugé que le fait de geler un terrain en vue d’une expropriation future, sans procéder à cette expropriation dans un délai raisonnable, constitue une violation du droit de propriété.

De même, en l’espèce, la requérante était placée dans une situation d’incertitude : ses titres de propriété « avaient vocation à être annulés au profit des autorités », mais elle ne pouvait ni provoquer cette annulation ni savoir quand, ou si, elle interviendrait. Cette situation de précarité juridique, qui dure depuis des décennies, est incompatible avec les exigences de l’article 1er du Protocole n° 1. La décision réaffirme ainsi avec force qu’un juste équilibre ne peut être atteint lorsque le propriétaire est contraint de subir passivement les effets d’une restriction sévère sans aucune visibilité sur l’issue de sa situation ni accès à une compensation équitable.