Article 653 du Code civil
Définition et application par la jurisprudence
Mis à jour le 26 août 2026.
Texte de loi
Article 653
Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.
Source : Légifrance (DILA) – Licence Ouverte 2.0
Comment prouver qu’un mur est mitoyen ?
L’article 653 du Code civil pose une présomption de mitoyenneté pour les murs de séparation qu’il vise, en ville comme à la campagne. Cette présomption cède devant un titre ou une marque contraire. Un titre commun aux deux propriétaires est déterminant ; un titre qui n’émane que d’un seul propriétaire doit être confronté aux autres indices.
Les marques de non-mitoyenneté sont précisées par l’article 654. Il faut notamment examiner la pente du sommet du mur, son chaperon, ses filets et ses corbeaux de pierre. Le plan cadastral peut constituer un indice, mais il ne dispense pas d’analyser les titres et la configuration des lieux.
Le mur de soutènement est-il mitoyen ?
La présomption de l’article 653 vise un mur de clôture ou de séparation. Un mur qui soutient les terres d’un seul fonds est, en principe, présumé appartenir au propriétaire qui en profite, sauf accord, titre ou prescription acquisitive.
Qui supporte les frais de réparation ?
Selon l’article 655 du Code civil, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de ceux qui y ont droit, proportionnellement au droit de chacun.
Jurisprudence récente sur la mitoyenneté
Le titre d’un seul propriétaire n’écarte pas automatiquement la présomption
La cour d’appel de Paris a jugé qu’en l’absence de titre commun, le titre invoqué par un seul propriétaire constitue un indice à comparer aux autres éléments. Il ne suffit donc pas, à lui seul, à renverser la présomption de l’article 653 (CA Paris, 17 avril 2026, RG n° 23/17924).
L’ancrage dans le mur n’est pas une marque de non-mitoyenneté
La cour d’appel de Poitiers a retenu qu’un ancrage dans un mur mitoyen, permis par les articles 657 et 662 du Code civil, ne constitue pas une marque de non-mitoyenneté (CA Poitiers, 19 mai 2026, RG n° 24/02117).
Le mur de soutènement suit un régime distinct
Le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a rappelé qu’un mur de soutènement n’est pas un mur de clôture. Il est présumé appartenir à celui dont il soutient les terres et qui en profite, sauf accord, titre ou prescription acquisitive (TJ Boulogne-sur-Mer, 5 mai 2026, RG n° 25/01586).
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