En l’espèce, un requérant et une société, propriétaires d’une annexe d’un manoir classé monument historique, ont vu leur bien immobilier matériellement absorbé par un nouvel édifice de sept étages. La construction, autorisée par l’administration locale, a en effet enclavé l’annexe historique derrière une façade de verre, privant les propriétaires de tout accès et de toute jouissance de leur bien. Les requérants soutiennent ne jamais avoir consenti à cette opération, laquelle devait initialement inclure, selon l’accord administratif, le rachat et la démolition de leur immeuble. Face à l’échec de leurs multiples actions en justice visant à faire cesser la construction et à obtenir la démolition de l’ouvrage litigieux, les propriétaires ont initié une action tendant à faire annuler l’inscription cadastrale de la parcelle du promoteur. Ce dernier a alors formé une demande reconventionnelle visant à l’inverse à faire annuler l’inscription cadastrale de la parcelle des requérants, en invoquant une prétendue erreur d’arpentage. Une juridiction de première instance a accueilli la demande reconventionnelle du promoteur et rejeté la demande principale des propriétaires. Saisie d’une requête, la Cour européenne des droits de l’homme, par une communication du 23 janvier 2020, interroge l’État défendeur sur une possible violation du droit au respect des biens. Il convient de se demander dans quelle mesure l’absorption matérielle d’un bien immobilier par une construction tierce, suivie de l’annulation de son enregistrement cadastral, constitue une double atteinte au droit de propriété garanti par l’article 1er du Protocole n°1. Par une série de questions précises adressées aux parties, la Cour cherche à qualifier la nature de l’ingérence, puis à en contrôler la légalité et la proportionnalité, distinguant nettement l’atteinte résultant de l’acte de construire de celle découlant de la décision judiciaire.

I. La dépossession matérielle du bien par l’emprise d’une construction nouvelle

L’analyse de la Cour se porte d’abord sur l’ingérence la plus manifeste, à savoir l’absorption physique de l’annexe par le bâtiment neuf, ce qui l’amène à en questionner la nature juridique (A) avant d’envisager un contrôle approfondi de sa justification au regard des exigences de la Convention (B).

A. La qualification de l’ingérence dans le droit de propriété

L’acte de construction a eu pour conséquence directe d’envelopper l’édifice historique des requérants, le rendant totalement inaccessible et donc inutilisable. Face à cette situation, la Cour cherche à déterminer si cette ingérence constitue une privation de propriété ou une simple réglementation de l’usage des biens. Elle demande ainsi si « La construction de l’immeuble par la société K. enveloppant l’annexe à l’édifice historique par une carcasse en métal et verre s’analyse-t-elle en une privation de propriété ou en une réglementation de l’usage des biens ? ». La distinction est fondamentale, car le niveau d’indemnisation et de justification requis diffère sensiblement. Une réglementation de l’usage, bien que pouvant restreindre les prérogatives du propriétaire, laisse subsister son droit, tandis qu’une privation de propriété, formelle ou factuelle, équivaut à une expropriation. En l’espèce, la perte totale de l’utilité du bien et de son accès suggère fortement une dépossession de fait qui s’apparente bien davantage à une privation de propriété qu’à une simple limitation de son usage.

B. Le contrôle de la légalité et de la proportionnalité de l’atteinte

Une fois l’ingérence caractérisée, la Cour doit vérifier si elle satisfait aux conditions posées par la Convention. Ses questions révèlent une triple investigation. D’abord, l’ingérence était-elle « prévue par la loi » ? La Cour s’interroge sur le respect de la procédure interne en demandant si les requérants se sont « vus proposer un rachat de l’annexe ». Ensuite, elle examine la finalité de la mesure, en posant la question suivante : « Quelle cause d’utilité publique/intérêt général a été servie par cette ingérence ? ». L’intérêt purement privé d’un promoteur immobilier ne saurait suffire à justifier une telle atteinte. Enfin, la Cour procède au contrôle de proportionnalité, qui exige de déterminer si l’ingérence « a respecté un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux des requérants ». L’absence totale d’indemnisation et la perte irrémédiable de la jouissance du bien, qui plus est un monument historique, pèseront lourdement dans cette mise en balance et laissent présager une issue défavorable à l’État défendeur.

II. La dépossession juridique du bien par l’annulation de son enregistrement cadastral

Au-delà de l’atteinte matérielle, la Cour examine distinctement les conséquences de la décision de justice qui a privé les requérants de leur titre foncier. Cette dépossession juridique constitue une nouvelle atteinte potentielle (A), dont la conventionalité sera appréciée au regard de critères spécifiques (B).

A. L’identification d’une nouvelle atteinte au respect des biens

La Cour isole la décision judiciaire interne comme une source potentielle et autonome de violation de la Convention. Elle demande ainsi si « La décision du 19 juillet 2013 […] a-t-elle porté atteinte au droit des requérants au respect de leurs biens au sens de l’article 1 du Protocole no 1 ? ». Cette démarche montre que même si l’ingérence matérielle initiale était jugée non conventionnelle, l’annulation ultérieure de l’enregistrement cadastral pourrait constituer une violation supplémentaire et distincte. En faisant droit à la demande reconventionnelle du promoteur, la juridiction nationale a non seulement légitimé a posteriori l’emprise matérielle, mais elle a également anéanti le fondement juridique de la propriété des requérants sur leur parcelle. Cette décision a donc parachevé le processus de dépossession, en le transformant d’une situation de fait en une situation de droit.

B. Les critères d’appréciation de la conventionalité de l’annulation

Bien que la Cour ne détaille pas ses critères d’analyse pour cette seconde ingérence, son approche se déduit logiquement des principes généraux de l’article 1er du Protocole n°1. Elle cherchera à savoir si l’annulation de l’inscription cadastrale était prévue par la loi et poursuivait un but légitime, tel que la correction d’une erreur avérée du service du cadastre. Cependant, le contexte de cette décision est déterminant. Le fait qu’elle ait été prononcée à l’initiative du promoteur, en réponse à une action des propriétaires visant à défendre leurs droits, jette un doute sérieux sur la proportionnalité de la mesure. La Cour devra évaluer si la prétendue erreur d’arpentage était suffisamment établie pour justifier une mesure aussi radicale, ou si cette annulation a servi, de manière disproportionnée, à consolider les avantages acquis par le promoteur au détriment des droits fondamentaux des requérants.